Immobilienkauf: Die Objektbesichtigung

VonThomas Eulenpesch

Immobilienkauf: Die Objektbesichtigung

Im Rahmen der ersten Besichtigung ist es kaum möglich, sämtliche wichtigen Kriterien für den Zustand der Immobilie und die finale Kaufentscheidung zu identifizieren. Daher müssen sie für ein Objekt, das einen in der näheren Auswahl gelandet ist, mehrere Besichtigungstermin einplanen. Auch sollte stets ein ausreichender Zeitraum eingeplant werden, damit eine gründliche Besichtigung und Überprüfung des Objektzustandes möglich sind. Ratsam ist es die Besichtigung stets während der Tageszeit durchzuführen.

Sie sollten sich bei einer Besichtigung stets an einer festen Struktur orientieren. Beispielsweise beginnen sie zunächst im Obergeschoss und besichtigen anschließend nach und nach die darunterliegenden Geschosse. Sie sollten sich zu einem Räumlichkeiten Notizen machen, die auch als Grundlage für eine Kaufentscheidung bzw. eine spätere erneute Besichtigung dienen.

Fassade

Die Fassade sollten Sie stets von unterschiedlichen Blickwinkeln bei einem ausreichenden Lichtverhältnis (Tageslicht) betrachten. Auffälligkeiten wie Risse, Verfärbungen oder nasse Stellen sollten im Anschluss am besten unter Begleitung eines Sachverständigen näher betrachtet werden.

Nebenräume

Häufig treten insbesondere in Nebenräumen, unter anderem in Kellerräumen oder auch in der Garage Feuchteschäden oder andere Beschädigungen auf. Daher sollten Sie möglichst genau prüfen, ob in diesen Räumlichkeiten feuchte Stellen an den Wänden zu erkennen sind oder nur bestimmte Bereiche neu gestrichen worden sind und beispielsweise Probleme zu verdecken. Auch ein modriger Geruch kann ein Indikator für verdeckte Schadstellen sein. Auch sollte überprüft werden, ob eine ausreichende Lüftung möglich ist.

Unser Tipp: Oftmals sind Schimmel- und Feuchteschäden nicht unmittelbar mit dem bloßen Auge zu erkennen. Falls Sie Gewissheit haben möchten, sollten Sie die Immobilie zusammen mit einem Bausachverständigen begutachten, um näher zu prüfen, ob eine derartige Problematik in der gewünschten Immobilie vorliegt. Der Bausachverständige kann mittels spezieller Messgeräte an besonders kritischen Stellen eine feuchte Messung durchführen und somit überprüfen, ob eine Beschädigung an der Bausubstanz vorhanden ist.

Installation

Insbesondere bei älteren Häusern sollten das Alter und der Zustand von Heizungsanlagen, Rohrleitungen und elektrischen Anlagen überprüft werden. Wurden beispielsweise alle Wartungen und Inspektionen an der Heizungsanlage durchgeführt? Existieren Kontrollberichte des Schornsteinfegers zur Abgasmessung? Oder sind alle Rohrleitungen augenscheinlich in einem guten Zustand.

Auch sollten Sie einen Blick in den Sicherungskasten der Immobilie werfen. Denn oftmals verfügen als Immobilien nur über einen unzureichenden Schutz, insbesondere fehlt häufig der sogenannte FI (Fehlerstromschutzschalter), was im Ernstfall lebensgefährlich sein kann.

Fenster und Türen

Auch der Zustand von Fenstern und Türen sollte überprüft werden. Moderne Fenster und Türen bieten beispielsweise einen deutlich besseren Schutz vor Lärm und Wärmeverlust im Vergleich zu alten einfachverglasten Fenstern und Türen. Demnach müssen sie bei alten Fenstern und Türen auch mit erhöhten Heizkosten und mitunter auch mit einer erhöhten Lärmbelastung im Vergleich zu neuen Fenstern rechnen.

Das Dach

Von grundlegender Bedeutung ist zunächst nicht die Wärmedämmung, sondern vielmehr ob das Dach überhaupt dicht ist. Denn ein undichtes Dach kann Feuchtigkeit und Schimmelbildung begünstigen und auch weitere Schäden an der Immobilie hervorrufen. Aber auch die Dämmung sollten Sie berücksichtigen, den eine schlechte Dämmung führt zu erhöhten Heizkosten im Winter und zu einer unnötig starken Erwärmung der Immobilie im Sommer. Während der Besichtigung sollten Sie nach Möglichkeit auch in Erfahrung bringen, wann die letzte Sanierung der Dacheindeckung erfolgt ist.

Wohnräume

Die einzelnen Wohnräume werden auf unterschiedliche Art und Weise genutzt.  Somit müssen dabei auch unterschiedliche Gegebenheiten berücksichtigt werden. Beispielsweise werden in der Küche auf und der Nutzung erhöhte Mengen an Feuchtigkeit produziert, die nur durch eine ausreichende Lüftungsmöglichkeit werden kann. Dementsprechend muss auch in der Küche auf mögliche Schimmelschäden geachtet werden.

Auch in den Schlafräumen, die meist mit einer geringeren Raumtemperatur genutzt werden, wird in der Nachtzeit eine erhöhte Feuchtigkeitsmenge durch die Atmung der Nutzer eingebracht. Daher kann dort insbesondere hinter Schränken auch Schimmel entstehen. Darüber hinaus sollten Sie darauf achten, dass die Räumlichkeiten ausreichend zugeschnitten sind und nach Möglichkeit ausreichenden Schutz vor Kälte im Winter und ausreichenden Schutz vor Wärme im Sommer bieten.

Das Wohnzimmer ist üblicherweise der größte Raum des Hauses und stellt den Mittelpunkt des alltäglichen Lebens dar. Im Rahmen der Besichtigung sollte bereits die Anzahl an Steckdosen und die Lage beispielsweise von Fernsehanschlüssen überprüft werden, damit diese auch bei der Einrichtung des Wohnraums berücksichtigt werden können.

Badezimmer und WC sollten ebenfalls in Bezug auf Feuchtigkeit und Schimmel kritisch betrachtet werden. Häufig bildet sich in Fugen und auf Silikon Schimmel oder es sind sogenannten Stockflecken vorzufinden. Geringe Mengen sind hierbei eher von untergeordneter Bedeutung. Viel wichtiger ist, ob ein ausreichend großes Fenster zur Belüftung vorhanden ist oder sofern es sich um ein innenliegendes Badezimmer handelt eine ausreichende anderweitige Abzugsmöglichkeit schrittweise in Form eines feuchtegesteuerten Ventilators.

 

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Thomas Eulenpesch administrator