Immobiliengutachten und Finanzierungen – das Zusammenspiel verstehen

Einleitung

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, kommt in der Regel nicht um eine Finanzierung bei der Bank herum. Spätestens bei der Kreditbeantragung spielt die Bewertung der Immobilie eine zentrale Rolle. Vielen Kaufinteressenten ist jedoch nicht bewusst, wie stark Immobiliengutachten und Finanzierungszusage miteinander verknüpft sind – und wie sich das Ergebnis direkt auf die Höhe des Darlehens auswirkt.

Ein häufiger Irrtum: Man glaubt, der vom Käufer beauftragte Sachverständige reiche aus oder man könne selbst ein Gutachten beilegen. In der Realität ist es jedoch immer die Bank, die ein Gutachten beauftragt – und dabei nicht nur den Verkehrswert ermitteln lässt, sondern auch den sogenannten Beleihungswert. Letzterer fällt meist deutlich niedriger aus, da er zusätzliche Sicherheiten einpreist und vorsichtiger kalkuliert wird.

In diesem Beitrag erklärt das Eulenpesch Sachverständigenbüro aus Kalkar, warum Banken eigene Gutachten benötigen, wie sich der Beleihungswert vom Verkehrswert unterscheidet und was das für Ihre Finanzierung bedeutet. So verstehen Sie das Zusammenspiel – und können Ihre Finanzierungsstrategie besser planen.

Warum Banken eigene Gutachten beauftragen

Beim Immobilienkauf ist die Bank nicht nur Kreditgeber, sondern auch Risikoprüfer. Sie muss sicherstellen, dass der Wert der Immobilie zur Darlehenshöhe passt – schließlich dient die Immobilie als Sicherheit für das geliehene Geld. Deshalb ist sie gesetzlich verpflichtet, vor der Kreditvergabe eine Bewertung durchzuführen. Diese erfolgt nicht durch den Kunden, sondern durch einen bankeigenen Gutachter oder ein beauftragtes Bewertungsinstitut.

Das hat einen entscheidenden Grund: Die Bank will und muss unabhängig von den Interessen des Käufers oder Verkäufers prüfen. Ein vom Käufer selbst eingereichtes Verkehrswertgutachten – so fundiert es auch sein mag – wird in der Regel nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage akzeptiert.

Die folgende Übersicht zeigt, wer wann ein Gutachten beauftragt:

Die Bank bleibt damit Herrin der Bewertungsgrundlage – auch wenn andere Gutachten vorliegen.

Verkehrswert und Beleihungswert – zwei unterschiedliche Größen

Der Verkehrswert entspricht dem wahrscheinlich erzielbaren Preis einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen. Er ist die Grundlage für gerichtsfeste Bewertungen, Steuerbescheide oder Verkaufsentscheidungen. Der Beleihungswert hingegen beschreibt den langfristig erzielbaren Wert, den die Bank zur Absicherung ihrer Finanzierung zugrunde legt. Er ist konservativer angesetzt, da er auf nachhaltiger Betrachtung basiert.

Dabei kommen grundsätzlich ähnliche Bewertungsverfahren zum Einsatz – etwa das Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Jedoch fließen beim Beleihungswert zusätzliche Sicherheitsabschläge ein. Zum Beispiel werden mögliche Wertschwankungen, Verkaufsrisiken oder bauliche Unsicherheiten pauschal reduziert – auch wenn der Markt aktuell boomt.

Nachfolgend sehen Sie den Unterschied in der Bewertung:

Je größer die Differenz, desto höher der Eigenkapitalbedarf – auch bei gleichbleibendem Kaufpreis.

Warum der Beleihungswert immer niedriger ist

Die Bank kalkuliert nicht mit dem vollen Verkehrswert, sondern mit einem Sicherheitsabschlag. Je nach Objektart, Lage und Nutzungsart kann dieser Abschlag zwischen 10 % und 30 % betragen. Bei denkmalgeschützten Objekten, Ferienimmobilien oder unsanierten Altbauten kann der Abschlag noch höher ausfallen. Dadurch reduziert sich der maximale Kreditrahmen – trotz hohem Kaufpreis oder Marktwert.

Das sorgt bei vielen Käufern für Überraschung: Sie gehen von einer 100 %-Finanzierung aus, doch die Bank finanziert plötzlich nur 80 % des Kaufpreises – weil der Beleihungswert geringer ausfällt. Wer diese Systematik kennt, kann besser planen und frühzeitig Rücklagen einbeziehen.

Im Überblick erkennen Sie den Effekt auf die Darlehenshöhe:

Ein Unterschied, der über mehrere zehntausend Euro entscheiden kann.

Was ein eigenes Gutachten trotzdem leisten kann

Auch wenn die Bank ihr eigenes Gutachten erstellt, kann ein vom Käufer beauftragtes Gutachten trotzdem sinnvoll sein. Es hilft dabei, den Kaufpreis sachlich zu bewerten, Verkaufsverhandlungen zu führen und Sicherheit über die eigene Investition zu gewinnen. Zudem kann das eigene Gutachten eine gute Ergänzung sein, falls Zweifel an der bankseitigen Bewertung bestehen.

Ein professionelles Verkehrswertgutachten durch das Eulenpesch Sachverständigenbüro zeigt Ihnen, ob der Kaufpreis marktgerecht ist – unabhängig von der Finanzierung. Es schafft Transparenz, etwa bei Sanierungsbedarf, Sondernutzungen oder wertmindernden Faktoren, die im Bankgutachten möglicherweise nicht berücksichtigt wurden.

Nachfolgend sehen Sie, wofür ein eigenes Gutachten hilfreich sein kann:

Ein eigenes Gutachten schafft Klarheit – auch wenn es keine Grundlage für die Bankentscheidung ist.

Warum Gutachten bei Finanzierungen gesetzlich vorgeschrieben sind

Banken sind gesetzlich verpflichtet, bei jeder Immobilienfinanzierung ein internes oder externes Wertgutachten zu erstellen. Grundlage hierfür ist die BelWertV – die Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte nach § 16 PfandBG. Sie regelt, welche Verfahren angewendet werden dürfen, welche Unterlagen erforderlich sind und welche Sicherheitsabschläge zu berücksichtigen sind.

Diese Vorschriften schützen nicht nur die Bank, sondern auch den Kreditnehmer – denn sie verhindern eine Überbewertung und mögliche Überschuldung. Dennoch ist das System nicht transparent für Käufer. Deshalb ist es sinnvoll, zusätzlich auf ein unabhängiges Verkehrswertgutachten zurückzugreifen.

Nachfolgend ein Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen:

Ein komplexes Zusammenspiel – das mit fachkundiger Begleitung verständlich wird.

Fazit: Wer das Zusammenspiel versteht, plant besser

Immobiliengutachten und Finanzierungen hängen eng zusammen – auch wenn viele Käufer das nicht sofort erkennen. Während der Verkehrswert den realistischen Marktpreis widerspiegelt, ist der Beleihungswert der Sicherheitswert der Bank – und liegt meist deutlich darunter. Deshalb sollten Kaufinteressenten frühzeitig prüfen, wie hoch die Bank tatsächlich finanziert und ob zusätzliches Eigenkapital nötig wird.

Das Eulenpesch Sachverständigenbüro unterstützt Sie dabei, Ihre Immobilie richtig einzuschätzen, Kaufentscheidungen abzusichern und mögliche Differenzen zur Bankbewertung zu verstehen. Ob in Kalkar, Emmerich oder anderswo: Wer die Systematik kennt, trifft bessere Entscheidungen.

Häufig gestellte Fragen zu Immobiliengutachten und Finanzierungen

Das Zusammenspiel von Immobiliengutachten und Finanzierungen wirft bei vielen Käufern Fragen auf – insbesondere, wenn die Finanzierung nicht wie erwartet ausfällt. Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Praxisfragen – ausführlich und verständlich.

Warum ist der Beleihungswert immer niedriger als der Verkehrswert?

Weil der Beleihungswert auf einer vorsichtigeren Berechnung basiert. Er stellt nicht den aktuellen Marktwert dar, sondern den Wert, den die Bank langfristig als sicher ansieht. Dabei werden pauschale Abschläge für Risiken, Marktveränderungen oder bauliche Mängel vorgenommen. Das schützt die Bank vor Überfinanzierung – führt aber dazu, dass weniger Kredit ausgezahlt wird als gedacht.

Kann ich das Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen bei der Bank einreichen?

Ja – aber es wird in der Regel nicht als alleinige Grundlage akzeptiert. Die Bank muss aufgrund gesetzlicher Vorschriften ein eigenes Beleihungswertgutachten beauftragen. Ihr Gutachten kann aber als Ergänzung dienen, insbesondere wenn es Unsicherheiten bei der Preisfindung gibt oder die Bankbewertung stark vom Verkehrswert abweicht.

Woran erkenne ich, ob meine Finanzierung am Beleihungswert scheitert?

Wenn die Bank Ihnen nicht die erwarteten 80–100 % des Kaufpreises finanzieren möchte, liegt das meist an einem zu niedrigen Beleihungswert. Prüfen Sie dann die Bewertung der Bank und lassen Sie sich die Berechnungsgrundlagen erklären. Ein eigenes Verkehrswertgutachten kann helfen, den realen Wert besser zu verstehen – und vielleicht sogar eine neue Bank zu überzeugen.

Kann ich durch ein Gutachten meine Chancen auf eine Finanzierung verbessern?

Indirekt ja. Ein Verkehrswertgutachten kann Ihre Argumentation gegenüber der Bank stärken, vor allem bei schwierig zu bewertenden Objekten. Es ersetzt zwar nicht das Bankgutachten, zeigt aber, dass Sie gut vorbereitet sind. In Kombination mit einem soliden Eigenkapitalanteil und einer transparenten Planung verbessert das Ihre Verhandlungsposition.

Muss jede Bank ein Gutachten beauftragen – auch bei Bestandsimmobilien?

Ja – jede Bank ist verpflichtet, bei einer Finanzierung ein eigenes Wertgutachten anzufertigen oder in Auftrag zu geben. Das gilt auch bei Bestandsobjekten oder Anschlussfinanzierungen. Die Bewertung erfolgt intern oder durch einen unabhängigen Gutachter. Die Kosten dafür trägt in der Regel die Bank – sie werden allerdings oft indirekt über die Kreditkonditionen mit einberechnet.

Warum weicht der Bankwert so stark vom Marktwert ab?

Weil der Marktwert die aktuelle Nachfrage widerspiegelt – also was Käufer bereit sind zu zahlen. Der Beleihungswert hingegen ist langfristig kalkuliert und berücksichtigt viele „Was-wäre-wenn“-Szenarien. Diese konservative Bewertung ist gesetzlich vorgeschrieben – schützt aber auch vor Überbewertung und Fehlfinanzierung. Als Käufer sollten Sie beide Werte kennen und entsprechend planen.