Haus geerbt – wie gehe ich jetzt bei der Wertermittlung vor?

Einleitung

Ein Todesfall in der Familie ist belastend genug – doch häufig folgt direkt danach eine weitere Herausforderung: das geerbte Haus. Viele Erben sind unsicher, wie sie jetzt vorgehen sollen. Muss der Wert sofort bekannt sein? Was verlangt das Finanzamt? Und wie soll man sich mit Miterben einigen, wenn keiner weiß, was die Immobilie überhaupt wert ist?

Wenn keine verlässliche Wertermittlung vorliegt, kann das schnell zu Problemen führen. Es drohen überhöhte Steuerforderungen, Streitigkeiten innerhalb von Erbengemeinschaften oder ein überhasteter Verkauf unter Wert. Gerade in Orten wie Kalkar, Goch oder Emmerich, wo der Immobilienmarkt sehr unterschiedlich ist, helfen Online-Schätzungen nur selten weiter.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie bei der Wertermittlung eines geerbten Hauses richtig vorgehen – ob für das Finanzamt, für den Verkauf oder zur fairen Einigung mit Miterben. Das Eulenpesch Sachverständigenbüro unterstützt Sie dabei mit Erfahrung, Fachwissen und anerkannten Gutachten.

Schritt 1: Klären, warum Sie den Immobilienwert benötigen

Bevor ein Gutachten beauftragt wird, sollten Sie sich fragen: Wofür brauche ich den Wert eigentlich? Denn je nach Ziel unterscheidet sich auch das erforderliche Verfahren. Wer den Wert für die Erbschaftssteuer benötigt, muss ihn gegenüber dem Finanzamt belegen. Wer verkaufen will, braucht einen marktgerechten Angebotspreis. Und bei mehreren Erben ist ein neutraler Wert die Basis für faire Ausgleichszahlungen.

Oft besteht Unsicherheit darüber, ob überhaupt ein Gutachten erforderlich ist. Fakt ist: Das Finanzamt bewertet Immobilien häufig „vom Schreibtisch aus“ – ohne Besichtigung oder Ortskenntnis. Gerade dann kann ein professionelles Gutachten helfen, den realistischen Marktwert zu dokumentieren.

Die folgende Übersicht zeigt typische Gründe für eine Wertermittlung:

Wer das Ziel kennt, wählt das passende Verfahren – und spart damit Zeit, Geld und Nerven.

Schritt 2: Beratung durch einen Sachverständigen einholen

Sobald klar ist, warum der Wert benötigt wird, folgt der nächste Schritt: die Kontaktaufnahme mit einem qualifizierten Gutachter. Ein erstes telefonisches Beratungsgespräch hilft, den Bedarf richtig einzuschätzen und das passende Gutachten zu wählen. Das Eulenpesch Sachverständigenbüro in Kalkar bietet eine kostenlose Erstberatung an – persönlich, verständlich und auf den Einzelfall abgestimmt.

Dabei wird geklärt, welche Unterlagen benötigt werden (z. B. Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Flurkarte), ob ein Ortstermin notwendig ist und wie lange das Gutachten dauert. Auch der Kostenrahmen wird transparent besprochen – damit Sie Planungssicherheit haben.

Im Überblick erkennen Sie typische Inhalte eines Erstgesprächs:

Ein gut vorbereitetes Erstgespräch ist der Grundstein für ein erfolgreiches Bewertungsverfahren.

Schritt 3: Objektbesichtigung und Wertermittlung

Nach dem Erstgespräch wird die Immobilie besichtigt. Dabei dokumentiert der Gutachter den Zustand des Hauses, den baulichen Aufbau, Modernisierungen, die Ausstattung sowie mögliche Besonderheiten. Diese Informationen bilden die Grundlage für die anschließende Wertermittlung – entweder über das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren.

Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach Objektart und Verwendungszweck. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird anders bewertet als ein selbst genutztes Einfamilienhaus. Auch regionale Besonderheiten – wie Bodenrichtwerte in Kleve oder Markttrends in Xanten – fließen ein.

Nachfolgend finden Sie typische Bewertungsverfahren und deren Anwendung:

Mit dem richtigen Verfahren erreichen Sie eine marktgerechte, rechtssichere und nachvollziehbare Bewertung.

Schritt 4: Gutachtenerstellung und Übergabe

Auf Basis der Objektaufnahme und Marktdaten erstellt der Sachverständige ein ausführliches Gutachten. Es enthält eine Beschreibung der Immobilie, die Herleitung des Wertes, alle Bewertungsgrundlagen sowie die gewählten Verfahren. Das Ergebnis: ein objektiver, nachvollziehbarer und steuerlich oder rechtlich belastbarer Immobilienwert.

Je nach Auftrag dauert die Erstellung zwischen 7 und 14 Werktagen. Das fertige Gutachten erhalten Sie als PDF und auf Wunsch auch in gedruckter Form. Bei Bedarf bespricht der Gutachter das Ergebnis persönlich mit Ihnen – damit keine Fragen offenbleiben.

Die folgende Übersicht zeigt den typischen Ablauf nach der Besichtigung:

Ein professionelles Gutachten gibt Ihnen die Sicherheit, richtig zu entscheiden – ob Verkauf, Steuer oder Einigung.

Schritt 5: Der Wert als Grundlage für weitere Schritte

Ein fertiges Gutachten ist mehr als eine Zahl auf dem Papier. Es ist die Basis für viele wichtige Entscheidungen. Soll das Haus verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden? Wie wird mit Miterben umgegangen? Was muss steuerlich erklärt werden? Ein belastbarer Immobilienwert hilft, die nächsten Schritte fundiert und ruhig anzugehen.

Besonders in Erbengemeinschaften sorgt das Gutachten für Klarheit. Emotionale Diskussionen über den „gefühlten Wert“ werden durch objektive Zahlen ersetzt – ein entscheidender Vorteil bei familiären Auseinandersetzungen.

Nachfolgend finden Sie typische Folgeentscheidungen und den Nutzen des Gutachtens:

Ein Gutachten schafft Fakten – und Fakten schaffen Vertrauen.

Fazit: Wer den Wert kennt, entscheidet besser

Die Wertermittlung eines geerbten Hauses ist kein bürokratischer Akt, sondern eine entscheidende Grundlage für alle weiteren Schritte. Ob Steuer, Verkauf oder familiäre Einigung – ohne objektiven Immobilienwert tappen viele Erben im Dunkeln. Ein professionelles Gutachten hilft, Klarheit zu gewinnen, Streit zu vermeiden und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen.

Das Eulenpesch Sachverständigenbüro unterstützt Sie dabei mit langjähriger Erfahrung, persönlicher Beratung und deutschlandweit anerkannten Gutachten – von Kalkar über Kleve bis Duisburg. Lassen Sie sich beraten – bevor es teuer wird.

Häufig gestellte Fragen zu Wertermittlung bei geerbtem Haus

Wenn ein Haus vererbt wird, stehen die Erben oft vor vielen Fragen – nicht nur emotional, sondern auch steuerlich, finanziell und organisatorisch. Besonders rund um die Immobilienbewertung herrscht häufig Unsicherheit. Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen ausführlich, damit Sie gut informiert entscheiden können.

Warum sollte ich den Wert eines geerbten Hauses professionell ermitteln lassen?

Ein professionelles Verkehrswertgutachten schafft die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen: Es hilft bei der Steuererklärung, bei einem möglichen Verkauf, bei Auszahlungen an Miterben oder bei der Planung einer Selbstnutzung. Ohne objektive Wertermittlung besteht die Gefahr, den Wert zu überschätzen oder zu unterschätzen – beides kann teuer werden. Zudem akzeptieren Behörden, Gerichte und Miterben in der Regel nur nachvollziehbare und sachverständig erstellte Bewertungen.

Reicht die Schätzung vom Finanzamt nicht aus?

Das Finanzamt verwendet für die Wertermittlung pauschale Verfahren und Durchschnittswerte – meist ohne das Objekt je gesehen zu haben. Diese „Schreibtischbewertung“ kann zu einem überhöhten Verkehrswert führen, insbesondere wenn die Immobilie renovierungsbedürftig ist oder von Durchschnittswerten stark abweicht. Mit einem qualifizierten Gutachten können Sie einen niedrigeren, realistischen Wert nachweisen und so unter Umständen viel Erbschaftsteuer sparen.

Was kostet ein Gutachten für ein geerbtes Haus?

Die Kosten hängen vom Umfang und dem Bewertungsziel ab. Ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten beginnt beim Eulenpesch Sachverständigenbüro bei etwa 2.990 €. Dieser Betrag mag auf den ersten Blick hoch erscheinen – doch wenn das Gutachten dabei hilft, die Steuerlast um mehrere Tausend Euro zu senken oder einen fairen Verkaufspreis zu erzielen, ist es eine lohnende Investition. Zudem schützt ein Gutachten vor Streitigkeiten mit Miterben, was zusätzlichen (emotionalen und finanziellen) Aufwand vermeidet.

Kann ich das Haus auch selbst schätzen – z. B. mit einem Online-Rechner?

Online-Rechner liefern lediglich grobe Richtwerte auf Basis pauschaler Daten. Sie berücksichtigen keine Besonderheiten wie bauliche Mängel, Modernisierungen, Rechte an Grundstücken (z. B. Nießbrauch) oder die genaue Lagequalität. Auch für das Finanzamt oder eine gerechte Erbauseinandersetzung sind solche Schätzungen nicht ausreichend. Ein professionelles Gutachten hingegen dokumentiert alle relevanten Faktoren und ist rechtlich belastbar – gerade bei gerichtlichen oder steuerlichen Verfahren.

Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Wertermittlung?

Idealerweise so früh wie möglich nach Eintritt des Erbfalls – besonders, wenn die Immobilie im Rahmen der Steuererklärung angegeben werden muss oder wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft Entscheidungen getroffen werden sollen. Auch wenn ein Verkauf oder eine Übernahme durch einzelne Erben geplant ist, lohnt sich eine zeitnahe Bewertung. Je aktueller der Wert, desto zuverlässiger ist er als Entscheidungsgrundlage. Das Bewertungsdatum (Stichtag) sollte dabei dem Todestag des Erblassers entsprechen, wenn es um die steuerliche Bewertung geht.

Was passiert, wenn es mehrere Erben gibt, die sich über den Immobilienwert nicht einig sind?

In solchen Fällen ist ein neutrales Verkehrswertgutachten der beste Weg, um einen klaren und nachvollziehbaren Maßstab zu schaffen. Es hilft dabei, Ausgleichszahlungen fair zu berechnen, Streit zu vermeiden und Transparenz in die Erbauseinandersetzung zu bringen. Oft genügt schon die Vorlage eines professionellen Gutachtens, um langwierige Diskussionen zu beenden. Als unabhängiger Sachverständiger bietet das Eulenpesch Sachverständigenbüro diese neutrale Grundlage – nachvollziehbar, objektiv und für alle Beteiligten verständlich aufbereitet.