Monatsarchiv 27. August 2020

Feuchte Wände

Umstände, die eine feuchte Wand zur Folge haben:

  • Feuchtigkeit, die durch den Boden oder in Wänden hochsteigt
  • Oberirdisch eindringendes Wasser
  • Feuchtenester im Mauerwerk
  • Falsches Lüften

 

Feuchte Wände bekämpfen:

  • Horizontalsperre:

Eine Horizontalsperre hindert als Teil der Bauwerksabdichtung die Bodenfeuchtigkeit daran, im Mauerwerk aufzusteigen.

  • Vertikalsperre:

Eine Vertikalsperre hindert Wasser daran seitlich einzudringen.

Beeinträchtigen feuchte Wände das Raumklima, steht als erstes die Ergründung der Ursache an. Ein Feuchtigkeitsmessgerät unterstützt die Suche nach einem eventuell vorhandenen Feuchtenest im Mauerwerk. Ist der Auslöser gefunden und der Schaden behoben, dient ein Hygrometer der ständigen Kontrolle der Luftfeuchtigkeit.

 

Ertragswert bei Gewerbeimmobilien

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der auf den daraus erzielten, zukünftigen Einnahmen basiert. Mit dem Ertragswertverfahren wird dieser Wert ermittelt, die gesetzlichen Bestimmungen dazu sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung und im Bewertungsgesetz beschrieben.

Das Ertragswertverfahren ist bei der Unternehmensbewertung die am häufigsten angewandte und anerkannte Methode. Der Ertragswert wird hier berechnet, indem die Erträge des Unternehmens der letzten und zukünftigen drei Jahre durch einen Zinssatz, dem Kapitalisierungszinssatz, geteilt und zusätzlich Risikofaktoren einberechnet werden.

Was ist ein Energiesparhaus

Bei einem Energiesparhaus handelt es sich um ein Haus oder Gebäude, dessen Energiebedarf insgesamt deutlich niedriger ist als bei vergleichbaren Gebäuden. In Summe verbraucht ein Energiesparhaus weniger Energie für Warmwasser, Heizung und den Betrieb elektrischer Geräte als Durchschnittsgebäude im gleichen Segment.

Arten von Energiesparhäusern:

  • Passivhaus: Ein Passivhaus zeichnet sich als Energiesparhaus dadurch aus, dass es seine Energie passiv, also indirekt gewinnt. Die Wärme, die über das Jahr benötigt wird, erreicht es durch Sonneneinstrahlung, Körperwärme der Bewohner sowie den im Energiesparhaus vorhandenen technischen Geräten. Es ist so gedämmt, dass es nur eine Notheizung für ganz besonders kalte Tage benötigt, sonst benötigt es keine Heizung.
  • Nullenergiehaus: Ein Nullenergiehaus ist ein Haus, das genauso viel Energie produziert, wie es verbraucht. Die Energie wird über eine Photovoltaik-Anlage gewonnen und in einem Speicher gelagert. Wird Energie zu einem späteren Zeitpunkt gebraucht, kann sie aus dem Lager zur Verfügung gestellt werden.
  • Plusenergiehaus: Ein Plusenergiehaus bezeichnet ein Energiesparhaus, das wesentlich mehr Energie erzeugt als es verbraucht. Die überschüssige Energie kann gespeichert werden, um auch an sonnenschwachen Tagen oder Jahreszeiten davon zu zehren. Wird sogar so viel produziert, dass ein hoher Überschuss entsteht, kann die Energie ins lokale Netz eingespeist und entsprechend vergütet werden.

Vor- und Nachteile eines Energiesparhauses:

Vorteile:

  • Weniger Betriebskosten durch Energieeinsparung
  • Teilweise autonome Energieversorgung
  • Haushalte sind unabhängig von immer knapper werdenden Ressourcen
  • Höhere Verkaufschancen zu besseren Preisen, da sich gut gedämmte Häuser besser verkaufen lassen
  • Besseres Wohnklima aufgrund von natürlichen Baumaterialien
  • Energieeinspeisung ins lokale Stromnetz bringt zusätzlich Geld ein
  • Bezuschussung durch die KfW

Nachteile:

  • Hohe Initialkosten sowohl für einen Neubau als auch für die Aufrüstung eines Altbaus
  • Um Schimmelbildung in den Innenräumen zu vermeiden ist eine Lüftungsanlage zwingend erforderlich
  • Die Kosten für die Lüftungsanlage sind sehr hoch. Die Wartung, Instandhaltung und gegebenenfalls eine Neuanschaffung sind ebenfalls mit hohen Kosten verbunden
  • Nicht sachgemäß ausgeführte Wärmetauscher können Legionellen fördern, die durch die Lüftungsanlage direkt in die Atemwege gelangen

 

Einfluss einer Reallast

Die Reallast ist nach deutschem Sachenrecht das Recht einer bestimmten Person vom Eigentümer eines bestimmten Grundstücks wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Diese Leistungen können Geld-, Dienst- oder Sachleistungen sein. Die Reallast wird begründet, wenn sich der Eigentümer des Grundstücks und der Begünstigte darauf einigen und dieses Recht ins Grundbuch eintragen lassen.

Es gibt zwei verschiedene Arten von Reallast, die subjektiv-dingliche und die subjektiv-persönliche Reallast. Bei der subjektiv-dinglichen Reallast ist das Recht untrennbar an die jeweilige Immobilie gebunden, unabhängig davon, wer gerade Eigentümer dieser Immobilie ist. Ist das Recht jedoch als subjektiv-persönlich vereinbart, ist es an diese Person und nicht an ein bestimmtes Grundstück gebunden.

Die subjektiv-dinglichen Reallasten zählen bei der Immobilienbewertung eindeutig zu den wertmindernden Faktoren und wirken sich somit negativ auf den Immobilienwert aus.

Beim Verkauf einer Immobilie, die mit einer Reallast belastet ist, wird in den meisten Fällen der Käufer eine Löschung aus dem Grundbuch verlangen, sodass die Reallast aus dem Verkaufserlös abgelöst wird. Der Begünstigte muss der Löschung jedoch zustimmen. Ansonsten wird das Recht vom Eigentümerwechsel nicht tangiert.

Hausverkauf im Betreuungsfall

Betreuung Hausverkauf

Zur Betreuung gehört die Vertretung des Betreuten in rechtlicher Hinsicht. Der Betreuer kann entscheiden, eine Immobilie des Betreuten zu verkaufen. Das ist meist der Fall, wenn aus dem Verkaufserlös die Kosten für ein Pflegeheim bestritten werden sollen. Das Vorhaben muss mit dem Betreuungsgericht abgestimmt werden.

Bevor der gesetzliche Betreuer einen Kaufvertrag abschließt, benötigt er die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Damit die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird, muss ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, das den korrekten Immobilienwert zweifelsfrei belegt. Der Betreuer übernimmt die Stelle des Betreuten und vertritt ihn bei der Vertragsverhandlung und beim Vertragsabschluss.

Das Betreuungsgericht muss anschließend den Verkauf nochmals genehmigen. Erst dann wird der Verkauf rechtskräftig.

Beleihungswertermittlung

Der Beleihungswert spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Die Höhe des Wertes hat direkte Auswirkungen auf den möglichen Umfang des Kredites und die Finanzierungskosten, denn der Kreditgeber trifft alle weiteren Entscheidungen zur Kreditvergabe auf der Grundlage des Beleihungswertes.

Der Beleihungswert wird bei selbstgenutztem Wohneigentum in der Regel nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung.

Einige Kreditinstitute legen aber auch einen Beleihungswert fest, der dem Mittelwert aus Ertragswert- und Sachwertverfahren entspricht.

Baukindergeld

Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Der Zuschuss soll es Familien mit Kindern und Alleinerziehenden leichter machen, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Pro Kind erhält man 12.000 Euro, ausgezahlt in 10 jährlichen Raten zu je 1.200 Euro.

Voraussetzung für die Bewilligung des Baukindergelds ist, dass zum Haushalt mindestens ein Kind unter 18 Jahren gehört. Zu den Kindern zählen leibliche und adoptierte Kinder. Es spielt keine Rolle, ob die Eltern verheiratet sind. Gefördert werden Familien und Alleinerziehende, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Zum Haushalt gehört mindestens ein Kind unter 18 Jahren, für das Kindergeld bezogen wird
  • Zum Stichtag ist das Haus oder die Wohnung die einzige Wohnimmobilie
  • Das maximale zu versteuernde Haushaltseinkommen beträgt bei einem Kind 90.000 Euro, mit jedem weitern Kind steigt das maximale Einkommen um 15.000 Euro
  • Die Wohnimmobilie befindet sich in Deutschland
  • Die Staatsangehörigkeit des Antragstellers hat keinen Einfluss auf die Bewilligung

Gefördert werden Bau- und Kaufvorhaben, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 beginnen. Anträge können jedoch bis zum 31.12.2023 gestellt werden, wenn der Einzug bis zu sechs Monate vorher stattgefunden hat. Wichtig ist, dass man spätestens sechs Monate, nachdem die Wohnung oder das Haus bezogen wurde, den Zuschuss beantrage.

Zwangsversteigerung

Wenn ein Immobilienbesitzer finanzielle Probleme hat und ein Gläubiger sein Geld endlich erhalten möchte, dann kommt es zu einer Zwangsversteigerung.

Risiken beim Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung:

  • Kein Einblick ins Innere der Immobilie bei einer Zwangsversteigerung:Der Zustand der Immobilie kann nicht abgeschätzt werden.
  • Keinen Anspruch auf Mängelhaftung bei einer Zwangsversteigerung:Es können erhebliche Bau- und Sachmängel bestehen.
  • Kosten durch eine eventuelle Zwangsräumung:Wenn der Schuldner sich weigert aus der Immobilie auszuziehen.
  • Risiken durch rechtliche Mängel an der Immobilie:Zum Beispiel unzureichende Baugenehmigungen, wie auch fehlender Anschluss an die Straße oder Kanalisation.

Die Risiken beim Immobilienkauf per Zwangsversteigerung überwiegen deutlich im Vergleich zu den möglichen, preislichen Vorteilen. Zwangsversteigerungen sind ein Glücksspiel!