Monatsarchiv 27. Februar 2020

Verkehrswert

Es gibt verschiedene Anlässe, den Verkehrswert für eine Immobile berechnen zu lassen. Zunächst ist die Wertermittlung von Haus und Grundstück bei jeder Art von Eigentumsübertragung notwendig. Das ist vor allem beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie der Fall. Darüber hinaus sind die Feststellung von Erbanteilen oder die Berechnung des Zugewinns bei Scheidungen Anlässe, bei denen eine Wertermittlung von Immobilien vorgenommen wird. Ein Immobiliensachverständiger ermittelt in solchen Fällen den Verkehrswert, der außerdem als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer verwendet wird. Mit einem gerichtsfesten Immobiliengutachten können Bauherren oder Hauskäufern damit ihre Rechte besser durchzusetzen.

Um ein juristisch unantastbares Immobiliengutachten zu erstellen, sind Expertise und Erfahrung nötig. Beauftragen Sie daher ausschließlich hervorragend qualifizierte Sachverständige.

Ein Immobiliengutachter beurteilt unter Berücksichtigung vieler Einflussfaktoren den Zustand der Immobilie und kann davon ausgehend den Verkehrswert berechnen. Dieser ist ein Richtwert für den am freien Markt erzielbaren Verkaufspreis. Dabei werden die folgenden Faktoren einbezogen:

  • Größe der Immobilie
  • Baujahr
  • Ausstattung
  • Zustand der Immobilie
  • Größe und Zustand des Grundstücks
  • Lage und Infrastruktur

Es gibt drei vom Gesetzgeber vorgeschriebene Verfahren, mit denen der Verkehrswert ermittelt wird. Diese werden je nach Art der zu bewertenden Immobilie angewendet:

Makleralleinauftrag

Alleinauftrag: Bei einem Alleinauftrag beauftragt der Kunde nur einen Immobilienmakler mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Allgemeinauftrag: Bei einem Allgemeinauftrag dagegen schaltet der Kunde mehrere Immobilienmakler.

Der Immobilienmakler kann nicht ohne schriftlichen Auftrag tätig werden. Der Immobilienkäufer oder -verkäufer muss dem Makler also erst einen schriftlichen Auftrag erteilen, damit dieser für ihn tätig werden kann. Der Vertrag kann dann entweder als Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag aufgesetzt werden. Beim Alleinauftrag unterscheidet man darüber hinaus noch zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Alleinauftrag.

  • Einfacher Makleralleinauftrag

Der Eigentümer verzichtet darauf, weitere Makler einzuschalten. Allerdings ist er berechtigt, die Immobilie privat ohne Makler zu veräußern. Sollte dies der Fall sein, so erhält der eingeschaltete Makler trotz Makleralleinauftrag keine Provision.

  • Qualifizierter Makleralleinauftrag

Vom qualifizierten Makleralleinauftrag ist dann zu sprechen, wenn der Makler die Immobilie exklusiv verkaufen darf. Der Eigentümer überlässt dem Makler alle Verhandlungen und darf selbst keinen privaten Verkauf vornehmen. Für den Makler ist diese Vertragsart besonders reizvoll, da er beim erfolgreichen Verkauf eine Provision, auch Maklercourtage genannt, erhält.

Die Zusammenarbeit mit einem Makler bei der Wohnraumvermittlung über einen Alleinauftrag führt in der Regel schneller ans Ziel, wird seriöser abgewickelt und ist auch wirtschaftlich gesehen oft die lukrativere Methode. Der Alleinauftrag schafft Sicherheit für den Makler und damit auch den vollen Anreiz, sein Bestes zu geben. Für den Kunden wiederum bedeutet das: Er kann sich sicher sein, dass der beauftragte Immobilienmakler sich voll und ganz auf dessen Immobiliengeschäft konzentriert.

 

 

 

Leistungen eines Immobilienmaklers

In vielen Fällen wird ein Immobiliengeschäft mit einem Immobilienmakler abgewickelt, damit es professionell und erfolgreich ist. Dieser wird dann je nach Anfrage mit dem Kauf, dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie beauftragt. Er kümmert sich darum, dass alle erforderlichen Arbeitsschritte rund um das Geschäft zuverlässig und rechtskonform erledigt werden.

Weitergehende Dienstleistungen eines Immobilienmaklers:

  1. Schneller und sicherer ans Ziel

Der Immobilienmakler nimmt seinem Kunden zahlreiche Aufgaben ab und hilft mit seinem Fachwissen, er schützt seinen Kunden vor hohen finanziellen Verlusten. Die Leistungen die ein Immobilienmakler erbringt sind ein entscheidender Faktor dafür, dass ein Immobiliengeschäft schnell, zeitsparend, rechtlich sicher und finanziell erfolgreich abgeschlossen werden kann.

 

  1. Leistungen beim Immobilienverkauf:
  • Ermittlung des Werts einer Immobilie
  • Beschaffung aller zum Verkauf erforderlichen Unterlagen und Dokumente
  • Beratung von Eigentümern über wichtige Details rund um den Hausverkauf
  • Anfertigung eines aussagekräftigen, verkaufsförderndes Exposés
  • Auswahl der richtigen Vermarktungsstrategie
  • Auswahl der richtigen Verkaufsplattformen
  • Organisation und Durchführung von Hausbesichtigungen
  • Vorauswahl von geeigneten Käufern
  • Überprüfung der Bonität der potentiellen Käufer
  • Führung der Preisverhandlungen mit dem Kaufinteressenten
  • Vorbereitung des Kaufvertrags
  • Betreuung und Beratung während und nach dem Notartermin

 

  1. Leistungen beim Immobilienkauf:
  • Überprüfung des marktgerechten Wertes einer Immobilie
  • Objektbesichtigung zusammen mit dem Kunden
  • Überprüfung der vom Objektanbieter gemachten Angaben
  • Untersuchung des Kaufobjekts auf Mängel
  • Überprüfung aller zum Objekt vorliegenden Dokumente und Pläne
  • Prüfung des Grundbuchs auf mögliche wertmindernde Einträge
  • Führung der Preisverhandlungen mit dem Immobilienbesitzer
  • Unterstützung bei der Gestaltung des Kaufvertrags
  • Umfassende Beratung rund um den Kauf einer Immobilie

 

Kurzgutachten

Mit einem Kurzgutachten kann ein kleines Gutachten für eine Verkehrswertermittlung für Immobilien erstellt werden. Es unterscheidet sich im Umfang und Aufwand erheblich von einem ausführlichen Wertgutachten zur Immobilienwertermittlung und kann nur begrenzt verwendet werden.

Hauswertermittlung:

  • Sichtprüfung der Immobilie innen und außen
  • Prüfung unter anderem der Bausubstanz
  • Ermittlung des Grundstückswertes
  • Bewertung offenkundiger Baumängel und Schäden

In einem Kurzgutachten geht der Immobiliengutachter jedoch nicht im Detail auf die geprüften Faktoren ein und verzichtet auf eine ausführliche Erläuterung.

Für Preisverhandlungen oder um einen potenziellen Käufer den Wert des Hauses deutlich zu machen, ist das Kurzgutachten gerade hinreichend. Es zählt einige Haus- und Grundstücksdaten auf und dient somit auch dazu, sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Wenn es vor Gericht geht, ist dieses Gutachten allerdings nicht ausreichend. Da es auf ausführliche Erläuterungen zur Ermittlung des Hauswerts verzichtet, kann es lediglich außergerichtlich eingesetzt werden.

Ein Kurzgutachten eignet sich nur für folgende Situationen:

  • eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung z.B. eines Einfamilien- / Reihenhauses
  • eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung einer Eigentumswohnung bzw. von Wohnungseigentum
  • bedingt für außergerichtliche Verhandlungen

Hausbesichtigungen richtig durchführen

Professionelle Hauspräsentation beim Hausverkauf ist unablässig! Darauf sollten Sie bei Hausbesichtigungen in Zuge eines Hausverkaufs besonders achten:

  1. Rücken sie ihr Haus ins rechte Licht

 Bei der Besichtigung des Hauses sollten sie es von seiner besten Seite zeigen. Legen sie fest in welcher Reihenfolge sie dem Kaufinteressenten die Räumlichkeiten zeigen, planen sie eine Besichtigungstour. Gezielte optische Gestaltungsmaßnahmen können das Objekt aufwerten, hier empfiehlt sich ein Home-Staging-Unternehmen zu beauftragen. Am besten, ist es jedoch, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Als Profi ist dieser darauf spezialisiert, beim Hausverkauf auch eine klare Verkaufsstrategie zu entwickeln und umzusetzen.

  1. Ehrlichkeit ist unerlässlich

 Kommunizieren sie Mängel offen und ehrlich, wenn sie ihr Haus verkaufen. Es ist ratsam eine Mängelliste zu erstellen, die optimalerweise in den Kaufvertrag mit aufgenommen wird. So kann verhindert werden, das der Verkäufer bei Verschweigen von Mängeln haftbar gemacht werden kann. Rechtlich sind sie auf der sicheren Seite, wenn sie mit einem Immobilienmakler zusammen arbeiten, er kennt sich hier mit der Gesetzeslage aus.

  1. Identität des Kaufinteressenten prüfen

Bei Besichtigungen sollten sie sich von jedem Kaufinteressenten den Personalausweis zeigen lassen. So können sie sicher gehen, das es sich auch um die Person wirklich handelt. Hintergrund für diesen Rat ist, dass sich Kriminelle immer wieder als Kaufinteressenten ausgeben, um das Haus auszukundschaften.

  1. Gelungene Gruppenbesichtigungen

Gruppenbesichtigungen sind neben den Einzelbesichtigungen auch beim Hausverkauf üblich. Hier sollte besonders darauf geachtet werden, dass sich die Interessentengruppe nicht zu sehr zerstreut und niemand während der Besichtigung zu lange unbeaufsichtigt ist.

  1. Sachliches und souveränes Auftreten

Überzeugen sie nicht nur mit ihrem Haus, sondern auch durch ihr Auftreten. Wenn sie sich auf die Besichtigung umfassend vorbereiten, fällt es ihnen leichter, gelassen zu bleiben und bei eventuellen Einwänden kompetent zu argumentieren.

Hausbesichtigungen erfordern neben einer gründlichen Vorbereitung, viel Zeit, Fachwissen, Präsentationsstärke, verkaufsstrategisches Geschick und ein souveränes Auftreten. Wer keine Verkaufserfahrung hat oder nicht viel Zeit aufwenden kann, ist beim Hausverkauf mit einem erfahrenen Immobilienmakler sicherlich am besten beraten.

 

 

 

Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung gilt für Wohnraummietverhältnisse und gehört zum ordentlichen fristgebundenen Kündigungsrecht des Vermieters. Die Eigenbedarfskündigung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und gilt grundsätzlich für Wohnraummietverhältnisse, welche auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind.

Die Kündigung aus Eigenbedarfsgründen ist Ausfluss des Art. 14 GG, mithin also des Eigentumsrechts und wurde in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zugleich als Schutzrecht des Mieters ausgestaltet, da die gemietete Wohnung in der Regel seinen Lebensmittelpunkt darstellt. Somit sind abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag gem. § 573 Abs. 4 BGB unzulässig. Grundsätzlich muss also der Vermieter an der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse haben, vgl. § 573 Abs. 1 BGB, welches u. a. in der Form von Eigenbedarf auftreten kann. Der Begriff Eigenbedarf ist i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB so zu verstehen, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

Ein Widerspruchsrecht des Mieters ist in § 574 ff. BGB geregelt. Dieses Widerspruchsrecht dient dem Schutz des Mieters und soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die gemietete Wohnung der soziale Mittelpunkt des Mieters ist. Grundsätzlich kann der Mieter somit im Falle einer Kündigung durch den Vermieter immer auf dieses Widerspruchsrecht des § 574 BGB zurückgreifen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde.

Eigenbedarf bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hierbei ist zu beachten, dass dem Eigenbedarf des Vermieters nicht entgegensteht, dass ihm eine andere vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht.

Brandschutz – Kinderfinder

Im Brandfall geraten Kinder oft in Panik und bringen sich dadurch noch zusätzlich in Gefahr. Aus Angst vor dem Feuer verstecken sie sich unter dem Bett, im Schrank oder hinter den Gardinen. Ist der Einsatzort bereits stark verraucht, kann die Feuerwehr bei einem Rettungseinsatz schwer unterscheiden, in welchem Raum sich möglicherweise noch ein Kind aufhält. Der Kinderfinder ermöglicht als leuchtender Wegweiser genau diese Identifikation.

Der Kinderfinder kann als Aufkleber leicht auf jeder Kinderzimmertür angebracht werden. Aufgrund der Tatsache, dass Brandrauch stets aufsteigt, empfiehlt es sich, den Kinderfinder im unteren Drittel der Tür anzubringen. Die Rettungskräfte erhalten so einen wichtigen Hinweis.

Den Kinderfinder erhalten Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde beziehungsweise sowie bei diversen Versicherungsgesellschaften und im Internet

Gründe für eine Immobilienbewertung

Immobilienbewertungen vom Fachmann: objektiv, marktorientiert und faktenbasiert!

Die Gründe für eine Immobilienbewertung sind vielfältig, hier einige Beispiele:

  • Immobilien Verkauf
  • Immobilien Kauf
  • Erbe oder Schenkung
  • Scheidung
  • Allgemeine Vermögensübersicht

Da die Bewertung einer Immobilie sehr komplex ist und man unzählige Faktoren berücksichtigen muss, sollte man die Bewertung einem qualifizierten Sachverständigen überlassen.

Eine objektive, realistische Bewertung ist für einen Laien unmöglich, deshalb sollte man um Verluste zu vermeiden, einen Sachverständigen hinzuziehen. Dieser bringt Klarheit und Sicherheit!

Immobilienbewertung bei Verkauf und Kauf

Bei einem Immobilienverkauf, muss der Verkäufer den genauen Wert seiner Immobilie kennen, damit beim Verkauf kein Verlust entsteht oder der Wert zu hoch angesetzt wird, so dass sich kein Käufer finden lässt. Wenn jedoch eine Immobilienbewertung eines Fachmanns vorliegt, können Verkäufer und Käufer ein vernünftiges, faktenbasiertes Kaufgespräch führen.

Immobilienbewertung bei Erbe oder Schenkung

Um eine Immobilie zu vererben ist unbedingt notwendig den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Das ist zum Beispiel nötig, wenn man herausfinden möchte wie viel Erbschaftssteuer man bezahlen muss oder wenn das Erbe auf mehrere Erben aufgeteilt werden muss. Hier ist ein erfahrener Fachmann sinnvoll, um ein Gutachten mit allen wertrelevanten Faktoren zu erstellen. Der ermittelte, genaue Wert hilft dann bei der Aufteilung des Erbes und verhindert Erbstreitigkeiten.

Immobilienbewertung bei Scheidung

Wenn beide Ehepartner eine Immobilie zusammen besitzen, wirft das bei einer Scheidung häufig Fragen auf. Man fragt sich; wie soll das Eigentum aufgeteilt werden, wer muss wem wie viel bezahlten. Die Grundlage für eine gerechte Aufteilung, muss hier der Verkehrswert sein, die ein neutraler Fachmann genau ermitteln kann. So können Streitigkeiten vermieden werden und man kann sich einvernehmlich einigen.

Immobilienbewertung zur allgemeinen Vermögensübersicht

Die Bewertung der eigenen Immobilie ist für eine vollständige Vermögensübersicht ein wichtiger Bestandteil. Ein Gutachten von einem Fachmann schafft hier Klarheit über alle wertrelevanten Faktoren der Immobilie. Es ist eine enorme Erleichterung den genauen Wert seiner Immobilie zu wissen, wenn man eine Verkaufsentscheidung trifft.

Energieausweis

Ob eine Immobilie ein Energiesparer oder eher ein Energieverschwender ist, kann man schwarz auf weiß in einem Energieausweis nachlesen. Dieses bundeseinheitliche Zertifikat gibt Auskunft über den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Ein Immobilieneigentümer ist verpflichtet, bei einem Verkauf oder einer Vermietung dieses Dokument vorzulegen.

Wenn es um Immobilien geht, kommt am Thema Energieausweis keiner mehr vorbei. In knapper Steckbriefform bewertet dieses rechtliche Dokument den aktuellen Energiestandard eines Gebäudes. Die Energieeffizienz des Hauses und damit dessen Umweltverträglichkeit stehen im Mittelpunkt des Statusberichts. Welche Angaben in dem Zertifikat enthalten sein müssen, ist in der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014 klar geregelt.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, den Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis.

Wenn die Ermittlung auf dem energetischen Bedarf des Gebäudes fußt, handelt es sich um einen Bedarfsausweis. Während in einem Bedarfsausweis das Objekt unabhängig vom individuellen Nutzungsverhalten bewertet wird, stehen bei einem Verbrauchsausweis die Nutzer im Mittelpunkt. So fließt in die Ermittlung der Energiekennwerte der tatsächliche Verbrauch etwa für Warmwasser der letzten drei Jahre ein.

Plant ein Immobilienbesitzer den Verkauf oder die Vermietung seines Objekts, muss er potentiellen Interessenten den Energieausweis bereits bei der ersten Vor-Ort-Besichtigung vorlegen. Werden sich beide Seiten einig, steht der Eigentümer in der Pflicht, das Zertifikat dem Käufer bzw. Neumieter mindestens als Kopie zu übergeben.

Für den Verbrauchsausweis wendet man sich am besten an den lokalen Energieversorger oder an jenen Dienstleister, der regelmäßig die Heizdaten abliest.

Berechtigt zur Ausstellung eines Energiebedarfsausweises sind ausschließlich dafür qualifizierte Experten: Architekten, Bauingenieure, Handwerksmeister unter bestimmten Bedingungen.

 

Fazit:

Zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden schreibt die Energieeinsparverordnung Energieausweise vor. Das Zertifikat dokumentiert den aktuellen Status samt Energieeffizienzklasse und wird als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ausgestellt. Diese Aufgabe übernehmen bei der ersten Variante z. B. die Energieversorger, bei der zweiten ausschließlich zugelassene Experten. Es ergeben sich differenzierte Anlässe, die Urkunde vorzulegen. So ist bei Neubauten stets ein Bedarfsausweis auszustellen. Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ist ein Eigentümer verpflichtet, schon den Interessenten Einsicht in den Energieausweis zu gewähren. Allerdings ist für die Überprüfung der Angaben häufig Fachwissen notwendig.

 

Die Suche nach einem Immobilienmakler – 10 Tipps

  1. Wählen sie einen Immobilienmakler aus ihrer Region

Achten sie bei der Auswahl ihres Immobilienmaklers darauf, dass er aus ihrer Region kommt und sich dort im Immobilienmarkt auskennt. Ein hiesiger Makler weiß über die Preissituation und Trends am regionalen Markt gut Bescheid.

  1. Wie ist der Immobilienmakler ausgebildet?

Der Bezeichnung „Immobilienmakler“ erfordert keine spezielle Ausbildung. Um sicher zu gehen, dass Sie von einem seriösen und professionellen Makler betreut werden, lohnt es sich den Makler über seine Art der Ausbildung zu befragen.

  1. Verfügt der Immobilienmakler über alle wichtigen Versicherungen?

Ein Immobiliengeschäft birgt immer gewisse Risiken, sowohl für den Makler als auch für den Kunden. Zum Standard eines jeden seriös arbeitenden Immobilienmaklers gehören eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, eine Rechtsschutzversicherung sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung.

  1. Ist der Makler im Besitz einer Gewerbeerlaubnis?

Gemäß §34c der Gewerbeordnung benötigt ein Makler eine Erlaubnis zur Ausübung seiner Tätigkeit, die ihm seine Zuverlässigkeit bescheinigt und bestätigt, dass er sich finanziell in geordneten Verhältnissen befindet.

  1. Wie sieht die Webseite des Immobilienmaklers aus?

Ist eine Webseite modern, übersichtlich und optisch ansprechend gestaltet, zeigt dies, dass dem Makler die Außenwirkung wichtig ist, er auf Qualität achtet und hohe Ansprüche an sich selbst stellt.

  1. Wie lange ist der Immobilienmakler schon am Markt?

Die Arbeitserfahrung ihres Immobilienmaklers sollten sie berücksichtigen, je länger er erfolgreich auf dem Markt ist, umso kompetenter ist er.

  1. Wie ist der Immobilienmakler vernetzt?

Ein guter Immobilienmakler hat meistens Kontakte zu anderen Immobilienexperten in ihrer Region. So kann er ihnen bei Bedarf auch in anderen Belangen hinsichtlich der Immobilie schnell einen guten Experten vermitteln.

  1. Klare Kommunikation über Kosten und Leistungen

Ein guter Makler spricht offen und ehrlich über die Maklerprovision und welche Leistungen darin enthalten sind. Er hält ihre Abmachungen schriftlich in einem Auftrag fest.

  1. Gute Erreichbarkeit und persönlicher Ansprechpartner

Der Makler sollte für sie immer gut erreichbar sein und sie sollten einen persönlichen Ansprechpartner bei Fragen haben.

  1. Es zählt nicht nur Qualität

Die Persönlichkeit des Maklers sollte zu ihnen passen. Vergewissern sie sich deshalb vorher, ob sie gut mit dem Makler auskommen und ihm vertrauen.