Monatsarchiv 24. September 2020

Immobilie im Scheidungsfall

Bei einer Scheidung mit Haus wird oft erbittert darum gestritten, wer im Haus wohnen bleiben darf.

Aus Kostenaspekten ist es bei einer Scheidung mit Haus sinnvoll, sich vorher darüber zu einigen, wie während der Scheidung die Immobilie geteilt wird.

Haben die Eheleute bei der Eheschließung nichts anderes vereinbart, leben sie in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft.

Generell gibt es fünf Möglichkeiten, bei einer Scheidung mit Haus den Zugewinnausgleich vorzunehmen:

  • Ein Ehepartner behält nach der Scheidung die Immobilie und zahlt den Partner aus
  • Das Haus wird verkauft und der Erlös abzüglich Schulden geteilt
  • Das Haus wird vermietet und die Mieteinnahmen und die Kosten geteilt
  • Jeder Ehepartner bewohnt einen Bereich des Hauses
  • Das Haus wird zwangsversteigert

 

 

Immobilie als Altersvorsorge

Die eigenen vier Wände sind einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge zufolge die beliebteste Methode, um Rücklagen für das Alter zu schaffen. Im Ruhestand vergrößert das mietfreie Wohnen in der eigenen Immobilie den finanziellen Spielraum spürbar. Auch Mieterhöhungen müssen nicht mehr gefürchtet werden. Hinzu kommt der hohe emotionale Wert des eigenen Zuhauses. Anders als im Mietobjekt bestimmt hier kein anderer über Umfang und Zeitpunkt von Umbauten oder Modernisierungsmaßnahmen.

Während man bei der Eigennutzung einer Immobilie Geld einspart, bessert eine Vermietung das Einkommen im Alter durch feste Einkünfte auf.

Altersvorsorge durch den Erwerb einer Immobilie kann sich lohnen, egal ob selbst genutzt oder vermietet.

Heizkosten sparen

Rund 80 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in deutschen Haushalten geht auf das Konto der Heizung, um die Räume und das Wasser zu erwärmen. Für Mieter und Hausbesitzer gilt deshalb: Wer effektiv Energie sparen will, sollte der Heizung besondere Beachtung schenken.

Tipps zum Senken der Heizkosten:

  • Die richtige Heiztemperatur: Für verschiedene Zimmer im Haus oder in der Wohnung gibt es unterschiedliche Temperaturen, die für den jeweiligen Raum ideal sind. So sollte in Wohnräumen die Zimmertemperatur bei rund 20 Grad liegen. Im Bad darf die Temperatur sogar bei rund 23 Grad liegen. Auch das Kinderzimmer darf angenehme 22 Grad haben. Im Schlafzimmer dagegen sind kühle 15 bis 16 Grad angenehm, ebenso wie in der Küche. Bei ungenutzten Räumen oder Dielen kann die Temperatur auch nur 12 Grad betragen.
  • Nicht zu kühl und nicht zu warm: Sinkt die Temperatur unter 12 Grad, nimmt es zu lange in Anspruch, um die Räume wieder aufzuheizen. Hinzu kommt, dass Zimmer, die nie richtig beheizt werden und ständig zu kalt sind, von Schimmel befallen werden können. Werden Räume stetig zu stark beheizt, sinkt die Luftfeuchtigkeit in diesen Zimmern ab. Dadurch steigt das Risiko für Atemwegserkrankungen und Erkältung.
  • Türen schließen: Türen zu Räumen, die wenig beheizt werden, sollten nicht offen stehen. Dadurch kühlen Zimmer, die eigentlich warm bleiben sollen, aus, während Räume, in denen Kühle herrschen soll, unnötig erwärmt werden.
  • Im Urlaub Heizen: Bevor Verbraucher in die Ferien fahren, sollten sie ihre Heizkörper nicht komplett herunterfahren. Es ist besser, sie bei niedrigerer Temperatur beständig weiterlaufen zu lassen.
  • Programmierbare Thermostate einbauen: Programmierbare Thermostate haben den Vorteil, dass Hausbewohner die Wärmezufuhr ihren individuellen Bedürfnissen anpassen können.
  • Heizkörper nicht zustellen: Heizungen sollten nicht zugestellt werden, damit die warme Luft ausströmen kann.
  • Entlüften von Heizkörpern: Heizungen sollten einmal jährlich mit einem speziellen Schlüssel entlüftet werden, am besten vor der nächsten Heizperiode. Durch diese Maßnahme kann man die Heizkosten um bis zu 15 Prozent senken.
  • Richtiges Lüften: Man sollte Zimmer zwei Mal am Tag für jeweils 10 Minuten lüften. Hierfür sollte man das Fenster kurz weit öffnen.
  • Keine dauergekippten Fenster: Dauergekippte Fenster treiben die Heizleistung unnötig in die Höhe und damit die Kosten. Außerdem kühlen die Wände aus und Schimmel könnte dadurch entstehen.
  • Nachts Fenster zu: Fenster, Rollläden und Fensterläden sollten in der Nacht gut geschlossen sein, damit die Wärme im Haus bleibt.

Grundstückspreis in der Wertermittlung

Die Nachfrage nach unbebauten Grundstücken in vielen Regionen Deutschlands ist groß. Durch den derzeitigen Bauboom steigen die Grundstückspreise.

Den Grundstückswert kann man mit dem Bodenrichtwert des Grundstücks ermitteln. Bodenrichtwerte werden pro Quadratmeter angegeben. Die Bodenrichtwerte werden auf Basis von Kaufpreissammlungen berechnet. Jedoch ist eine detaillierte Immobilienbewertung nötig, um einen verlässlichen Grundstückswert zu ermitteln.

Weitere Faktoren, die bei der Immobilienbewertung mit einbezogen werden müssen:

  • Lage des Grundstücks
  • Erschließungsgrad
  • Grundstücksform
  • Grundbuchstand und eingetragene Belastungen
  • Topografie und Bodenverhältnisse
  • Altlasten

Gemäß der Immobilienwertverordnung wird der Grundstückswert ermittelt.

Dafür werden folgende Verfahren angewendet:

Am häufigsten wird das Vergleichswertverfahren genutzt, um den Quadratmeterpreis zu berechnen.

Der Quadratmeterpreis bildet sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage.

Grundstücksbewertung

Eine Grundstücksbewertung ist erforderlich, wenn man ein Grundstück verkaufen möchte oder eine Immobilie bewerten lassen möchte.

Einflussfaktoren bei der Ermittlung des Grundstückswerts:

  • Größe des Grundstücks
  • Zuschnitt des Grundstücks
  • Lage des Grundstücks
  • Bodenverhältnisse und Topografie
  • Im Grundbuch eingetragene Belastungen
  • Grad der Erschließung
  • Altlasten
  • Art und Maß baulicher Nutzbarkeit

Die Immobilienwertermittlungsverordnung bildet die gesetzliche Grundlage der Grundstücksbewertung und schreibt vor, auf welche Weise Immobilien zu bewerten sind. Üblicherweise wird der Wert eines Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren berechnet. Wenn es ausreichend vergleichbare Grundstücke in der betreffenden Gegend gibt und die Verkaufspreise vieler dieser Grundstücke bekannt sind, ist dieses Verfahren anwendbar. Sonst wird der Grundstückswert über den Bodenrichtwert ermittelt.

Die Immobilie zu bewerten, ist immer dann notwendig, wenn sich die Eigentumsverhältnisse durch Verkauf, Vererben, Verschenken oder aufgrund einer Zwangsversteigerung ändern.

Der Grundstückswert bildet die Grundlage für die Festlegung eines Verkaufspreises.

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Das Grundbuch nennt den oder die jeweiligen Besitzer und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten des Grundstücks.

Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen:

  • I – Namen des Eigentümers mit den Eigentumsverhältnissen
  • II – Lasten, Vormerkungen, Beschränkungen und Widersprüche sowie Verfügungseinschränkungen
  • III – Grundschulden und Hypotheken und Grundpfandrechte

In Deutschland ist jedes Landstück vermessen und wird zusammen mit dem Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Grundbücher werden vom Grundbuchamt verwaltet und aktualisiert.

 

Gewerbliche Nutzung von Wohneigentum

Ein Gewerbe ist grundsätzlich jede wirtschaftliche Tätigkeit, die auf eigene Rechnung, eigene Verantwortung und auf Dauer mit der Absicht zur Gewinnerzielung betrieben wird.

Ein Gewerbe im eigenen Haus in einem reinen Wohngebiet ohne ausdrückliche Erlaubnis zu betreiben, ist laut Baunutzungsverordnung verboten. Wohngebiete genießen gemäß Baurecht einen besonders hohen Anspruch auf Schutz vor Belästigungen, die sich durch gewerbliche Tätigkeiten ergeben. Deshalb ist dort nur dann die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum möglich, wenn damit tatsächlich keinerlei Störungen der Nachbarschaft verbunden sind.

Die einzigen Ausnahmen, die generell erlaubt sind, betreffen die Freien Berufe. Typische Freie Berufe sind:

  • Notare und Rechtsanwälte
  • Steuer- und Wirtschaftsprüfer
  • Ärzte und Zahnärzte
  • Heilpraktiker
  • Schriftsteller
  • Dolmetscher
  • Designer
  • Hebammen

Doch auch die Ausübung der Freien Berufe unterliegt Grenzen. Sie darf nur einen bestimmten Anteil der Raumnutzung ausmachen. Auch im Hinblick auf die zu erwartende Kundenfrequenz und die Anzahl der Mitarbeiter müssen ebenfalls Grenzen beachtet werden. Diese ergeben sich aus der Rechtsprechung zu diesem Thema.