Jahresarchiv 28. Dezember 2020

Brandschutz an Silvester

Viele Menschen beenden das alte Jahr mit dem Abbrennen von Feuerwerkskörpern. Ursprünglich diente das Abbrennen von Feuerwerkskörpern dem Vertreiben von bösen Geistern, die das neue Jahr bedrohten. Auch heute erfreut sich das Silvesterfeuerwerk einer steigenden Beliebtheit, weniger um böse Geister zu vertreiben, sondern mehr um sich an den farbenprächtigen pyrotechnischen Effekten zu erfreuen.

Genereller Umgang mit Feuerwerkskörpern

  • Nur von der Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung zugelassene Feuerwerkskörper dürfen verwendet werden.
  • Die Gebrauchsanweisung frühzeitig in aller Ruhe lesen.
  • Feuerwerkskörper nicht in Kinderhände geben. Raketen und Knallkörper dürfen nur von Erwachsenen und Jugendlichen gekauft und gezündet werden.
  • Erwachsene mit erhöhtem Alkoholkonsum sollten keine Feuerwerkskörper zünden.
  • Feuerwerkskörper niemals im Freien lagern.
  • Niemals Feuerwerk am Körper tragen.

 Verwendung von Feuerwerks- und Knallkörpern sowie Feuerwerksraketen

  • Nach dem Anzünden der Feuerwerkskörper einen ausreichenden Sicherheitsabstand einnehmen.
  • Raketen und sonstige Feuerwerkskörper niemals auf Menschen oder Tiere richten oder in deren Richtung werfen.
  • Knallkörper und Raketen niemals in geschlossenen Räumen verwenden oder blindlinks wegwerfen. Immer auf sicheren Abstand zu anderen Menschen, Autos und Gebäuden zünden. Stets auf brennbare Gegenstände in der Umgebung achten.
  • Raketen immer senkrecht, am besten aus einer leeren Flasche als Startrampe abfeuern. Dabei auf einen festen Stand der Rampe achten.
  • Auf Bäume und Dachvorsprünge achten. Diese können, genauso wie heftiger Wind, die Feuerwerkskörper in die falsche Richtung lenken. Also auch Windrichtung und Windstärke beachten.
  • Feuerwerkskörper nie in der unmittelbaren Nähe von Gebäuden oder in der Nähe von brennbaren Stoffen zünden. Vor allem bei Gebäuden mit Stroheindeckung, Stroh- und Heulagern, landwirtschaftlichen Gebäuden, Holzhäusern und ähnlichem, sowie bei Anlagen mit erhöhter Explosionsgefahr ist ein deutlicher Sicherheitsabstand zu halten.
  • Angezündete Knallkörper sofort wegwerfen. Blindgänger nicht nochmals anzünden. Nach einer längeren Wartezeit sollten die Blindgänger mit Wasser unschädlich gemacht werden.

Schutz von Haus und Wohnung

  • Fenster, insbesondere Dachfenster und Balkontüren verschließen, so dass keine abstürzenden Raketen, Leuchtkugeln oder Funken in die Wohnung gelangen können. Auch kleine Glutnester können sich über einen Schwelbrand zu einem Wohnungsbrand ausdehnen.
  • Entfernen Sie Möbel, Hausrat und andere brennbare Gegenstände von Balkonen und Terrassen.

Brandschutz und Erste Hilfe

  • Feuerlöscher bereithalten, um mögliche Entstehungsbrände zu löschen. Der rechtzeitige Einsatz eines Feuerlöschers kann Leben und Sachwerte retten.
  • Vor dem Fest mit der Gebrauchsanleitung des Feuerlöschers vertraut machen. Das bewahrt im Notfall einen kühlen Kopf.
  • Halten Sie einen Eimer mit Sand oder Wasser bereit. Kleine Brände lassen sich auch mit Sand oder mit einem Eimer voll Wasser löschen.
  • Erste-Hilfe-Kasten bereithalten und im Notfall die Feuerwehr alarmieren.

Abdichtung – Wasserdichter Keller

Mögliche Gründe für Feuchtigkeit im Keller:

  • Falsches Lüften
  • Rohrbruch
  • Aufsteigende Feuchtigkeit
  • Defekte Regenfallrohre
  • Fehlende oder mangelhafte Vertikalabdichtung

Feuchtigkeit, Nässe und Schimmel greifen auf lange Sicht die Bausubstanz an. Deshalb wird bei feuchten Kellern zu zeitnahem Handeln geraten, damit sich die Schäden nicht ausweiten.

Optionen für einen wasserdichten Keller:

  • Kellerwand abdichten
  • Keller von innen abdichten
  • Bodenplatte abdichten
  • Weiße Wanne
  • Schwarze Wanne

Damit der Keller wasserdicht wird, muss zuallererst der Grund für Kellerfeuchtigkeit und Nässe ermittelt werden.

Kellerabdichtung

 

Vormundschaft beim Hausverkauf

Seit der Reform des Betreuungsrechts 1992 gibt es die Vormundschaft nur noch für Minderjährige. Der Vormund übernimmt die Aufgaben, die ansonsten den Eltern obliegen und vertritt die Interessen seines Mündels. Volljährige Menschen können somit seit 1992 nicht mehr unter Vormundschaft gestellt werden.

Hausverkauf Vormundschaft

Bei vermögenden Mündeln dreht sich die Vormundschaft auch um das Haus und einem eventuellen Verkauf.

Die Vormundschaft umfasst die Vermögenssorge bis zur Volljährigkeit des Mündels und beinhaltet in dieser Zeit die Verwaltung des Vermögens. Um im Zuge der Vormundschaft ein Haus zu verkaufen, muss die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts eingeholt werden. Dieses macht die Zustimmung von den Interessen des Mündels abhängig. Mit dieser Regelung wird verhindert, dass während der Vormundschaft ein Haus gegen die Interessen des Mündels verkauft werden.

Genehmigt das Vormundschaftsgericht den Verkauf des Hauses, während der Dauer der Vormundschaft, ist eine Immobilienbewertung gesetzlich vorgeschrieben.

Verkehrswert einer Immobilie

Die Wertermittlung der Immobilie gibt Auskunft darüber, welcher Verkaufspreis mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielt wird. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte im eigenen Interesse den Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen.

Mit einem Sachverständigengutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie gerichtsfest festgestellt.

Das Sachverständigengutachten bezieht folgende Faktoren ein:

  • Größe der Immobilie
  • Baujahr der Immobilie
  • Ausstattungsmerkmale
  • Zustand der Immobilie
  • Lage der Immobilie
  • Regionale Besonderheiten
  • Wertmindernde Faktoren
  • Werterhöhende Faktoren

Diese Dokumente werden für die Immobilienbewertung benötigt:

  • Ein maximal drei Monate alter Auszug aus dem Grundbuch
  • Ein maximal drei Monate alter Auszug aus der Flurkarte
  • Bauzeichnungen, auch von An- und Umbauten
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Nachweis über Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen
  • Wohnflächenberechnung

Die Zusammenstellung aller erforderlich Unterlagen ist der erste Schritt, um eine Immobilienbewertung optimal vorzubereiten. Der Gutachter wird die Immobilie dann gründlich vor Ort in Augenschein nehmen.

Immobilienbewertung

Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung ist ein Verfahren, welches durch die Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien geregelt ist. Das Ziel ist, durch Anwendung betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert beziehungsweise Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.

Gegenstand der Wertermittlung ist das Grundstück, welches sich aus dem Boden, alle darauf befindlichen Gebäude und Bestandteilen zusammensetzt.

Eine Immobilienbewertung benötigt man:

  • bei Kauf und Verkauf einer Immobilie
  • bei der Vermietung einer Immobilie
  • Renditebewertung bei Immobilieninvestitionen
  • Vermögensauseinandersetzungen, wie Erbschaft oder Scheidung
  • Versicherungsfall
  • Wertermittlung wegen Aufnahme eines Bankdarlehens
  • Informationszwecke
  • Steuerliche Gründe
  • Firmenübernahmen

Es gibt drei Immobilienbewertungsmethoden, das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Die Immobilienbewertungen werden durchgeführt von freien, zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Strom sparen für die Umwelt und den Geldbeutel

Gerade in der heutigen Zeit sollte man Strom einsparen, um CO2-Emissionen zu verringern und dadurch die Umwelt zu entlasten. Auch dem jeweiligen Geldbeutel würde Stromsparen gut tun.

Tipps zum Strom sparen:

  • In energieeffiziente Haushaltsgeräte investieren
  • Kochen mit Deckel
  • Ohne Vorheizen und mit Restwärme kochen
  • Beim Wasserkocher auf Füllmenge achten
  • Standby-Verbrauch vermeiden: elektrische Geräte ganz ausschalten
  • Kühlschranktür schnell schließen
  • Kühlschrank und Gefriertruhe ab und zu abtauen lassen
  • Extra-Kühlschränke stilllegen
  • Geschirrspüler im Sparprogramm laufen lassen
  • Waschmaschine mit Warmwasseranschluss nutzen
  • Waschen ohne Vorwäsche
  • Wäsche mit 30 Grad waschen
  • Wäsche auf einem Wäscheständer trocknen lassen
  • Ökoprogramme nutzen
  • Sparduschkopf einbauen und Durchflussbegrenzer einbauen
  • Warmwasserspeicher abschalten oder durch Durchlauferhitzer ersetzen
  • Warmwassertemperatur senken
  • Warmwasserzirkulation abschalten lassen
  • Heizungspumpe niedriger stellen oder austauschen
  • Im Arbeitszimmer: auf Laptop statt PC setzen
  • Nutzungsdauer von PC, Tablet und Smartphones ausreizen
  • Gerätegröße dem Bedarf anpassen, beispielsweise Kühlschrank
  • LED-Lampen und Energiesparlampen nutzen
  • Auf Klimaanlagen verzichten
  • Zu Ökostrom wechseln

Vorbeugender und abwehrender Brandschutz

Der vorbeugende Brandschutz ist ein Einteilungsbegriff aus dem Gesamtkontext Brandschutz. Unter vorbeugenden Brandschutz versteht man alle Maßnahmen, die der Entstehung und Ausbreitung eines Brandes vorbeugen.

Der vorbeugende Brandschutz wird in drei Kategorien eingeteilt:

  1. Baulicher Brandschutz
  2. Anlagetechnischer Brandschutz
  3. Organisatorischer Brandschutz

 

Der abwehrende Brandschutz ist der zweite Einteilungsbegriff aus dem Gesamtkontext Brandschutz. Unter abwehrenden Brandschutz versteht man alle Maßnahmen, die die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten bei einem Brand ermöglichen.

Veränderungen an Eigentumswohnungen

Veränderungen an Eigentumswohnungen

Das Recht an einer Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Das Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen.

Sondereigentum einer Immobilie:

  • Die Räume der Eigentumswohnung
  • Die nicht-tragenden Innenwände
  • Die Bodenbeläge
  • Die Innenseite der Wohnungseingangstür
  • Die sanitären Anlagen
  • Die Innentüren
  • Zur Wohnung gehörende Lagerräume (Dachboden, Kellerraum)
  • Balkon (ohne Balkondecke und Außenwände)

Gemeinschaftseigentum einer Immobilie:

  • Außenwände und Fassade
  • Dach
  • Geschossdecken
  • Böden
  • Außenseite der Wohnungseingangstüren
  • Heizungsanlage für gesamte Wohnanlage
  • Kellergänge
  • Flur und Treppenhaus
  • Fahrstuhl
  • Geschossdecke Tiefgarage
  • Garten
  • Terrassen

Der Eigentümer der Wohnung kann nicht uneingeschränkt über die Eigentumswohnung verfügen, obwohl die beiden Eigentumsarten abgegrenzt und in der Teilungserklärung festgelegt sind. Auch in der Eigentumswohnung selber gibt es Regeln für die bauliche Veränderung.

Immobilienwertermittlung

Den Immobilienwert zu ermitteln ist zu verschiedenen Anlässen unumgänglich.

Um den Immobilienwert zu ermitteln, bezieht der Gutachter eine Vielzahl von Faktoren ein:

  • Zur Verfügung stehende Fläche
  • Baujahr
  • Ausstattung
  • Zustand
  • Lage
  • Regionale Faktoren
  • Wertmindernde Aspekte
  • Werterhöhende Aspekte

Der Gesetzgeber hat für die Berechnung des Immobilienwerts drei Verfahren vorgesehen:

  1. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren wird gewählt, um gleichwertige Häuser oder Wohnungen zu bewerten, für die eine ausreichende Anzahl an erzielten Marktpreisen vorliegt.
  2. Sachwertverfahren: Fehlen Vergleichswerte kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.
  3. Ertragswertverfahren: Handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, die dem Erzielen von Einkommen dient, wird das Ertragswertverfahren angewendet.

Steuern bei Immobilien

Als Immobilienbesitzer müssen sie in Deutschland verschiedene Steuern und Gebühren an die Behörden zahlen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundsteuer
  • Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
  • Spekulationssteuer
  • Einkommensteuer

Da die Bemessungsgrundlagen für die Berechnung dieser Steuern meistens vom Immobilienwert abhängen, ist es wichtig, diesen Wert rechtssicher in einem Gutachten festzustellen.

Steuern bei Immobilien

Immobilienbewertung bei Erbschaft oder Schenkung

Immobilienbewertung

Eine rechtmäßige Schenkung ist die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten des Eigentümers auf eine andere Person. Das heißt, anders als beim Vererben, muss nicht erst der Tod des Gönners eintreten, damit der Begünstigte das Vermögen erhält.

Eine Schenkung sollte immer in einem Vertrag festgehalten werden, genauso wie ein Erbe. Der Schenkungsvertrag muss von einem Notar beurkundet werden, damit dieser voll rechtsgültig ist.

Die Schenkung einer Immobilie bringt einige Vorteile:

  • Bei cleverer Schenkung fallen keine Steuern an
  • Eine einflussreichere Bestimmung der Vermögensaufteilung als beim Vererben
  • Lebenslanges Wohnrecht des Schenkenden
  • Die Umgehung einer Erbengemeinschaft

Dennoch wird in Deutschland insgesamt meistens vererbt und nicht verschenkt.

Eine frühzeitige Ermittlung des aktuellen Wertes des Hauses oder Grundstücks ist bei einer geplanten Schenkung unabdingbar. So kann man prüfen, welche steuerliche Belastung dieser sogenannte Verkehrswert nach sich zieht. Der Verkehrswert einer Immobilie entscheidet über die Höhe der zu zahlenden Steuern.

Richtig lüften, Schimmelbildung vorbeugen

Schimmel in Wohnräumen

Richtig lüften heißt, die Luft zwischen Innenräumen und Außenwelt so auszutauschen, dass in den Räumen sauerstoffreiche und schadstoffarme Raumluft herrscht. Feuchtigkeit wird beim regelmäßigen Lüften von innen nach außen abgeführt, so dass innen die Gefahr für Schimmelbildung sinkt.

Es gibt unterschiedliche Formen der Lüftung:

  • Kipplüftung

Die Kipplüftung ist sehr beliebt, jedoch nicht wirklich effizient. Sie ist, wenn überhaupt außerhalb der Heizperiode halbwegs geeignet.

  • Stoßlüftung

Die Stoßlüftung wird statt der Kipplüftung dringendst empfohlen. Sie sollten mehrmals täglich Stoßlüften, beispielsweise morgens, mittags und abends. Um einen optimalen Luftwechsel zu gewährleisten reicht es, wenn ein Fenster im zu lüftenden Raum 10-15 Minuten geöffnet wird.

  • Querlüftung

Die Querlüftung bietet die beste Möglichkeit, um die Räume richtig zu lüften. Für diese Lüftungsart werden die gegenüberliegenden Fenster und Türen gleichzeitig öffnen.

Empfohlene Dauer des Stoßlüftens:

  • Dezember bis Februar: bis zu 5 Minuten
  • März bis November: bis zu 10 Minuten
  • April, Mai und September, Oktober: bis zu 15 Minuten
  • Juni bis August: bis zu 25 Minuten

Weitere Tipps, die vor Schimmelbefall bewahren:

  • Nach dem Duschen direkt stoßlüften
  • Wenn man bei geschlossenem Fenster nachts schläft, tagsüber mehrmals stoßlüften
  • Wäsche nicht in der Wohnung trocknen, sondern im Keller, auf dem Balkon oder Garten, gegebenenfalls Trockner benutzen

Private Nutzung von Gewerbeimmobilien

Wenn man eine Gewerbeimmobilie als Wohnung nutzen möchte, ist dies eine Nutzungsänderung. Eine Nutzungsänderung entspricht baurechtlich der Errichtung eines neuen Gebäudes und wird auch wie ein Neubauvorhaben geprüft. Das im Gewerbegebiet geltende Bauplanungsrecht bietet den rechtlichen Rahmen. In einem Gewerbegebiet dürfen laut Baunutzungsverordnung lediglich Gewerbebetriebe angesiedelt werden. Die Baunutzungsverordnung gestattet Eigentümern eines Unternehmens, Betriebsleiter und Aufsichtspersonal eine Gewerbeimmobilie als Wohnung zu nutzen.

 

Diese fünf Regeln muss man befolgen, wenn man eine Gewerbeimmobilie privat nutzen möchte:

  1. Wer eine Gewerbeimmobilie als Wohnung nutzen möchte, sollte sich vorher beim zuständigen Bauamt informieren, ob eine Nutzungsänderung möglich ist.
  2. Die Bewohnbarkeit muss sichergestellt werden, indem entsprechende Umbauten vorgenommen werden. Umbauten oder die Gewährleistung des Brand- und Lärmschutzes müssen nachgewiesen werden, wenn man beabsichtigt eine Gewerbeimmobilie privat zu nutzen.
  3. Betrifft die Nutzungsänderung eine vermietete Immobilie, muss der Mietvertrag angepasst werden. Mietverträge für gewerbliche Objekte unterliegen anderen Bestimmungen als Mietverträge für Wohnraum.
  4. Die Nutzungsänderung muss dem Finanzamt mitgeteilt werden, da für den privat genutzten Teil der Immobilie im Mietvertrag keine Umsatzsteuer vorgesehen ist. Gewerbliche Immobilien unterliegen anderen Besteuerungskriterien als Immobilien, die als Wohnraum vermietet werden.
  5. Befindet sich die Immobilie im Gemeinschaftseigentum, müssen alle Eigentümer der Umwandlung zum Wohnraum zustimmen. Stimmen die Miteigentümer nicht zu, darf man erst dann die Gewerbeimmobilie privat nutzen, wenn dafür ein Gerichtsurteil erstritten wurde.

Liegenschaftszins

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die zur Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren benötigt wird. In der Wertermittlungsverordnung wird der Liegenschaftszins als Zinssatz definiert, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Je niedriger der Liegenschaftszinssatz ist, desto wertstabiler ist die Immobilie.

Die Höhe des Liegenschaftszinses wird nach Grundstückslage, Art und der Restnutzungsdauer eines Objektes bestimmt.

ImmobilieLiegenschaftszinssatz in %
Freistehendes Einfamilienhaus2,0 – 3,5
Eigentumswohnung3,0 – 4,5
Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus4,0 – 5,5
Büro- und Geschäftshäuser4,5 – 7,5
Sport- und Freizeitanlagen7,0 – 9,0

 

Immobilienfinanzierung

 

Eine Immobilienfinanzierung stellt eine streng verwendungszweckorientierte Finanzierung für eine Immobilie dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung, den Erwerb oder die Sanierung von Bauwerken.

Eine Immobilienfinanzierung funktioniert generell genauso wie jede andere Finanzierung. Der Bauherr leiht sich den fehlenden Betrag bei einem Kreditinstitut und zahlt das Geld in monatlichen Raten über einen langen Zeitraum zurück. In den monatlichen Raten sind ein Tilgungs- und ein Zinsteil enthalten.

Zu den Hauptkosten einer Immobilienfinanzierung kommen noch die Nebenkosten, die die Bank berechnet, dazu. Zu diesen Nebenkosten gehören die Bearbeitungsgebühren, die Restschuldversicherung und die Bereitstellungskosten.

Die Immobilienfinanzierung kommt problemlos zustande, wenn man über ausreichendes Einkommen verfügt, um die monatlichen Raten zu bezahlen und die geforderte Eigenkapitalquote nachweisen kann.

Kennzeichnung Glastüren

Die ASR A1.7 schreibt die Kennzeichnung von Türen und Toren vor. Diese Regelung betrifft Türen und Tore, deren Fläche zu mehr als drei Viertel aus Glas bestehen.

Eine einfache und wirkungsvolle Lösung ist ein bekleben der Glasfläche mit einer Dekorfolie, mit Folienpunkten oder Folienringen.

Darauf muss geachtet werden:

  • Türen sollten mit mehreren kleinflächigen Aufklebern auf Augenhöhe beklebt werden
  • Ein deutlicher Kontrast zum Hintergrund muss bestehen
  • Beachtung der Erkennungsweite, um die Größe der Klebefolie zu bestimmen

Nießbrauch und Wohnrecht

Mit dem Begriff Wohnrecht wird das Recht bezeichnet, eine Immobilie beziehungsweise einen Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne dass man selbst Eigentümer ist.

Das Nießbrauchrecht weist einige Parallelen zum Wohnrecht auf. Beide werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung des Grundstücks. Beide Rechte können nicht vererbt werden und bestehen auch bei einem Wechsel des Eigentümers der Immobilie fort.

Es gibt aber einen deutlichen Unterschied:

Anders als beim Wohnrecht kann bei einem Nießbrauchrecht die Immobilie auch vermietet werden, sofern die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Das kann vorteilhaft sein, wenn beispielsweise der Wohnrechtinhaber aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr bewohnen kann und in ein Pflegeheim umzieht. Die Kosten hierfür können dann über die Mieteinnahmen abgedeckt werden.

Nießbrauch und Wohnrecht

 

Mikroapartments

Mikroapartment

Ein Mikroappartement ist eine in sich geschlossene, kleine Einzimmerwohnung. Typischerweise bieten sie auf ca. 14-32 Quadratmeter Platz für Wohn- und Schlafraum, ein Bad und eine Küchenzeile.

Mikroappartements werden immer beliebter, sie maximieren den Gewinn für Bauherren und Vermieter und bieten relativ preisgünstige Unterkünfte.

Die steigende Zahl an Single-Haushalten und die Tatsache, dass der Wohnraum in den Ballungsgebieten zunehmend knapp wird, führen zur steigenden Nachfrage nach Mikroappartements.

Nicht nur die wachsende Zahl an Studenten erhöht die Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Auch andere Gruppen sind ebenfalls auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum:

  • Berufspendler mit befristeten Arbeitsverträgen
  • Rentner
  • Berufseinsteiger mit niedrigen Anfangsgehältern
  • Berufstätige, die öfter an einem bestimmten Einsatzort tätig sind

Mikroappartements erwirtschaften für Investoren einen höheren Mietertrag und eine bessere Rendite als klassische Neubauwohnungen. Bei Mikroappartements gelten keine Mietspiegel oder Mietpreisbremsen, wenn sie möbliert und mit einem Zeitvertrag vermietet werden.

Investoren sollten trotzdem einiges beachten:

  • Ausreichend Eigenkapital sollte vorhanden sein
  • Finanzieller Spielraum für Reparaturen oder Nachzahlungen sollte vorhanden sein
  • Die Lage des Appartements verspricht eine weiterhin positive Wertentwicklung
  • Der Zustand des Gebäudes ist gut, sodass kein Sanierungsbedarf besteht
  • Die Mietrendite wurde möglichst exakt kalkuliert und dabei das Risiko adäquat einbezogen
  • Die Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr ist gut und, oder ein Autostellplatz ist vorhanden.
  • Die Infrastruktur vor Ort ist gut.
  • Die Höhe des Hausgelds wurde bei der Renditeermittlung einbezogen
  • Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv.

 

 

Einsatz von Löschhubschrauber bei Waldbränden

Löschhubschrauber

Oft kommt es auch bei uns zu Waldbränden, denn je heißer es ist im Sommer umso trockener sind die Waldböden und das Holz. Eine brennende Zigarette, die achtlos weggeworfen wurde reicht meistens schon aus um einen Brand entstehen zu lassen. Dann sind Menschen und Tierleben bedroht.

Gerade großflächige Waldbrände sind vom Boden aus kaum unter Kontrolle zu bringen. Zudem kann ein Bodeneinsatz jederzeit die Feuerwehrleute selbst in Gefahr bringen. Bei vielen Waldbränden kommen deshalb Löschhubschrauber zum Einsatz. Aus sicherer Höhe können sie große Wassermengen großflächig auf die betroffenen Gebiete abgeben.

Löschhubschrauber in Akutsituationen

Natürlich verläuft die Löschung eines Waldbrandes umso effektiver, je mehr Wasser innerhalb kurzer Zeit über der zu löschenden Fläche abgegeben werden kann. Dafür sind zwei Faktoren entscheidend: Einerseits werden leistungsstarke Helikopter benötigt, die mehrere Tonnen Löschwasser auf einmal transportieren können. Andererseits können erfahrene Piloten auch mit diesen schweren Lasten schnell und präzise fliegen, so dass zwischen zwei Löschwasserabgaben nur wenig Zeit verstreicht.

Der Transport des Löschwassers erfolgt in großen Eimern. Viele Modelle bestehen aus Aluminium, andere sind aus robustem, faltbarem Material gefertigt und sind dadurch deutlich leichter. Die Löschwasserbehälter werden entweder ausstehenden Gewässern in der Nähe befüllt oder durch Fahrzeuge der Feuerwehr mit Wasser versorgt. Viele Städte oder Länder halten solche Eimer zentral vor und verwenden sie dort, wo Bedarf besteht.

 

Löschhubschrauber in Bereitschaft

Die Wahrscheinlichkeit von Waldbränden ist in anhaltenden Hitze- und Trockenheitsperioden besonders groß. Hier kann sich ein Feuer extrem schnell ausbreiten und großen Schaden anrichten. Aus diesem Grund sorgen Städte und Regionen mit hohem Waldbrand-Risiko während dieser Zeit für eine Löschhubschrauber-Bereitschaft vor Ort.

KfW-Förderung bei Immobilien

KfW Förderung

Die bundeseigene Förderbank KfW finanziert das Bauen und den Kauf von energieeffizienten Gebäuden, das energetische Sanieren oder den Umbau sowie die Nutzung erneuerbarer Energien mit umfangreichen Fördermitteln.

Wichtige Fakten:

  • KfW bietet Darlehen und Zuschüsse
  • Förderung ist stets an Bedingungen geknüpft
  • Förderantrag muss vor dem Beginn der Umsetzung gestellt werden
  • Energieeffizienz-Experten sind in der Regel einzubeziehen
  • Kredite werden über herkömmliche Banken beantragt, Zuschüsse über das KfW-Zuschussportal

KfW-Förderprogramme gibt es für Unternehmen, Handwerker, Familien oder Hausbesitzer.

 

Immobilie vererben

Wenn sie Immobilien vererben wollen, sollten sie bereits zu Lebzeiten die eigenen Wünsche in einem Testament oder einem Erbvertrag schriftlich fixieren.

Ein Testament ist eine letztwillige schriftliche Erklärung, in der jemand die Verteilung seines Vermögens nach seinem Tode festlegt.

Der Erbvertrag ist ein Vertrag zwischen Erbe und Erblasser zu dessen Lebzeiten.

Während ein Testament eine einseitige Willenserklärung ist, handelt es sich bei einem Erbvertrag um einen zweiseitigen Vertrag zwischen dem Erblasser und den Erben. Beide Vertragsparteien müssen bei der notariellen Beurkundung anwesend sein und ihr Einverständnis erklären. Der Erbvertrag sichert die Zustimmung der Erben.  Wenn Immobilien zu vererben sind, können somit Streitigkeiten vermieden werden.

Immobilie im Scheidungsfall

Bei einer Scheidung mit Haus wird oft erbittert darum gestritten, wer im Haus wohnen bleiben darf.

Aus Kostenaspekten ist es bei einer Scheidung mit Haus sinnvoll, sich vorher darüber zu einigen, wie während der Scheidung die Immobilie geteilt wird.

Haben die Eheleute bei der Eheschließung nichts anderes vereinbart, leben sie in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft.

Generell gibt es fünf Möglichkeiten, bei einer Scheidung mit Haus den Zugewinnausgleich vorzunehmen:

  • Ein Ehepartner behält nach der Scheidung die Immobilie und zahlt den Partner aus
  • Das Haus wird verkauft und der Erlös abzüglich Schulden geteilt
  • Das Haus wird vermietet und die Mieteinnahmen und die Kosten geteilt
  • Jeder Ehepartner bewohnt einen Bereich des Hauses
  • Das Haus wird zwangsversteigert

 

 

Immobilie als Altersvorsorge

Die eigenen vier Wände sind einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge zufolge die beliebteste Methode, um Rücklagen für das Alter zu schaffen. Im Ruhestand vergrößert das mietfreie Wohnen in der eigenen Immobilie den finanziellen Spielraum spürbar. Auch Mieterhöhungen müssen nicht mehr gefürchtet werden. Hinzu kommt der hohe emotionale Wert des eigenen Zuhauses. Anders als im Mietobjekt bestimmt hier kein anderer über Umfang und Zeitpunkt von Umbauten oder Modernisierungsmaßnahmen.

Während man bei der Eigennutzung einer Immobilie Geld einspart, bessert eine Vermietung das Einkommen im Alter durch feste Einkünfte auf.

Altersvorsorge durch den Erwerb einer Immobilie kann sich lohnen, egal ob selbst genutzt oder vermietet.

Heizkosten sparen

Rund 80 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in deutschen Haushalten geht auf das Konto der Heizung, um die Räume und das Wasser zu erwärmen. Für Mieter und Hausbesitzer gilt deshalb: Wer effektiv Energie sparen will, sollte der Heizung besondere Beachtung schenken.

Tipps zum Senken der Heizkosten:

  • Die richtige Heiztemperatur: Für verschiedene Zimmer im Haus oder in der Wohnung gibt es unterschiedliche Temperaturen, die für den jeweiligen Raum ideal sind. So sollte in Wohnräumen die Zimmertemperatur bei rund 20 Grad liegen. Im Bad darf die Temperatur sogar bei rund 23 Grad liegen. Auch das Kinderzimmer darf angenehme 22 Grad haben. Im Schlafzimmer dagegen sind kühle 15 bis 16 Grad angenehm, ebenso wie in der Küche. Bei ungenutzten Räumen oder Dielen kann die Temperatur auch nur 12 Grad betragen.
  • Nicht zu kühl und nicht zu warm: Sinkt die Temperatur unter 12 Grad, nimmt es zu lange in Anspruch, um die Räume wieder aufzuheizen. Hinzu kommt, dass Zimmer, die nie richtig beheizt werden und ständig zu kalt sind, von Schimmel befallen werden können. Werden Räume stetig zu stark beheizt, sinkt die Luftfeuchtigkeit in diesen Zimmern ab. Dadurch steigt das Risiko für Atemwegserkrankungen und Erkältung.
  • Türen schließen: Türen zu Räumen, die wenig beheizt werden, sollten nicht offen stehen. Dadurch kühlen Zimmer, die eigentlich warm bleiben sollen, aus, während Räume, in denen Kühle herrschen soll, unnötig erwärmt werden.
  • Im Urlaub Heizen: Bevor Verbraucher in die Ferien fahren, sollten sie ihre Heizkörper nicht komplett herunterfahren. Es ist besser, sie bei niedrigerer Temperatur beständig weiterlaufen zu lassen.
  • Programmierbare Thermostate einbauen: Programmierbare Thermostate haben den Vorteil, dass Hausbewohner die Wärmezufuhr ihren individuellen Bedürfnissen anpassen können.
  • Heizkörper nicht zustellen: Heizungen sollten nicht zugestellt werden, damit die warme Luft ausströmen kann.
  • Entlüften von Heizkörpern: Heizungen sollten einmal jährlich mit einem speziellen Schlüssel entlüftet werden, am besten vor der nächsten Heizperiode. Durch diese Maßnahme kann man die Heizkosten um bis zu 15 Prozent senken.
  • Richtiges Lüften: Man sollte Zimmer zwei Mal am Tag für jeweils 10 Minuten lüften. Hierfür sollte man das Fenster kurz weit öffnen.
  • Keine dauergekippten Fenster: Dauergekippte Fenster treiben die Heizleistung unnötig in die Höhe und damit die Kosten. Außerdem kühlen die Wände aus und Schimmel könnte dadurch entstehen.
  • Nachts Fenster zu: Fenster, Rollläden und Fensterläden sollten in der Nacht gut geschlossen sein, damit die Wärme im Haus bleibt.

Grundstückspreis in der Wertermittlung

Die Nachfrage nach unbebauten Grundstücken in vielen Regionen Deutschlands ist groß. Durch den derzeitigen Bauboom steigen die Grundstückspreise.

Den Grundstückswert kann man mit dem Bodenrichtwert des Grundstücks ermitteln. Bodenrichtwerte werden pro Quadratmeter angegeben. Die Bodenrichtwerte werden auf Basis von Kaufpreissammlungen berechnet. Jedoch ist eine detaillierte Immobilienbewertung nötig, um einen verlässlichen Grundstückswert zu ermitteln.

Weitere Faktoren, die bei der Immobilienbewertung mit einbezogen werden müssen:

  • Lage des Grundstücks
  • Erschließungsgrad
  • Grundstücksform
  • Grundbuchstand und eingetragene Belastungen
  • Topografie und Bodenverhältnisse
  • Altlasten

Gemäß der Immobilienwertverordnung wird der Grundstückswert ermittelt.

Dafür werden folgende Verfahren angewendet:

Am häufigsten wird das Vergleichswertverfahren genutzt, um den Quadratmeterpreis zu berechnen.

Der Quadratmeterpreis bildet sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage.

Grundstücksbewertung

Eine Grundstücksbewertung ist erforderlich, wenn man ein Grundstück verkaufen möchte oder eine Immobilie bewerten lassen möchte.

Einflussfaktoren bei der Ermittlung des Grundstückswerts:

  • Größe des Grundstücks
  • Zuschnitt des Grundstücks
  • Lage des Grundstücks
  • Bodenverhältnisse und Topografie
  • Im Grundbuch eingetragene Belastungen
  • Grad der Erschließung
  • Altlasten
  • Art und Maß baulicher Nutzbarkeit

Die Immobilienwertermittlungsverordnung bildet die gesetzliche Grundlage der Grundstücksbewertung und schreibt vor, auf welche Weise Immobilien zu bewerten sind. Üblicherweise wird der Wert eines Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren berechnet. Wenn es ausreichend vergleichbare Grundstücke in der betreffenden Gegend gibt und die Verkaufspreise vieler dieser Grundstücke bekannt sind, ist dieses Verfahren anwendbar. Sonst wird der Grundstückswert über den Bodenrichtwert ermittelt.

Die Immobilie zu bewerten, ist immer dann notwendig, wenn sich die Eigentumsverhältnisse durch Verkauf, Vererben, Verschenken oder aufgrund einer Zwangsversteigerung ändern.

Der Grundstückswert bildet die Grundlage für die Festlegung eines Verkaufspreises.

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Das Grundbuch nennt den oder die jeweiligen Besitzer und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten des Grundstücks.

Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen:

  • I – Namen des Eigentümers mit den Eigentumsverhältnissen
  • II – Lasten, Vormerkungen, Beschränkungen und Widersprüche sowie Verfügungseinschränkungen
  • III – Grundschulden und Hypotheken und Grundpfandrechte

In Deutschland ist jedes Landstück vermessen und wird zusammen mit dem Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Grundbücher werden vom Grundbuchamt verwaltet und aktualisiert.

 

Gewerbliche Nutzung von Wohneigentum

Ein Gewerbe ist grundsätzlich jede wirtschaftliche Tätigkeit, die auf eigene Rechnung, eigene Verantwortung und auf Dauer mit der Absicht zur Gewinnerzielung betrieben wird.

Ein Gewerbe im eigenen Haus in einem reinen Wohngebiet ohne ausdrückliche Erlaubnis zu betreiben, ist laut Baunutzungsverordnung verboten. Wohngebiete genießen gemäß Baurecht einen besonders hohen Anspruch auf Schutz vor Belästigungen, die sich durch gewerbliche Tätigkeiten ergeben. Deshalb ist dort nur dann die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum möglich, wenn damit tatsächlich keinerlei Störungen der Nachbarschaft verbunden sind.

Die einzigen Ausnahmen, die generell erlaubt sind, betreffen die Freien Berufe. Typische Freie Berufe sind:

  • Notare und Rechtsanwälte
  • Steuer- und Wirtschaftsprüfer
  • Ärzte und Zahnärzte
  • Heilpraktiker
  • Schriftsteller
  • Dolmetscher
  • Designer
  • Hebammen

Doch auch die Ausübung der Freien Berufe unterliegt Grenzen. Sie darf nur einen bestimmten Anteil der Raumnutzung ausmachen. Auch im Hinblick auf die zu erwartende Kundenfrequenz und die Anzahl der Mitarbeiter müssen ebenfalls Grenzen beachtet werden. Diese ergeben sich aus der Rechtsprechung zu diesem Thema.

Feuchte Wände

Umstände, die eine feuchte Wand zur Folge haben:

  • Feuchtigkeit, die durch den Boden oder in Wänden hochsteigt
  • Oberirdisch eindringendes Wasser
  • Feuchtenester im Mauerwerk
  • Falsches Lüften

 

Feuchte Wände bekämpfen:

  • Horizontalsperre:

Eine Horizontalsperre hindert als Teil der Bauwerksabdichtung die Bodenfeuchtigkeit daran, im Mauerwerk aufzusteigen.

  • Vertikalsperre:

Eine Vertikalsperre hindert Wasser daran seitlich einzudringen.

Beeinträchtigen feuchte Wände das Raumklima, steht als erstes die Ergründung der Ursache an. Ein Feuchtigkeitsmessgerät unterstützt die Suche nach einem eventuell vorhandenen Feuchtenest im Mauerwerk. Ist der Auslöser gefunden und der Schaden behoben, dient ein Hygrometer der ständigen Kontrolle der Luftfeuchtigkeit.

 

Ertragswert bei Gewerbeimmobilien

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der auf den daraus erzielten, zukünftigen Einnahmen basiert. Mit dem Ertragswertverfahren wird dieser Wert ermittelt, die gesetzlichen Bestimmungen dazu sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung und im Bewertungsgesetz beschrieben.

Das Ertragswertverfahren ist bei der Unternehmensbewertung die am häufigsten angewandte und anerkannte Methode. Der Ertragswert wird hier berechnet, indem die Erträge des Unternehmens der letzten und zukünftigen drei Jahre durch einen Zinssatz, dem Kapitalisierungszinssatz, geteilt und zusätzlich Risikofaktoren einberechnet werden.

Was ist ein Energiesparhaus

Bei einem Energiesparhaus handelt es sich um ein Haus oder Gebäude, dessen Energiebedarf insgesamt deutlich niedriger ist als bei vergleichbaren Gebäuden. In Summe verbraucht ein Energiesparhaus weniger Energie für Warmwasser, Heizung und den Betrieb elektrischer Geräte als Durchschnittsgebäude im gleichen Segment.

Arten von Energiesparhäusern:

  • Passivhaus: Ein Passivhaus zeichnet sich als Energiesparhaus dadurch aus, dass es seine Energie passiv, also indirekt gewinnt. Die Wärme, die über das Jahr benötigt wird, erreicht es durch Sonneneinstrahlung, Körperwärme der Bewohner sowie den im Energiesparhaus vorhandenen technischen Geräten. Es ist so gedämmt, dass es nur eine Notheizung für ganz besonders kalte Tage benötigt, sonst benötigt es keine Heizung.
  • Nullenergiehaus: Ein Nullenergiehaus ist ein Haus, das genauso viel Energie produziert, wie es verbraucht. Die Energie wird über eine Photovoltaik-Anlage gewonnen und in einem Speicher gelagert. Wird Energie zu einem späteren Zeitpunkt gebraucht, kann sie aus dem Lager zur Verfügung gestellt werden.
  • Plusenergiehaus: Ein Plusenergiehaus bezeichnet ein Energiesparhaus, das wesentlich mehr Energie erzeugt als es verbraucht. Die überschüssige Energie kann gespeichert werden, um auch an sonnenschwachen Tagen oder Jahreszeiten davon zu zehren. Wird sogar so viel produziert, dass ein hoher Überschuss entsteht, kann die Energie ins lokale Netz eingespeist und entsprechend vergütet werden.

Vor- und Nachteile eines Energiesparhauses:

Vorteile:

  • Weniger Betriebskosten durch Energieeinsparung
  • Teilweise autonome Energieversorgung
  • Haushalte sind unabhängig von immer knapper werdenden Ressourcen
  • Höhere Verkaufschancen zu besseren Preisen, da sich gut gedämmte Häuser besser verkaufen lassen
  • Besseres Wohnklima aufgrund von natürlichen Baumaterialien
  • Energieeinspeisung ins lokale Stromnetz bringt zusätzlich Geld ein
  • Bezuschussung durch die KfW

Nachteile:

  • Hohe Initialkosten sowohl für einen Neubau als auch für die Aufrüstung eines Altbaus
  • Um Schimmelbildung in den Innenräumen zu vermeiden ist eine Lüftungsanlage zwingend erforderlich
  • Die Kosten für die Lüftungsanlage sind sehr hoch. Die Wartung, Instandhaltung und gegebenenfalls eine Neuanschaffung sind ebenfalls mit hohen Kosten verbunden
  • Nicht sachgemäß ausgeführte Wärmetauscher können Legionellen fördern, die durch die Lüftungsanlage direkt in die Atemwege gelangen

 

Einfluss einer Reallast

Die Reallast ist nach deutschem Sachenrecht das Recht einer bestimmten Person vom Eigentümer eines bestimmten Grundstücks wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Diese Leistungen können Geld-, Dienst- oder Sachleistungen sein. Die Reallast wird begründet, wenn sich der Eigentümer des Grundstücks und der Begünstigte darauf einigen und dieses Recht ins Grundbuch eintragen lassen.

Es gibt zwei verschiedene Arten von Reallast, die subjektiv-dingliche und die subjektiv-persönliche Reallast. Bei der subjektiv-dinglichen Reallast ist das Recht untrennbar an die jeweilige Immobilie gebunden, unabhängig davon, wer gerade Eigentümer dieser Immobilie ist. Ist das Recht jedoch als subjektiv-persönlich vereinbart, ist es an diese Person und nicht an ein bestimmtes Grundstück gebunden.

Die subjektiv-dinglichen Reallasten zählen bei der Immobilienbewertung eindeutig zu den wertmindernden Faktoren und wirken sich somit negativ auf den Immobilienwert aus.

Beim Verkauf einer Immobilie, die mit einer Reallast belastet ist, wird in den meisten Fällen der Käufer eine Löschung aus dem Grundbuch verlangen, sodass die Reallast aus dem Verkaufserlös abgelöst wird. Der Begünstigte muss der Löschung jedoch zustimmen. Ansonsten wird das Recht vom Eigentümerwechsel nicht tangiert.

Hausverkauf im Betreuungsfall

Betreuung Hausverkauf

Zur Betreuung gehört die Vertretung des Betreuten in rechtlicher Hinsicht. Der Betreuer kann entscheiden, eine Immobilie des Betreuten zu verkaufen. Das ist meist der Fall, wenn aus dem Verkaufserlös die Kosten für ein Pflegeheim bestritten werden sollen. Das Vorhaben muss mit dem Betreuungsgericht abgestimmt werden.

Bevor der gesetzliche Betreuer einen Kaufvertrag abschließt, benötigt er die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Damit die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird, muss ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, das den korrekten Immobilienwert zweifelsfrei belegt. Der Betreuer übernimmt die Stelle des Betreuten und vertritt ihn bei der Vertragsverhandlung und beim Vertragsabschluss.

Das Betreuungsgericht muss anschließend den Verkauf nochmals genehmigen. Erst dann wird der Verkauf rechtskräftig.

Beleihungswertermittlung

Der Beleihungswert spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Die Höhe des Wertes hat direkte Auswirkungen auf den möglichen Umfang des Kredites und die Finanzierungskosten, denn der Kreditgeber trifft alle weiteren Entscheidungen zur Kreditvergabe auf der Grundlage des Beleihungswertes.

Der Beleihungswert wird bei selbstgenutztem Wohneigentum in der Regel nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung.

Einige Kreditinstitute legen aber auch einen Beleihungswert fest, der dem Mittelwert aus Ertragswert- und Sachwertverfahren entspricht.

Baukindergeld

Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Der Zuschuss soll es Familien mit Kindern und Alleinerziehenden leichter machen, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Pro Kind erhält man 12.000 Euro, ausgezahlt in 10 jährlichen Raten zu je 1.200 Euro.

Voraussetzung für die Bewilligung des Baukindergelds ist, dass zum Haushalt mindestens ein Kind unter 18 Jahren gehört. Zu den Kindern zählen leibliche und adoptierte Kinder. Es spielt keine Rolle, ob die Eltern verheiratet sind. Gefördert werden Familien und Alleinerziehende, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Zum Haushalt gehört mindestens ein Kind unter 18 Jahren, für das Kindergeld bezogen wird
  • Zum Stichtag ist das Haus oder die Wohnung die einzige Wohnimmobilie
  • Das maximale zu versteuernde Haushaltseinkommen beträgt bei einem Kind 90.000 Euro, mit jedem weitern Kind steigt das maximale Einkommen um 15.000 Euro
  • Die Wohnimmobilie befindet sich in Deutschland
  • Die Staatsangehörigkeit des Antragstellers hat keinen Einfluss auf die Bewilligung

Gefördert werden Bau- und Kaufvorhaben, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 beginnen. Anträge können jedoch bis zum 31.12.2023 gestellt werden, wenn der Einzug bis zu sechs Monate vorher stattgefunden hat. Wichtig ist, dass man spätestens sechs Monate, nachdem die Wohnung oder das Haus bezogen wurde, den Zuschuss beantrage.

Zwangsversteigerung

Wenn ein Immobilienbesitzer finanzielle Probleme hat und ein Gläubiger sein Geld endlich erhalten möchte, dann kommt es zu einer Zwangsversteigerung.

Risiken beim Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung:

  • Kein Einblick ins Innere der Immobilie bei einer Zwangsversteigerung:Der Zustand der Immobilie kann nicht abgeschätzt werden.
  • Keinen Anspruch auf Mängelhaftung bei einer Zwangsversteigerung:Es können erhebliche Bau- und Sachmängel bestehen.
  • Kosten durch eine eventuelle Zwangsräumung:Wenn der Schuldner sich weigert aus der Immobilie auszuziehen.
  • Risiken durch rechtliche Mängel an der Immobilie:Zum Beispiel unzureichende Baugenehmigungen, wie auch fehlender Anschluss an die Straße oder Kanalisation.

Die Risiken beim Immobilienkauf per Zwangsversteigerung überwiegen deutlich im Vergleich zu den möglichen, preislichen Vorteilen. Zwangsversteigerungen sind ein Glücksspiel!

 

Wertsteigerung von Immobilien

Die Wertsteigerung einer Immobilie bedeutet, den Preis eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung zu erhöhen. Die Immobilie ist also mehr wert als zu dem Zeitpunkt, an dem sie gekauft wurde.

Eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen sie durch umfassende Modernisierungen, zusätzliche Ein- oder Ausbauten oder Maßnahmen der Barrierefreiheit.

Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung:

  • Der Bodenrichtwert
  • Die Lage
  • Die Infrastruktur
  • Die Grundstückgröße und dessen Ausrichtung
  • Das Baujahr der Immobilie
  • Die Bausubstanz
  • Die Ausstattung der Immobilie

Bei einigen Immobilien wird mit der Zeit der Wert steigen, bei anderen Immobilien kann es sein, dass sie an Wert verlieren.

Deshalb sollten sie auf die Faktoren, auf die sie Einfluss haben, achten!

 

Wertminderung von Immobilien

Wertminderung durch Schimmelbefall

Wasserdampf entsteht in jeder Wohnung und in jedem Haus, der dann von der Raumluft aufgenommen wird. Feuchtigkeitsprobleme entstehen dann, wenn sich die Feuchtigkeit an Wänden und Decken niederschlägt. Bei nicht ausreichender Belüftung entsteht relativ schnell Schimmel. Im Winter ist es ebenso wichtig ausreichend zu heizen. Wärmere Luft kann nämlich mehr Feuchtigkeit aufnehmen. Mit Schimmelbildung in den Wohnräumen sind auch gesundheitliche Beeinträchtigungen verbunden und es kommt zu einer Wertminderung des Objektes.

Wertminderung durch ein undichtes Dach

Das Dach eines Hauses dient zum Schutz vor Wind und Wetter. Durch ein undichtes Dach kommt es häufig zu Feuchtigkeitsschäden in den Räumlichkeiten. Werden kleine Schäden nicht laufend behoben, so kann eine umfangreiche Dachreparatur viel Geld kosten und unter Umständen ist eine neue Dachdeckung nötig. Ein defektes Dach erzeugt Schäden im ganzen Haus, verursacht Kosten und mindert auch den Wert der Immobilie.

Wertminderung durch feuchte Wände

 Feuchte Wände beeinträchtigen die Wohnqualität und mindern auch den Wert der Immobilie. Bei Altbauten muss man mit feuchten Kellerwänden rechnen. Allerdings weisen auch immer mehr Neubauten feuchte Wände auf Grund schlechter Verarbeitung auf. Die Ursachen sind in der Regel eine defekte Abdichtung und Isolierung des Mauerwerks. So kann aufsteigende Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringen und hohe Luftfeuchtigkeit und ungesundes Klima bewirken.

Wertminderung durch eine kaputte Heizung

 Die optimale Heizungsanlage versorgt für einen Zeitraum von etwa 15-20 Jahren eine Immobilie verlässlich mit Raumwärme. Man sollte großes Augenmerk auf die laufende Wartung der Heizung legen, denn eine nur eingeschränkt leistungsfähige Heizung mindert erheblich den Immobilienwert.

Wertminderung durch marode Sanitäranlagen

 Sind die Sanitäranlagen der Immobilie in einem schlechten Zustand, so mindert das ihren Wert und auch die Wohnqualität.

Immobilienbewertung im Erbfall

Immobilienbewertung – Erbschaft und Immobilienverkauf

Wenn man alleine eine Immobilie erbt und diese verkaufen will benötigt man den Wert dieser Immobilie. Aber auch wenn eine Erbgemeinschaft besteht und das Erbe aufgeteilt werden muss, benötigt man den Wert der geerbten Immobilie. Hier gibt es zwei Möglichkeiten die Immobilie zu bewerten, die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens oder eines Kurzgutachtens.

Ein Verkehrswertgutachten listet alle Wertfaktoren einer Immobilie sehr detailliert auf und ist vor allem dann sinnvoll, wenn unter den Erben Uneinigkeit über den Wert einer Immobilie herrscht und rechtliche Auseinandersetzungen drohen.

Ein Kurzgutachten stellt kurz und übersichtlich den Wert einer Immobilie dar. Es beinhaltet nur kurze Objektbeschreibungen und Erläuterungen zu bestimmten Wertfaktoren.

Immobilienbewertung – Berechnung der Erbschaftssteuer

Das Finanzamt erhebt im Zuge der Erbschaft einer Immobilie eine Erbschaftssteuer. Für die korrekte Berechnung der Erbschaftssteuer muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Das Finanzamt nimmt für die Bewertung der Immobilie nur Durchschnittszahlen, so kann es sein das die Erbschaftssteuer zu hoch angesetzt wird. Deswegen sollte man ein qualifiziertes Wertgutachten von einem Immobiliensachverständigen durchführen lassen.

Immobilienbewertung – Entscheidungsgrundlage im Erbfall

Wer eine Immobilie erbt, braucht detaillierte Informationen rund um die Immobilie, damit er entscheiden kann, ob er sie vermietet, verkauft oder doch selbst einzieht, basierend auf Fakten und Zahlen. Ein Gutachten liefert nicht nur Angaben zum aktuellen Marktwert der Immobilie, sondern macht auch Angaben zum allgemeinen Zustand der Bausubstanz, zum Zustand von Heiz- und Elektroanlagen, Keller und Dach.

Vermietung an Angehörige

Da zur Zeit Wohnraumknappheit besteht, vermieten Eigentümer immer mehr an Angehörige. Bei Vermietung an Verwandte geht man davon aus, dass sie die Immobilie pfleglich behandeln und die Miete pünktlich eingeht. Der Angehörige profitiert von einer niedrigen Miete und der Eigentümer kann dabei sogar Steuern sparen. Trotzdem ist einiges bei der Vermietung an Angehörige zu beachten.

Voraussetzungen um Steuer zu sparen:

  • Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen worden sein.
  • Der Mietvertrag muss unbefristet sein.
  • Der Vermieter darf die vermietete Wohnung nicht selbst mitbenutzen.
  • Der Mieter darf die Räume nur als Wohnraum nutzen.
  • Der Mietvertrag muss die Höhe der vereinbarten Miete einschließlich Nebenkosten enthalten und auch festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist.
  • Die Miete darf nicht bar gezahlt werden, sondern muss per Dauerauftrag oder pünktlicher Überweisung erfolgen.

An Angehörige eine Wohnung zu vermieten, bietet Möglichkeiten zur Steuerersparnis. Das ist dann der Fall, wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen und sich somit ein Verlust statt eines Gewinns ergibt. Berechnet man allerdings weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Wird die Wohnung einem Verwandten jedoch unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. Dies kann dann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.

 

Häufigste Fehler bei Vermietung an Angehörige:

  • Der Mietvertrag fehlt.
  • Die Miete wird nicht regelmäßig gezahlt.
  • Aus dem Mietvertrag geht nicht klar hervor, ob es sich um eine Warm- oder Kaltmiete handelt.
  • Es wird nicht über die Betriebskosten abgerechnet.
  • Die Miete fließt an den Mieter wieder zurück.

 

 

Unterlagen Wohnungsverkauf

  1. Grundriss und Wohnflächenberechnung
  2. Lageplan und Baubeschreibung
  3. Teilungserklärung
  4. Grundbuchauszug
  5. Energieausweis
  6. Rechnungen zu Reparaturen und Sanierungen
  7. Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
  8. Rücklagen und Eigentümerversammlungsprotokolle
  9. Kopien aller Gebäudeversicherungen
  10. Bei vermieteten Wohnungen: aktueller Mietvertrag

 

Steuern beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken spielt die sogenannte Spekulationsfrist eine Rolle.

Bei der Spekulationssteuer spielt es eine Rolle, wie lange die Immobilie sich im Besitz des Verkäufers befand. Die Gewinne aus dem Verkauf müssen eventuell versteuert werden, wenn die Frist von zehn Jahren unterstritten wurde. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei. Auch wenn beim Verkauf kein tatsächlicher Nettogewinn erzielt wurde, ist der Verkauf steuerfrei.

Selbst genutzter Wohnraum kann fristunabhängig ohne Steuerlast von Privat verkauft werden. Der Verkäufer muss dann mindestens 3 Jahre in der Immobilie selbst gewohnt haben.

Bei Erbe oder Schenkung einer Immobilie kann es sein, dass man auch mit einer Spekulationsfrist belastet wird. Hier beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Tag des Erbes oder der Schenkung, sondern bereits mit dem Datum des Hauskaufs.

Bei der Berechnung der Spekulationssteuer spielt der erzielte Gewinn und die Steuerklasse des Verkäufers eine Rolle.

 

Zusammenfassung:

  • Nur Gewinne müssen versteuert werden.
  • Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem man das Haus gekauft hat.
  • Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, muss der Gewinn nicht versteuert werden.
  • Alternativ ist es möglich, die Eigennutzung in den beiden letzten Jahren sowie im Verkaufsjahr zu beweisen, um die Steuer zu umgehen.
  • Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von der Steuerklasse ab. Sie beträgt etwa 40 % des Gewinns.

Löschhubschrauber bei Waldbränden

Oft kommt es auch bei uns zu Waldbränden, denn je heißer es ist im Sommer umso trockener sind die Waldböden und das Holz. Eine brennende Zigarette, die achtlos weggeworfen wurde reicht meistens schon aus um einen Brand entstehen zu lassen. Dann sind Menschen und Tierleben bedroht.

Gerade großflächige Waldbrände sind vom Boden aus kaum unter Kontrolle zu bringen. Zudem kann ein Bodeneinsatz jederzeit die Feuerwehrleute selbst in Gefahr bringen. Bei vielen Waldbränden kommen deshalb Löschhubschrauber zum Einsatz. Aus sicherer Höhe können sie große Wassermengen großflächig auf die betroffenen Gebiete abgeben.

Löschhubschrauber in Akutsituationen

Natürlich verläuft die Löschung eines Waldbrandes umso effektiver, je mehr Wasser innerhalb kurzer Zeit über der zu löschenden Fläche abgegeben werden kann. Dafür sind zwei Faktoren entscheidend: Einerseits werden leistungsstarke Helikopter benötigt, die mehrere Tonnen Löschwasser auf einmal transportieren können. Andererseits können erfahrene Piloten auch mit diesen schweren Lasten schnell und präzise fliegen, so dass zwischen zwei Löschwasserabgaben nur wenig Zeit verstreicht.

Der Transport des Löschwassers erfolgt in großen Eimern. Viele Modelle bestehen aus Aluminium, andere sind aus robustem, faltbarem Material gefertigt und sind dadurch deutlich leichter. Die Löschwasserbehälter werden entweder ausstehenden Gewässern in der Nähe befüllt oder durch Fahrzeuge der Feuerwehr mit Wasser versorgt. Viele Städte oder Länder halten solche Eimer zentral vor und verwenden sie dort, wo Bedarf besteht.

 

Löschhubschrauber in Bereitschaft

Die Wahrscheinlichkeit von Waldbränden ist in anhaltenden Hitze- und Trockenheitsperioden besonders groß. Hier kann sich ein Feuer extrem schnell ausbreiten und großen Schaden anrichten. Aus diesem Grund sorgen Städte und Regionen mit hohem Waldbrand-Risiko während dieser Zeit für eine Löschhubschrauber-Bereitschaft vor Ort.

Kaufnebenkosten

Als Kaufnebenkosten werden alle zusätzlichen Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen:

  • Kosten für Gutachten
  • Maklerprovision
  • Nebenkosten für Darlehen
  • Notargebühren
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintrag
  • Finanzielle Rücklagen für Werterhalt

Im Durchschnitt bezahlen Käufer von Immobilien ein Siebtel des Kaufpreises zusätzlich als Kaufnebenkosten.

Mit einer frühzeitigen und sorgfältigen Planung aller tatsächlich anfallenden Kosten verringern sie die Gefahr einer kostspieligen Anschlussfinanzierung und bringen sich gleichzeitig in eine bessere Verhandlungsposition.

 

Immobilienmakler Sachkundenachweis

Immobilienmakler haben eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Sie müssen jedoch nicht einen Sachkundenachweis beim Gewerbeamt nachweisen.

Der Bundestag findet, dass regelmäßige Fortbildungsmaßnahmen sinnvoller sind als eine einmalige Sachkundeprüfung.

Für den Sachkundenachweis hätten Immobilienmakler und Immobilienverwalter von den Industrie- und Handelskammern der einzelnen Bundesländer in regelmäßigen Abständen geprüft werden müssen.

Der Sachkundenachweis sollte einen Ausbildungsstandard für Makler und Verwalter schaffen, da der berufliche Weg zum Immobilienmakler sehr unterschiedlich sein kann. Daher kann die Gefahr bestehen, dass manche von ihnen eine mangelnde Qualifikation haben. Hier wäre vorbeugend eine Sachkunde sinnvoll sein können. Aber im Bundestag wurde beschlossen, dass alle drei Jahre eine Weiterbildung von 20 Stunden ausreicht.

Weiterbildungen können aus vielen Bereichen gewählt werden, da ein Immobilienmakler viele Kenntnisse haben muss, beispielsweise in den Bereichen Wirtschaft, Recht sowie Wettbewerbsrecht, Finanzierung und Immobilienmarkt. Die Makler- und Bauträgerverordnung gibt Themen vor in denen sich Makler weiterbilden können. Kundenberatung, Grundlagen des Maklergeschäfts, rechtliche Grundlagen, Wettbewerbsrecht, Verbraucherschutz, Grundlagen Immobilien und Steuern oder Grundlagen der Immobilienfinanzierung sind wichtige Themen.

Die Fortbildung von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren dürfen auf verschiedene Themen aufgeteilt werden, müssen bei Nachfrage von Auftraggebern und Behörden nachgewiesen werden können.

Nachweis- und Informationspflicht:

  • Nachweise müssen gesammelt werden
  • Nachweise müssen 5 Jahre lang aufbewahrt werden
  • Nachweise müssen bei Nachfrage von Behörden vorgezeigt werden
  • Informationspflicht besteht gegenüber Auftraggebern
  • Weiterbildungen müssen erstmals im Jahr 2021 nachgewiesen werden

Nicht nur für Immobilienmakler besteht die Weiterbildungspflicht, sondern auch für Mitarbeiter. Mitarbeiter die einen Ausbildungsabschluss im Immobilienwesen haben, müssen erst drei Jahre nach Aufnahme der Tätigkeit Weiterbildungsmaßnahmen in Anspruch nehmen.

Bei Verstoß der Weiterbildungspflicht werden hohe Geldbußen fällig.

Hausbau und Hauskauf optimal vorbereiten

Jeder Hausbau oder Hauskauf will gut überlegt sein und erfordert eine sorgfältige Planung sowie Vorbereitung.

  • Präzise Planung:

Umso präziser die Planung des Immobilienerwerbs- oder Baus, desto besser wird das Kauf- oder Bauvorhaben sich verwirklichen.

  • Passende Finanzierung:

Nach der Planung kommt die Suche nach einer passenden Finanzierung und das Einholen der notwendigen schriftlichen Finanzierungszusage. Hierbei kommt es zu einer detaillierten Aufstellung der Kosten und der vorhandenen Mittel und möglichen monatlichen Belastungen.

  • Vergabephase:

Nach der Ausschreibung der Bauarbeiten werden Angebote eingeholt und detailliert verglichen. Notwendige Versicherungen müssen abgeschlossen werden und der Beginn der Bauphase muss bei der Baubehörde gemeldet werden.

  • Bauphase:

Während der Bauphase sollten ständige baubegleitende Qualitätskontrollen durchgeführt werden. Rechnungen und Lieferscheine müssen kontrolliert und gut abgeheftet werden.

  • Einzug ins neue Haus:

Der vorbereitete Einzug kann nun beginnen. Auch wenn ggf. noch das Anlegen der Außenanlagen ansteht.

Grundstücksverkauf

Grundstücksarten:

  • Bauland: befindet sich in einem überwiegend schon bebauten Gebiet und darf umgehend bebaut werden
  • Rohbauland: wurde bereits im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen, muss jedoch noch erschlossen werden und an Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen werden.
  • Bauerwartungsland: zum aktuellen Zeitpunkt noch keine Bebauung möglich, wird jedoch in absehbarer Zeit Bauland
  • Bebautes Grundstück: auf dem Grundstück befinden sich ein oder mehrere Gebäude, deren Weiternutzung oder Abriss noch erfolgt
  • Wald-, Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche: oftmals problematische Bodenqualität und darf nicht bebaut werden

Faktoren bei der Wertermittlung eines Grundstücks:

  • Die Lage
  • Die Größe
  • Die Ausrichtung
  • Lageplan und Schnitt
  • Der Erschließungsgrad
  • Die Bebaubarkeit
  • Die Bodenqualität

Nötige Unterlagen beim Verkauf eines Grundstücks:

  • Grundbuchauszug
  • Bebauungsplan
  • Flurkartenauszug/Lageplan
  • Altlastenauskunft
  • Baulastenauskunft
  • Erschließungsnachweis
  • Abzuleistende Grundpfandrechte
  • Grundsteuerbescheid
  • Flächennutzungsplan

Grundsteuerreform

Die Grundsteuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben und muss von den Eigentümern bezahlt werden. Handelt es sich um vermietete Immobilien, kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Grundsteuerreform soll zu einer gerechteren Besteuerung des Immobilieneigentums führen.

Das zuständige Finanzamt berechnet die Grundsteuer auf Basis des festgelegten Einheitswerts. Der Einheitswert ist eine Bemessungsgrundlage und soll möglichst dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Die Grundsteuer wird jedes Jahr fällig und meist vierteljährlich erhoben. Die Höhe der Steuer hängt ab vom Wohnort, der Grundstücksfläche und dem Wert des darauf errichteten Gebäudes.

Die Grundsteuer kommt den Städten und Gemeinden zu gute. Mit dieser Einnahmequelle finanzieren die Kommunen Schulen, Schwimmbäder und Kitas und investieren in den Ausbau sowie die Erneuerung der Infrastruktur.

Die Formel, mit der die Grundsteuer berechnet wird, lautet weiterhin:

Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz

Jedoch werden die Faktoren zur Bestimmung des Werts der Immobilie und die Hebesätze angepasst, sowie die Steuermesszahl stark gesenkt.

Insgesamt ist vorgesehen, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral gestaltet wird, um die Eigentümer nicht stärker zu belasten. Dennoch werden sich durch die geplanten Anpassungen die individuellen Steuerbescheide verändern. Insbesondere Mieter in großen Mehrfamilienhäusern werden nach der Grundsteuerreform weniger Steuern zahlen müssen. Eigentümer und Mieter von Einfamilienhäusern in begehrten Lagen werden jedoch wahrscheinlich höher besteuert.

Die Grundsteuerreform wird dazu führen, dass die Besteuerung von Immobilieneigentum insgesamt gerechter wird.

Geerbte Immobilie

Erbe: Vermögen, das eine Person bei ihrem Tod hinterlässt und das jemandem als Erbschaft zufällt.

Vermächtnis: Zuwendung einzelner Vermögensgegenstände durch letztwillige Verfügung.

Im Unterschied zum Erbe muss das Vermächtnis gegenüber den rechtmäßigen Erben eingefordert werden.

Bei einer Erbschaft wird nicht nur das Vermögen vererbt, sondern auch die Schulden vom Erblasser. Deswegen sollte man sich, bevor man das Erbe annimmt, genau informieren wie die finanzielle Sachlage im Zusammenhang mit der Immobilie ist.

Ein Erbschein ist bei einer Erbschaft zwingend erforderlich, damit die Begünstigten ihr Erbe erhalten können. Einzige Ausnahme ist, wenn ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vorliegt.

Der Grundbucheintrag der Immobilie, muss bei einer Erbschaft, beim zuständigen Amtsgericht, geändert werden. Hierfür muss ein schriftlicher Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs gestellt werden.

Beim Alleinerbe sind die Verhältnisse klar, im Gegensatz zu einer Erbgemeinschaft. Bei einer Erbgemeinschaft muss das Erbe gerecht auf die einzelnen Erben aufgeteilt werden. Bei einer Immobilie wird diese dann, in den meisten Fällen, verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Wenn ein Erbe die Immobilie behalten möchte, muss er die anderen Erben auszahlen. Alle Beteiligten in einer Erbgemeinschaft müssen einstimmig einen Entschluss treffen.

Bei einer Erbschaft wird grundsätzlich eine Erbschaftssteuer fällig. Der Erbe oder die Erbgemeinschaft muss innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt des Erbfalls dafür das Finanzamt vom Erbe in Kenntnis setzen.

Die höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Wert der Immobilie ab und vom verwandtschaftlichen Verhältnis eines Erben zum Erblasser.

Immobilie richtig bewerten

Ob Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung im Falle einer Erbstreitigkeit, bei Eheangelegenheiten im Scheidungsfall, bei Immobilienkauf und Immobilienverkauf: Es gibt verschiedene Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten. Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren ermitteln den sogenannten Verkehrswert einer Immobilie anhand verschiedener Kriterien.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist eine beliebte Methode bei der Grundstücksbewertung sowie der Bewertung von eigen genutzten Immobilien, aber auch bei vermieteten Objekten. Um hier den Grundstückswert zu ermitteln, werden ähnliche Immobilien, die vor kurzem veräußert wurden, für einen Vergleich herangezogen. Zu den vergleichbaren Eigenschaften gehören unter anderem die Größe, Lage sowie Ausstattung der Immobilie. Neben dem Vergleichswert spielt zudem der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle.

Sachwertverfahren:

Der Verkehrswert von selbst genutzten Häusern sowie von besonders hochwertigen Eigentumswohnungen lässt sich ideal mithilfe des Sachwertverfahrens ermitteln. Die Basis für die Wertermittlung stellen hierbei die tatsächlichen Herstellungskosten der Immobilie dar. Mit einkalkuliert werden etwaige Schäden sowie die bisherige Nutzungsdauer.

Ertragswertverfahren:

Bei der Immobilienbewertung von Gewerbeobjekten sowie für vermietete beziehungsweise verpachtete Grundstücke wird vorzugsweise das Ertragswertverfahren angewandt. Anders als bei den vorigen Bewertungsverfahren werden hierbei die gesamten Mieteinnahmen eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten für das Wertgutachten ermittelt. Aus dem daraus resultierenden jährlichen Reinertrag und der Restnutzungsdauer der Immobilie ergibt sich dann der Ertragswert.

Denkmalimmobilie

Denkmalgeschützte Gebäude mit Auflagen

Denkmalschutz kann verschiedenste Bau-, Kultur- sowie Naturdenkmale und Gebäudeensembles aus den unterschiedlichsten historischen Epochen betreffen. Denkmalschutz hat das Ziel die Gebäude gesetzlich vor Zerfall, Zerstörung oder radikalen baulichen Veränderungen zu schützen. Dabei kann auch nur ein bestimmter Teil eines Gebäudes unter Denkmalschutz stehen. Eigentümer oder Kaufinteressenten müssen viel beachten bei denkmalgeschützten Wohnimmobilien.

Denkmalschutz: Wie erfahre ich davon?

Das Amt für Denkmalschutz erfasst in jedem Bundesland die Einzelgebäude oder zusammenhängende Gebäudekomplexe sowie ganze Straßenzüge und veröffentlicht diese in einer Liste der Baudenkmale. Bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung erfährt man ob und auch inwiefern es sich um ein geschütztes Denkmal handelt.

Makler beim Denkmalschutz

Ein existierender Denkmalschutz zu einem Gebäude spielt für die Kaufentscheidung eine wichtige Rolle, denn bei denkmalgeschützten Immobilien rücken andere Überlegungen in den Fokus, was das Thema Wertsteigerung oder Energieeffizienz betrifft.

Ein Makler ist nicht nur dazu verpflichtet über einen eventuell bestehenden Denkmalschutz zu informieren, sondern er muss potentielle Käufer über das Thema Denkmalschutz unterrichten und beraten. Somit sind Käufer dann auf der sicheren Seite mit einem erfahrenen Makler.

Denkmalschutz – Auflagen und Richtlinien

Denkmalgeschützte Wohnimmobilien unterliegen je nach Teil- oder Gesamtschutz in der Regel verschiedensten Auflagen und Richtlinien durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Dabei können sich die Vorschriften zudem von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden: Deshalb empfiehlt es sich vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung zu setzen und Auskunft über die Auflagen bei Sanierung und Umbau einzuholen. Denn nachdem ein denkmalgeschütztes Gebäude gekauft wurde, muss immer die schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden, bevor bestimmte Baumaßnahmen ergriffen werden dürfen.

Energieeffizienz und Denkmalschutz

Damit Besitzer von denkmalgeschützten Wohnimmobilien bezüglich des Denkmalschutzes und Energiesparens nicht vor unlösbaren Konflikten stehen, sind die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bei Baudenkmälern weniger streng als bei anderen Gebäuden. Hier gelten Ausnahmeregelungen, so dass die Verpflichtung entfällt einen Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf vorzulegen.

Steuervorteile durch Denkmalschutz

Steuervorteile gibt es nur für Objekte, die über eine gültige Bescheinigung des Denkmalschutzamtes verfügen, diese ist beim Finanzamt vorzulegen. Selbstnutzer sowie Vermieter denkmalgeschützter Wohnimmobilien können dann Erhaltungsmaßnahmen und Arbeiten zur Bewohn- und Benutzbarkeit in ihrer Einkommenssteuererklärung abschreiben. Sanierungskosten können auch steuerlich geltend gemacht werden.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden – KFW-Förderung

Im Rahmen der KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Denkmalförderung werden die energetische Sanierung, aber auch Einzelmaßnahmen, wie zum Beispiel der Austausch von Heizungstechnik und die Erneuerung von Fenstern gefördert. Dabei ist der Umfang der geplanten Sanierung entscheidend. Nicht entscheidend ist es, ob Baudenkmalbesitzer die Immobilie selbst bewohnen oder jedoch vermieten.

Mietpreisbremse

Checkliste Mietpreisbremse:

  • Die Mietpreisbremse gilt nicht überall.Informieren sie sich vorab darüber ob ihre Immobilie in einem Gebiet liegt, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist.
  • Die Landesregierungen dürfen bis zum 31. Dezember 2020, für höchstens fünf Jahre, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen, in denen die Mietpreisbegrenzung gilt.
  • Die Bundesländer legen im Detail fest, in welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt.
  • Bei einer Neuvermietung darf die Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Liegt die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Mieter auch nach Abschluss des Vertrages die Miete um den Anteil kürzen, der über der Zehn-Prozent-Grenze liegt.
  • Die Vergleichsmiete lässt sich im ortsüblichen Mietspiegel nachlesen.
  • Die Mietpreisbremse gilt nicht für neugebaute Wohnungen und Häuser oder umfassend modernisierte Immobilien.
  • Die Mietpreisbremse gilt nicht für laufende Mietverträge.

Seit Januar 2019 gilt bundesweit eine verschärfte Mietpreisbremse. Vermieter müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Für den Mieter genügt eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen – der Vermieter muss schlüssig darlegen, dass der Mietzins angemessen ist.

 

Brandschutz in Kindertagesstätten

Brandschutz spielt in Kindertagesstätten eine wichtige Rolle. Sobald Eltern ihren Nachwuchs der Obhut von Kindertagesstätten anvertrauen, geht ihre Aufsichtspflicht auf den Träger der Einrichtungen und deren pädagogisches Fachpersonal über. Die Kindertagesstättenleitung und die Mitarbeiter übernehmen die Aufgabe der Erziehung und haben gleichzeitig die Pflicht, für die Sicherheit und den Schutz der Kinder zu sorgen.

Die jüngsten Kinder sind je nach Alter und Entwicklungsstand noch nicht in der Lage, Gefahren zu erkennen und einzuschätzen. Deshalb spielt Brandschutz in Kindertagesstätten eine wichtige Rolle und ist eine anspruchsvolle Aufgabe.

Die Erzieher sollten sich frühzeitig, gemeinsam mit den Eltern und Kindern, mit dem Brandschutz auseinandersetzen. Unfälle durch Brand lassen sich durch das Einhalten baulicher, technischer und organisatorischer Vorschriften und entsprechender präventiver Maßnahmen zum Brandschutz vermeiden.

Brandschutz in organisatorischer und technischer Hinsicht

Die Unfallverhütungsvorschrift fordert von Kindertagesstätten im Notfall entsprechend zu handeln. Träger von Kindertagesstätten obliegt die Verantwortung für den Brandschutz. Er hat aber die Möglichkeit, weil er nicht immer vor Ort sein kann, seine Arbeitsschutzpflichten an die Leitung der Kindestagesstätte zu übertragen. Diese wiederum kann einen Sicherheitsbeauftragten bestellen. Die Bestellung eines Sicherheitsbeauftragten entbindet den Träger sowie die Leitung nicht von ihrer Verantwortung.

Der Sicherheitsbeauftragte hat die Aufgabe, die Leitung und den Träger der Kindestagesstätte bei der Ausübung ihrer Pflichten im Arbeitsschutz zu unterstützen. Für die präventiven Maßnahmen zur Vorbeugung von Brandunfällen sind weiterhin Leitung und Träger verantwortlich. Dazu gehören im Rahmen eines Brandschutzkonzeptes, die Erstellung eines Alarmplans. Diesen entwickeln Träger, Leitung und Brandschutzgutachter im Idealfall gemeinsam. Der Plan muss allen Mitarbeitern bekannt und frei zugänglich sein. Das Gleiche gilt auch für die Brandschutzordnung.

Feuerlöscher gehören zur Sicherheitsausrüstung in Kindertagesstätten. Die Anzahl der Löschgeräte die hängen müssen, können Verantwortliche anhand der gesetzlichen Vorgaben ermitteln. Die Feuerwehr überprüft, im Rahmen einer Brandschau, alle zwei Jahre die Feuerlöscher auf ihre Funktionstüchtigkeit.

Das Kennzeichnen von Flucht- und Rettungswegen mit Schildern ist ein weiterer Bestandteil des Brandschutzes. Für Kinder dienen sie jedoch nur dann als Orientierungshilfe, wenn sie auch in kindgerechter Weise, beispielsweise in Augenhöhe oder am Fußboden angebracht werden.

Unterweisung der pädagogischen Fachkräfte

Die Kindertagesstättenleitung beziehungsweise der Sicherheitsbeauftragte hat die Aufgabe, alle Beschäftigten über die Standorte von Feuerlöschern, Brandmeldeeinrichtungen, Flucht- und Rettungswege zu unterrichten und die Unterweisung zu dokumentieren.

Alle Mitarbeiter einer Kindestagesstätte sollten einmal jährlich gemeinsam anhand der Brandschutzordnung im Brandschutz unterwiesen werden, regelmäßige Brandschutzübungen eingeschlossen. Dabei werden die Handhabung von Feuerlöschgeräten und das Verlassen des Gebäudes mit den Kindern theoretisch und praktisch geübt. Auch diese Übungen sollten schriftlich dokumentiert werden.

Technische Gewährleistung und Prüfung

Alle technischen Einrichtungen müssen regelmäßig auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit überprüft werden, so lassen sich Brände verhindern.

Brandschutzerziehung der Kinder

Die kindgerechte Brandschutzerziehung ist eine wichtige Aufgabe. Hier müssen Träger, Eltern und Erzieher zusammenarbeiten. Kinder müssen lernen, wie schnell durch Unachtsamkeit ein Feuer ausbrechen kann, wie man dieses verhindert, und wenn es tatsächlich zum Brand kommt, wie sie sich richtig verhalten.

 

Was Kindertageseinrichtungen dafür tun können:

  • Den Kindern vermitteln, was Feuer ist und welche Gefahren davon ausgehen. Durch praktische Übungen mit Kerzen, Lagerfeuer oder heißen Geräten.

  • Lehrmaterialien wie Bücher oder selbst gemalte Bilder zur anschaulichen Darstellung des Themas benutzen. Materialien zur Brandschutzerziehung stellen sowohl Unfallkassen als auch die Feuerwehren häufig kostenlos bereit.

https://www.kindersuppe.de/thema/projekt-feuerwehr-kindergarten-und-kita-basteln-und-spielideen

  • Regelmäßige Räumungsübungen mit den Kindern durchführen. Dabei lernen die Jüngsten das Alarmzeichen der Sirene, Fluchtwege und deren Kennzeichnungen kennen.

  • Die Eltern bei der Branderziehung mit einbeziehen und sie durch Infofilme für das Thema Brandschutzerziehung sensibilisieren. Informationen erhalten Sie unter anderem Hier
  • Der Feuerwache einen Besuch abstatten, das ist spannend und lehrreich zugleich. Die Kinder lernen die Ausrüstung einer Feuerwehr kennen, auch damit sie sich nicht aus Angst vor den unheimlichen Atemschutzmasken der Feuerwehrleute in Schränken oder Nischen zu verstecken, wo sie im Brandfall nur schwer zu finden sind.

Brandschutz in Altenheimen

Jährlich sterben bis zu 20 Bewohner, 150 weitere werden verletzt bei den rund 50 Bränden pro Jahr. Offenes Feuer, defekte Elektrogeräte und einschlafende Raucher sind häufige Ursachen für einen Brand. Deswegen besteht in einem Altenheim besondere Anforderungen an den Brandschutz.

Brandschutzbeauftragte und Feuerwehren unterweisen das Pflegepersonal und informieren die Bewohner über das richtige Verhalten im Brandfall. Doch zu enge Fluchtwege und zu schmale Türen in alten Altenheimen erschweren im Ernstfall die Evakuierung und erfordern alternative Rettungskonzepte.

Die Brände in Alten- und Pflegeheimen entstehen meist in den Zimmern der Bewohner. Dort schlafen die Senioren im Sessel oder Bett ein, während die Zigarette noch brennt. Brennbare Behälter werden als Aschenbecher missbraucht, brennende Streichhölzer landen im Papierkorb. Kerzen werden vergessen oder fallen um.

Zudem zeigen gerade ältere Altenheime im Brandschutz deutliche Mängel. Brandschutztüren werden zur Belüftung mit einem Keil offengehalten. Selbst Zimmertüren stehen zum Teil nachts offen, um mögliche Probleme des Bewohners besser mitzubekommen. Kommt es jedoch zu einem Brand, stehen dem Rauch im wahrsten Sinne des Wortes alle Türen offen. Brandmelder sucht man zum Teil in den Zimmern vergebens.

Doch nicht nur Nachlässigkeit und Unachtsamkeit können zu Gefahrenquellen führen. Auch der bauliche Zustand der Altenheime lässt oftmals zu wünschen übrig.

Die meisten Brände in Altenheimen finden zudem in den Abendstunden und nachts statt, in Zeiten also, in denen nur eine reduzierte Anzahl an Pflegekräften vor Ort ist. Die notwendigen Evakuierungsmaßnahmen bei einem Altenheimbrand müssen also durch eine entsprechend hohe Feuerwehrpräsenz gewährleistet werden.

Damit das Pflegepersonal jedoch sowohl in der Brandverhütung als auch bei den Evakuierungsmaßnahmen möglichst gut unterstützen kann, ist es wichtig, entsprechende Schulungen anzubieten und durchzuführen.

Gerade die Rettung der hilfsbedürftigen Bewohner kostet viel Zeit, so dass jeder Handgriff sitzen muss, um die Evakuierung so schnell wie möglich durchführen zu können. Dazu gehören unter anderem:

  • das Vorhalten von Hilfsmitteln zur Evakuierung wie Rollstühle, Tragetücher und Tragen
  • das dauerhafte Freihalten der Rettungswege
  • die Festlegung von Sammelplätzen
  • die Definition von Alarmierungswegen, um ausreichend viel Personal in kurzer Zeit benachrichtigen zu können
  • Übungen mit Personal und Bewohner
  • die vorbeugende Suche nach einer provisorischen Unterbringungsstätte für die erste Zeit nach dem Brand

Bei der Brandschutzunterweisung dürfen die Bewohner selbst nicht vergessen werden. Kurze, aber regelmäßige Informationsveranstaltungen über das richtige Verhalten im Brandfall und zur Vermeidung von Bränden sind mehr als sinnvoll.

Was kostet ein Brandschutzbeauftragter?

Oftmals taucht die Frage nach den Kosten bei der Bestellung eines Brandschutzbeauftragten auf. Diese Frage lässt sich pauschal nur schwer beantworten. Zunächst muss hierbei zwischen einem internen Brandschutzbeauftragten und einem externen Brandschutzbeauftragten unterschieden werden.

Unabhängig davon, ob es sich um einen externen oder internen Brandschutzbeauftragten handelt, müssen bestimmte Ausbildungen absolviert werden. Somit entstehen mitunter hohe Kosten, wenn Sie eine*n Mitarbeiter*in zum Brandschutzbeauftragte*n ausbilden möchten. Zusätzlich sind regelmäßig Fortbildungen zu besuchen. Diese Kosten sind bei der Beauftragung eines externen Brandschutzbeauftragten bereits im Honorar enthalten.

Die Kosten für einen externen Brandschutzbeauftragten setzen sich demnach aus dem Stundensatz und der Anzahl der Stunden, die der Brandschutzbeauftragte für Ihr Unternehmen tätig ist. Diese ist Abhängig von den Dienstleistungen, die der Brandschutzbeauftrage für Sie erbringen soll sowie von weiteren Faktoren wie dem Gefahrenpotenzial, der Anzahl der Mitarbeiter*innen und der Gebäudefläche.

Hierbei sollten stets individuelle Gegebenheiten berücksichtigt werden. Daher ist es schwierig einen pauschalen Preis ohne diese Kriterien zu nennen. Wir unterbreiten Ihnen jedoch gerne ein individuelles Angebot, bei dem Sie auch von günstigen Pauschalpreisen profitieren können.

5 Tipps zum vorbeugenden Brandschutz in Ihrem Unternehmen

Der vorbeugende Brandschutz ist nicht nur eine lästige Pflicht für Unternehmer*innen, sondern trägt maßgeblich zur Sicherheit der Mitarbeiter*innen und Besucher*innen bei. Im Notfall können durch geeignete Maßnahmen des vorbeugenden Brandschutzes Menschenleben und Wirtschaftsgüter gerettet werden.

Tipp 1: Baulicher Brandschutz

Insbesondere bei Neubauten aber auch bei Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen gilt es den baulichen Brandschutz zu beachten. Dieser umfasst unter anderem den Einsatz von feuerbeständigen Materialien. Beispielsweise sollten größere Bereiche nach Möglichkeit mit Feuer- und Rauchschutzabschlüssen wie Brandschutztüren voneinander getrennt werden.

Bei der Verlegung von Rohrleitungen und Kabeln müssen Durchdringungen in Wänden und Decken mit geeigneten Schottsystemen geschlossen werden. In Abhängigkeit von den technischen Gegebenheiten und Anforderungen sollten zusätzlich Rauch- und Wärmeabzugsanlagen sowie beispielsweise Sprinkleranlagen installiert werden.

Insbesondere während der Bauphase beziehungsweise während Umbaumaßamen muss der vorbeugende Brandschutz jederzeit sichergestellt werden. Hierfür müssen gegebenenfalls temporäre Maßnahmen umgesetzt werden.

Tipp 2: Feuerlöscher und Brandmeldeeinrichtungen

In größeren und unübersichtlichen Gebäuden sollten nicht nur Feuerlöscher in einer ausreichenden Menge zur Verfügung stehen. Stattdessen sollte auch Brandmeldeanlagen und Einrichtungen zur Information der Mitarbeiter*innen und Besucher*innen installiert werden. Die Einrichtungen müssen regelmäßig durch die verantwortliche Person im Unternehmen beziehungsweise durch einen externen Brandschutzbeauftragten auf Funktion geprüft werden. Bei Bedarf sind diese instand zu setzen und beispielsweise Kennzeichnungen der Brandschutzeinrichtungen zu ergänzen und abzuändern.

Tipps zum Brandschutz im Unternehmen

Tipp 3: Organisatorischer Brandschutz

Der Teil A der Brandschutzordnung muss stets öffentlich ausgehangen werden. Dieser enthält zentrale Informationen für alle sich im Gebäude befindlichen Personen. In Abhängigkeit von den Gegebenheiten sollten ebenfalls die Teile B und C der Brandschutzordnung sowie Alarmpläne und weitere Pläne durch den verantwortlichen (externen) Brandschutzbeauftragten erstellt werden.

Zum organisatorischen Brandschutz gehört auch die regelmäßige Ausbildung und Fortbildung von Brandschutzhelfern und Evakuierungshelfern. Vergleichsweise geringe Investitionen in die Ausbildung der Mitarbeiter*innen, wovon mindestens 5% der jeweils anwesenden Personen über diese Qualifikation verfügen sollten, tragen zu einer Maßgeblichen Erhöhung der Sicherheit im Unternehmen bei.

Auch müssen Notausgänge und andere Einrichtungen des vorbeugenden Brandschutzes regelmäßig kontrolliert werden. Dabei müssen insbesondere die Mitarbeiter*innen dafür sensibilisiert werden, dass beispielsweise Brandschutztüren nicht absichtlich mit einem Keil oder anderweitig aufgehalten und Notausgänge nicht zugestellt werden.

Flucht- und Rettungswege müssen durch geeignete Schilder gekennzeichnet werden. Darüber hinaus sollte an geeigneten Orten im Gebäude ein Fluchtwegplan aufgehangen werden. Diese müssen bei Bedarf aktualisiert werden.

Tipp 4: Vermeidung von Zündquellen und des Feuerüberschlag

Wie bereits zuvor erwähnt gilt es sicherzustellen, dass Feuerschutztüren und Rauchschutztüren korrekt schließen. Folglich muss dafür gesorgt werden, dass diese Türen nicht blockiert oder zugestellt werden.

Bei feuergefährlichen Arbeiten müssen ebenfalls geeignete Maßnahmen getroffen werden. Dies beinhaltet beispielsweise die Einweisung von Mitarbeiter*innen und externen Personen und die Ausstellung eines sogenannten Heißarbeitserlaubnisscheins.

Im Allgemeinen gilt jedoch die Nutzung von offenem Feuer auf ein Minimum zu reduzieren. Auch muss überprüft werden, ob Maschinen und technische Einrichtungen vollständig funktionsfähig sind. Beispielsweise sollten durch regelmäßige Wartungsmaßnahmen und durch technische Einrichtungen wie beispielsweise Sicherungen und Thermoelementen verhindert werden, dass es zu einem Kurzschluss kommt oder eine Maschine heiß läuft.

Brennbare Flüssigkeiten wie Kraftstoffe, Farben, Lacke und andere Chemikalien sollten lediglich in kleinstmöglichen Gebinden am Einsatzort aufbewahrt werden.  Größere Mengen sollten in dafür geeigneten Lagerräumen oder beispielsweise in feuerfesten Behältnissen aufbewahrt werden. Auch sollte auf die Gefahr von Selbstentzündungsmöglichkeiten wie beispielsweise in Leinöl getränkte Baumwolllappen hingewiesen werden.

Tipp 5: Versicherungsschutz

Es sollte stets auf einen geeigneten Versicherungsschutz geachtet werden. Hierfür sollten Sie sich ausreichend von Ihrem Versicherungsmakler beraten lassen. Gegebenenfalls sollte auch hierbei externe Unterstützung wie beispielsweise ein Brandschutzbeauftragter in die Gespräche miteinbezogen werden.

Insbesondere bei wesentlichen Änderungen im Unternehmen gilt s den Versicherungsschutz zu überprüften. Gegebenenfalls muss dieser an die neuen Verhältnisse angepasst werden. Diese Anpassung muss jedoch nicht nur zum Nachteil für Ihr Unternehmen sein. Durch neue technische oder organisatorische Maßnahmen können sogar Rabatte durch von Versicherungsgesellschaften gewährt werden.

Hinweis: Im Allgemeinen gilt es die erforderlichen Maßnahmen an Ihre örtlichen Gegebenheiten anzupassen. Daher wird empfohlen eine grundlegende Analyse durch einen externen Brandschutzbeauftragten durchführen zu lassen. Dieser berät Sie in allen Fragen zum vorbeugenden Brandschutz und trägt hierdurch zur Steigerung der Sicherheit in Ihrem Unternehmen bei.

Brandschutz – Fluchtwege in Tiefgaragen

Flucht- und Notausgangstüren jeglicher Einbauart müssen jederzeit und ohne einen Schlüssel zu öffnen sein!

Sollten Fluchttüren aus der Tiefgarage beziehungsweise Garage direkt in einen Wohnbereich/Wohngebäude führen ist die sichere, dauerhafte und schlüsselfreie Nutzung der Fluchtwegstüren die direkt aus der Garage führen in jedem Fall höher anzusehen, als der Schutz vor Zugang für Dritte. Hierbei ist es lebenswichtig, dass sich rettenden Personen zumindest in einen anderen sicheren und rauchfreien Bauabschnitt flüchten können.

In der Tiefgarage können sich jederzeit auch andere berechtigte Personen ohne Schlüssel befinden, die im Notfall die vorhandenen Fluchtwege auch sicher nutzen müssen. Im Notfall ist das Öffnen einer Türe mittels Schlüssel sehr zeitintensiv, sehr umständlich also schlicht unmöglich.

Die Fluchtwege und Fluchttüren müssen ausreichend nach Brandschutzverordnung gekennzeichnet sein.

Brandschutz im Hotel

Grundsätzlich sind alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in einem Hotel für den Brandschutz zuständig. Jedoch sollte stets sichergestellt werden, dass eine Person die zentrale Verantwortlichkeit übernimmt und somit alle Tätigkeiten koordiniert. Hierbei kann es sich sowohl um den Geschäftsführer beziehungsweise Manager aber auch um eine andere damit beauftragte Person handeln.

Auch, wenn die zuständige Person rechtlich über die notwendigen Kompetenzen verfügt muss sichergestellt werden, dass diese auch über die fachlichen Kenntnisse verfügt. Mitunter bietet es sich daher auch an, auf einen externen Brandschutzbeauftragter zurückzugreifen. Hierdurch werden nicht unnötig personelle Ressourcen gebunden und die externe Fachkraft verfügt über die notwendigen Kenntnisse und bildet sich in diesem Bereich regelmäßig fort.

Brandschutz im Hotel

Brandschutzregister

In jedem Hotel sollte ein sogenanntes Brandschutzregister vorhanden sein. Dieses beinhaltet:

  • Die Brandschutzordnung
  • Zeichnungen beziehungsweise Grundrisse
  • Liste der Brandschutzkomponenten
  • Informationen zu Prüffristen z. B. von Feuerlöschern
  • Durchgeführte Schulungen und Ausbildung zum Brandschutzhelfer der Mitarbeiter*innen
  • Zugewiesene Verantwortungen und Kompetenzen im Ernstfall

Der Brandschutzbeauftragte ist stets für die Aktualisierung des Brandschutzregisters verantwortlich. Für das Brandschutzregister existieren keine konkreten formellen Vorgaben, daher sollte dies an die örtlichen Gegebenheiten angepasst werden. Optimal ist, wenn eine Kopie außerhalb des Gebäudes aufbewahrt wird, damit beispielsweise die Feuerwehr im Ernstfall unmittelbar darauf zurückgreifen kann. Zeitgleich sollte jedoch auch eine Version im Hotel zugänglich sein. Daher empfiehlt sich die Aufbewahrung in der Nähe der Rezeption, sodass die Dokumente unter anderem bei behördlichen Prüfungen unmittelbar zur Verfügung gestellt werden können.

Notfalleinsatzplan

Der Notfalleinsatzplan beinhaltet Informationen, wie im Brandfall vorzugehen ist. In dem Plan sind unter anderem Informationen für die Mitarbeiter zu den Evakuierungsverfahren enthalten. Auch hierfür muss die konkrete Zuständigkeit geregelt sein und sichergestellt werden, dass dieser Plan regelmäßig auf Aktualität überprüft wird.

Brandschutzschulung für Mitarbeiter*innen

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eines Hotels sollten regelmäßig geschult und zum Brandschutzhelfer sowie Evakuierungshelfer weitergebildet werden. Die Unfallversicherungen schreiben vor, dass mindestens 5% der Mitarbeiter*innen zum Brandschutzhelfer ausgebildet werden. Jedoch empfiehlt es sich, dass aufgrund der Vielzahl von Gästen mehr als 5% der Mitarbeiter*innen regelmäßig zum Brandschutzhelfer fortgebildet werden.

Eine Schulung zum / zur Brandschutzhelfer*in umfasst insbesondere:

  • Entstehung und Verhütung von Bränden
  • Maßnahmen bei Entdecken eines Brandes
  • Verhalten im Brandfall
  • Verwendung von Feuerlöschern und anderen Systemen
  • Evakuierungsverfahren
  • Standorte von Feuerlöschern und anderen Systemen
  • Evakuierung von mobilitätseingeschränkten Personen

Die allgemeinen Inhalte können dabei durch betriebsspezifische Vorgaben beziehungsweise auf unterschiedliche Abteilungen abgestimmte Inhalte angepasst werden.

Evakuierungsübungen

Auch, wenn der Notfalleinsatzplan alle erforderlichen Informationen zur Vorgehensweise im Brandfall enthält sollten die enthaltenen Inhalte auch regelmäßig geübt werden. Daher bietet es sich an, mindestens jährlich eine Evakuierungsübung unter Leitung des Brandschutzbeauftragten durchzuführen. Damit diese Übung auch im Nachhinein ausgewertet und notwendige Schlussfolgerung gezogen werden können muss die Übung durch geeignetes personal überwacht und dokumentiert werden.

Kontrolle der Brandschutzeinrichtungen

Die Brandschutzeinrichtungen im Hotel müssen regelmäßig auf Funktionsfähigkeit überprüft werden. Häufig kommt es leider durch Gäste oder durch Unachtsamkeit zu Manipulationen und Beschädigungen an Feuerlöscheinrichtungen. Damit die Einrichtungen jedoch zu jedem Zeitpunkt funktionsfähig sind, müssen diese regelmäßig auf Beschädigungen überprüft und bei Bedarf ausgetauscht beziehungsweise instandgesetzt werden.

Baumaßnahmen im Hotel

Die Durchführung von Neubau-, Erweiterungs- und Renovierungsmaßnahmen führen oftmals dazu, dass bestimmte Bereiche im Hotel für die Öffentlichkeit unzugänglich sind. Dies muss auch bei der Führung der Fluchtwege berücksichtigt werden, denn für Gäste und Personal gibt es nichts schlimmeres als im Brandfall zielgerichtet in eine Sackgasse zu laufen.

Daher müssen Fluchtwegpläne und Evakuierungspläne bei Baumaßnahmen auf Aktualität überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Dabei müssen gegebenenfalls auch die Piktogramme, die zur Orientierung der Gäste und des Personals dienen temporär abgeändert werden. Auch hierfür ist der Brandschutzbeauftragte zuständig. Da das interne Personal oftmals nicht über die notwendigen Fachkenntnisse als auch über die notwendigen Ressourcen zur Anpassung der Fluchtpläne verfügt ist der Einsatz eines externen Brandschutzbeauftragten auch hierbei von Vorteil.

Fördermaßnahmen bei der energetischen Gebäudemodernisierung

Die energieeffiziente Sanierung von Wohngebäuden wird durch unterschiedliche Maßnahmen und Konzepte durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als weltweit größte nationale Förderbank sowie durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowohl in Form von vergünstigten Krediten als auch in Form von Zuschüssen gefördert (Noosten, 2015, S. 77).

 

Die Förderungen und Zuschüsse beziehen sich dabei entweder auf sogenannten Einzelmaßnahmen aber auch auf sogenannte Maßnahmenpakete mit dem Ziel Gebäude auf unterschiedliche Art und Weise zu modernisieren (Kofner, 2016, S. 304). In Bezug auf die Bezuschussung von Einzelmaßnahmen muss jedoch berücksichtigt werden, dass aktuell noch eine Untergrenze bei der Auszahlung in Höhe von 300,00 € existiert, sodass kostengünstige Maßnahmen unterhalb von 3.000,00 € wie beispielsweise die nachträgliche Kerndämmung der Fassade eines Einfamilienhauses mitunter nicht durch die Kreditanstalt für Wideraufbau gefördert werden (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 2). Folglich können diese Vorgaben dazu führen, dass deutlich weniger Gebäudeeigentümer von einer finanziellen Förderung profitieren können, was dem Ziel der Energieeinsparung der Bundesregierung widerspricht.

 

Im Rahmen dieser wissenschaftlichen Arbeit sind jedoch nur Fördermaßnahmen mit dem Fokus auf die energetische Modernisierung des jeweiligen Gebäudes von Bedeutung, so dass auf anderweitige Fördermaßnahmen nicht eingegangen wird. Damit die Fördermaßnahme genehmigt wird ist mit Ausnahme von Baubegleitung und Beratung durch einen anerkannten Sachverständigen die Antragstellung der Fördermaßnahmen bereits vor Durchführung der jeweiligen Maßnahme vorzunehmen (Volland, 2014, S. 90). Auf ausgewählte standardisierte Maßnahmen wird nachfolgend detaillierter eingegangen um die Möglichkeiten, Vor- und Nachteile sowie Beschränkungen dieser Maßnahmen darzustellen.

 

KfW Heizungs- und Lüftungspakete

Die Maßnahmenpakete für Heizungsanlagen und Lüftungsanlagen im Rahmen des sogenannten Anreizprogramms Energieeffizienz werden oftmals auch mit den nachfolgenden Fördermaßnahmen kombiniert. Beim Heizungspaket muss einerseits eine Erneuerung der Heizungsanlage und andererseits eine Optimierung der Wärmeverteilung in der entsprechenden Wohneinheit vorgenommen werden. Voraussetzung hierbei ist es, dass eine gasbetriebene beziehungsweise ölbetriebene Heizung, die nicht dem Brennwertstandard entspricht, außer Betrieb genommen wird, bevor dieser unter die gesetzliche Austauschpflicht fällt. Zusätzlich muss die neue Heizung in technischen Mindestanforderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau entsprechen. Eine Förderleistung wird auch nur dann gewährt, wenn keine zeitgleiche oder zeitlich versetzte Förderung von solarthermischen Modernisierungsmaßnahmen durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle erfolgt (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 3).

Durch das Lüftungspaket erfolgt eine Förderung bei der Erneuerung oder dem erstmaligen Einbau einer Lüftungsanlage. Die Förderung erfolgt unter der Voraussetzung, dass die Anlage über eine Wärmerückgewinnung verfügt und zeitgleich eine anderweitige Maßnahme zur Reduktion des Energieverbrauchs an der Gebäudehülle wie beispielsweise die Gebäudedämmung vorgenommen wird. Auch bei diesem Förderprogramm müssen entsprechend vorgegebene technischen Mindestanforderungen durch die installierte Anlage erfüllt werden (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 3).

 

KfW Investitionszuschuss: Energieeffizientes Sanieren (430)

Im Rahmen des Förderprogramms 430 “Energieeffizientes Sanieren” der Kreditanstalt für Wiederaufbau werden Eigentümer, die ihre Immobilie energetisch sanieren möchten, beziehungsweise einen bereits energetisch sanierten Wohnraum kaufen möchten, mit bis zu 30.000 EUR je Wohneinheit bezuschusst. Voraussetzung ist, dass die jeweilige Immobilie bis zum 31. Januar 2002 ihren Bauantrag genehmigt bekommen hat. Zusätzlich muss ein Experte für Energieeffizienz mit in den Prozess der Sanierung beziehungsweise des Kaufes einbezogen werden (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 1).

Diese Fördermaßnahmen beziehen sich dabei auf Einzelmaßnahmen, Heizungs- und Lüftungsanlagen unter sogenannte KfW Effizienzhaus. Bei der Durchführung dieser Maßnahmen ist eine Kombination des Investitionszuschusses mit anderen Fördermaßnahmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau möglich. Bei Einzelmaßnahmen wird die Gesamtförderung über alle Maßnahmen hinweg auf 50.000 EUR und beim KfW Effizienzhaus auf 100.000 EUR pro Wohneinheit begrenzt. Bei der Berechnung der Gesamtsumme werden die Fördermaßnahmen 151,152 und 430 mit in die Berechnung einbezogen, wenn diese nach dem 1. April 2009 beantragt worden sind. Mindestens muss jedoch der Zuschussbetrag 300 EUR  pro Antrag betragen (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 2).

 Prozentualer Anteil der förderfähigen KostenMaximale Förderung pro Wohneinheit
Einzelmaßnahmen10 %5.000 EUR[1]
Maßnahmen an Heizungs- und Lüftungsanlagen15 %7.500 EUR
KfW-Effizienzhaus 11515 %15.000 EUR
KfW-Effizienzhaus Denkmal15 %15.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 10017,5 %17.500 EUR
KfW-Effizienzhaus 8520 %20.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 7025 %25.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 5530 %30.000 EUR

Tabelle 1: Förderung mittels KfW 430 Programm (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 2)

Gemäß den Förderrichtlinien der Kreditanstalt für Wiederaufbau werden Gebäude, die überwiegend zum Wohnen dienen und deren Bauantrag beziehungsweise deren Bauanzeige bis spätestens um ein 30. Januar 2002 gestellt worden ist gefördert. Wochenendhäuser, Ferienhäuser und Wohneinheiten in sogenannten Boardinghäusern sind hingegen von der Förderung ausgeschlossen.  Wird im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme eine Umnutzung vorgenommen, ist die Anzahl der Wohneinheiten nach durchgeführter Sanierung hinsichtlich der Antragstellung von Bedeutung. Sofern hierbei eine Erweiterung des Wohnraums beispielsweise durch den Ausbau eines ungenutzten Dachbodens erfolgen soll, sind diese Maßnahmen lediglich im Maßnahmenpaket 153 förderfähig (Kreditanstalt für iederaufbau, 2018, S. 3).

Bei der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen müssen die entsprechenden Vorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau hinsichtlich der technischen Mindestanforderungen eingehalten werden. Hierbei geht es auch die Empfehlungen des beauftragten Sachverständigen zu berücksichtigen. Zusätzlich dürfen die Maßnahmen nur durch Fachunternehmen und nicht durch die Eigentümer selbstständig durchgeführt werden (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 3).

Nach Antragstellung muss der Energieeffizienzexperte zunächst die Maßnahmen hinsichtlich der Einhaltung der Mindeststandards überprüfen. Eine weitere Überprüfung findet nach Fertigstellung der Maßnahmen statt, wobei der Energieeffizienzexperte eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Durchführung aufstellen muss. Diese Bestätigung muss wiederum seitens des Eigentümers an die Kreditanstalt für Wiederaufbau übermittelt werden. In Abhängigkeit von der Höhe des Betrages muss zusätzlich eine Identifikation gemäß Geldwäschegesetz erfolgen, wenn die Abwicklung maßgeblich durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise dem Hausverwalter erfolgt. Nach zusätzlicher Überprüfung seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau erfolgt die finale Auszahlung des Investitionszuschusses (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 7).

Zu den förderfähigen Maßnahmen im Rahmen dieses Förderprogramms zählen die Wärmedämmung von Decken, Wänden und Dachflächen, sowie die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, die Erneuerung von Heizungs- und Lüftungsanlagen sowie die Optimierung von bestehenden Heizungsanlagen (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 3). Handelt es sich bei dem Sanierungsobjekt um ein Baudenkmal sind abweichende Vorschriften zu berücksichtigen, da bei derartigen Objekten üblicherweise nicht jegliche Art von Modernisierungsmaßnahmen seitens der Denkmalbehörden genehmigt werden können (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 5).

Der Zuschuss muss dabei nicht zwangsläufig nur für eine einzelne Person gewährt werden. Auch ist eine Auszahlung von Zuschüssen an Wohnungseigentümergemeinschaften möglich. Hierbei muss ein Bevollmächtigter beispielsweise der Hausverwalter den Antrag unter Berücksichtigung des von der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Beschlusses stellen. Dieser Beschluss und eine Vollmacht der Eigentümergemeinschaft muss an die Kreditanstalt für Wiederaufbau übermittelt werden. Sofern die jeweilige Wohnung nicht durch den Eigentümer selbst, sondern durch einen Mieter bewohnt wird, muss zusätzlich bestätigt werden, dass die sogenannten De-minimis-Höchstgrenzen durch den jeweiligen Eigentümer nicht überschritten werden (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 6).

 

KfW Kredit: Energieeffizientes Sanieren (Förderprogramme 151 und 152)

Bei diesen Förderprogrammen handelt es sich nicht wie beim zuvor dargestellten Programm um einen Zuschuss, sondern um einen Kredit. In Abhängigkeit von der Laufzeit werden unterschiedliche Zinssätze angeboten, wobei zum aktuellen Zeitpunkt (24. Dezember 2018) für alle Laufzeiten von 4 bis 30 Jahren ein Effektivzinssatz von 0,75 % angeboten wird (Kreditanstalt für Wiederaufbau, o. J.).

Durch dieses Produkt der Kreditanstalt für Wiederaufbau sollen Investitionsmaßnahmen an Wohngebäuden und Eigentumswohnungen, die durch den Eigentümer selbst oder durch andere Personen genutzt werden, gefördert werden. Zusätzlich erfolgt eine Förderung von kürzlich sanierten Wohngebäuden und Eigentumswohnungen. Durch die zinsgünstigen Kredite sollen entsprechend der Investitionen  Wohngebäude, mit einem niedrigen Energieverbrauch gefördert werden. Hierdurch soll das Ziel der Bundesregierung, bis zum Jahre 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, unterstützt werden (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 1).

Förderfähig sind dabei Wohngebäude, für die der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige bis spätestens dem 31 Januar 2002 gestellt worden sind. Auch hierbei existieren abweichende Vorschriften insbesondere für denkmalgeschützte Gebäude und  bezüglich der Anzahl der Wohneinheiten nach der durchgeführten Sanierung.  Gefördert werden einerseits die energetischen Maßnahmen als solches als auch die Beratung, Planung und Baubegleitung durch einen zertifizierten Energieeffizienzexperten sowie alle im Zusammenhang stehenden Maßnahmen wie beispielsweise die Erneuerung von Fensterbänken oder die Prüfung der Luftdichtheit des Gebäudes. Somit sind bei diesen Förderprogrammen auch die Dämmung von Wänden, Decken und Dachflächen, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, die Optimierung von bestehenden Heizungsanlagen beziehungsweise der Einbau von neuen Heizung und Lüftungsanlagen förderfähig (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 1f). Selbiges gilt für die zuvor dargestellten Maßnahmenpakete für Heizungen und Lüftungsanlagen (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 3). Die Antragstellung erfolgt dabei analog zu dem zuvor dargestellten Investitionszuschuss, sodass hierauf nicht mehr detailliert eingegangen wird (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 4).

MaßnahmeTilgungszuschuss in Prozent des Kreditbetrags
KfW-Effizienzhaus 55 [2]27,5
KfW-Effizienzhaus 70 ²22,5
KfW-Effizienzhaus 85 ²17,5
KfW-Effizienzhaus 100 ²15,0
KfW-Effizienzhaus 115 ²12,5
KfW-Effizienzhaus Denkmal12,5
Heizungs- und Lüftungspaket12,5
Einzelmaßnahmen7,5

Tabelle 2: Tilungszuschuss beim KfW Kredit 151/152 (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 8f)

Durch den gewährten Kredit können bis zu 100 % der Förderverein Kosten sowie den Nebenkosten finanziert werden. Pro Wohneinheit, in der Einzelmaßnahmen durchgeführt worden sind, wurde ein Höchstbetrag von 50.000 € festgelegt. Wird hingegen eine Sanierung gemäß KfW Effizienzhaus Standard durchgeführt, erhöht sich der Höchstbetrag auf 100.000 € je Wohneinheit. Der Zinssatz wird dabei für die ersten zehn Jahre bei Abschluss des Kreditvertrages festgelegt. Auch, wenn die Kreditanstalt für Wiederaufbaukreditlaufzeiten bis zu 30 Jahren anbietet bezieht sich die Förderung durch die verbilligten Darlehen lediglich auf die Periode von zehn Jahren. Darüber hinausgehende Zeiträume werden entsprechend unter Berücksichtigung der marktüblichen Verzinsung individuell zwischen der Kreditanstalt für Wiederaufbau und den Kreditnehmer verzinst. Nachdem die Modernisierung vollständig abgeschlossen ist, erhalten die Kreditnehmer zusätzlich einen Tilgungszuschuss, so das ein gewisser Anteil analog der nachfolgend dargestellten Tabelle mittels staatlicher Mittel abgegolten wird (Kreditanstalt für Wiederaufbau, 2018, S. 8).

 

BAFA: Energieberatung für Wohngebäude

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bietet Fördermaßnahmen im Kontext der energetischen Gebäudemodernisierung an. Im konkreten wird ein Zuschuss zur Energieberatung für die Besitzer von Wohnimmobilien angeboten. Diese Maßnahmen sollen nach Auffassung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle den Eigentümer die Möglichkeit bieten zu ermitteln, wie die Energieeffizienz des eigenen Wohngebäudes verbessert werden kann. Hauptziel ist es auch hierdurch, die Pläne der Bundesregierung hinsichtlich der Reduktion des Wärmeenergiebedarfs zu erreichen (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, 2018, S. 2).

Im Rahmen der Energieberatung soll der jeweilige Berater aufzeigen, welche konkreten Maßnahmen im jeweiligen Wohngebäude umgesetzt werden sollten. Hierbei berücksichtigt der Energieberater die jeweiligen Gegebenheiten sowie Fördermaßnahmen, die der Eigentümer in Anspruch nehmen kann und erstellt hieraus ein Sanierungskonzept. Zusätzlich werden die Maßnahmen zusammen mit dem Eigentümer in einem abschließenden Beratungsgespräch näher erläutert (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, 2018, S. 2).

Der Zuschuss wird dabei unmittelbar an den Berater ausgezahlt und beträgt 60 % der Honorarsumme jedoch maximal 800 EUR, und sofern es sich  um ein Wohnhaus mit mindestens drei Wohneinheiten handelt, 1100 EUR. Bei der Erstellung des Maßnahmenplans kann der Eigentümer in Absprache mit dem Energieberater zwischen einem Konzept für eine einmalige Gesamtsanierung und einem Konzept für eine schrittweise Sanierung über einen längeren Zeitraum hinweg auswählen. Somit können unter anderem auch die finanziellen Verhältnisse auf Seiten des jeweiligen Eigentümers bestmöglich berücksichtigt werden. Hierbei muss jedoch hervorgehoben werden, dass die Reduktion des Energieverbrauchs bei einer schrittweisen Modernisierung auch nur schrittweise gesenkt werden kann (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, 2018, S. 4f).

Durch den sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan soll der jeweilige Eigentümer einen bestmöglichen Überblick erhalten. Daher wurde dieses Konzept so erstellt, dass mittels unterschiedlicher Visualisierungstechniken der jeweilige Eigentümer einen schnellen und einfachen Überblick über den energetischen Ausgangszustand des Wohngebäudes erhält. Zeitgleich werden auch die Verbrauchswerte nach der Umsetzung der einzelnen Maßnahmen grafisch dargestellt, sodass auch die Verbesserung des Energieverbrauchs durch den Eigentümer, der meist Leihe ist, problemlos nachvollzogen werden kann (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, 2018, S. 4).

Die Förderung erfolgt für Eigentümer von Wohngebäuden und Wohnungseigentümergemeinschaften. Maßgeblich für die Förderung ist, dass das Objekt überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird und der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige bis spätestens zum 31. Januar 2002 gestellt worden ist. Über dieses Förderprogramm wird im Weiteren nur die Beratung und nicht die Ausstellung eines Gebäude Energieausweises gefördert (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, 2018, S. 5).

Sofern es sich bei dem Antragsteller um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt ist ein zusätzlicher Zuschuss von bis zu 500 EUR möglich, wenn der Energieberater das Konzept bei der Eigentümerversammlung beziehungsweise der Beiratssitzung vorstellt (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, 2018, S. 6).

[1] Eine Auszahlung erfolgt erst ab einem Zuschussbetrag in Höhe von 300,00 €, sodass sich ein Investitionsbetrag von mindestens 3.000,00 € ergibt, um von der Förderung der KfW zu profitieren.

[2] Inklusive Passivhaus

Notruf

Bei der Abgabe eines Notrufes sollten sie Ruhe bewahren, ruhig und deutlich sprechen und die 5 W-Fragen beachten:

  1. Wer meldet sich? (Name, Aufenthaltsort, eventuell Telefonnummer für Rückfragen)
  2. Was ist passiert? (Feuer, Verkehrsunfall)
  3. Wo ist es passiert? (Ort, Straße und Hausnummer und Besonderheiten angeben)
  4. Wie viele Verletzte? (Wer bzw. wie viele sind verletzt oder brauchen Hilfe? Was für Verletzungen liegen vor?)
  5. Warten auf Rückfragen der Leitstelle! (Das Gespräch beendet die Leitstelle, nicht der Anrufer!)

Die Feuerwehr oder den Rettungsdienst, wenn möglich, an der Straße erwarten und einweisen. Hierdurch kann unter Umständen wertvolle Zeit für die Einleitung der Menschenrettung oder einer Brandbekämpfung gewonnen werden. In großen Wohnhäusern muss ansonsten erst aufwendig die richtige Wohnung gefunden werden. An einer abgelegenen Straße finden die Feuerwehr oder der Rettungsdienst ohne eine Einweisung eventuell erst nach längerer Zeit die Einsatzstelle.

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte sind amtliche ermittelte Durchschnittswerte, die auf Basis einer Kaufpreissammlung berechnet werden. Zusätzlich zu den realisierten Kaufpreisen für Grundstücke in der betreffenden Region werden weitere Faktoren berücksichtigt, um den Bodenrichtwert zu ermitteln:

  • Größe des Grundstücks
  • Zuschnitt des Grundstücks
  • Beschaffenheit des Bodens
  • Vorhandene Bepflanzung
  • Lage des Grundstücks
  • Altlasten
  • Auflagen des Umweltschutzes
  • Zustand der Erschließung

Die Lage des Grundstücks hat einen entscheidenden Einfluss auf den Bodenrichtwert, der auch innerhalb einer Region sehr unterschiedlich sein kann.

Generell sind die Bodenrichtwerte in den begehrten Lagen der Ballungsgebiete am höchsten und in ländlichen Regionen am niedrigsten.

Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, muss man wissen, welche Nutzungsmöglichkeiten das Grundstück bietet.

Die Grundstückswerte werden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie herangezogen, und der Verkehrswert ist die Grundlage für die Berechnung verschiedener Steuerarten:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundsteuer
  • Erbschaftssteuer
  • Schenkungssteuer

Der Bodenrichtwert kann also für die Berechnung steuerlicher Belange genutzt werden.

Autofeuerlöscher

In Deutschland gehört zurzeit ein Feuerlöscher nicht zur Pflichtausstattung eines PKWs. Für den Ernstfall ist es jedoch sinnvoll einen kleinen Autofeuerlöscher mitzuführen.

Bei einem Autobrand muss die Feuerwehr unverzüglich alarmiert werden, bis sie eintrifft kann das Auto aber schon komplett in Flammen stehen.

Kleine Brände können mit einem Autofeuerlöscher schnell selbst gelöscht werden.

Für den Einsatz bei PKWs haben sich Pulver-Feuerlöscher durchgesetzt. Diese können in einem größeren Temperaturbereich eingesetzt werden, nicht wie die meisten Schaum-Feuerlöscher nur überhalb des Gefrierpunktes.

Für das Auto reichen Feuerlöscher mit einer Größe von 1 bis 2 kg völlig aus. Diese sind leicht zu handhaben.

Es geht bei der Löschung mit Autofeuerlöschern nicht darum einen großen Brand zu bekämpfen, sondern der Feuerwehr Zeit zu verschaffen und einen kleinen Brandherd unmittelbar zu ersticken.

Für den privaten PKW-Bereich werden meistens Feuerlöscher mit Dauerdruck verwendet. Bei diesen Feuerlöschern steht der Behälter konstant unter Druck und funktioniert auch nur so lange der Druck im Innern ausreichend hoch ist.

Der Feuerlöscher sollte daher über ein Manometer zum Ablesen des Druckzustandes verfügen, damit man den Betriebszustand mit einem Blick überprüfen kann.

Sie sollten beim Kauf eines Autofeuerlöschers auch darauf achten, dass eine entsprechende Halterung zur Befestigung im PKW mitgeliefert wird, so dass der Feuerlöscher gut befestigt ist und nicht im PKW sich frei bewegen kann.

Das sollten Sie bei einem Immobilienerwerb beachten!

  1. Immobilie muss zur Lebensplanung passen
    • Will ich die nächsten Jahre bzw. Jahrzehnte an diesem Ort leben?
    • Kann es mittelfristig Veränderungen meiner beruflichen Situation geben?
    • Habe ich auch unerwartete Veränderungen einkalkuliert?
  1. Lage der Immobilie
    • Sind Veränderungen in naher Zukunft für die Umgebung geplant?
  1. Finanzierung
    • Wie viel Eigenkapital kann ich für die Immobilie aufbringen?
    • Habe ich bei meiner Finanzplanung einen möglichen Zinsanstieg berücksichtigt?
    • Wie kann ich bei einem Verdienstausfall den Baukredit bedienen?
  1. Altbau oder Neubau
    • Wo liegen meine persönlichen Vorlieben?
  1. Gutachter mit Wertermittlung beauftragen
    • Ist der Kaufpreis meiner ausgesuchten Immobilie gerechtfertigt?
  1. Besichtigung der Immobilie durchführen
    • Entspricht die Ausstattung der Immobilie aktuellen Standards?
    • Ist der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis einsehbar?
    • Welche Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen wurden durchgeführt?
  1. Kaufvertrag und Darlehensvertrag unterschreiben

Smart Home: Immobilien der Zukunft

Smart Building ist die Bezeichnung für eine Gebäudeautomation durch digitale Vernetzung von Zwecksgebäuden, wie Einkaufszentren, Büro- und Logistikgebäuden.

Smart Home bezeichnet demgegenüber die Nutzung intelligenter Technologien in privat genutzten Gebäuden.

Mit der Gebäudeautomation werden drei Bereiche optimiert:

  • die Energieeffizienz
  • die Sicherheit
  • der Komfort

Vor- und Nachteile der Gebäudeautomation:

  • Vorteile:
    • optimierte Energieeffizienz
    • sinkende Energiekosten
    • reduzierter CO2-Ausstoß
    • erhöhte Sicherheit
    • erhöhter Komfort
  • Nachteile:
    • Anfälligkeit für Reparaturen
    • Hohe Anschaffungskosten
    • Wartung
    • Anfälligkeit für Hacker-Attacken

Bebauung von Grundstücken

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmt in Deutschland die möglichen Festsetzungen bezüglich Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, der Bauweise und der überbaubare Grundstücksfläche. In Bauleitplänen für bestimmte Grundstücke wird genau definiert, welche Bauweise erlaubt ist und wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Die Baunutzungsverordnung setzt somit den Rahmen für die Bebauung des Grundstücks.

Die Arten der baulichen Nutzung sind in der Baunutzungsverordnung typisiert und geordnet. Hier werden zwei Kategorien von Arten der baulichen Nutzung unterschieden; Bauflächen als allgemeine Arten der baulichen Nutzung und Baugebiete als besondere Arten der baulichen Nutzung.

Das Maß der baulichen Nutzung gibt an, in welchen Bereichen das Grundstück bebaut werden darf und welche Richt- oder Mindestwerte für das Grundstück gelten.

Die Baunutzungsverordnung regelt:

  • Nutzungsarten
  • Höhe der Gebäude
  • Grundflächenzahl
  • Geschossflächenzahl
  • In Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten die Baumassenzahl
  • Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen
  • Zulässigkeit von Gemeinschaftsanlagen
  • Bauweise
  • Baulinien
  • Baugrenzen
  • Bebauungstiefen
  • Gebietstypen

Arten von Immobiliengutachten

Tipps zur Auswahl eines Gutachters:

  • finden sie heraus, welche Art von Gutachten sie benötigen
  • wählen sie einen Gutachter passend zum gewünschten Gutachten aus
  • achten sie darauf, dass es sich bei dem Gutachter um einen geprüften Dipl. Sachverständigen handelt
  • besprechen sie die Art und Umfang des Gutachtens vorab mit ihrem Immobiliensachverständigen

Maklerprovision

Maklerprovision:

Entgelt für den Immobilienmakler für seine Dienstleistungen in der Immobilienvermittlung.

Maklerprovision für Mietimmobilien:

Es gilt das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler für die Immobiliensuche oder Immobilienvermittlung beauftragt hat, zahlt dem Makler am Ende die Provision.

Maklerprovision für Kaufimmobilien:

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich geregelt. Die Provisionshöhe und Art der Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist abhängig vom Bundesland.

Maklerprovision nicht fällig, wenn:

  • kein Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde.
  • es um eine Sozialwohnung geht.
  • ein bestehendes Mietverhältnis verlängert wird.
  • der Makler Eigentümer/Vermieter/Verwalter der Immobilie ist.

Maklerprovision und Maklervertrag:

  • Maklervertrag zur Ausbezahlung der Maklerprovision nicht erforderlich.
  • Alleinauftrag dient dem Makler als Sicherheit zur Provisionsauszahlung.
  • Maklerauftrag dient dem Verkäufer zur Absicherung gegen Schäden.
  • Maklerauftrag sichert den Verkäufer gegen mehrfache Provisionsforderungen ab.

Immobilienbewertung Online

Bei Onlinegutachten handelt es sich um Kurzgutachten, die sich bei der Bewertung lediglich auf Basisdaten stützen.

Folgende Daten müssen Nutzer meist nur eingeben:

  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Postleitzahl
  • Baujahr

Manche Onlineanbieter bieten gegen eine Gebühr ein aussagekräftiges Gutachten, mit weiteren Angaben:

  • Vollständige Adresse
  • Parkmöglichkeiten
  • Ausstattung
  • Lage

Bei diesen Bewertungen können keine individuellen Besonderheiten berücksichtigt werden. Deshalb besteht die Gefahr, dass die Immobilie fehlerhaft eingeschätzt wird.

Wichtige Faktoren, die von Onlinegutachten vernachlässigt werden:

  • Zustand des Gebäudes
  • Grundstückszuschnitt
  • Naturschutz
  • Wasserschutz
  • Baulasten
  • Altlasten
  • Bodenrichtwert
  • Künftige Erschließungs- und Ausbaubeiträge
  • Im Grundbuch eingetragene Lasten und Rechte

Es ist niemals ausreichend eine Immobilienbewertung online vorzunehmen. Ein Onlinegutachten kann nur einen Schätzwert ermitteln.

Immobilienbewertung – Scheidung

Grundsätzlich ist jede Ehe eine Zugewinngemeinschaft. Ausnahmen bestehen nur dann, wenn zum Zeitpunkt der Eheschließung ein rechtsgültiger Ehevertrag geschlossen wurde, in dem andere Regelungen vereinbart werden.

Für die Zugewinngemeinschaft gilt, dass der eheliche Zugewinn ganz einfach geteilt wird.

Das gesamte Vermögen, das in der Zeit der Ehe angehäuft wurde, ist der eheliche Zugewinn. Dieser setzt sich meist aus folgenden Positionen zusammen:

  • Geldvermögen auf Bankkonten
  • Haushaltseinrichtung
  • Autos
  • Haus oder Eigentumswohnung
  • Wertgegenstände
  • Vermögen in Form von Aktien und Beteiligungen

Wenn eine Immobilie im Falle einer Scheidung involviert, macht diese meistens den Großteil des Zugewinns aus. Deshalb ist das Immobiliengutachten sehr wichtig. Dieses Gutachten führt rechtssicher auf, wie hoch der Zugewinn ist und ist somit Basis für den Zugewinnausgleich.

Die Immobilienbewertung ermittelt zweifelsfrei den Wert der Immobilie. Es ist wichtig, einen Sachverständigen zu beauftragen, der ein gerichtsfestes Gutachten über den Verkehrswert des Hauses erstellt.

Was ist mein Haus wert?

Übersicht über die wichtigsten Wertfaktoren:

Wertfaktor Lage – Region und direkte Umgebung:

Die Lage ist von großer Bedeutung bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie, weil sie im Gegensatz zur Ausstattung oder zum allgemeinen Zustand des Hauses nicht verändert werden kann.

Wertfaktoren Haustyp, Größe, Grundbucheinträge:

Auch wichtig bei der Immobilienbewertung ist die Immobilie selbst, das bezieht sich auf den Haustyp, die Wohnfläche des Hauses und die Größe des Grundstücks.

Wertfaktor allgemeiner Zustand und Ausstattung:

Bei der Immobilienbewertung wird auch das Alter sowie der allgemeine Zustand beziehungsweise die technische und bauliche Ausstattung des Hauses berücksichtigt.

Wertermittlung bei Gewerbeimmobilien

Bei jeder Art von Eigentumsübertragung aber auch als Basis, um die Gewerbesteuer und die Grundsteuer zu berechnen, ist die Wertermittlung unverzichtbar. Der Immobilienwert wird rechtssicher durch ein Immobiliengutachten festgestellt. Bei Gewerbeimmobilien wird der Wert der Immobilie mit dem Ertragswertverfahren festgestellt.

Bei der Wahl des Sachverständigen für ein Immobiliengutachten für Gewerbeimmobilien, sollten sie auf eine gute Ausbildung und regionale Kenntnisse achten.

Gewerbeimmobilien

Eine Gewerbeimmobilie wird überwiegend zu gewerblichen Zwecken und mit der Absicht Gewinn zu erzielen genutzt.

Gewerbeimmobilien sind beispielsweise:

  • Einkaufszentren
  • Supermärkte
  • Läden jeder Art
  • Industriegrundstücke
  • Lagerhallen
  • Gewerbe- und Industrieparks
  • Verwaltungs- und Bürogebäude
  • Arztpraxen
  • Anwaltskanzleien
  • Privatschulen

Wertermittlung von Gewerbeimmobilien

Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien berücksichtigt nicht nur den tatsächlichen materiellen Wert der Immobilie, sondern auch die Chancen und Risiken einer möglichen Gewinnerzielung mit den Gewerbeflächen.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren fließen mehrere Faktoren in die Immobilienbewertung mit ein:

  • Alternative Verwendungsmöglichkeiten der Gewerbeimmobilie (Drittverwendungsfähigkeit)
  • Einfache oder schwere Nutzungsänderung
  • Regionale Faktoren – Lage
  • Mögliche Gewinne
  • Künftige Kosten
  • Restnutzungsdauer
  • Infrastruktur
  • Bodenzins der Gewerbefläche

Je vielseitiger die Gewerbeflächen genutzt werden können, desto wertvoller ist die Gewerbeimmobilie.

Gewerbe- und Grundsteuer

Gewerbesteuer muss in Deutschland von jedem Gewerbetreibenden gezahlt werden. Die Gewerbesteuer wird von den Kommunen erhoben, die auch den jeweiligen Hebesatz für die Gewerbesteuer festlegen.

Die Grundsteuer wird auch an die Gemeinde gezahlt. Um die Grundsteuer zu berechnen, ist eine Kenntnis des Einheitswerts erforderlich, den das Finanzamt ermittelt und der unter dem Verkehrswert liegt.

Absicherung durch Risikolebensversicherung

Bis ein Haus vollständig abgezahlt ist, dauert es meistens Jahrzehnte. Da in dieser Zeit viel Unverhofftes passieren kann, lohnt es sich, sich mit einer Risikolebensversicherung vor Einkommensausfall und anderen Katastrophen zu schützen. Hier empfehlen Experten möglichst die komplette Darlehenssumme zu versichern. Vor allem wenn es nur einen Hauptverdiener in der Familie gibt oder es sich um eine eingetragene Lebensgemeinschaft handelt, ist eine Risikolebensversicherung sinnvoll.

Für Darlehen mit laufender Tilgung ist eine Risikolebensversicherung mit absinkender Versicherungssumme empfehlenswert. Die Versicherungssumme sinkt im gleichen Maße wie die Darlehensschuld.

Die Risikolebensversicherung darf steuerlich geltend gemacht werden. Die Beiträge sind als Sonderausgaben absetzbar und verringern so die Gesamtsteuerlast.

Brandschutz bei Osterfeuer

Sicherheitstipps zum Osterfeuer:

  • Ihr Osterfeuer muss beim örtlich zuständigen Ordnungsamt angemeldet werden, so wird ein Fehleinsatz der Feuerwehr vermieden.
  • nur trockene Pflanzenreste und unbehandeltes Holz verwenden
  • Das Brennmaterial kurz vor dem Anzünden noch einmal umschichten, damit Tiere, die sich dort eingenistet haben nicht sterben.
  • Halten Sie eine Zufahrt für die Feuerwehr und den Rettungsdienst frei.
  • Der Sicherheitsabstand wegen Rauch und Hitze sollte mindestens 50 Meter zu Gebäuden und Bäumen und mindestens 100 Meter zu Straßen betragen.
  • Windrichtung muss beachtet werden.
  • Vorsicht beim Anzünden. Brennbare Flüssigkeiten als Brandbeschleuniger bitte nicht benutzen, da sie ein hohes Risiko bergen.
  • Offenes Feuer muss unbedingt beaufsichtigt werden. Das Feuer darf sich nicht unkontrolliert ausbreiten.
  • Kleine Kinder unbedingt drauf aufpassen. Sie unterschätzen die Gefahr, durch ihre Faszination.
  • Strohballen nicht als Sitzgelegenheit verwenden, sie entzünden sich leicht.
  • Bei kleineren Verbrennungen sofort mit Wasser maximal zehn Minuten kühlen. Bei großflächigen Verbrennungen und auf der Haut haftenden Substanzen sollte nur kurz abgelöscht werden und dann der Krankenwagen gerufen werden.
  • Verlassen Sie als Verantwortlicher nur die Feuerstelle, wenn sie komplett erkaltet ist.
  • Wenn das Feuer außer Kontrolle gerät, sofort die Feuerwehr alarmieren.

Bei nachstehend aufgeführten Wetterlagen darf das Osterfeuer nicht angezündet werden:

  • bei länger anhaltender Trockenheit
  • wenn für die entsprechende Region die Waldbrandwarnstufe 4 oder 5 ausgerufen wurde
  • bei starkem Wind

Sollte der Wind während des Abbrennens stark auffrischen, ist das Feuer unverzüglich zu Löschen.

 

Regeln für Besucher:

  • Ausreichend Abstand zum Feuer halten.
  • Kinder beaufsichtigen.
  • Nichts in das Feuer hineinwerfen.

Des Weiteren sollte darauf verzichtet werden, Haustiere wie etwa Hunde zum Osterfeuer mitzunehmen, da sich die Tiere vor dem Feuer ängstigen.

Was ist mein Haus wert?

Übersicht über die wichtigsten Wertfaktoren:

Wertfaktor Lage – Region und direkte Umgebung:

Die Lage ist von großer Bedeutung bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie, weil sie im Gegensatz zur Ausstattung oder zum allgemeinen Zustand des Hauses nicht verändert werden kann.

Wertfaktoren Haustyp, Größe, Grundbucheinträge:

Auch wichtig bei der Immobilienbewertung ist die Immobilie selbst, das bezieht sich auf den Haustyp, die Wohnfläche des Hauses und die Größe des Grundstücks.

Wertfaktor allgemeiner Zustand und Ausstattung:

Bei der Immobilienbewertung wird auch das Alter sowie der allgemeine Zustand beziehungsweise die technische und bauliche Ausstattung des Hauses berücksichtigt.

 

Tipps zum Immobilienkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, bei der es viel zu berücksichtigen gibt. Hier geben wir ihnen Tipps mit denen sie den Verkauf ihres Hauses erfolgreich über die Bühne bringen.

1. Den Wert der Immobilie richtig ermitteln
2. Ein ansprechendes Exposé erstellen
3. Auf hohe Reichweite des Kaufinserates achten
4. Sicherstellung das alle Verkaufsunterlagen vollständig sind
5. Hausbesichtigungen richtig durchführen
6. Mängel nicht vertuschen
7. Richtig über Preise verhandeln
8. Liquidität des Kaufinteressenten überprüfen
9. Vorbereitung des Notartermins
10. Hinterfragen ob der private Hausverkauf sinnvoll ist oder man doch lieber einen Immobilienmakler beauftragt, der auch Sicherheit bringt

Immobilienbewertung bei Scheidung

Die wichtigsten Fakten im Überblick:

  • Immobilienbewertung schafft Klarheit über den (Streit-)Wert einer Immobilie
  • Gutachten durch neutralen, unabhängigen Sachverständigen
  • Leichtere Einigung über Zugewinnausgleich bei Scheidung
  • Immobilienbewertung idealerweise schon bei Heirat durchführen lassen
  • Günstiges Kurzgutachten für außergerichtliche Scheidung
  • Verkehrswertgutachten für gerichtliche Scheidung

Immobiliensachverständiger

Kriterien eines guten Immobiliensachverständigen im Überblick:

  • Unabhängiger, neutraler Wertermittler
  • Fundierte Ausbildung/Studium als Immobiliensachverständiger
  • Exzellente Kenntnisse des aktuellen Immobilienmarktes
  • Mitgliedschaft in einem Berufsverband
  • Regelmäßige Weiterbildungen
  • Kostenloses Erstgespräch/Erstberatung
  • Transparente Leistungs- und Kostenaufstellung
  • Versicherungen, die den Kunden im Schadensfall schützen

Eulenpesch DEKRA Sachverständiger für Schimmelpilzbewertung

Hausverkauf mit oder ohne Makler

Haus privat verkaufen – die Vorteile:

  • Alle Entscheidungen bei der Kaufabwicklung trifft der Eigentümer
  • Potentiell mehr Besichtigungen (Immobilienmakler trifft Auswahl)
  • Es fällt keine Maklerprovision an
  • Die eingesparte Maklerprovision kann in die Preisverhandlung eingebracht werden

Haus mit Makler verkaufen – die Vorteile:

  • Verkäufer spart sich viel Zeit und Aufwand
  • Professionelle Abwicklung des kompletten Kaufvorgangs
  • Ausgewählter Kreis an potentiellen Käufern mit echtem Interesse
  • Experte an ihrer Seite, der effizient den Verkaufserfolg herbeiführt
  • Immobilienmakler kennt alle Fallstricke beim Hausverkauf
  • Abgesichert im Fall von fehlerhafter Abwicklung des Kaufvertrages (Versicherung)
  • Sicherheit vor hohen finanziellen Verlusten
  • Keine unangenehmen Preisverhandlungen für den Verkäufer
  • Keinerlei Risiko beim wichtigsten und teuersten Geschäft des Lebens

Grundbuch

Das Grundbuch ist in mehrere Abteilungen untergliedert und enthält die Informationen zu allen Grundstücksrechten, den Grundstücken selbst und den Eigentums- und Schuldverhältnissen. Bei berechtigtem Interesse kann es eingesehen werden. Mittlerweile wird das Grundbuch elektronisch geführt, um einen schnelleren Zugriff zu ermöglichen. Löschungen und Änderungen werden gesondert gekennzeichnet.

Eine Grundbucheintragung ist dann erforderlich, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück erworben, eine Baufinanzierung auf eine andere Bank übertragen, eine große Änderung am Grundstück vorgenommen wurde oder ein Gläubigerwechsel stattgefunden hat.

 

Abteilungen des Grundbuches:

  • Abteilung 1 (Eigentümer)

Hier sind die Eigentumsverhältnisse an dem in diesem Grundbuchblatt gebuchten Grundstück verzeichnet. Vermerkt werden: Eigentümer sowie Datum und Grund des Eigentumsübergangs. Mögliche Gründe sind zum Beispiel Vererbung, Übereignung oder Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung.

  • Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen)

Enthält alle Beschränkungen und Lasten des Grundstücks mit Ausnahme von Grundpfandrechten. Lasten sind unter anderem Grunddienstbarkeiten, Vormerkungen, Widersprüche, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau- oder Vorkaufsrechte. Zu den Beschränkungen gehören Vermerke bezüglich Insolvenz, Sanierung, Nacherbfolge, Zwangsversteigerung sowie die Regelungen bei Eigentumswohnungen.

  • Abteilung 3 (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

Vermerk der Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden

Immobilie zum optimalen Preis verkaufen

Auf der sicheren Seite bewegen sie sich mit einem Immobilien-Kurzgutachten und der Unterstützung eines Immobilienmaklers. Dieser berechnet anhand aller relevanten Faktoren den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie und nennt den realistischen, bestmöglichen Verkaufspreis für ihr Objekt.

Das Immobilien-Kurzgutachten gewährleistet:

  • Sicherheit: Sie setzen den Preis ihrer Immobilie weder zu niedrig oder zu hoch an.
  • Überzeugungskraft: Es fällt dem Käufer leichter, den verlangten Preis zu akzeptieren.
  • Glaubwürdigkeit: Die Bank gibt dem Käufer eher einen Kredit, wenn das Gutachten eines Sachverständigen den Wert des Objektes bestätigt.
  • Profit: Setzen Sie auf Grund des vorliegenden Gutachtens den Angebotspreis bei der Preisverhandlung um einen Hauch besser durch, hat sich Ihre Investition schnell doppelt und dreifach bezahlt gemacht.

Fehler beim Immobilienkauf

Folgende Punkte sollten von Immobilienverkäufern beachtet werden:

  1. Fehler – Unpassender Zeitpunkt für den Immobilienverkauf:

Der richtige Zeitpunkt des Immobilienverkaufs ist der entscheidende Faktor, wenn es um den Verkaufspreis geht. Weil sich Immobilienpreise in den meisten Regionen stetig verändern, sollten sie vor einem eventuellen Verkauf den Markt genau beobachten.

  1. Fehler – Unzureichende Immobilienbewertung

Um eine objektive und umfassende Einschätzung des Verkaufspreises zu erhalten, empfiehlt es sich, ein professionelles Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Experten nutzen dazu verschiedene Wertermittlungsverfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.

  1. Fehler – Immobilienmakler prinzipiell ausschließen

Der Verkauf einer Immobilie erfordert nicht nur unterschiedlichste Fachkenntnisse, sondern auch viel Zeit für die Vermarktung. Immobilienmakler sind auf den Kauf und Verkauf von Immobilien spezialisiert. Sie kennen die genauen Abläufe und unterstützen bei der Immobilienbewertung, bei Besichtigungsterminen und bei der Vorbereitung des Kaufvertrages.

  1. Fehler – Unprofessionelles Exposés

Ein Exposé enthält alle wichtigen Eckdaten einer Immobilie, ansprechend und informativ soll es sein. Es sollte das Interesse potentieller Käufer wecken, mit schönen Fotos und allen Angaben zu Besonderheiten.

  1. Fehler – Vermarktung erreicht potentielle Kaufinteressenten nicht

Mögliche Kaufinteressenten können mit der optionalen Vermarktungsstrategie angesprochen werden, je nach Größe oder Lage der Wohnung oder des Hauses. Zur Vermarktung sollten Online Plattformen, Printmedien oder Social Media gezielt ausgesucht und genutzt werden.

  1. Fehler – Unvorbereitet zum Besichtigungstermin

Sie sollten gut vorbereitet zu einem Besichtigungstermin erscheinen, um einen möglichst positiven Eindruck einer Immobilie zu vermitteln. Bei einer Besichtigung können vom Kaufinteressenten detaillierte Fragen zu der Immobilie kommen, um souverän darauf antworten zu können, sollten sie sich gut über alles informieren über die Immobilie.

  1. Fehler – Wichtige Unterlagen fehlen

Bestimmte Unterlagen müssen beim Immobilienverkauf vorliegen. Dabei handelt es sich je nach Art der Immobilie um Grundrisse sowie den Grundbuchauszug, den Energieausweis sowie Lage- und Baupläne. Sämtliche Rechnungen zu Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen sollten griffbereit sein. Darüber hinaus sollten weitere Unterlagen wie Mietverträge bei aktuell vermieteten Immobilien, Hausgeldabrechnungen und Nachweise über Rücklagen bei Wohnungen vorliegen.

  1. Fehler – Keine oder die falsche Verhandlungsstrategie

Es ist ratsam sich auf eine Verhandlung mit dem Kaufinteressenten einzulassen, doch sollte meine Verhandlungsstrategie entwickeln. Bei einer guten Verhandlungsstrategie nützen sinnvolle Argumentationen bezüglich der Preisvorstellung, um sich mit dem Käufer auf einen guten Preislevel zu einigen.

  1. Fehler – Unklarheiten im Kaufvertrag, Bonität des Käufers nicht prüfen

Jede mündlich abgesprochene Vereinbarung sollte im Kaufvertrag erfasst werden, so kann man von vorneherein Streitigkeiten vermeiden. Die Bonität des Käufers sollte vorab geprüft werden, das erhöht die Sicherheit für den Verkäufer.

  1. Fehler – Nötige Fachkenntnisse und Aufwand bei Immobilienverkauf unterschätzen

Immobilienverkäufe erfordern die unterschiedlichsten Kenntnisse und Fähigkeiten. Man muss Vermittler, Fotograf, Gutachter und Verhandlungsführer sein. Wer das nicht bewältigen kann oder sich schwertut, sollte von Anfang an einen Immobilienmakler beauftragen, der professionell unterstützt.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt als amtlicher wert an, welchen Preis ein Quadratmeter Bodenfläche in einer bestimmten Zone aktuell hat. Dazu wird mindestens alle 2 Jahre der Durchschnitt der zuletzt erzielten Kaufpreise einer Region berechnet. Je nach Bundesland werden die Bodenrichtwerte regelmäßig neu veröffentlicht und dienen als Richtgröße für Käufer oder Verkäufer, dabei ist er jedoch nicht verbindlich und variiert. Der tatsächliche Kaufpreis eines Grundstücks kann beispielsweise durch einen Immobiliensachverständigen bestimmt werden und weicht oftmals ab, da Besonderheiten eines Grundstücks bei der Bestimmung des Bodenrichtwertes nicht mit einbezogen werden.

Wertgutachten

Mögliche Anlässe für ein Wertgutachten:

  • Eigentumsübertragung von Immobilien
  • Entscheidungen in Kapitalanlagen
  • Scheidung
  • Versicherung
  • Erbauseinandersetzungen
  • Vermögensaufstellung
  • Enteignungs-/Entschädigungsverfahren
  • Steuerliche Anlässe
  • Mieterhöhungsverfahren
  • Erbbauzinsanpassungen
  • Gegengutachten/Gutachtenüberprüfung
  • Beratung und Gutachtenerstellung (gerichtlich und privat)

Es empfiehlt sich zu jedem Zeitpunkt, einen qualifizierten Sachverständigen hinzuzuziehen, um ihr Haus schätzen zu lassen und stets auf der sicheren Seite zu sein.

Bewertungsverfahren:

  1. Sachwertverfahren: Wenn das Sachwertverfahren bei der Hausbewertung angewandt wird, handelt es sich meist um eigen genutzte Wohnobjekte wie beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser oder hochwertige Eigentumswohnungen. Zur Ermittlung des Sachwerts berücksichtigt Ihr Sachverständiger sowohl den Bodenrichtwert als auch die Abnutzung sowie andere wertbeeinflussende Umstände die Marktanpassung des Hauses.
  2. Ertragswertverfahren: Gewerbeobjekte sowie vermietete bzw. verpachtete Grundstücke werden in der Regel mithilfe des Ertragswertverfahrens bewertet.
  3. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Grundstücksbewertung sowie bei selbstgenutzten Häusern zum Einsatz, aber auch bei Renditeobjekten.

Wertfaktoren bei der Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig.  Vor allem aber die Lage, die Art und der Zustand der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation sind entscheidend für die Wertermittlung.

  • Wertfaktor Lage:

Da sich die Lage einer Immobilie im Gegensatz zum Zustand nicht ändert, kommt diesem Faktor bei der Immobilienbewertung eine besonders große Bedeutung zu. Zur genaueren Analyse wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden: Erstere bezieht sich auf die Lage einer Immobilie innerhalb einer Region und berücksichtigt auch Aspekte wie die landschaftliche Qualität und die Infrastruktur. Die Mikrolage dagegen bezieht sich auf die direkte Nachbarschaft einer Immobilie.

  • Wertfaktor Immobilie:

Im Hinblick auf die Immobilie selbst spielen Aspekte wie zum Beispiel Größe, Nutzungsmöglichkeiten, Baujahr und Zustand eine Rolle. Besonders in Sachen Zustand rücken Fragen in den Fokus, zum Beispiel Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen nötig.

  • Wertfaktor Marktlage:

Schließlich zählt auch die aktuelle Marktsituation zu den Faktoren, die auf den Wert einer Immobilie Einfluss nehmen. So kann etwa eine geringe Neubautätigkeit in einer Region zu höheren Immobilienpreisen führen, weil es in diesem Gebiet immer mehr zu einer Verknappung des Immobilienangebots kommt.

Verkehrswert

Es gibt verschiedene Anlässe, den Verkehrswert für eine Immobile berechnen zu lassen. Zunächst ist die Wertermittlung von Haus und Grundstück bei jeder Art von Eigentumsübertragung notwendig. Das ist vor allem beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie der Fall. Darüber hinaus sind die Feststellung von Erbanteilen oder die Berechnung des Zugewinns bei Scheidungen Anlässe, bei denen eine Wertermittlung von Immobilien vorgenommen wird. Ein Immobiliensachverständiger ermittelt in solchen Fällen den Verkehrswert, der außerdem als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer verwendet wird. Mit einem gerichtsfesten Immobiliengutachten können Bauherren oder Hauskäufern damit ihre Rechte besser durchzusetzen.

Um ein juristisch unantastbares Immobiliengutachten zu erstellen, sind Expertise und Erfahrung nötig. Beauftragen Sie daher ausschließlich hervorragend qualifizierte Sachverständige.

Ein Immobiliengutachter beurteilt unter Berücksichtigung vieler Einflussfaktoren den Zustand der Immobilie und kann davon ausgehend den Verkehrswert berechnen. Dieser ist ein Richtwert für den am freien Markt erzielbaren Verkaufspreis. Dabei werden die folgenden Faktoren einbezogen:

  • Größe der Immobilie
  • Baujahr
  • Ausstattung
  • Zustand der Immobilie
  • Größe und Zustand des Grundstücks
  • Lage und Infrastruktur

Es gibt drei vom Gesetzgeber vorgeschriebene Verfahren, mit denen der Verkehrswert ermittelt wird. Diese werden je nach Art der zu bewertenden Immobilie angewendet:

Makleralleinauftrag

Alleinauftrag: Bei einem Alleinauftrag beauftragt der Kunde nur einen Immobilienmakler mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Allgemeinauftrag: Bei einem Allgemeinauftrag dagegen schaltet der Kunde mehrere Immobilienmakler.

Der Immobilienmakler kann nicht ohne schriftlichen Auftrag tätig werden. Der Immobilienkäufer oder -verkäufer muss dem Makler also erst einen schriftlichen Auftrag erteilen, damit dieser für ihn tätig werden kann. Der Vertrag kann dann entweder als Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag aufgesetzt werden. Beim Alleinauftrag unterscheidet man darüber hinaus noch zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Alleinauftrag.

  • Einfacher Makleralleinauftrag

Der Eigentümer verzichtet darauf, weitere Makler einzuschalten. Allerdings ist er berechtigt, die Immobilie privat ohne Makler zu veräußern. Sollte dies der Fall sein, so erhält der eingeschaltete Makler trotz Makleralleinauftrag keine Provision.

  • Qualifizierter Makleralleinauftrag

Vom qualifizierten Makleralleinauftrag ist dann zu sprechen, wenn der Makler die Immobilie exklusiv verkaufen darf. Der Eigentümer überlässt dem Makler alle Verhandlungen und darf selbst keinen privaten Verkauf vornehmen. Für den Makler ist diese Vertragsart besonders reizvoll, da er beim erfolgreichen Verkauf eine Provision, auch Maklercourtage genannt, erhält.

Die Zusammenarbeit mit einem Makler bei der Wohnraumvermittlung über einen Alleinauftrag führt in der Regel schneller ans Ziel, wird seriöser abgewickelt und ist auch wirtschaftlich gesehen oft die lukrativere Methode. Der Alleinauftrag schafft Sicherheit für den Makler und damit auch den vollen Anreiz, sein Bestes zu geben. Für den Kunden wiederum bedeutet das: Er kann sich sicher sein, dass der beauftragte Immobilienmakler sich voll und ganz auf dessen Immobiliengeschäft konzentriert.

 

 

 

Leistungen eines Immobilienmaklers

In vielen Fällen wird ein Immobiliengeschäft mit einem Immobilienmakler abgewickelt, damit es professionell und erfolgreich ist. Dieser wird dann je nach Anfrage mit dem Kauf, dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie beauftragt. Er kümmert sich darum, dass alle erforderlichen Arbeitsschritte rund um das Geschäft zuverlässig und rechtskonform erledigt werden.

Weitergehende Dienstleistungen eines Immobilienmaklers:

  1. Schneller und sicherer ans Ziel

Der Immobilienmakler nimmt seinem Kunden zahlreiche Aufgaben ab und hilft mit seinem Fachwissen, er schützt seinen Kunden vor hohen finanziellen Verlusten. Die Leistungen die ein Immobilienmakler erbringt sind ein entscheidender Faktor dafür, dass ein Immobiliengeschäft schnell, zeitsparend, rechtlich sicher und finanziell erfolgreich abgeschlossen werden kann.

 

  1. Leistungen beim Immobilienverkauf:
  • Ermittlung des Werts einer Immobilie
  • Beschaffung aller zum Verkauf erforderlichen Unterlagen und Dokumente
  • Beratung von Eigentümern über wichtige Details rund um den Hausverkauf
  • Anfertigung eines aussagekräftigen, verkaufsförderndes Exposés
  • Auswahl der richtigen Vermarktungsstrategie
  • Auswahl der richtigen Verkaufsplattformen
  • Organisation und Durchführung von Hausbesichtigungen
  • Vorauswahl von geeigneten Käufern
  • Überprüfung der Bonität der potentiellen Käufer
  • Führung der Preisverhandlungen mit dem Kaufinteressenten
  • Vorbereitung des Kaufvertrags
  • Betreuung und Beratung während und nach dem Notartermin

 

  1. Leistungen beim Immobilienkauf:
  • Überprüfung des marktgerechten Wertes einer Immobilie
  • Objektbesichtigung zusammen mit dem Kunden
  • Überprüfung der vom Objektanbieter gemachten Angaben
  • Untersuchung des Kaufobjekts auf Mängel
  • Überprüfung aller zum Objekt vorliegenden Dokumente und Pläne
  • Prüfung des Grundbuchs auf mögliche wertmindernde Einträge
  • Führung der Preisverhandlungen mit dem Immobilienbesitzer
  • Unterstützung bei der Gestaltung des Kaufvertrags
  • Umfassende Beratung rund um den Kauf einer Immobilie

 

Kurzgutachten

Mit einem Kurzgutachten kann ein kleines Gutachten für eine Verkehrswertermittlung für Immobilien erstellt werden. Es unterscheidet sich im Umfang und Aufwand erheblich von einem ausführlichen Wertgutachten zur Immobilienwertermittlung und kann nur begrenzt verwendet werden.

Hauswertermittlung:

  • Sichtprüfung der Immobilie innen und außen
  • Prüfung unter anderem der Bausubstanz
  • Ermittlung des Grundstückswertes
  • Bewertung offenkundiger Baumängel und Schäden

In einem Kurzgutachten geht der Immobiliengutachter jedoch nicht im Detail auf die geprüften Faktoren ein und verzichtet auf eine ausführliche Erläuterung.

Für Preisverhandlungen oder um einen potenziellen Käufer den Wert des Hauses deutlich zu machen, ist das Kurzgutachten gerade hinreichend. Es zählt einige Haus- und Grundstücksdaten auf und dient somit auch dazu, sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Wenn es vor Gericht geht, ist dieses Gutachten allerdings nicht ausreichend. Da es auf ausführliche Erläuterungen zur Ermittlung des Hauswerts verzichtet, kann es lediglich außergerichtlich eingesetzt werden.

Ein Kurzgutachten eignet sich nur für folgende Situationen:

  • eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung z.B. eines Einfamilien- / Reihenhauses
  • eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung einer Eigentumswohnung bzw. von Wohnungseigentum
  • bedingt für außergerichtliche Verhandlungen

Hausbesichtigungen richtig durchführen

Professionelle Hauspräsentation beim Hausverkauf ist unablässig! Darauf sollten Sie bei Hausbesichtigungen in Zuge eines Hausverkaufs besonders achten:

  1. Rücken sie ihr Haus ins rechte Licht

 Bei der Besichtigung des Hauses sollten sie es von seiner besten Seite zeigen. Legen sie fest in welcher Reihenfolge sie dem Kaufinteressenten die Räumlichkeiten zeigen, planen sie eine Besichtigungstour. Gezielte optische Gestaltungsmaßnahmen können das Objekt aufwerten, hier empfiehlt sich ein Home-Staging-Unternehmen zu beauftragen. Am besten, ist es jedoch, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Als Profi ist dieser darauf spezialisiert, beim Hausverkauf auch eine klare Verkaufsstrategie zu entwickeln und umzusetzen.

  1. Ehrlichkeit ist unerlässlich

 Kommunizieren sie Mängel offen und ehrlich, wenn sie ihr Haus verkaufen. Es ist ratsam eine Mängelliste zu erstellen, die optimalerweise in den Kaufvertrag mit aufgenommen wird. So kann verhindert werden, das der Verkäufer bei Verschweigen von Mängeln haftbar gemacht werden kann. Rechtlich sind sie auf der sicheren Seite, wenn sie mit einem Immobilienmakler zusammen arbeiten, er kennt sich hier mit der Gesetzeslage aus.

  1. Identität des Kaufinteressenten prüfen

Bei Besichtigungen sollten sie sich von jedem Kaufinteressenten den Personalausweis zeigen lassen. So können sie sicher gehen, das es sich auch um die Person wirklich handelt. Hintergrund für diesen Rat ist, dass sich Kriminelle immer wieder als Kaufinteressenten ausgeben, um das Haus auszukundschaften.

  1. Gelungene Gruppenbesichtigungen

Gruppenbesichtigungen sind neben den Einzelbesichtigungen auch beim Hausverkauf üblich. Hier sollte besonders darauf geachtet werden, dass sich die Interessentengruppe nicht zu sehr zerstreut und niemand während der Besichtigung zu lange unbeaufsichtigt ist.

  1. Sachliches und souveränes Auftreten

Überzeugen sie nicht nur mit ihrem Haus, sondern auch durch ihr Auftreten. Wenn sie sich auf die Besichtigung umfassend vorbereiten, fällt es ihnen leichter, gelassen zu bleiben und bei eventuellen Einwänden kompetent zu argumentieren.

Hausbesichtigungen erfordern neben einer gründlichen Vorbereitung, viel Zeit, Fachwissen, Präsentationsstärke, verkaufsstrategisches Geschick und ein souveränes Auftreten. Wer keine Verkaufserfahrung hat oder nicht viel Zeit aufwenden kann, ist beim Hausverkauf mit einem erfahrenen Immobilienmakler sicherlich am besten beraten.

 

 

 

Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung gilt für Wohnraummietverhältnisse und gehört zum ordentlichen fristgebundenen Kündigungsrecht des Vermieters. Die Eigenbedarfskündigung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und gilt grundsätzlich für Wohnraummietverhältnisse, welche auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind.

Die Kündigung aus Eigenbedarfsgründen ist Ausfluss des Art. 14 GG, mithin also des Eigentumsrechts und wurde in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zugleich als Schutzrecht des Mieters ausgestaltet, da die gemietete Wohnung in der Regel seinen Lebensmittelpunkt darstellt. Somit sind abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag gem. § 573 Abs. 4 BGB unzulässig. Grundsätzlich muss also der Vermieter an der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse haben, vgl. § 573 Abs. 1 BGB, welches u. a. in der Form von Eigenbedarf auftreten kann. Der Begriff Eigenbedarf ist i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB so zu verstehen, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

Ein Widerspruchsrecht des Mieters ist in § 574 ff. BGB geregelt. Dieses Widerspruchsrecht dient dem Schutz des Mieters und soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die gemietete Wohnung der soziale Mittelpunkt des Mieters ist. Grundsätzlich kann der Mieter somit im Falle einer Kündigung durch den Vermieter immer auf dieses Widerspruchsrecht des § 574 BGB zurückgreifen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde.

Eigenbedarf bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hierbei ist zu beachten, dass dem Eigenbedarf des Vermieters nicht entgegensteht, dass ihm eine andere vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht.

Brandschutz – Kinderfinder

Im Brandfall geraten Kinder oft in Panik und bringen sich dadurch noch zusätzlich in Gefahr. Aus Angst vor dem Feuer verstecken sie sich unter dem Bett, im Schrank oder hinter den Gardinen. Ist der Einsatzort bereits stark verraucht, kann die Feuerwehr bei einem Rettungseinsatz schwer unterscheiden, in welchem Raum sich möglicherweise noch ein Kind aufhält. Der Kinderfinder ermöglicht als leuchtender Wegweiser genau diese Identifikation.

Der Kinderfinder kann als Aufkleber leicht auf jeder Kinderzimmertür angebracht werden. Aufgrund der Tatsache, dass Brandrauch stets aufsteigt, empfiehlt es sich, den Kinderfinder im unteren Drittel der Tür anzubringen. Die Rettungskräfte erhalten so einen wichtigen Hinweis.

Den Kinderfinder erhalten Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde beziehungsweise sowie bei diversen Versicherungsgesellschaften und im Internet

Gründe für eine Immobilienbewertung

Immobilienbewertungen vom Fachmann: objektiv, marktorientiert und faktenbasiert!

Die Gründe für eine Immobilienbewertung sind vielfältig, hier einige Beispiele:

  • Immobilien Verkauf
  • Immobilien Kauf
  • Erbe oder Schenkung
  • Scheidung
  • Allgemeine Vermögensübersicht

Da die Bewertung einer Immobilie sehr komplex ist und man unzählige Faktoren berücksichtigen muss, sollte man die Bewertung einem qualifizierten Sachverständigen überlassen.

Eine objektive, realistische Bewertung ist für einen Laien unmöglich, deshalb sollte man um Verluste zu vermeiden, einen Sachverständigen hinzuziehen. Dieser bringt Klarheit und Sicherheit!

Immobilienbewertung bei Verkauf und Kauf

Bei einem Immobilienverkauf, muss der Verkäufer den genauen Wert seiner Immobilie kennen, damit beim Verkauf kein Verlust entsteht oder der Wert zu hoch angesetzt wird, so dass sich kein Käufer finden lässt. Wenn jedoch eine Immobilienbewertung eines Fachmanns vorliegt, können Verkäufer und Käufer ein vernünftiges, faktenbasiertes Kaufgespräch führen.

Immobilienbewertung bei Erbe oder Schenkung

Um eine Immobilie zu vererben ist unbedingt notwendig den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Das ist zum Beispiel nötig, wenn man herausfinden möchte wie viel Erbschaftssteuer man bezahlen muss oder wenn das Erbe auf mehrere Erben aufgeteilt werden muss. Hier ist ein erfahrener Fachmann sinnvoll, um ein Gutachten mit allen wertrelevanten Faktoren zu erstellen. Der ermittelte, genaue Wert hilft dann bei der Aufteilung des Erbes und verhindert Erbstreitigkeiten.

Immobilienbewertung bei Scheidung

Wenn beide Ehepartner eine Immobilie zusammen besitzen, wirft das bei einer Scheidung häufig Fragen auf. Man fragt sich; wie soll das Eigentum aufgeteilt werden, wer muss wem wie viel bezahlten. Die Grundlage für eine gerechte Aufteilung, muss hier der Verkehrswert sein, die ein neutraler Fachmann genau ermitteln kann. So können Streitigkeiten vermieden werden und man kann sich einvernehmlich einigen.

Immobilienbewertung zur allgemeinen Vermögensübersicht

Die Bewertung der eigenen Immobilie ist für eine vollständige Vermögensübersicht ein wichtiger Bestandteil. Ein Gutachten von einem Fachmann schafft hier Klarheit über alle wertrelevanten Faktoren der Immobilie. Es ist eine enorme Erleichterung den genauen Wert seiner Immobilie zu wissen, wenn man eine Verkaufsentscheidung trifft.

Energieausweis

Ob eine Immobilie ein Energiesparer oder eher ein Energieverschwender ist, kann man schwarz auf weiß in einem Energieausweis nachlesen. Dieses bundeseinheitliche Zertifikat gibt Auskunft über den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Ein Immobilieneigentümer ist verpflichtet, bei einem Verkauf oder einer Vermietung dieses Dokument vorzulegen.

Wenn es um Immobilien geht, kommt am Thema Energieausweis keiner mehr vorbei. In knapper Steckbriefform bewertet dieses rechtliche Dokument den aktuellen Energiestandard eines Gebäudes. Die Energieeffizienz des Hauses und damit dessen Umweltverträglichkeit stehen im Mittelpunkt des Statusberichts. Welche Angaben in dem Zertifikat enthalten sein müssen, ist in der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014 klar geregelt.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, den Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis.

Wenn die Ermittlung auf dem energetischen Bedarf des Gebäudes fußt, handelt es sich um einen Bedarfsausweis. Während in einem Bedarfsausweis das Objekt unabhängig vom individuellen Nutzungsverhalten bewertet wird, stehen bei einem Verbrauchsausweis die Nutzer im Mittelpunkt. So fließt in die Ermittlung der Energiekennwerte der tatsächliche Verbrauch etwa für Warmwasser der letzten drei Jahre ein.

Plant ein Immobilienbesitzer den Verkauf oder die Vermietung seines Objekts, muss er potentiellen Interessenten den Energieausweis bereits bei der ersten Vor-Ort-Besichtigung vorlegen. Werden sich beide Seiten einig, steht der Eigentümer in der Pflicht, das Zertifikat dem Käufer bzw. Neumieter mindestens als Kopie zu übergeben.

Für den Verbrauchsausweis wendet man sich am besten an den lokalen Energieversorger oder an jenen Dienstleister, der regelmäßig die Heizdaten abliest.

Berechtigt zur Ausstellung eines Energiebedarfsausweises sind ausschließlich dafür qualifizierte Experten: Architekten, Bauingenieure, Handwerksmeister unter bestimmten Bedingungen.

 

Fazit:

Zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden schreibt die Energieeinsparverordnung Energieausweise vor. Das Zertifikat dokumentiert den aktuellen Status samt Energieeffizienzklasse und wird als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ausgestellt. Diese Aufgabe übernehmen bei der ersten Variante z. B. die Energieversorger, bei der zweiten ausschließlich zugelassene Experten. Es ergeben sich differenzierte Anlässe, die Urkunde vorzulegen. So ist bei Neubauten stets ein Bedarfsausweis auszustellen. Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ist ein Eigentümer verpflichtet, schon den Interessenten Einsicht in den Energieausweis zu gewähren. Allerdings ist für die Überprüfung der Angaben häufig Fachwissen notwendig.

 

Die Suche nach einem Immobilienmakler – 10 Tipps

  1. Wählen sie einen Immobilienmakler aus ihrer Region

Achten sie bei der Auswahl ihres Immobilienmaklers darauf, dass er aus ihrer Region kommt und sich dort im Immobilienmarkt auskennt. Ein hiesiger Makler weiß über die Preissituation und Trends am regionalen Markt gut Bescheid.

  1. Wie ist der Immobilienmakler ausgebildet?

Der Bezeichnung „Immobilienmakler“ erfordert keine spezielle Ausbildung. Um sicher zu gehen, dass Sie von einem seriösen und professionellen Makler betreut werden, lohnt es sich den Makler über seine Art der Ausbildung zu befragen.

  1. Verfügt der Immobilienmakler über alle wichtigen Versicherungen?

Ein Immobiliengeschäft birgt immer gewisse Risiken, sowohl für den Makler als auch für den Kunden. Zum Standard eines jeden seriös arbeitenden Immobilienmaklers gehören eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, eine Rechtsschutzversicherung sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung.

  1. Ist der Makler im Besitz einer Gewerbeerlaubnis?

Gemäß §34c der Gewerbeordnung benötigt ein Makler eine Erlaubnis zur Ausübung seiner Tätigkeit, die ihm seine Zuverlässigkeit bescheinigt und bestätigt, dass er sich finanziell in geordneten Verhältnissen befindet.

  1. Wie sieht die Webseite des Immobilienmaklers aus?

Ist eine Webseite modern, übersichtlich und optisch ansprechend gestaltet, zeigt dies, dass dem Makler die Außenwirkung wichtig ist, er auf Qualität achtet und hohe Ansprüche an sich selbst stellt.

  1. Wie lange ist der Immobilienmakler schon am Markt?

Die Arbeitserfahrung ihres Immobilienmaklers sollten sie berücksichtigen, je länger er erfolgreich auf dem Markt ist, umso kompetenter ist er.

  1. Wie ist der Immobilienmakler vernetzt?

Ein guter Immobilienmakler hat meistens Kontakte zu anderen Immobilienexperten in ihrer Region. So kann er ihnen bei Bedarf auch in anderen Belangen hinsichtlich der Immobilie schnell einen guten Experten vermitteln.

  1. Klare Kommunikation über Kosten und Leistungen

Ein guter Makler spricht offen und ehrlich über die Maklerprovision und welche Leistungen darin enthalten sind. Er hält ihre Abmachungen schriftlich in einem Auftrag fest.

  1. Gute Erreichbarkeit und persönlicher Ansprechpartner

Der Makler sollte für sie immer gut erreichbar sein und sie sollten einen persönlichen Ansprechpartner bei Fragen haben.

  1. Es zählt nicht nur Qualität

Die Persönlichkeit des Maklers sollte zu ihnen passen. Vergewissern sie sich deshalb vorher, ob sie gut mit dem Makler auskommen und ihm vertrauen.

 

Vor- und Nachteile von Haus und Eigentumswohnung

Eigentumswohnung

Vorteile

 Kostet normalerweise weniger als ein Haus

  • Finanzierung einfacher zu bekommen
  • Rückzahlung kürzer
  • Belastung monatlich geringer
  • Gelder für Renovierung, Instandhaltung, Modernisierung und Betrieb gering
  • Unterhalt ist günstig
  • Verwaltungskosten sind günstig

 

Nachteile

  • Engen Spielraum für eigene Entscheidungen in Bezug auf Objektgestaltung oder Veränderungen
  • Man muss Rücksicht auf seine Nachbarn nehmen
  • Nicht unabhängig durch vorhandene Hausordnung
  • Pkw-Stellplätze können ein großes Problem sein

Haus

Vorteile

  • entscheidet allein über sein Grundstück und sein Haus
  • Gestaltung obliegt nur einem selbst
  • Hoher Freiraum
  • Keller und Boden kann man ausbauen
  • Hohe Lebensqualität
  • Allein für alles verantwortlich

 

Nachteile 

  • Bewirtschaftungskosten sind deutlich höher durch Steuern, Erschließungskosten, Versicherungen, Gartenversorgung und Anliegergebühren
  • Reparaturen muss man selber tragen
  • Hoher Zeitaufwand durch Versorgung des Hauses und Gartenarbeiten
  • Anschaffung ist teuer
  • Monatliche Belastung durch Fremdfinanzierung groß

Fazit

Die Gesamtkosten, die monatliche Belastung, die Größe der Familie und die Notwendigkeit einer zentralen Lage werden bei genauem Überlegen die Entscheidung beeinflussen.

Brandschutz beim Karneval

Bei Karnevalsveranstaltungen ist die Brandgefahr sehr groß. Da bei vielen Feiern Alkohol im Spiel ist, wird die Gefahr eines Brandes gar nicht oder erst zu spät erkannt. Bei den Vorbereitungen zu den Karnevalsfeiern, wird im Vorfeld in den seltensten Fällen auf eine feuerfeste und schwer entflammbare Dekoration geachtet. Der Brand kann sich schnell ausbreiten, wenn erst einmal der Karnevalsschmuck Feuer gefangen hat.

Hier ein paar Sicherheitstipps für Karnevalsveranstaltungen:

  • Dekorationen ausreichend fest und hoch genug anbringen
  • Girlanden, Lampions, Luftschlangen und dergleichen so anbringen und befestigten, dass sie einen ausreichenden Abstand zu offenem Feuer, Heizstrahlern oder elektrischen Beleuchtungsanlagen haben.
  • Für Kostüme keine leicht brennbaren Stoffe verwenden.
  • Brennende Kerzen niemals unbeaufsichtigt lassen.
  • Aschenbecher aufstellen und diese nur in nicht brennbaren Abfallbehältern entleeren. Am besten nur Draußen rauchen, wo keine große Gefahr besteht.
  • Beim Kauf von Luftschlangen und Girlanden darauf achten, dass sie schwer entflammbar sind.
  • Keine Kostüme aus leicht brennbarem Material tragen.
  • Benutzen Sie in geschlossenen Räumen nur Verbrennungsgeräte die auch für den Innenbereich geeignet und zugelassen sind.
  • Bei Veranstaltungen mit Bestuhlung müssen Rettungswege frei gehalten werden und darauf geachtet werden das genug Platz zwischen den Stuhlreihen ist, so dass eine schnelle und reibungslose Flucht gewährleistet ist im Falle eines Brandes
  • Ein Feuerlöscher sollte immer griffbereit sein.
  • Kennzeichnen Sie Notausgänge deutlich und stellen Sie sie nicht zu. Sie sind während der gesamten Veranstaltung geöffnet zu halten. Halten Sie bei Umzügen ausreichenden Abstand zu den Festwagen.
  • Parken Sie verantwortungsbewusst, halten Sie die Rettungswege frei.
  • Sollte es trotz aller Sicherheitsmaßnahmen zu einem Brand oder Unfall kommen, rufen Sie die Feuerwehr und den Rettungsdienst.

Aber auch bei den Karnevalsumzügen ist die Gefahr eines Brandes nicht zu unterschätzen. Meist wird bei selbstgebauten Karnevalswagen nicht auf die Brandgefahr geachtet. Daher sollte auf jedem Karnevalswagen ein Feuerlöscher für die Bekämpfung des Entstehungsbrandes mitgeführt werden.

Mietspiegel, Mietpreisbremse, Vergleichsmiete

Mietspiegel

In Deutschland ist der Mietspiegel eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (das sind Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. Der Mietspiegel bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Unterschieden wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel. Es gibt keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, deshalb gibt es nicht für jede Gemeinde eine solche Übersicht.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 von der Regierung beschlossen. Die Neuregelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässigen Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf. Die einzelnen Bundesländer haben hierzu die Möglichkeit bekommen, für eine Dauer von höchstens fünf Jahren Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt entsprechend zu regulieren.

Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete als ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten (geregelt in § 558 Abs. 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, wenn nicht eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde.

 

 

Kontaminierter Boden

Kontaminierter Boden ist mit Schadstoffen belastet, die Überreste der Industrialisierung sind oder den verantwortungslosen Umgang mit Chemikalien in den Boden gelangt. Vor jedem Grundstückskauf sollte ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden.

Grundstücke die potentiell mit belastet sind, sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanalgen, Grundstücke, die der Abfalllagerung und -bearbeitung dienten und Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde.

Da die Eigentümer eines Grundstücks dazu verpflichtet sind, die Altlastensanierung vornehmen zu lassen, sollte man sich vor dem Grundstückskauf darüber informieren, ob eine Verunreinigung mit Chemikalien vorliegen könnte.

Wenn der Verdacht besteht, dass kontaminierter Boden auf dem Grundstück zu finden ist, kann eine Auskunft aus dem Altlastenkataster sinnvoll sein. Ein Altlastenkataster ist ein umfassendes Register, das Altlasten und altlastverdächtige Flächen erfasst. Diese werden in Deutschland von den Umweltämtern der Länder oder auch der Kommunen in Datenbanken gespeichert, jede Altlast erhält dabei eine eindeutige Altlastenkennziffer.

Der sicherste Weg, um sich vor hohen finanziellen Risiken zu schützen, ist es vor dem Kauf ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen. Zusätzliche eigene Recherchen sind auch sinnvoll.

Durch Klauseln im Kaufvertrag sollte man sich absichern, dass eine bestimmte Bodenqualität garantiert wird.

Bei Altlasten werden Eigentümer, Verursacher oder der Verkäufer haftbar gemacht. Diese müssen für eine Sanierung des kontaminierten Bodens sorgen.

Der ehemalige Eigentümer muss Kaufinteressenten darüber informieren, dass kontaminierter Boden vorhanden ist.

Ein Bodengutachten ist der einzige zuverlässige Schutz vor einem finanziellen Schaden.

Bei kontaminiertem Boden sollte man auf den Grundstückskauf verzichten!!!

 

Brandschutz und Photovoltaik

Laut einer Umfrage kam es in den letzten 20 Jahren zu 120 Bränden, die eine Photovoltaikanlage ausgelöst hat. Bei weniger als der Hälfte dieser Fälle war auch das Wohnhaus selbst vom Feuer betroffen. Deutschlandweit sind rund 1,3 Millionen Anlagen am Stromnetz, einen Brand gab es also nur bei 0,015 Prozent der Anlagen.

Wenn ein Haus brennt, auf dem eine Photovoltaik-Anlage installiert ist, kann das Gebäude in jedem Fall gelöscht werden. Es gab bisher keinen einzigen dokumentierten Fall, bei dem ein Gebäude kontrolliert abbrennen sollte. Für Einsatzkräfte der Feuerwehr und des technischen Hilfswerks hat der Bundesverband Solarwirtschaft Hinweise zum Vorgehen am Brandort zusammengestellt.

Beim Aufbau sollte man auf Qualität setzen und die Anlage am besten von einem unabhängigen Dritten begutachten lassen.

Für Hausbesitzer ist es wichtig, dass Sie selbst regelmäßig Sichtkontrollen an der Anlage durchführen.

Photovoltaik

 

 

Immobilie im Alter

Mögliche Gründe warum man im Alter sein Haus verkauft und in eine Eigentumswohnung zieht:

  • Angemessene Verkleinerung des Wohnraumes
  • Verbesserte Mobilität durch weniger Schwellen und Barrieren
  • Ruhige und zentrale Lage
  • Gleiche oder bessere Infrastruktur
  • Aufgrund des Lebensalters, keine neue Immobilienfinazierung
  • Gesicherte Bewirtschaftung der Immobilie
  • Erlös aus Verkauf deckt sämtliche Kosten des Neuerwerbs
  • keine ständige Verantwortung mehr für Pflege von Haus und Garten
  • mehr Zeit für Freizeit und andere Dinge, die im bisherigen Leben zu kurz kamen
  • weniger Angst vor Einbrüchen während längerer Abwesenheitszeiten

Brandschutz in Hochregalanlagen

Ein Brand in einem Lager stellt die Feuerwehr in den meisten Fällen vor eine große Herausforderung. Zum einen, weil sich dort viel Material befindet, das noch dazu den Brand beschleunigen oder gar explodieren kann. Zum anderen ist der Brandherd schwer zugänglich.

Die Brandgefahr in Hochregallagern geht nicht immer von dem gelagerten Gut aus. Typische Brandursachen sind Kurzschlüsse am Regalbediengerät, an stromführenden Leitungen oder in Schaltschränken. Und verpackt in Papier, Folien und Kartonagen, liefert die gelagerte Ware die optimalen Brandbeschleuniger gleich dazu.

Für die Feuerwehr ein großes Problem sind neben Lagerhöhe und Lagerdichte die eingeschränkten Angriffswege, wodurch sie in der Brandbekämpfung stark eingeschränkt ist.

Hochregallager müssen nach der Richtlinie VDI 3564 sicher vor Bränden geschützt werden.

Die Richtlinie beschreibt eine risikogerechte Zusammenstellung von Brandschutzmaßnahmen in Hochregallagern und gilt sowohl für die Planung und Errichtung als auch den Betrieb von Hochregalanlagen. Die beschriebenen Schutzmaßnahmen greifen ineinander, da sie den baulichen, technischen und organisatorischen Brandschutz beinhalten.

Die Einbeziehung eines Brandschutzgutachters ist bei der Erstellung des Brandschutzkonzepts bei solch einem Hochregallager vorteilhaft.

Hochregallager