Monthly Archive March 2020

Immobilienbewertung bei Scheidung

Die wichtigsten Fakten im Überblick:

  • Immobilienbewertung schafft Klarheit über den (Streit-)Wert einer Immobilie
  • Gutachten durch neutralen, unabhängigen Sachverständigen
  • Leichtere Einigung über Zugewinnausgleich bei Scheidung
  • Immobilienbewertung idealerweise schon bei Heirat durchführen lassen
  • Günstiges Kurzgutachten für außergerichtliche Scheidung
  • Verkehrswertgutachten für gerichtliche Scheidung

Immobiliensachverständiger

Kriterien eines guten Immobiliensachverständigen im Überblick:

  • Unabhängiger, neutraler Wertermittler
  • Fundierte Ausbildung/Studium zum Immobiliensachverständigen
  • Exzellente Kenntnisse des aktuellen Immobilienmarktes
  • Mitgliedschaft in einem Berufsverband
  • Regelmäßige Weiterbildungen
  • Kostenloses Erstgespräch/Erstberatung
  • Transparente Leistungs- und Kostenaufstellung
  • Versicherungen, die den Kunden im Schadensfall schützen

Eulenpesch DEKRA Sachverständiger für Schimmelpilzbewertung

Hausverkauf mit oder ohne Makler

Haus privat verkaufen – die Vorteile:

  • Alle Entscheidungen bei der Kaufabwicklung trifft der Eigentümer
  • Potentiell mehr Besichtigungen (Immobilienmakler trifft Auswahl)
  • Es fällt keine Maklerprovision an
  • Die eingesparte Maklerprovision kann in die Preisverhandlung eingebracht werden

Haus mit Makler verkaufen – die Vorteile:

  • Verkäufer spart sich viel Zeit und Aufwand
  • Professionelle Abwicklung des kompletten Kaufvorgangs
  • Ausgewählter Kreis an potentiellen Käufern mit echtem Interesse
  • Experte an ihrer Seite, der effizient den Verkaufserfolg herbeiführt
  • Immobilienmakler kennt alle Fallstricke beim Hausverkauf
  • Abgesichert im Fall von fehlerhafter Abwicklung des Kaufvertrages (Versicherung)
  • Sicherheit vor hohen finanziellen Verlusten
  • Keine unangenehmen Preisverhandlungen für den Verkäufer
  • Keinerlei Risiko beim wichtigsten und teuersten Geschäft des Lebens

Grundbuch

Das Grundbuch ist in mehrere Abteilungen untergliedert und enthält die Informationen zu allen Grundstücksrechten, den Grundstücken selbst und den Eigentums- und Schuldverhältnissen. Bei berechtigtem Interesse kann es eingesehen werden. Mittlerweile wird das Grundbuch elektronisch geführt, um einen schnelleren Zugriff zu ermöglichen. Löschungen und Änderungen werden gesondert gekennzeichnet.

Eine Grundbucheintragung ist dann erforderlich, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück erworben, eine Baufinanzierung auf eine andere Bank übertragen, eine große Änderung am Grundstück vorgenommen wurde oder ein Gläubigerwechsel stattgefunden hat.

 

Abteilungen des Grundbuches:

  • Abteilung 1 (Eigentümer)

Hier sind die Eigentumsverhältnisse an dem in diesem Grundbuchblatt gebuchten Grundstück verzeichnet. Vermerkt werden: Eigentümer sowie Datum und Grund des Eigentumsübergangs. Mögliche Gründe sind zum Beispiel Vererbung, Übereignung oder Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung.

  • Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen)

Enthält alle Beschränkungen und Lasten des Grundstücks mit Ausnahme von Grundpfandrechten. Lasten sind unter anderem Grunddienstbarkeiten, Vormerkungen, Widersprüche, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau- oder Vorkaufsrechte. Zu den Beschränkungen gehören Vermerke bezüglich Insolvenz, Sanierung, Nacherbfolge, Zwangsversteigerung sowie die Regelungen bei Eigentumswohnungen.

  • Abteilung 3 (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

Vermerk der Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden

Immobilie zum optimalen Preis verkaufen

Auf der sicheren Seite bewegen sie sich mit einem Immobilien-Kurz-Gutachten und der Unterstützung eines Immobilienmaklers. Dieser berechnet anhand aller relevanten Faktoren den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie und nennt den realistischen, bestmöglichen Verkaufspreis für ihr Objekt.

Das Immobilien-Kurz-Gutachten gewährleistet:

  • Sicherheit: Sie setzen den Preis ihrer Immobilie weder zu niedrig oder zu hoch an.
  • Überzeugungskraft: Es fällt dem Käufer leichter, den verlangten Preis zu akzeptieren.
  • Glaubwürdigkeit: Die Bank gibt dem Käufer eher einen Kredit, wenn das Gutachten eines Sachverständigen den Wert des Objektes bestätigt.
  • Profit: Setzen Sie auf Grund des vorliegenden Gutachtens den Angebotspreis bei der Preisverhandlung um einen Hauch besser durch, hat sich Ihre Investition schnell doppelt und dreifach bezahlt gemacht.

Fehler beim Immobilienkauf

Folgende Punkte sollten von Immobilienverkäufern beachtet werden:

  1. Fehler – Unpassender Zeitpunkt für den Immobilienverkauf:

Der richtige Zeitpunkt des Immobilienverkaufs ist der entscheidende Faktor, wenn es um den Verkaufspreis geht. Weil sich Immobilienpreise in den meisten Regionen stetig verändern, sollten sie vor einem eventuellen Verkauf den Markt genau beobachten.

  1. Fehler – Unzureichende Immobilienbewertung

Um eine objektive und umfassende Einschätzung des Verkaufspreises zu erhalten, empfiehlt es sich, ein professionelles Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Experten nutzen dazu verschiedene Wertermittlungsverfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.

  1. Fehler – Immobilienmakler prinzipiell ausschließen

Der Verkauf einer Immobilie erfordert nicht nur unterschiedlichste Fachkenntnisse, sondern auch viel Zeit für die Vermarktung. Immobilienmakler sind auf den Kauf und Verkauf von Immobilien spezialisiert. Sie kennen die genauen Abläufe und unterstützen bei der Immobilienbewertung, bei Besichtigungsterminen und bei der Vorbereitung des Kaufvertrages.

  1. Fehler – Unprofessionelles Exposés

Ein Exposé enthält alle wichtigen Eckdaten einer Immobilie, ansprechend und informativ soll es sein. Es sollte das Interesse potentieller Käufer wecken, mit schönen Fotos und allen Angaben zu Besonderheiten.

  1. Fehler – Vermarktung erreicht potentielle Kaufinteressenten nicht

Mögliche Kaufinteressenten können mit der optionalen Vermarktungsstrategie angesprochen werden, je nach Größe oder Lage der Wohnung oder des Hauses. Zur Vermarktung sollten Online Plattformen, Printmedien oder Social Media gezielt ausgesucht und genutzt werden.

 

  1. Fehler – Unvorbereitet zum Besichtigungstermin

Sie sollten gut vorbereitet zu einem Besichtigungstermin erscheinen, um einen möglichst positiven Eindruck einer Immobilie zu vermitteln. Bei einer Besichtigung können vom Kaufinteressenten detaillierte Fragen zu der Immobilie kommen, um souverän darauf antworten zu können, sollten sie sich gut über alles informieren über die Immobilie.

  1. Fehler – Wichtige Unterlagen fehlen

Bestimmte Unterlagen müssen beim Immobilienverkauf vorliegen. Dabei handelt es sich je nach Art der Immobilie um Grundrisse sowie den Grundbuchauszug, den Energieausweis sowie Lage- und Baupläne. Sämtliche Rechnungen zu Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen sollten griffbereit sein. Darüber hinaus sollten weitere Unterlagen wie Mietverträge bei aktuell vermieteten Immobilien, Hausgeldabrechnungen und Nachweise über Rücklagen bei Wohnungen vorliegen.

  1. Fehler – Keine oder die falsche Verhandlungsstrategie

Es ist ratsam sich auf eine Verhandlung mit dem Kaufinteressenten einzulassen, doch sollte meine Verhandlungsstrategie entwickeln. Bei einer guten Verhandlungsstrategie nützen sinnvolle Argumentationen bezüglich der Preisvorstellung, um sich mit dem Käufer auf einen guten Preislevel zu einigen.

  1. Fehler – Unklarheiten im Kaufvertrag, Bonität des Käufers nicht prüfen

Jede mündlich abgesprochene Vereinbarung sollte im Kaufvertrag erfasst werden, so kann man von vorneherein Streitigkeiten vermeiden. Die Bonität des Käufers sollte vorab geprüft werden, das erhöht die Sicherheit für den Verkäufer.

  1. Fehler – Nötige Fachkenntnisse und Aufwand bei Immobilienverkauf unterschätzen

Immobilienverkäufe erfordern die unterschiedlichsten Kenntnisse und Fähigkeiten. Man muss Vermittler, Fotograf, Gutachter und Verhandlungsführer sein. Wer das nicht bewältigen kann oder sich schwertut, sollte von Anfang an einen Immobilienmakler beauftragen, der professionell unterstützt.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt als amtlicher wert an, welchen Preis ein Quadratmeter Bodenfläche in einer bestimmten Zone aktuell hat. Dazu wird mindestens alle 2 Jahre der Durchschnitt der zuletzt erzielten Kaufpreise einer Region berechnet. Je nach Bundesland werden die Bodenrichtwerte regelmäßig neu veröffentlicht und dienen als Richtgröße für Käufer oder Verkäufer, dabei ist er jedoch nicht verbindlich und variiert. Der tatsächliche Kaufpreis eines Grundstücks kann beispielsweise durch einen Immobiliensachverständigen bestimmt werden und weicht oftmals ab, da Besonderheiten eines Grundstücks bei der Bestimmung des Bodenrichtwertes nicht mit einbezogen werden.

Wertgutachten

Mögliche Anlässe für ein Wertgutachten:

  • Eigentumsübertragung von Immobilien
  • Entscheidungen in Kapitalanlagen
  • Scheidung
  • Versicherung
  • Erbauseinandersetzungen
  • Vermögensaufstellung
  • Enteignungs-/Entschädigungsverfahren
  • Steuerliche Anlässe
  • Mieterhöhungsverfahren
  • Erbbauzinsanpassungen
  • Gegengutachten/Gutachtenüberprüfung
  • Beratung und Gutachtenerstellung (gerichtlich und privat)

 

Es empfiehlt sich zu jedem Zeitpunkt, einen qualifizierten Sachverständigen hinzuzuziehen, um ihr Haus schätzen zu lassen und stets auf der sicheren Seite zu sein.

Bewertungsverfahren:

  1. Sachwertverfahren: Wenn das Sachwertverfahren bei der Hausbewertung angewandt wird, handelt es sich meist um eigen genutzte Wohnobjekte wie beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser oder hochwertige Eigentumswohnungen. Zur Ermittlung des Sachwerts berücksichtigt Ihr Sachverständiger sowohl den Bodenrichtwert als auch die Abnutzung sowie andere wertbeeinflussende Umstände die Marktanpassung des Hauses.
  2. Ertragswertverfahren: Gewerbeobjekte sowie vermietete bzw. verpachtete Grundstücke werden in der Regel mithilfe des Ertragswertverfahrens bewertet.
  3. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Grundstücksbewertung sowie bei selbstgenutzten Häusern zum Einsatz, aber auch bei Renditeobjekten.

Wertfaktoren bei der Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig.  Vor allem aber die Lage, die Art und der Zustand der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation sind entscheidend für die Wertermittlung.

  • Wertfaktor Lage:

Da sich die Lage einer Immobilie im Gegensatz zum Zustand nicht ändert, kommt diesem Faktor bei der Immobilienbewertung eine besonders große Bedeutung zu. Zur genaueren Analyse wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden: Erstere bezieht sich auf die Lage einer Immobilie innerhalb einer Region und berücksichtigt auch Aspekte wie die landschaftliche Qualität und die Infrastruktur. Die Mikrolage dagegen bezieht sich auf die direkte Nachbarschaft einer Immobilie.

  • Wertfaktor Immobilie:

Im Hinblick auf die Immobilie selbst spielen Aspekte wie zum Beispiel Größe, Nutzungsmöglichkeiten, Baujahr und Zustand eine Rolle. Besonders in Sachen Zustand rücken Fragen in den Fokus, zum Beispiel Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen nötig.

  • Wertfaktor Marktlage:

Schließlich zählt auch die aktuelle Marktsituation zu den Faktoren, die auf den Wert einer Immobilie Einfluss nehmen. So kann etwa eine geringe Neubautätigkeit in einer Region zu höheren Immobilienpreisen führen, weil es in diesem Gebiet immer mehr zu einer Verknappung des Immobilienangebots kommt.