Kategorien-Archiv Wohnen

VonCarina Borgers

Maßnahmen bei einem Wasserschaden

Ein Wasserschaden im Haus ist mit viel Ärger, Arbeit und hohen Kosten verbunden. Im Ernstfall ist schnelles Handeln erforderlich, um den Wasserschaden zu begrenzen und die Folgen so schnell wie möglich zu beseitigen.

Der Wasserschaden kann durch Ereignisse innerhalb und außerhalb der Wohnung verursacht werden

  • Rohrbruch
  • Defekte Wasch- oder Geschirrspülmaschine
  • Überlaufene Badewanne
  • Undichtes Dach
  • Schäden an der Fassade des Hauses
  • Hochwasser
  • Starkregen

Wird durch das Wasser die Bausubstanz beschädigt, hat dies die schlimmsten Konsequenzen, denn dann sind umfangreiche, teure Sanierungsmaßnahmen notwendig.

Beim Entdecken des Wasserschadens ist schnelles, umsichtiges Handeln nötig

  • Wasserzufuhr abstellen
  • Stromzufuhr im betroffenen Bereich unterbrechen
  • Wasser beseitigen
  • Einrichtungsgegenstände trocknen
  • Bei tropfender Decke Möbel abdecken
  • Lüften
  • Schaden dokumentieren (Fotos)
  • Versicherung informieren

Hinweis: Nach einem Wasserschaden müssen Sie nicht auf die Freigabe durch die Versicherung warten. Stattdessen können sie Maßnahmen wie beispielsweise das Aufstellen von Bautrocknern und weitere Maßnahen, die zur Minderung des Schadens beitragen unmittelbar nach Kenntnisnahme des Schadens beauftragen. Derartige Kosten können als sogenannte Schadenminderungskosten beziehungsweise Schadenabwendungskosten geltend gemacht werden (§ 82 Versicherungsvertragsgesetz).

 

Beschleunigung der Trocknung nach einem Wasserschaden durch Fachbetrieb, um Wände, Decken und Böden zu trocknen mit verschiedenen Trocknern

  • Kondensationstrockner
  • Adsorptionstrockner
  • Infrarot- und Dunkelstrahler

Die gründliche Trocknung ist die wichtigste Voraussetzung zur Vermeidung von Folgeschäden durch feuchtes Mauerwerk.

Bildung von Schimmel vorbeugen

Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit. Je länger Wände und Böden feucht oder sogar nass sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass sich Schimmel bildet. Deswegen ist es sehr wichtig, mit einer geeigneten Trocknungsmethode dafür zu sorgen, dass die Nässe schnell verschwindet.

Bildquelle: Infrogmation – Eigenes Werk, CC BY 2.5

Übernahme eines Wasserschadens durch die Versicherung

  • Hausratversicherung: übernimmt Schäden, die von Leitungswasser verursacht wurden
  • Wohngebäudeversicherung: übernimmt Schäden am Gebäude und bezahlt die Sanierung von Böden, Wänden, Heizungs- und Sanitäranlagen
  • Elementarschadenversicherung: sichert Wasserschäden durch Unwetter ab
  • Privathaftpflichtversicherung: kommt für den finanziellen Schaden auf, wenn man durch fahrlässiges Verhalten einen Wasserschaden in der Nachbarwohnung verursacht hat

Bei Miet- und Eigentumswohnungen gilt generell der Grundsatz, dass der Verursacher für die Schäden bezahlen muss, Verursacherprinzip.

Wasserschäden müssen umgehend gemeldet und dokumentiert werden.

Bei der Wertermittlung einer Immobilie werden Wasserschäden, Schimmel oder die drohende Gefahr solcher Schäden durch spezialisierte Sachverständige beurteilt. Rückstände eines Wasserschadens oder das Vorhandensein alter, defekter Leitungen fließen in eine Immobilienbewertung mit ein und können den Wert der Immobilie erheblich schmälern.

 

VonThomas Eulenpesch

Worauf sollten Sie beim Hausbau achten?

Die Errichtung einer neuen Immobilie ist mit einer Vielzahl von Risiken verbunden. Daher gilt es durch geeignete Maßnahmen mögliche Risiken zu minimieren. Daher empfehlen wir Ihnen beim Hausbau auf Nummer sicher zu gehen und einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser trägt auch dazu bei, unnötige Risiken zu vermeiden. Unser Sachverständigenbüro für die Region Kleve hilft Ihnen gerne Risikofaktoren zu erkennen und frühzeitig auszuschalten.

Baubegleitung: Mängel frühzeitig identifizieren und beseitigen

Eine Baubegleitung durch unsere zertifizierten Bausachverständigen ist selbst bei der Errichtung von kleinen Immobilien sinnvoll. Denn je eher ein Fehler während der Bauphase erkannt wird, desto schneller kann dieser beseitigt werden und desto geringer ist das mögliche Schadenspotenzial. Durch den Einsatz eines Baugutachters für die Region Kleve und den Niederrhein kann somit das Risiko von Baupfusch und Baumängel deutlich reduziert werden.

Unabhängige Beratung während der gesamten Bauzeit

Unser Sachverständigenbüro in Kleve am Niederrhein steht Ihnen von der Auswahl eines Bauunternehmens bis zur Endabnahme gerne zur Verfügung. Nach Möglichkeit Bauherren und Bausachverständigen bereits vor dem ersten Spatenstich mit der Kontrolle von Baubeschreibung, Bauplänen und Bauverträgen. Dies ermöglicht Fehlerquellen bereits vor der Bauausführung deutlich zu reduzieren.

Qualitätssicherung bei Bauvorhaben in Kleve und am Niederrhein

Durch unsere baubegleitende Qualitätssicherung sollen Planungsfehler, Ausführungsfehler oder der Einsatz falscher Materialien frühzeitig erkannt werden und Baumängel, Schäden sowie Wertminderungen an ihrem Traumobjekt vermieden werden. Bei einer vollständigen Baubegleitung, die eine Begutachtung zumindest bei Fertigstellung der Bodenplatte bzw. des Kellers, Fertigstellung des Rohbaus, Fertigstellung des Ausbaus und der Rohinstallation und zum finalen Fertigstellungszeitpunkt erfolgen sollte, kann die Fehlerquote auf ein Minimum reduziert werden.

Eulenpesch GmbH: Ihr Sachverständigenbüro für die Region Kleve

Sie sind noch unschlüssig, welche Leistung sie für ihr Bauvorhaben tatsächlich benötigen. Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite und unterbreiten Ihnen ein kostenloses und unverbindliches Angebot.

VonThomas Eulenpesch

Schimmelbildung im Wohnraum

Für eine bestmögliche Wohnqualität und ein gesundes Wohnen, ist eine optimale Luftfeuchtigkeit sowie eine gute Luftqualität Grundvoraussetzung. Oftmals sieht die Realität jedoch anders aus. Beispielsweise dringen flüchtige organische Verbindungen aus Möbeln, Baumaterialien und anderen Einrichtungsgegenständen heraus und belasten die Innenluft. Zusätzlich kann diese Belastung mitunter durch Ausdünstungen und Spuren von Schimmelpilzen verstärkt werden.

Eine derartige Belastung, insbesondere durch Lösemittel, Weichmacher oder Formaldehyd sowie durch Stoffwechselprodukte von Mikroorganismen können folglich auch Auswirkungen auf die Gesundheit haben. Beispielsweise können neben einer Geruchsbelästigung auch Allergien oder Erkrankungen der Atemwege und Lunge hervorgerufen werden.

Damit es nicht so weit kommt, sollten Sie bestimmte Aspekte beachten, um den Schimmelpilzen eine möglichst unattraktive Umgebung zu bieten. Denn oftmals erreichen einfache Maßnahmen aus, um ein möglichst ungünstiges Milieu für Schimmelpilze zu schaffen.

 

Wie kann Schimmel in der Wohnung entstehen und welche Maßnahmen sind notwendig, um die Schimmelbildung zu verhindern?

In der Natur übernehmen Schimmelpilze die Aufgabe, abgestorbene Organismen zu zersetzen und übernehmen somit eine wichtige Aufgabe im ökologischen Stoffkreislauf. Durch den Abbau von organischen Stoffen werden beispielsweise Kohlenstoffdioxid und Wasser wieder zur Verfügung gestellt.

Grundsätzlich ist eine geringe Konzentration von Schimmelsporen permanent in der Außenluft vorhanden. Somit dringt diese auch durch geöffnete Fenster und Türen in den Wohnraum ein. Ein Schimmelwachstum in Innenräumen führt seinerseits zu einer erhöhten Konzentration von Schimmelsporen sowie der zugehörigen Stoffwechselprodukte in der Innenluft.

 

Voraussetzungen für Schimmelwachstum

Damit Schimmel in Innenräumen beziehungsweise im Allgemeinen wachsen kann, müssen die nachfolgenden Kriterien erfüllt sein:

  1. geeigneter Untergrund
  2. ausreichend Feuchtigkeit
  3. passende Raumtemperatur
  4. angemessener pH-Wert
  5. Sauerstoff

Schimmelpilze wachsen auf organischen Materialien und müssen genügend Feuchtigkeit (ungefähr mindestens 80 % Oberflächenfeuchtigkeit) zur Verfügung haben. Je nach Art des Schimmelpilzes sind unterschiedliche Raumtemperaturen ausreichen. Hinsichtlich des Sauerstoffgehaltes ist die normale Umgebungsluft mehr als ausreichend. Somit bilden beispielsweise organische Materialien wie eine Raufasertapete bei einer ausreichenden Feuchtigkeitszufuhr eine ideale Wachstumsgrundlage für Schimmelpilze.

Schimmel Wohnraum

Wodurch kann ein geeignetes Milieu für Schimmelpilze geschaffen werden?

Feuchte Wände oder Decken sollten nicht der Normalfall sein. Wenn bestimmte Bereiche des Hauses eine erhöhte Feuchtigkeit aufweisen, liegt meist ein Baumangel vor. Aber auch falsche Nutzungsgewohnheiten wie eine zu geringe Lüftung, eine falsche Lüftung oder auch eine hohe Dampfentwicklung wie beispielsweise in Küchen oder Bädern können zu erhöhten Feuchtigkeitswerten an Wänden und Decken führen.

Da sich beispielsweise beim Kochen oder Duschen der entstehende Wasserdampf an kühleren Oberflächen Decken und Wänden niederschlägt, muss darauf geachtet werden, dass diese Feuchtigkeit auch im Anschluss oder beispielsweise während des Kochens mittels Dunstabzugshaube aus dem Wohnraum heraus transportiert wird.

 

Wärmebrücken und feuchtes Mauerwerk als Auslöser für Schimmelpilze

insbesondere ungedämmte Außenwände und feuchtes Mauerwerk können eine Schimmelbildung in Innenräumen begünstigen. Dadurch, dass nasse oder ungedämmte Wände auskühlen wird auch schneller der sogenannte Taupunkt erreicht. Beim Taupunkt handelt es sich um die Temperatur, bei der eine Luftfeuchtigkeit von 100 % an der Oberfläche gegeben ist und somit die Luftfeuchtigkeit aus der Umgebungsluft kondensiert.

Die Problematik kann dabei beispielsweise durch eine eingeschränkte Luftzirkulation hinter Schränken verstärkt werden. Daher sollten Möbel möglichst nicht unmittelbar oder nur mit einem ausreichenden Abstand vor Außenwänden platziert werden. Auch Wärmebrücken (oftmals fälschlicherweise als Kältebrücken bezeichnet) können eine Schimmelbildung begünstigen. Derartige Wärmebrücken lassen sich beispielsweise aufgrund von geometrischen Gegebenheiten nicht immer vollständig vermeiden. Dies gilt auch für moderne, stark gedämmte Gebäude.

Hygrometer

Regelmäßiges Lüften und Kontrolle

Um die Bildung von Schimmelpilzen in Innenräumen zu vermindern, neben den baulichen Gegebenheiten auch das Verhalten der Nutzer von grundlegender Bedeutung. Hierbei wird billigerweise zur mehrmaligen Stoßlüftung am Tag geraten. Beispielsweise nach dem Aufstehen, beim heimkommen und vor dem Schlafengehen. Bei einem erhöhten Feuchtigkeitseintrag wie beispielsweise nach dem Baden oder Duschen und nach dem Kochen sollte zusätzlich ausreichend gelüftet werden.

Darüber hinaus kann Ihnen ein Hygrometer helfen, die aktuelle Raumluftfeuchtigkeit zu messen und im Bedarfsfall schnell durch das Öffnen des Fensters zu reagieren. Zeigt sich jedoch über einen längeren Zeitraum von mehreren Wochen, dass ein optimales Lüftungsverhalten nicht zum gewünschten Ergebnis führt, ist zu überprüfen, ob beispielsweise Baumängel vorliegen. Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Verfügung und überprüfen sowohl die Bausubstanz als auch das Nutzerverhalten.

 

 

VonThomas Eulenpesch

So könnten Sie Baupfusch vermeiden

Sowohl bei der Errichtung einer neuen Immobilie als auch bei Modernisierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie kann der sogenannte Baupfusch auftreten. Häufig ist es nicht die Frage, ob Baumängel vorhanden sind, sondern lediglich welche Art und in welcher Ausprägung. Daher sollten Sie geeignete Maßnahmen ergreifen, um mögliche Schäden zu vermeiden.

Baupfusch, Baumangel

Mögliche Ursachen für Baupfusch

Schriftlicher Vertrag – gehen Sie auf Nummer Sicher

Um möglichst große Sicherheit für sie zu bieten und Baumängel und Baupfusch bestmöglich von vornherein auszuschließen ist der Abschluss eines schriftlichen Vertrages. Auch bei einer schriftlichen Vereinbarung sollten Sie darauf achten, dass sämtliche Inhalte korrekt angegeben und möglichst wenig Leistungen „bauseits“ und somit durch den Auftraggeber selbst ausgeführt werden müssen.

Beispielsweise ist für die Errichtung eines Kellers ein Bodengutachten unverzichtbar, um die Abdichtung gegenüber eindringender Feuchtigkeit korrekt auslegen zu können. Mitunter wird jedoch im Bauvertrag ein derartiges Bodengutachten nicht vereinbart, sodass das Bauunternehmen seinerseits derart wichtige Informationen nicht berücksichtigen und somit auch die Abdichtung mitunter nicht korrekt ausführen kann.

 

Qualifikation der ausführenden Unternehmen

Bei größeren Bauvorhaben kommt es häufig vor, dass Aufträge an kleine Subunternehmen vergeben werden. Diese verfügen jedoch nicht immer über die ausreichenden Qualifikationen und Erfahrungen, sodass dies auch eine Ursache von Mängeln darstellen kann.

Eine weitere häufige Problematik im Zusammenhang mit Bauvorhaben ist eine mangelnde Koordination zwischen den einzelnen Gewerken. Bei zeitlich knapp kalkulierten Bauvorhaben kann es daher auch aufgrund der mangelnden Absprache zu unnötigen Problemen kommen. Beispielsweise werden die Trockenbauwände bereits verschlossen, obwohl der Elektriker noch nicht alle Leistungen verlegt hat.

Daher sollten Sie insbesondere bei der Auswahl ihrer Vertragspartner darauf achten, dass diese über ausreichende Qualifikationen verfügen. Bei Fragen stehen Ihnen auch die Handwerkskammer sowie die jeweiligen fachspezifischen Handwerksinnungen zur Verfügung.

 

Eingesetzte Baustoffe

Auch die eingesetzten Baustoffe sind maßgeblich für die Qualität der Ausführung. Falsche oder minderwertige Baustoffe können auch mit Verzögerung zu Schäden am Gebäude führen. Aber auch ein hoher Zeitdruck sowie ein Kostendruck begünstigt den Einsatz von unzureichenden oder falschen Baustoffen. Darüber hinaus müssen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ausreichend geschult sein, um die jeweiligen Baustoffe fachgerecht einsetzen zu können, denn der beste und teuerste Baustoff nützt hier nichts, wenn dieser nicht korrekt verarbeitet wird.

Baupfusch, Baumangel

So können Sie sich vor Baupfusch schützen

Um sich bestmöglich vor Bauvorschriften zu schützen ist es notwendig eine laufende Kontrolle während der Bauarbeiten durchzuführen. Denn, wenn sämtliche Leitungen, Rohre und andere mögliche Fehlerquellen beispielsweise hinter einer verputzten Wand nicht mehr ersichtlich sind, ist eine Aufdeckung des Baupfusches auch nicht mehr einfach möglich. Dies bedeutet, dass gerade in der frühen Bauphase eine regelmäßige Kontrolle notwendig ist, um potenzielle Fehlerquellen möglichst frühzeitig zu erkennen und kostengünstig beseitigen zu lassen.

 

Die Bauabnahme

Die Gewährleistungsfrist für die ausführenden Bauunternehmen beginnt stets mit der Abnahme. Daher drängen viele Unternehmen auf eine schnelle und frühzeitige Abnahme. Hierbei sollten Sie beachten, dass auch die Zahlung der Abschlussrechnung einer Abnahme gleichgestellt ist.

Da zum Zeitpunkt der Bauabnahme die Beweislast umgekehrt wird, was bedeutet, dass sie als Kunde beweisen müssen, dass die Baumängel bereits vor der Abnahme vorgelegen haben, ist eine gründliche Kontrolle während der Abnahme unabdingbar. Daher empfehlen wir Ihnen spätestens bei der Abnahme einen fachkundigen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Im Allgemeinen sollte eine Begleitung durch einen fachkundigen Bausachverständigen nicht erst für die Abnahme sinnvoll. Vielmehr sollte der Bausachverständiger bereits vor Beginn der Baumaßnahmen mit einbezogen werden. Denn dieser kann vor Abschluss des Vertrages bereits prüfen, ob dieser den Anforderungen entspricht und nicht nur im Interesse des Bauunternehmens ausgelegt ist. Um mögliche Fehlerquellen möglichst vollständig auszuschließen empfiehlt es sich mehrere Kontrollen baubegleitend durchzuführen. Dabei bieten sich folgende Zeitpunkte an:

  • Fertigstellung der Bodenplatte bzw. des Kellers
  • Fertigstellung des Rohbaus
  • Rohinstallation von Heizung, Elektro und sanitär
  • Fertigstellung des Dachstuhls und Einbau der Fenster
  • Fertigstellung und Abnahme

gerne unterbreiten wir Ihnen ein unverbindliches Angebot für eine baubegleitende Qualitätskontrolle sowie die Unterstützung bei der Bauabnahme.

VonThomas Eulenpesch

Immobilienkauf: Die Objektbesichtigung

Im Rahmen der ersten Besichtigung ist es kaum möglich, sämtliche wichtigen Kriterien für den Zustand der Immobilie und die finale Kaufentscheidung zu identifizieren. Daher müssen sie für ein Objekt, das einen in der näheren Auswahl gelandet ist, mehrere Besichtigungstermin einplanen. Auch sollte stets ein ausreichender Zeitraum eingeplant werden, damit eine gründliche Besichtigung und Überprüfung des Objektzustandes möglich sind. Ratsam ist es die Besichtigung stets während der Tageszeit durchzuführen.

Sie sollten sich bei einer Besichtigung stets an einer festen Struktur orientieren. Beispielsweise beginnen sie zunächst im Obergeschoss und besichtigen anschließend nach und nach die darunterliegenden Geschosse. Sie sollten sich zu einem Räumlichkeiten Notizen machen, die auch als Grundlage für eine Kaufentscheidung bzw. eine spätere erneute Besichtigung dienen.

Fassade

Die Fassade sollten Sie stets von unterschiedlichen Blickwinkeln bei einem ausreichenden Lichtverhältnis (Tageslicht) betrachten. Auffälligkeiten wie Risse, Verfärbungen oder nasse Stellen sollten im Anschluss am besten unter Begleitung eines Sachverständigen näher betrachtet werden.

Nebenräume

Häufig treten insbesondere in Nebenräumen, unter anderem in Kellerräumen oder auch in der Garage Feuchteschäden oder andere Beschädigungen auf. Daher sollten Sie möglichst genau prüfen, ob in diesen Räumlichkeiten feuchte Stellen an den Wänden zu erkennen sind oder nur bestimmte Bereiche neu gestrichen worden sind und beispielsweise Probleme zu verdecken. Auch ein modriger Geruch kann ein Indikator für verdeckte Schadstellen sein. Auch sollte überprüft werden, ob eine ausreichende Lüftung möglich ist.

Unser Tipp: Oftmals sind Schimmel- und Feuchteschäden nicht unmittelbar mit dem bloßen Auge zu erkennen. Falls Sie Gewissheit haben möchten, sollten Sie die Immobilie zusammen mit einem Bausachverständigen begutachten, um näher zu prüfen, ob eine derartige Problematik in der gewünschten Immobilie vorliegt. Der Bausachverständige kann mittels spezieller Messgeräte an besonders kritischen Stellen eine feuchte Messung durchführen und somit überprüfen, ob eine Beschädigung an der Bausubstanz vorhanden ist.

Installation

Insbesondere bei älteren Häusern sollten das Alter und der Zustand von Heizungsanlagen, Rohrleitungen und elektrischen Anlagen überprüft werden. Wurden beispielsweise alle Wartungen und Inspektionen an der Heizungsanlage durchgeführt? Existieren Kontrollberichte des Schornsteinfegers zur Abgasmessung? Oder sind alle Rohrleitungen augenscheinlich in einem guten Zustand.

Auch sollten Sie einen Blick in den Sicherungskasten der Immobilie werfen. Denn oftmals verfügen als Immobilien nur über einen unzureichenden Schutz, insbesondere fehlt häufig der sogenannte FI (Fehlerstromschutzschalter), was im Ernstfall lebensgefährlich sein kann.

Fenster und Türen

Auch der Zustand von Fenstern und Türen sollte überprüft werden. Moderne Fenster und Türen bieten beispielsweise einen deutlich besseren Schutz vor Lärm und Wärmeverlust im Vergleich zu alten einfachverglasten Fenstern und Türen. Demnach müssen sie bei alten Fenstern und Türen auch mit erhöhten Heizkosten und mitunter auch mit einer erhöhten Lärmbelastung im Vergleich zu neuen Fenstern rechnen.

Das Dach

Von grundlegender Bedeutung ist zunächst nicht die Wärmedämmung, sondern vielmehr ob das Dach überhaupt dicht ist. Denn ein undichtes Dach kann Feuchtigkeit und Schimmelbildung begünstigen und auch weitere Schäden an der Immobilie hervorrufen. Aber auch die Dämmung sollten Sie berücksichtigen, den eine schlechte Dämmung führt zu erhöhten Heizkosten im Winter und zu einer unnötig starken Erwärmung der Immobilie im Sommer. Während der Besichtigung sollten Sie nach Möglichkeit auch in Erfahrung bringen, wann die letzte Sanierung der Dacheindeckung erfolgt ist.

Wohnräume

Die einzelnen Wohnräume werden auf unterschiedliche Art und Weise genutzt.  Somit müssen dabei auch unterschiedliche Gegebenheiten berücksichtigt werden. Beispielsweise werden in der Küche auf und der Nutzung erhöhte Mengen an Feuchtigkeit produziert, die nur durch eine ausreichende Lüftungsmöglichkeit werden kann. Dementsprechend muss auch in der Küche auf mögliche Schimmelschäden geachtet werden.

Auch in den Schlafräumen, die meist mit einer geringeren Raumtemperatur genutzt werden, wird in der Nachtzeit eine erhöhte Feuchtigkeitsmenge durch die Atmung der Nutzer eingebracht. Daher kann dort insbesondere hinter Schränken auch Schimmel entstehen. Darüber hinaus sollten Sie darauf achten, dass die Räumlichkeiten ausreichend zugeschnitten sind und nach Möglichkeit ausreichenden Schutz vor Kälte im Winter und ausreichenden Schutz vor Wärme im Sommer bieten.

Das Wohnzimmer ist üblicherweise der größte Raum des Hauses und stellt den Mittelpunkt des alltäglichen Lebens dar. Im Rahmen der Besichtigung sollte bereits die Anzahl an Steckdosen und die Lage beispielsweise von Fernsehanschlüssen überprüft werden, damit diese auch bei der Einrichtung des Wohnraums berücksichtigt werden können.

Badezimmer und WC sollten ebenfalls in Bezug auf Feuchtigkeit und Schimmel kritisch betrachtet werden. Häufig bildet sich in Fugen und auf Silikon Schimmel oder es sind sogenannten Stockflecken vorzufinden. Geringe Mengen sind hierbei eher von untergeordneter Bedeutung. Viel wichtiger ist, ob ein ausreichend großes Fenster zur Belüftung vorhanden ist oder sofern es sich um ein innenliegendes Badezimmer handelt eine ausreichende anderweitige Abzugsmöglichkeit schrittweise in Form eines feuchtegesteuerten Ventilators.

 

VonThomas Eulenpesch

Immobilienerwerb: Vorbereitung der Besichtigung

Bereits während der ersten Besichtigung einer Immobilie können Sie wertvolle Informationen sammeln. Eine gründliche Vorbereitung auf die Besichtigung ermöglicht es Ihnen Ihre Entscheidung für oder gegen die jeweilige Immobilie später deutlich einfacher treffen zu können.

Dokumente vom Makler aushändigen lassen

Lassen Sie sich spätestens während der Besichtigung wichtige Dokumente zum Objekt aushändigen. Durch eine Einsichtnahme in wichtige objektspezifische Dokumente können Sie auch umgehend feststellen, ob beispielsweise im Internet geschönte Informationen veröffentlicht worden sind oder ob ein nachträglicher Ausbau des Dachgeschosses ohne Genehmigung stattgefunden hat.

Zu den wichtigen Objektunterlagen, die sie sich aushändigen lassen sollten, zählen unter anderem:

  • Flurkarten
  • Altlastenauskunft
  • Baulastenauskunft
  • Grundbuchauszug
  • Anliegerbescheinigung
  • Wohnflächenberechnung
  • Baupläne mit Genehmigung

Lage der Immobilie als entscheidendes Kaufkriterium

Vor oder nach der Besichtigung sollten Sie die Umgebung der Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten aufsuchen. So lassen sich unter anderem böse Überraschungen durch Lärmeinflüsse zu verschiedenen Tageszeiten oder Wochentage oder andere externe Einflussfaktoren vermeiden.

Darüber hinaus sollten Sie bei der Erkundung der Umgebung darauf achten, dass die gewünschte Infrastruktur vorhanden ist und ob die Bewohnerstruktur der Umgebung der entsprechenden Struktur entspricht. Auch können unmittelbare Nachbarn eine wertvolle Informationsquelle darstellen.

VonThomas Eulenpesch

Immobilienerwerb: Vermeiden Sie den Erwerb einer überteuerten Immobilie

Nachdem sie sich für eines oder mehrerer Objekte entschieden haben, sollte in einem nachgelagerten Schritt eine allgemeine Betrachtung des regionalen Immobilienmarktes stattfinden. Nur durch eine Gesamtbetrachtung des Marktes ist es Ihnen möglich fragwürdige oder auch überteuerte Immobilien zu identifizieren. Auch die Betrachtung des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans ist hierbei wichtig, um etwaige böse Überraschungen zu vermeiden.

Der Bebauungsplan liefert Ihnen dabei Informationen, welche Art der Nutzung innerhalb eines bestimmten Bereiches zulässig ist. Hier erhalten Sie beispielsweise Informationen darüber, ob eine gewerbliche Tätigkeit erlaubt ist oder auch ob die Errichtung von weiteren Gemeindeteilen, die sich gegebenenfalls auf die Wohnqualität auswirken können, geplant sind. Üblicherweise können Sie den Bebauungsplan nach Absprache kostenlos beim Bauamt einsehen. Teilweise werden diese Informationen durch die jeweiligen Kommunen auch bereits online zur Verfügung gestellt.

 

Entwicklung der Immobilienpreise berücksichtigen

Sowohl vor einem möglichen Immobilienerwerb als auch vor einem geplanten Verkauf der Immobilien sollten Sie stets die Entwicklung der örtlichen Immobilienpreise berücksichtigen. Insbesondere eine Entwicklung gegen den allgemeinen Trend kann ein Indikator dafür sein, dass etwas mit der Wohngegend nicht stimmt. Als Beispiel hierfür können veränderte Flugstrecken und die dadurch bedingte Lärmbelastung oder auch die Entwicklung eines sozialen Brennpunktes genannt werden.

Sortieren Sie überteuerte Immobilien aus

Im besten Falle wird die Immobilie innerhalb des festgelegten Tilgungsplans über einen Zeitraum von 20-30 Jahre vollständig abbezahlt. Aber auch den Fall, dass mitunter ein vorzeitiger Verkauf notwendig ist sollte stets von Anfang an berücksichtigt werden. Denn wenn sie eine überteuerte Immobilie erwerben kann dies mitunter dazu führen, dass im Falle eines Falles der Verkaufspreis nicht für ausreichend die restliche Kreditsumme zu tilgen.

Daher sollte stets darauf geachtet werden, dass Immobilie erworben wird. Denn oftmals werden emotionale Einflussfaktoren stärker berücksichtigt als die finanziellen Gegebenheiten. Daher ist es empfehlenswert einen Vergleich mit den durchschnittlichen Preisen beispielsweise auf Basis der Wohnflächen in Relation zu den Kaufpreisen durchzuführen. Sollte sich hierbei zeigen, dass die Immobilie nur zu einem überdurchschnittlichen Preis erworben werden kann, sollten Käufer und Makler nach den Gründen gefragt werden.

 

Tipps der Eulenpesch GmbH: Marktdaten finden

Informationen zu den Bodenrichtwerten und zum Grundstücksmarkt erhalten Sie beim örtlichen Gutachterausschuss. Die meisten Informationen können heutzutage bereits online und kostenlos eingesehen werden. Der Gutachterausschuss wertet hierzu die Verkaufspreise des vergangenen Jahres aus und stellt diese Informationen zur Verfügung. Daraus können beispielsweise Bodenpreise aber auch die durchschnittlichen Verkaufspreise abgeleitet werden, die ihnen einen Indikator für ihre Entscheidung bieten. Wichtige Informationsquellen sind hierbei:

BORISplus.NRW

LBS Preisspiegel

 

Gerne beraten wir Sie bei einem Erwerb einer Immobilie in Kleve und Umgebung. Als qualifiziertes Sachverständigenbüro können wir sowohl die fachlichen Kenntnisse als auch die ortsbezogenen Kenntnisse beispielsweise in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienpreise im Geruch, Kleber und Umgebung mit einbeziehen.

VonThomas Eulenpesch

Immobilienerwerb – Finen Sie Ihr Traumhaus

Die meisten Interessenten für eine Immobilie erwerben in Deutschland eine Bestandsimmobilie. In Abhängigkeit von den Maßnahmen zur Renovierung und Modernisierung, die der vorherige Eigentümer durchgeführt hat, sind diese Immobilien in einem unterschiedlichen Zustand auf den Markt erhältlich, was sich entsprechend auch im jeweiligen Verkaufspreis widerspiegelt.

 

Suche nach Immobilien auf Onlineportalen

Zur Suche nach einer passenden Immobilie werden von den meisten Interessenten Immobilienportale wie beispielsweise Immobilienscout24.de genutzt. Aber auch Immonet oder Immowelt sowie eBay Kleinanzeigen sind eine häufige Anlaufstelle für die Suche nach passenden Objekten. Portale verfügen über einen riesigen Bestand Einträgen und Möglichkeiten zur Filterung, sodass der Interessent die Suche durch eigens ausgewählte Parameter eingrenzen kann. Mitunter bieten diese Plattform auch kostenpflichtige Dienstleistungen wie beispielsweise einen regionalen Preisvergleich, demographische Daten oder auch die Möglichkeit eigenständig Suchanzeigen zu schalten.

 

Immobilienerwerb mit einem Makler oder einer Bank

Nicht nur die Immobilienportale sind eine wichtige Anlaufstelle, sondern auch lokale Immobilienmakler beziehungsweise mithilfe der Immobilienfirmen von Banken. Auch, wenn die Immobilienmakler meist ihre Angebote auf den Portalen inseriert haben, verfügen diese häufig über Objekte, die noch nicht inseriert worden sind. Zudem bietet die persönliche Betreuung durch den Makler oftmals Vorteile und kann dazu beitragen ein bestmögliches Objekt für die potenziellen Käuferinnen und Käufer zu finden.

Nutzung von sozialen Medien

Die sozialen Netzwerke wie Facebook sind weiterhin ein sehr beliebtes Medium. Daher kann es auch empfehlenswert sein dort lokale Gruppen zu durchsuchen bzw. eigenständig ein Inserat in Bezug auf den Wunsch nach einem Eigenheim du veröffentlichen. Hierbei sollten Sie darauf achten, ihre Traumimmobilie bestmöglich zu beschreiben, sodass ihnen nach Möglichkeit auch nur die Objekte angeboten werden, die ihren Wünschen entsprechend

Immobilienerwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung

Gelegentlich werden auch Immobilien im Rahmen einer sogenannten Zwangsversteigerung von den lokalen Amtsgerichten versteigert. Informationen über Termine und Objekte sie hier. Auf diesem Portal werden die Verkehrswertgutachten in eingeschränkter Form veröffentlicht, sodass Sie sich einen Überblick über die Immobilie verschaffen können.

 

Unser Tipp zur Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist immer mit einem erhöhten Risiko verbunden, denn sie können die Immobilie maximal von außen besichtigen und das Innere der Immobilie nur im Rahmen der Bilder, die durch das Amtsgericht veröffentlicht worden sind, erkennen. Mitunter werden auch die Gutachter des Gerichtes nicht in das Objekt hereingelassen, sodass der innere Zustand allen Beteiligten unbekannt ist.

Im Weiteren besteht die Gefahr, dass sich Bieter während der Versteigerung von ihren Emotionen lenken lassen und somit ein zu hohes Gebot abgeben. Dies kann dazu führen, dass ein vermeintliches Schnäppchen insbesondere in Hinblick auf den unbekannten Bauzustand zu einem finanziellen Fiasko wird. Eine Haftung für Mängel wird ebenfalls ausgeschlossen, sodass sie auch im Nachhinein aufgrund unbekannter Mängel nicht vom Vertrag zurücktreten können.

 

 

VonThomas Eulenpesch

Immobilienerwerb – So finden Sie Ihr Traumhaus

Die meisten Interessenten für eine Immobilie erwerben in Deutschland eine Bestandsimmobilie. In Abhängigkeit von den Maßnahmen zur Renovierung und Modernisierung, die der vorherige Eigentümer durchgeführt hat, sind diese Immobilien in einem unterschiedlichen Zustand auf den Markt erhältlich, was sich entsprechend auch im jeweiligen Verkaufspreis widerspiegelt.

 

Suche nach Immobilien auf Onlineportalen

Zur Suche nach einer passenden Immobilie werden von den meisten Interessenten Immobilienportale wie beispielsweise Immobilienscout24.de genutzt. Aber auch Immonet oder Immowelt sowie eBay Kleinanzeigen sind eine häufige Anlaufstelle für die Suche nach passenden Objekten. Portale verfügen über einen riesigen Bestand Einträgen und Möglichkeiten zur Filterung, sodass der Interessent die Suche durch eigens ausgewählte Parameter eingrenzen kann. Mitunter bieten diese Plattform auch kostenpflichtige Dienstleistungen wie beispielsweise einen regionalen Preisvergleich, demographische Daten oder auch die Möglichkeit eigenständig Suchanzeigen zu schalten.

 

Immobilienerwerb mit einem Makler oder einer Bank

Nicht nur die Immobilienportale sind eine wichtige Anlaufstelle, sondern auch lokale Immobilienmakler beziehungsweise mithilfe der Immobilienfirmen von Banken. Auch, wenn die Immobilienmakler meist ihre Angebote auf den Portalen inseriert haben, verfügen diese häufig über Objekte, die noch nicht inseriert worden sind. Zudem bietet die persönliche Betreuung durch den Makler oftmals Vorteile und kann dazu beitragen ein bestmögliches Objekt für die potenziellen Käuferinnen und Käufer zu finden.

 

Nutzung von sozialen Medien

Die sozialen Netzwerke wie Facebook sind weiterhin ein sehr beliebtes Medium. Daher kann es auch empfehlenswert sein dort lokale Gruppen zu durchsuchen bzw. eigenständig ein Inserat in Bezug auf den Wunsch nach einem Eigenheim du veröffentlichen. Hierbei sollten Sie darauf achten, ihre Traumimmobilie bestmöglich zu beschreiben, sodass ihnen nach Möglichkeit auch nur die Objekte angeboten werden, die ihren Wünschen entsprechend

 

Immobilienerwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung

Gelegentlich werden auch Immobilien im Rahmen einer sogenannten Zwangsversteigerung von den lokalen Amtsgerichten versteigert. Informationen über Termine und Objekte sie hier. Auf diesem Portal werden die Verkehrswertgutachten in eingeschränkter Form veröffentlicht, sodass Sie sich einen Überblick über die Immobilie verschaffen können.

 

Unser Tipp zur Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist immer mit einem erhöhten Risiko verbunden, denn sie können die Immobilie maximal von außen besichtigen und das Innere der Immobilie nur im Rahmen der Bilder, die durch das Amtsgericht veröffentlicht worden sind, erkennen. Mitunter werden auch die Gutachter des Gerichtes nicht in das Objekt hereingelassen, sodass der innere Zustand allen Beteiligten unbekannt ist.

Im Weiteren besteht die Gefahr, dass sich Bieter während der Versteigerung von ihren Emotionen lenken lassen und somit ein zu hohes Gebot abgeben. Dies kann dazu führen, dass ein vermeintliches Schnäppchen insbesondere in Hinblick auf den unbekannten Bauzustand zu einem finanziellen Fiasko wird. Eine Haftung für Mängel wird ebenfalls ausgeschlossen, sodass sie auch im Nachhinein aufgrund unbekannter Mängel nicht vom Vertrag zurücktreten können.

 

 

VonThomas Eulenpesch

Immobilienerwerb: Die Finanzierung

Zu einer der wichtigsten Entscheidungen im Leben zählt der Erwerb eines Eigenheims. Da die Meisten Käuferinnen und Käufer nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügen, muss zusätzliches Kapital in Form von Bankkrediten eingesetzt werden. Somit ist es notwendig, sich vor dem Erwerb der Immobilie umfassen zu informieren und die finanzielle Tragweite dieses Vorhabens auf eine solide Basis zu stellen.

 

Finanzierung – Ohne geht es meist nicht

Auch, wenn der Hauskauf meist eine emotionale Angelegenheit ist, sollten Sie versuchen so objektiv wie möglich an das Thema Hauskauf heranzugehen. Daher sollten Sie auch die eigene finanzielle Situation kritisch betrachten und sich diese nicht „schönrechnen“.

Stellen Sie dazu sämtliche Ausgaben und Einnahmen in einer Tabelle gegenüber. Hierbei sollten jährlich anfallende Zahlungen wie Versicherungen und Beiträge zu Vereinen ebenfalls berücksichtigt werden. Ein Vergleich zwischen Einnahmen und Ausgaben bietet Ihnen einen ersten Überblick über den möglichen finanziellen Spielraum. Den Spielraum sollten Sie nach der Kreditaufnahme auch nicht vollständig ausgeschöpft haben, denn es sollte stets ein finanzielles Polster vorhanden sein um unvorhergesehene Ausgaben wie beispielsweise bei einer defekten Waschmaschine noch handlungsfähig zu sein, ohne dass ein zusätzlicher Kredit in Anspruch genommen werden muss.

 

Eigenkapital im Finanzierungsmix

bei der Finanzierung Ihrer Immobilie sollte stets ein gewisser Anteil an Eigenkapital eingesetzt werden. Hierdurch kann ihr Risiko bei der Finanzierung Ihrer Immobilie gesenkt werden. Zudem fordern die meisten Banken und Kreditinstitute einen ausreichenden Anteil an Eigenkapital, bevor ein Kredit gewährt wird. Darüber hinaus kann ein höherer Eigenkapitalanteil auch dazu beitragen, dass sich von ihrer Bank bessere Konditionen erhalten.

Jedoch sollte stets eine ganzheitliche Betrachtung erfolgen, sodass ein angemessenes Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital ausgewählt werden sollte. Dies bedeutet, dass beim Erwerb der Immobilie nicht das vollständige Eigenkapital eingesetzt werden sollte. Vielmehr sollte auch nach dem Erwerb ein gewisser Anteil überbehalten werden, um kurzfristig auf unvorhergesehene Ereignisse reagieren zu können.

Finanzierung Immobilie

Setzen Sie nicht nur auf eine Bank

Bevor sie die finale Entscheidung über die Finanzierung Ihrer Immobilie treffen sollten Sie in mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken einholen. Denn ein Vergleich von Zinssätzen, Zinsbindungsfrist und die Möglichkeit von Sondertilgungen ist stets sinnvoll, um eine bestmögliche Alternative für sich zu ermitteln. Wenn Sie beispielsweise eine zusätzliche Vergütung ihres Arbeitgebers in Form einer Umsatzbeteiligung erhalten kann es sinnvoll sein einen Kreditvertrag mit einer erhöhten Sondertilgungsmöglichkeit auszuwählen, um den Kredit frühzeitig ablösen zu können. Neben Banken sind auch unabhängige Kreditvermittler ein guter Ansprechpartner.

 

Passende Zinsbindungsfrist auswählen

Die meisten Banken bieten üblicherweise Immobilienfinanzierungen über Zeiträume von 10-30 Jahren an. Mit steigender Zinsbindung steigt üblicherweise auch der Zinssatz an. Auf der anderen Seite führt dies auch zu einer höheren Planungssicherheit. Insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase kann es lohnend sein auf eine längere Zinsbindungsfrist zu setzen.

 

Weitere Kosten des Immobilienerwerbs

Zu den weiteren Kosten beim Erwerb einer Immobilie zählen Notarkosten, die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage und die Gebühren des Grundbuchamtes. Diese Kosten müssen ebenfalls bei den Erwerbskosten einer Immobilie berücksichtigt werden und betragen je nach Bundesland 10-15 % der Kaufsumme.

Insbesondere dann, wenn sie eine gebrauchte Immobilie kaufen möchten, fallen meist zusätzliche Kosten für Reparatur oder Modernisierung an. Beispielsweise für den Erwerb einer neuen Heizung, den Einbau eines neuen Badezimmers, Malerarbeiten, Bodenlegerarbeiten oder weitere Arbeiten. Diese Kosten müssen ebenfalls mit in den Gesamtpreis einbezogen werden, um im Rahmen der Finanzierung eine vollständige Deckung zu erreichen.

 

Förderung des Immobilienerwerbs

Neben dem Einsatz von Eigenkapital und Krediten kommen auch staatliche Fördermittel infrage. Unter anderem die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet hierbei unterschiedliche Förderprogramme in Form von Zuschüssen beispielsweise für Modernisierung und Sanierung aber auch vergünstigte Kredite. Auf den Einsatz derartiger Fördermittel sollten Sie Ihre Hausbank ansprechen, den die Beantragung erfolgt stets über die Hausbank. Zuschüsse beispielsweise zu Modernisierungsmaßnahmen, die sich auch im Nachhinein beantragen können, sind direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau zu beantragen. Hier gelangen Sie zur KfW

KfW

 

Sie möchten in Lehre oder Umgebung eine Immobilie erwerben und benötigen noch einen unabhängigen Sachverständigen? Gerne beraten wir Sie rund um das Thema Immobilie und überprüfen ihr Traumhaus unabhängig und objektiv. Eulenpesch GmbH – Planungs- und Sachverständigenbüro

VonThomas Eulenpesch

Urteil: Einsichtsrecht des Mieters in Originalbelege bei Nebenkostenabrechnung

Bei der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters im Rahmen der Belegeinsicht grundsätzlich auf die Originalunterlagen. Ein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen besteht auch dann, wenn der Mieter aufgrund der großen Entfernung zum Sitz des Vermieters die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann.

Aus dem Urteil des LG Kempten

Das Landgericht Kempten hat in seinem Urteil (Az. 53 S 740/16) festgestellt, dass sich im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 BGB) das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen erstreckt. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer als auch der herrschenden Meinung.

Kann der Mieter aufgrund der großen Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Belegeinsicht bei sich in der Mietwohnung verlangen, muss er sich auch in diesem Fall grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen (MüKo BGB § 556 Rdnr. 88; Beck OK 2014 § 556 Rdnr. 69 d; Palandt BGB § 535 Rdnr. 97; LG Freiburg – 3 S 348/10, 1096; LG Frankfurt NZN 2000, 27; LG Hamburg WuM 2000, 197).

Der Mieter kann gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm die Überprüfung nicht in der gebotenen Weise ermöglicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Welche Rechtsfolgen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) im Falle der Verweigerung der ordnungsgemäßen Belegeinsicht nach sich zieht, ist umstritten.

Die Kammer folgt der Rechtsmeinung, wonach das Zahlungsverlangen des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu werten ist, mit der Folge, dass eine Zug- um Zug-Verurteilung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint wird.

Quelle: http://www.rechtsindex.de/mietrecht/5813-urteil-einsichtsrecht-des-mieters-in-originalbelege-bei-nebenkostenabrechnung

VonThomas Eulenpesch

Bedeutung des zentrumsnahen Wohnens

In den vergangenen Jahren, insbesondere unter Berücksichtigung der demographischen Entwicklung, ist die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen und Häusern stetig angestiegen. Vor allem für ältere Personen, die gewisse Einschränkungen hinsichtlich ihrer Bewegungsfähigkeit haben, hat das zentrumsnahe Wohnen eine große Bedeutung.[1]

In diesem Kontext ist besonders die Nähe der eigenen Wohnung zu Versorgungseinrichtungen wie Lebensmittelgeschäften, aber auch von Ärzten und Apotheken von großer Bedeutung. Aber auch die Nähe zu kulturellen Einrichtungen hat insbesondere für diese Generation eine große Bedeutung.

Dennoch interessieren sich auch junge Familien für zentrumsnahe Wohnräume. Denn durch die dort vorhandene Infrastruktur sind beispielsweise kurze Wege zu Kindergärten und Schulen vorhanden. Dies steigert auch die Attraktivität des zentrumsnahen Wohnraums. Diese ist ebenfalls für Singles gegeben, da sich beispielsweise in den Stadtzentren eine Vielzahl von Lokalitäten befindet und somit ein abendliches Treffen mit anderen Menschen auf eine einfache Art und Weise ermöglicht wird.

In diesem Zusammenhang haben ehemalige Kasernen und andere militärisch genutzte Flächen eine hohe Bedeutung. Diese liegen im Vergleich zu den in den letzten Jahrzehnten erschlossenen Baugebieten oftmals sehr zentrumsnah. Somit handelt es sich hierbei um wertvolle Ressourcen, die in dieser Ausprägung häufig nicht mehr auf dem Grundstücksmarkt existieren. Dementsprechend stellt eine wohnwirtschaftliche Nutzung von ehemaligen Kasernen eine sinnvolle Alternative im Vergleich zu einem Leerstand beziehungsweise zu einer gewerblichen Nutzung dar.

 

[1] Vgl. Conrads, Ul, Neitzke, P. (Hrsg.) (2007) Stadtlichtungen: Irritationen, Perspektiven, Strategien, S. 74.

VonThomas Eulenpesch

Service: Heizen mit regenerativer Energie

Bei der Verbrennung fossiler Brennstoffe entstehen Schadstoffe, die die Umwelt enorm belasten. Umweltfreundliche Alternativen bieten Sonnenenergie, Wind oder Umweltwärme Hier sind die Ressourcen praktisch unerschöpflich.
Die Umstellung auf regenerative Energie ist zwar oft noch teurer als die klassische Gas- oder Ölheizung, wird aber zum Beispiel vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BafA) mit Investitionszuschüssen unterstützt
(www.bafa.de). Auch Bausparverträge können für solche Maßnahmen eingesetzt werden.
Heizen mit Umweltwärme

Umweltwärme befindet sich im Boden, im Grundwasser oder in der Luft. Wärmepumpen nutzen dieses natürliche Wärmepotenzial und machen damit Eigenheimbesitzer nahezu unabhängig von fossilen Energieträgern. Mit
Wärmepumpen ist es möglich, Wärme entgegen dem Temperaturgefälle zu verschieben, also vom Kalten ins Warme. Die Funktionsweise ist dabei fast identisch mit der eines Kühlschranks. Während der Kühlschrank allerdings
Wärme entzieht und nach außen abgibt, entzieht die Wärmepumpe dem Außenbereich die Wärme und gibt sie als Heizenergie an das Haus ab. Nachteil: Die Wärmepumpe verbraucht Strom.
Heizen mit Biomasse

Biomasse ist alles, was aus Pflanzen sowie Tieren und deren Ausscheidungen besteht. Bei der Nutzung von Biomasse wird nicht mehr Kohlendioxid freigesetzt, als zuvor von den Pflanzen aufgenommen wurde. Damit trägt Biomasse erheblich zum Klimaschutz bei. Sie ist äußerst vielseitig und kann sowohl für die Erzeugung von Wärme und Strom eingesetzt werden als auch für Kraftstoffe. Nachteil: Der Anbau von Energiepflanzen kann mit der Nahrungsmittelproduktion konkurrieren. Für umweltbewusste Immobilienbesitzer sind Pelletheizungen eine interessante Alternative zu herkömmlichen Energieträgern. Pellets werden aus naturbelassenen Holzspänen hergestellt, also einem nachwachsenden Rohstoff. In Sägewerken fallen sie in großen Mengen als Abfälle an, die auf diese Weise wirtschaftlich genutzt werden können.
Heizen mit Sonnenenergie

Solarthermie-Anlagen gewinnen Wärme aus der Energie der Sonneneinstrahlung. Solarenergie ist praktisch in unbegrenztem Maße verfügbar, klimaneutral und kostenlos. Mit ihrer Hilfe lässt sich zwar nicht ein ganzes Haus wärmen, jedoch Heizung und Warmwasserbereitung wirkungsvoll unterstützen. Die Anlagen sind häufig mit den bestehenden Heizsystemen kombinierbar.

Gut zu wissen: Energiesparen im Haushalt

Durch einfache Veränderungen des Verhaltens kann jeder im Haushalt seinen Energieverbrauch reduzieren. Das kostet keinen Cent, spart
aber viele Euro. Hier ein paar Anregungen:

Waschmaschine voll beladen, denn halb befüllt verbraucht sie genauso viel Energie.
Es geht auch ohne Trockner: Wäsche an der Leine trocknen lassen.
Beim Backofen die Umluftfunktion nutzen. Die Zubereitungszeit verkürzt sich und die Temperatur kann bis zu 40 Grad niedriger eingestellt werden.
Geschirrspüler wenn möglich direkt an die Warmwasserversorgung anschließen. Das spart Strom, denn das Wasser muss nicht mehr vom Gerät selbst aufgeheizt werden.
Wohnung im Winter drei bis viermal am Tag stoßlüften. Dabei wird die Luft innerhalb weniger Minuten komplett ausgetauscht. Bei gekipptem Fenster kühlen die benachbarten Wände aus und die
sind mit Decken und Fußböden die größten Wärmespeicher.

VonThomas Eulenpesch

Grundlagen der Stadtentwicklung

Der Begriff der Stadtentwicklung umfasst dabei sowohl die räumliche als auch die historische und strukturelle Gesamtentwicklung einer Stadt. Im Weiteren bezieht sich dieser Begriff auf die Planung und Entwicklung einer Stadt und auch auf die Entwicklung eines bestimmten Quartiers.[1]

Somit handelt es sich bei der Stadtentwicklung nicht um eine zufällig verlaufende Entwicklung, sondern um eine aktive Planung und Veränderung des jeweiligen Stadtgebietes. Bei dieser Gesamtentwicklung werden auch gesellschaftliche, kulturelle, ökologische sowie wirtschaftliche Faktoren mit einbezogen. Es bedeutet, dass der Fokus nicht alleine auf die baulichen Aspekte gelegt wird. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine interdisziplinäre, zukunftsgerichtete und integrierte Herangehensweise, die durch den demographischen Wandel, die Globalisierung und weitere Faktoren beeinflusst wird.[2]

Nach Ende des Zweiten Weltkrieges in Deutschland wurde insbesondere unter Berücksichtigung der Vielzahl von zerstörten Gebäuden ein Fokus auf die Urbanisierung gelegt. Durch den wirtschaftlichen Aufschwung ergab sich für die Bevölkerung eine erhöhte Mobilität. Dadurch, dass die Bevölkerung zusätzlich auf eine deutlich bessere Infrastruktur in den 1960er Jahren zurückgreifen konnte, entwickelte sich insbesondere rund um Großstädte ein so genannter Speckgürtel. Zeitgleich wurde aber auch ein Fokus auf die Sanierung von Stadtteilen gelegt und beispielsweise kleinere Einfamilienhäuser durch Hochhäuser ersetzt.[3]

Seit den 1970er Jahren erfolgte auch eine weitere Verdichtung der sogenannten Speckgürtel, die durch eine zunehmende Verflechtung mit der Kernstadt begünstigt worden ist. Dies führte jedoch auch zu einer Zunahme der sogenannten Berufspendler. Aber auch die Anzahl der Einwohner, insbesondere von Städten, die sich in unmittelbarer Nähe von Großstädten befinden, stieg in den vergangenen Jahrzehnten kontinuierlich an.[4]

Um eine Stadt besonders auch unter Berücksichtigung von demographischen Aspekten weiterzuentwickeln, ist es im Weiteren auch notwendig, zumindest in einem gewissen Umfang nachhaltige Aspekte in der Standortentwicklung zu berücksichtigen. Grundsätzlich muss bei der Stadtentwicklung darauf geachtet werden, dass geeignete Instrumente und Methoden wie beispielsweise die Nutzung von Trendanalysen, Bevölkerungsprognosen und ein Quartiersmanagement genutzt werden. Zeitgleich muss seitens der Stadtplaner ein Stadtentwicklungsplan aufgestellt werden, der in Verbindung mit dem Flächennutzungs- und dem Bebauungsplan sowie weiteren rechtlichen Vorgaben genutzt wird.[5]

 

[1] Vgl. Becker, E., Gualini, E., Runkel, C., Graf Strachwitz, R. (Hrsg.) (2010) Stadtentwicklung, Zivilgesellschaft und bürgerliches Engagement, S. 141ff.

[2] Vgl. Nutz, M. (1998) Stadtentwicklung in Umbruchsituationen, S. 99.

[3] Vgl. Weidner, S. (2005) Stadtentwicklung unter Schrumpfungsbedingungen: Leitfaden zur Erfassung dieses veränderten Entwicklungsmodus von Stadt und zum Umgang damit in der Stadtentwicklungsplanung, S. 42.

[4] Vgl. Harlander, T., Bodenschatz, H. (2001) Villa und Eigenheim: Suburbaner Städtebau in Deutschland, S. 497.

[5] Vgl. Krummacher, M., Kulbach, R., Waltz, V., Wohlfahrt, N. (2003) Soziale Stadt – Sozialraumentwicklung – Quartiersmanagement: Herausforderungen für Politik, Raumplanung und soziale Arbeit, S. 37ff.

VonThomas Eulenpesch

Passivhaus, Nullenergiehaus oder Plusenergiehaus – was steckt dahinter?

Unter den „Energiesparern“ sind Passivhäuser derzeit die am weitesten verbreitete Bauform. Die Häuser der Zukunft sind aber Nullenergie­ oder Plusenergiehäuser.
So unterscheiden sich die Gebäudestandards. 

Passivhaus

Das Passivhaus verbraucht fast drei Viertel weniger Heizwärme als ein durchschnittlicher Neubau, der den derzeitigen, gesetzlich vorgegebenen Energiestandards entspricht. Für diese enorme Energieeinsparung sorgen besonders energieeffiziente Bauelemente sowie eine spezielle Lüftungstechnik. So halten dreifach- und wärmeschutzverglaste Fenster sowie eine hochwirksame Dämmung in Außenwänden, Dach und Bodenplatte die Wärme im Haus. Die Lüftungsanlage sorgt für gleichbleibend frische Luft. Zum Heizen nutzen Passivhäuser die im Inneren des Hauses vorhandenen Energiequellen – beispielsweise die Körperwärme von Personen oder einfallende Sonnenwärme.

Nullenergiehaus

Eine Weiterentwicklung des Passivhauses ist das Nullenergiehaus. Es verbraucht nur so viel Energie, wie es selbst auch produziert. Das bedeutet, dass keine
Fremdenergie für Warmwasser, Kühlung oder Heizung benötigt wird. Der Stromverbrauch für Licht, Geräte oder Maschinen wird dabei allerdings nicht berücksichtigt. Ein Nullenergiehaus nach aktuellem Standard funktioniert also nicht komplett autark: Während die Sonne im Sommer zur Energiegewinnung genutzt werden kann, fällt diese Möglichkeit im Winter weg. Nullenergiehäuser sind daher an das allgemeine Stromnetz gekoppelt. Das heißt, sie können überschüssige Energie in das Stromnetz einspeisen, im Winter dafür Energie aus dem Netz beziehen. Nullenergiehäuser gelten aber dennoch als energieneutral, weil sie auf das Jahr gerechnet genau die Energiemenge produzieren, die gebraucht wird.

Plusenergiehaus

Plusenergiehäuser gelten als die bislang am weitesten entwickelte Form eines energieeffizienten Gebäudes. Ein Plusenergiehaus produziert mehr Energie als
seine Bewohner verbrauchen und ist emissionsfrei. Erreicht wird dieser Standard unter anderem durch eine hocheffiziente Anlagentechnik und eine komplett
regenerative Energieversorgung. Zusätzlich erzeugt eine Photovoltaikanlage Solarstrom. Die überschüssige, nicht genutzte Energie kann beispielsweise in das
öffentliche Netz eingespeist oder zum Aufladen eines Elektroautos genutzt werden. Häuser, die einen Energieüberschuss produzieren und diesen auch speichern können, sind energieautark.

VonThomas Eulenpesch

Die Bauakte als zentrale Informationsquelle

Oftmals besteht die Problematik, dass bei älteren Immobilien Bauzeichnungen oder wichtige Informationen nicht mehr vorliegen. Mitunter kann der Zustand des Objektes durch im Laufe der Jahre durchgeführten Maßnahmen nicht mehr dem genehmigten Zustand entsprechen. Daher ist es wichtig nicht nur die Bausubstanz zu betrachten, sondern auch den rechtlichen Zustand. Beispielsweise ist bei einer Vielzahl von älteren Gebäuden der Boden nachträglich von einer Nutzfläche zu Wohnraum umgewidmet worden, ohne dass hierzu eine Baugenehmigung beantragt worden ist. Sofern eine illegale Umnutzung bekannt ist, muss entsprechend überprüft werden ob diese nachträglich genehmigt werden kann oder ein Rückbau vorgenommen werden muss. Dies kann sich dabei maßgeblich auch auf den Wert der jeweiligen Immobilie auswirken.

Die Bauakte wird mit Beginn des ersten Bauantrags bei der zuständigen Verwaltungsbehörde angelegt und dort nach Abschluss des Bauvorhabens archiviert. Somit kann auch nach mehreren Jahrzehnten hierauf zugegriffen werden. In zunehmendem Umfang werden diese Bauakten durch die Behörden digitalisiert und sind daher mehr ausschließlich als physische Version in den Archiven vorhanden.

 

Inhalte der Bauakte

Üblicherweise sollten in der Bauakte alle wichtigen Informationen von der Errichtung des Gebäudes bis zu grundlegenden Veränderungen vorhanden sein. Basis bildet somit der Bauantrag und die dazugehörigen Grundrisse, Flächenberechnungen, Detailzeichnungen, statische Berechnungen, Entwässerungspläne und Schnittzeichnungen. Hierbei ist jedoch hervorzuheben, dass diese Informationen nicht immer vollständig sind.

Von grundlegender Bedeutung ist die in der Bauakte enthaltene Baugenehmigung, aus der hervorgeht in welcher Form die Immobilie seinerzeit genehmigt worden ist. Neben dem Bauantrag ist auf die Bescheinigung der Bauabnahme beziehungsweise der Schlussabnahme dort vorzufinden. Üblicherweise entspricht das Jahr der Schlussabnahme auf dem eigentlichen Baujahr des Hauses. Sofern festgestellt worden ist, dass die tatsächlichen Gegebenheiten von den geplanten Gegebenheiten abweichen oder noch Restarbeiten vorzunehmen sind wird erneut eine Schlussabnahme durchgeführt.

VonThomas Eulenpesch

Weniger Barrieren – mehr Förderung

bodengleiche Dusche, intelligentes Assistenzsystem oder breitere Wohnungstüren – Eigenheimbesitzer, die Barrieren reduzieren und ihr Zuhause altersgerecht
umbauen, können für die Modernisierung Zuschüsse in Anspruch nehmen. Die Fördermöglichkeiten auf einen Blick.

KfW-Förderprodukte

Die KfW-Bank fördert mit dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnkomfort und die Sicherheit erhöhen sowie Barrieren reduzieren. Zu den förderberechtigten Maßnahmen zählen zum Beispiel die Reduzierung von Barrieren in Zugangsbereich und Wohnraum, der Umbau von Badezimmern, etwa durch den Einbau einer bodengleichen Dusche sowie die Installation von Treppenliften, Rampen und Assistenzsystemen. Gefördert werden die Umbauten mit zinsvergünstigten Darlehen bis maximal 50.000
Euro je Wohneinheit. Alternativ bietet die KfW einen Investitionszuschuss an. Dieser beträgt maximal 6.250 Euro je Wohneinheit. Das Förderprogramm kann von allen Privatpersonen, unabhängig von Alter und Familienstand, beansprucht und mit einem Bausparvertrag kombiniert werden.

Regionale Förderprogramme

Modernisierer können gegebenenfalls auch bei kommunalen Institutionen ihrer Region Fördermittel beantragen, wenn sie im Eigenheim Barrieren reduzieren.
Die Form und Höhe der Zuschüsse variiert von Bundesland zu Bundesland. So bezuschusst etwa das Thüringer Landesverwaltungsamt einen Umbau mit bis zu
10.000 Euro, von der Hamburgische Investitions- und Förderbank gibt es sogar bis zu 15.000 Euro. Die Investitionsbank Berlin (IBB) unterstützt die barrierearme
Wohnraumanpassung in Form eines zinsverbilligten Darlehens: Auf den Kredit der KfW-Bankengruppe gewährt sie pro Jahr zusätzlich eine weitere nominale
Zinssubvention von bis zu 0,6 Prozent. Eine Übersicht über die Fördermittel in den einzelnen Bundesländern sowie über die jeweiligen Konditionen stellt das
Bundeswirtschaftsministerium unter www.foerderdatenbank.de zur Verfügung.

Wohn-Riester

Mit Wohn-Riester unterstützt der Staat nicht nur beim Erwerb des Eigenheims. Wohn-Riester-Sparer können ihren riestergeförderten Bausparvertrag auch für
den altersgerechten Umbau ihrer Immobilie einsetzen. Dazu müssen sie mindestens die Hälfte der Investitionssumme für Maßnahmen aufwenden, die den
DIN-Vorgaben für barrierefreies Bauen entsprechen und auch mit dem restlichen entnommenen Guthaben Barrieren in oder an der Immobilie reduzieren. Wer
sein Eigenheim schon länger als drei Jahre besitzt, muss außerdem mindestens 20.000 Euro investieren, ansonsten 6.000 Euro. Für Umbaukosten, die durch
die Wohn-Riester-Förderung finanziert werden, dürfen keine anderen Förderprogramme genutzt werden.