Monatsarchiv Juni 2020

Grundstücksverkauf

Grundstücksarten:

  • Bauland: befindet sich in einem überwiegend schon bebauten Gebiet und darf umgehend bebaut werden
  • Rohbauland: wurde bereits im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen, muss jedoch noch erschlossen werden und an Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen werden.
  • Bauerwartungsland: zum aktuellen Zeitpunkt noch keine Bebauung möglich, wird jedoch in absehbarer Zeit Bauland
  • Bebautes Grundstück: auf dem Grundstück befinden sich ein oder mehrere Gebäude, deren Weiternutzung oder Abriss noch erfolgt
  • Wald-, Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche: oftmals problematische Bodenqualität und darf nicht bebaut werden

Faktoren bei der Wertermittlung eines Grundstücks:

  • Die Lage
  • Die Größe
  • Die Ausrichtung
  • Lageplan und Schnitt
  • Der Erschließungsgrad
  • Die Bebaubarkeit
  • Die Bodenqualität

Nötige Unterlagen beim Verkauf eines Grundstücks:

  • Grundbuchauszug
  • Bebauungsplan
  • Flurkartenauszug/Lageplan
  • Altlastenauskunft
  • Baulastenauskunft
  • Erschließungsnachweis
  • Abzuleistende Grundpfandrechte
  • Grundsteuerbescheid
  • Flächennutzungsplan

Grundsteuerreform

Die Grundsteuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben und muss von den Eigentümern bezahlt werden. Handelt es sich um vermietete Immobilien, kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Grundsteuerreform soll zu einer gerechteren Besteuerung des Immobilieneigentums führen.

Das zuständige Finanzamt berechnet die Grundsteuer auf Basis des festgelegten Einheitswerts. Der Einheitswert ist eine Bemessungsgrundlage und soll möglichst dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Die Grundsteuer wird jedes Jahr fällig und meist vierteljährlich erhoben. Die Höhe der Steuer hängt ab vom Wohnort, der Grundstücksfläche und dem Wert des darauf errichteten Gebäudes.

Die Grundsteuer kommt den Städten und Gemeinden zu gute. Mit dieser Einnahmequelle finanzieren die Kommunen Schulen, Schwimmbäder und Kitas und investieren in den Ausbau sowie die Erneuerung der Infrastruktur.

Die Formel, mit der die Grundsteuer berechnet wird, lautet weiterhin:

Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz

Jedoch werden die Faktoren zur Bestimmung des Werts der Immobilie und die Hebesätze angepasst, sowie die Steuermesszahl stark gesenkt.

Insgesamt ist vorgesehen, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral gestaltet wird, um die Eigentümer nicht stärker zu belasten. Dennoch werden sich durch die geplanten Anpassungen die individuellen Steuerbescheide verändern. Insbesondere Mieter in großen Mehrfamilienhäusern werden nach der Grundsteuerreform weniger Steuern zahlen müssen. Eigentümer und Mieter von Einfamilienhäusern in begehrten Lagen werden jedoch wahrscheinlich höher besteuert.

Die Grundsteuerreform wird dazu führen, dass die Besteuerung von Immobilieneigentum insgesamt gerechter wird.

Geerbte Immobilie

Erbe: Vermögen, das eine Person bei ihrem Tod hinterlässt und das jemandem als Erbschaft zufällt.

Vermächtnis: Zuwendung einzelner Vermögensgegenstände durch letztwillige Verfügung.

Im Unterschied zum Erbe muss das Vermächtnis gegenüber den rechtmäßigen Erben eingefordert werden.

Bei einer Erbschaft wird nicht nur das Vermögen vererbt, sondern auch die Schulden vom Erblasser. Deswegen sollte man sich, bevor man das Erbe annimmt, genau informieren wie die finanzielle Sachlage im Zusammenhang mit der Immobilie ist.

Ein Erbschein ist bei einer Erbschaft zwingend erforderlich, damit die Begünstigten ihr Erbe erhalten können. Einzige Ausnahme ist, wenn ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vorliegt.

Der Grundbucheintrag der Immobilie, muss bei einer Erbschaft, beim zuständigen Amtsgericht, geändert werden. Hierfür muss ein schriftlicher Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs gestellt werden.

Beim Alleinerbe sind die Verhältnisse klar, im Gegensatz zu einer Erbgemeinschaft. Bei einer Erbgemeinschaft muss das Erbe gerecht auf die einzelnen Erben aufgeteilt werden. Bei einer Immobilie wird diese dann, in den meisten Fällen, verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Wenn ein Erbe die Immobilie behalten möchte, muss er die anderen Erben auszahlen. Alle Beteiligten in einer Erbgemeinschaft müssen einstimmig einen Entschluss treffen.

Bei einer Erbschaft wird grundsätzlich eine Erbschaftssteuer fällig. Der Erbe oder die Erbgemeinschaft muss innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt des Erbfalls dafür das Finanzamt vom Erbe in Kenntnis setzen.

Die höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Wert der Immobilie ab und vom verwandtschaftlichen Verhältnis eines Erben zum Erblasser.

Immobilie richtig bewerten

Ob Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung im Falle einer Erbstreitigkeit, bei Eheangelegenheiten im Scheidungsfall, bei Immobilienkauf und Immobilienverkauf: Es gibt verschiedene Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten. Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren ermitteln den sogenannten Verkehrswert einer Immobilie anhand verschiedener Kriterien.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist eine beliebte Methode bei der Grundstücksbewertung sowie der Bewertung von eigen genutzten Immobilien, aber auch bei vermieteten Objekten. Um hier den Grundstückswert zu ermitteln, werden ähnliche Immobilien, die vor kurzem veräußert wurden, für einen Vergleich herangezogen. Zu den vergleichbaren Eigenschaften gehören unter anderem die Größe, Lage sowie Ausstattung der Immobilie. Neben dem Vergleichswert spielt zudem der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle.

Sachwertverfahren:

Der Verkehrswert von selbst genutzten Häusern sowie von besonders hochwertigen Eigentumswohnungen lässt sich ideal mithilfe des Sachwertverfahrens ermitteln. Die Basis für die Wertermittlung stellen hierbei die tatsächlichen Herstellungskosten der Immobilie dar. Mit einkalkuliert werden etwaige Schäden sowie die bisherige Nutzungsdauer.

Ertragswertverfahren:

Bei der Immobilienbewertung von Gewerbeobjekten sowie für vermietete beziehungsweise verpachtete Grundstücke wird vorzugsweise das Ertragswertverfahren angewandt. Anders als bei den vorigen Bewertungsverfahren werden hierbei die gesamten Mieteinnahmen eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten für das Wertgutachten ermittelt. Aus dem daraus resultierenden jährlichen Reinertrag und der Restnutzungsdauer der Immobilie ergibt sich dann der Ertragswert.

Denkmalimmobilie

Denkmalgeschützte Gebäude mit Auflagen

Denkmalschutz kann verschiedenste Bau-, Kultur- sowie Naturdenkmale und Gebäudeensembles aus den unterschiedlichsten historischen Epochen betreffen. Denkmalschutz hat das Ziel die Gebäude gesetzlich vor Zerfall, Zerstörung oder radikalen baulichen Veränderungen zu schützen. Dabei kann auch nur ein bestimmter Teil eines Gebäudes unter Denkmalschutz stehen. Eigentümer oder Kaufinteressenten müssen viel beachten bei denkmalgeschützten Wohnimmobilien.

Denkmalschutz: Wie erfahre ich davon?

Das Amt für Denkmalschutz erfasst in jedem Bundesland die Einzelgebäude oder zusammenhängende Gebäudekomplexe sowie ganze Straßenzüge und veröffentlicht diese in einer Liste der Baudenkmale. Bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung erfährt man ob und auch inwiefern es sich um ein geschütztes Denkmal handelt.

Makler beim Denkmalschutz

Ein existierender Denkmalschutz zu einem Gebäude spielt für die Kaufentscheidung eine wichtige Rolle, denn bei denkmalgeschützten Immobilien rücken andere Überlegungen in den Fokus, was das Thema Wertsteigerung oder Energieeffizienz betrifft.

Ein Makler ist nicht nur dazu verpflichtet über einen eventuell bestehenden Denkmalschutz zu informieren, sondern er muss potentielle Käufer über das Thema Denkmalschutz unterrichten und beraten. Somit sind Käufer dann auf der sicheren Seite mit einem erfahrenen Makler.

Denkmalschutz – Auflagen und Richtlinien

Denkmalgeschützte Wohnimmobilien unterliegen je nach Teil- oder Gesamtschutz in der Regel verschiedensten Auflagen und Richtlinien durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Dabei können sich die Vorschriften zudem von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden: Deshalb empfiehlt es sich vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung zu setzen und Auskunft über die Auflagen bei Sanierung und Umbau einzuholen. Denn nachdem ein denkmalgeschütztes Gebäude gekauft wurde, muss immer die schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden, bevor bestimmte Baumaßnahmen ergriffen werden dürfen.

Energieeffizienz und Denkmalschutz

Damit Besitzer von denkmalgeschützten Wohnimmobilien bezüglich des Denkmalschutzes und Energiesparens nicht vor unlösbaren Konflikten stehen, sind die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bei Baudenkmälern weniger streng als bei anderen Gebäuden. Hier gelten Ausnahmeregelungen, so dass die Verpflichtung entfällt einen Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf vorzulegen.

Steuervorteile durch Denkmalschutz

Steuervorteile gibt es nur für Objekte, die über eine gültige Bescheinigung des Denkmalschutzamtes verfügen, diese ist beim Finanzamt vorzulegen. Selbstnutzer sowie Vermieter denkmalgeschützter Wohnimmobilien können dann Erhaltungsmaßnahmen und Arbeiten zur Bewohn- und Benutzbarkeit in ihrer Einkommenssteuererklärung abschreiben. Sanierungskosten können auch steuerlich geltend gemacht werden.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden – KFW-Förderung

Im Rahmen der KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Denkmalförderung werden die energetische Sanierung, aber auch Einzelmaßnahmen, wie zum Beispiel der Austausch von Heizungstechnik und die Erneuerung von Fenstern gefördert. Dabei ist der Umfang der geplanten Sanierung entscheidend. Nicht entscheidend ist es, ob Baudenkmalbesitzer die Immobilie selbst bewohnen oder jedoch vermieten.

Mietpreisbremse

Checkliste Mietpreisbremse:

  • Die Mietpreisbremse gilt nicht überall.Informieren sie sich vorab darüber ob ihre Immobilie in einem Gebiet liegt, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist.
  • Die Landesregierungen dürfen bis zum 31. Dezember 2020, für höchstens fünf Jahre, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen, in denen die Mietpreisbegrenzung gilt.
  • Die Bundesländer legen im Detail fest, in welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt.
  • Bei einer Neuvermietung darf die Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Liegt die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Mieter auch nach Abschluss des Vertrages die Miete um den Anteil kürzen, der über der Zehn-Prozent-Grenze liegt.
  • Die Vergleichsmiete lässt sich im ortsüblichen Mietspiegel nachlesen.
  • Die Mietpreisbremse gilt nicht für neugebaute Wohnungen und Häuser oder umfassend modernisierte Immobilien.
  • Die Mietpreisbremse gilt nicht für laufende Mietverträge.

Seit Januar 2019 gilt bundesweit eine verschärfte Mietpreisbremse. Vermieter müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Für den Mieter genügt eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen – der Vermieter muss schlüssig darlegen, dass der Mietzins angemessen ist.

 

Brandschutz in Kindertagesstätten

Brandschutz spielt in Kindertagesstätten eine wichtige Rolle. Sobald Eltern ihren Nachwuchs der Obhut von Kindertagesstätten anvertrauen, geht ihre Aufsichtspflicht auf den Träger der Einrichtungen und deren pädagogisches Fachpersonal über. Die Kindertagesstättenleitung und die Mitarbeiter übernehmen die Aufgabe der Erziehung und haben gleichzeitig die Pflicht, für die Sicherheit und den Schutz der Kinder zu sorgen.

Die jüngsten Kinder sind je nach Alter und Entwicklungsstand noch nicht in der Lage, Gefahren zu erkennen und einzuschätzen. Deshalb spielt Brandschutz in Kindertagesstätten eine wichtige Rolle und ist eine anspruchsvolle Aufgabe.

Die Erzieher sollten sich frühzeitig, gemeinsam mit den Eltern und Kindern, mit dem Brandschutz auseinandersetzen. Unfälle durch Brand lassen sich durch das Einhalten baulicher, technischer und organisatorischer Vorschriften und entsprechender präventiver Maßnahmen zum Brandschutz vermeiden.

Brandschutz in organisatorischer und technischer Hinsicht

Die Unfallverhütungsvorschrift fordert von Kindertagesstätten im Notfall entsprechend zu handeln. Träger von Kindertagesstätten obliegt die Verantwortung für den Brandschutz. Er hat aber die Möglichkeit, weil er nicht immer vor Ort sein kann, seine Arbeitsschutzpflichten an die Leitung der Kindestagesstätte zu übertragen. Diese wiederum kann einen Sicherheitsbeauftragten bestellen. Die Bestellung eines Sicherheitsbeauftragten entbindet den Träger sowie die Leitung nicht von ihrer Verantwortung.

Der Sicherheitsbeauftragte hat die Aufgabe, die Leitung und den Träger der Kindestagesstätte bei der Ausübung ihrer Pflichten im Arbeitsschutz zu unterstützen. Für die präventiven Maßnahmen zur Vorbeugung von Brandunfällen sind weiterhin Leitung und Träger verantwortlich. Dazu gehören im Rahmen eines Brandschutzkonzeptes, die Erstellung eines Alarmplans. Diesen entwickeln Träger, Leitung und Brandschutzgutachter im Idealfall gemeinsam. Der Plan muss allen Mitarbeitern bekannt und frei zugänglich sein. Das Gleiche gilt auch für die Brandschutzordnung.

Feuerlöscher gehören zur Sicherheitsausrüstung in Kindertagesstätten. Die Anzahl der Löschgeräte die hängen müssen, können Verantwortliche anhand der gesetzlichen Vorgaben ermitteln. Die Feuerwehr überprüft, im Rahmen einer Brandschau, alle zwei Jahre die Feuerlöscher auf ihre Funktionstüchtigkeit.

Das Kennzeichnen von Flucht- und Rettungswegen mit Schildern ist ein weiterer Bestandteil des Brandschutzes. Für Kinder dienen sie jedoch nur dann als Orientierungshilfe, wenn sie auch in kindgerechter Weise, beispielsweise in Augenhöhe oder am Fußboden angebracht werden.

Unterweisung der pädagogischen Fachkräfte

Die Kindertagesstättenleitung beziehungsweise der Sicherheitsbeauftragte hat die Aufgabe, alle Beschäftigten über die Standorte von Feuerlöschern, Brandmeldeeinrichtungen, Flucht- und Rettungswege zu unterrichten und die Unterweisung zu dokumentieren.

Alle Mitarbeiter einer Kindestagesstätte sollten einmal jährlich gemeinsam anhand der Brandschutzordnung im Brandschutz unterwiesen werden, regelmäßige Brandschutzübungen eingeschlossen. Dabei werden die Handhabung von Feuerlöschgeräten und das Verlassen des Gebäudes mit den Kindern theoretisch und praktisch geübt. Auch diese Übungen sollten schriftlich dokumentiert werden.

Technische Gewährleistung und Prüfung

Alle technischen Einrichtungen müssen regelmäßig auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit überprüft werden, so lassen sich Brände verhindern.

Brandschutzerziehung der Kinder

Die kindgerechte Brandschutzerziehung ist eine wichtige Aufgabe. Hier müssen Träger, Eltern und Erzieher zusammenarbeiten. Kinder müssen lernen, wie schnell durch Unachtsamkeit ein Feuer ausbrechen kann, wie man dieses verhindert, und wenn es tatsächlich zum Brand kommt, wie sie sich richtig verhalten.

 

Was Kindertageseinrichtungen dafür tun können:

  • Den Kindern vermitteln, was Feuer ist und welche Gefahren davon ausgehen. Durch praktische Übungen mit Kerzen, Lagerfeuer oder heißen Geräten.

  • Lehrmaterialien wie Bücher oder selbst gemalte Bilder zur anschaulichen Darstellung des Themas benutzen. Materialien zur Brandschutzerziehung stellen sowohl Unfallkassen als auch die Feuerwehren häufig kostenlos bereit.

https://www.kindersuppe.de/thema/projekt-feuerwehr-kindergarten-und-kita-basteln-und-spielideen

  • Regelmäßige Räumungsübungen mit den Kindern durchführen. Dabei lernen die Jüngsten das Alarmzeichen der Sirene, Fluchtwege und deren Kennzeichnungen kennen.

  • Die Eltern bei der Branderziehung mit einbeziehen und sie durch Infofilme für das Thema Brandschutzerziehung sensibilisieren. Informationen erhalten Sie unter anderem Hier
  • Der Feuerwache einen Besuch abstatten, das ist spannend und lehrreich zugleich. Die Kinder lernen die Ausrüstung einer Feuerwehr kennen, auch damit sie sich nicht aus Angst vor den unheimlichen Atemschutzmasken der Feuerwehrleute in Schränken oder Nischen zu verstecken, wo sie im Brandfall nur schwer zu finden sind.