Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Ein steuerlicher Hebel mit Wirkung

Einleitung

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie beschäftigen sich viele Käufer mit dem Kaufpreis, der Finanzierung oder dem Zustand des Gebäudes – doch ein entscheidender Punkt wird oft übersehen: die richtige Aufteilung des Kaufpreises. Denn dieser besteht aus zwei wesentlichen Bestandteilen – dem Gebäudeanteil und dem Grundstücksanteil. Und nur einer davon ist steuerlich von Bedeutung.

Wird die Kaufpreisaufteilung dem Zufall oder veralteten Standardwerten überlassen, kann das zu erheblichen Nachteilen führen. Denn nur der Anteil des Gebäudes darf über die Jahre steuerlich abgeschrieben werden. Ein zu geringer Gebäudeanteil bedeutet langfristig weniger Abschreibung – und damit eine deutlich höhere Steuerlast. Das wird vielen erst Jahre später bewusst.

In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, wie die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien funktioniert, welche Möglichkeiten Sie als Käufer haben und warum ein professionelles Gutachten – wie es das Eulenpesch Sachverständigenbüro in Kalkar und Umgebung erstellt – ein wirksames Instrument zur Steueroptimierung sein kann. Lernen Sie einen der wichtigsten Hebel kennen, um Ihre Immobilie steuerlich effizient zu nutzen.

Warum die Kaufpreisaufteilung für die Steuer so wichtig ist

Der Gesamtpreis einer Immobilie umfasst immer zwei Teile: das Grundstück und das darauf stehende Gebäude. Für die steuerliche Abschreibung zählt jedoch nur der Gebäudewert – denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind daher steuerlich nicht relevant. Genau deshalb lohnt es sich, hier genauer hinzuschauen.

Viele Finanzämter verwenden für die Aufteilung pauschale Werte oder greifen auf Berechnungsmethoden zurück, die dem Steuerpflichtigen nicht unbedingt entgegenkommen. Wer keine eigene, fundierte Bewertung vorlegt, akzeptiert damit oft eine zu geringe Abschreibung. Ein Verkehrswertgutachten kann hier nachweislich Abhilfe schaffen.

Die folgende Übersicht zeigt typische Auswirkungen der Aufteilung:

Schon kleine Prozentunterschiede beim Gebäudeanteil wirken sich über die Jahre massiv auf Ihre Steuerlast aus – gerade bei hochpreisigen Immobilien in Städten wie Duisburg oder Kleve.

Wie wird der Gebäudeanteil richtig ermittelt?

Die Ermittlung des Gebäudeanteils ist kein Bauchgefühl, sondern basiert auf objektiven Bewertungsmaßstäben. Entscheidend sind Faktoren wie Baujahr, Zustand, Ausstattung und Nutzung der Immobilie. Der Wert des Grundstücks wiederum richtet sich meist nach dem Bodenrichtwert der jeweiligen Region – etwa in Kalkar, Goch oder Emmerich.

Ein professionelles Gutachten trennt beide Werte sachlich voneinander und erstellt eine nachvollziehbare Kalkulation, die den gesetzlichen Anforderungen standhält. Wichtig ist, dass dabei anerkannte Bewertungsverfahren verwendet werden – beispielsweise das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.

Im Überblick erkennen Sie, welche Elemente in die Ermittlung einfließen:

Ein korrekt ermittelter Gebäudeanteil bringt nicht nur steuerliche Vorteile – er schafft auch Klarheit gegenüber dem Finanzamt und dokumentiert den Wert langfristig belastbar.

Welche Spielräume haben Käufer wirklich?

Entgegen häufiger Annahmen ist die Kaufpreisaufteilung nicht in Stein gemeißelt. Käufer und Verkäufer können grundsätzlich frei vereinbaren, wie der Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude verteilt wird – solange die Aufteilung nachvollziehbar und marktkonform ist. Das heißt: Eine realistische Bewertung mit sachlichem Hintergrund ist erlaubt – reine Wunschwerte nicht.

Besonders vorteilhaft ist dieser Spielraum für Kapitalanleger. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die Abschreibung – und desto größer die jährliche Steuerersparnis. Voraussetzung ist jedoch, dass ein Gutachten vorliegt, das auch einer Prüfung durch das Finanzamt standhält.

Nachfolgend finden Sie typische Gestaltungsspielräume:

Die optimierten Varianten basieren auf individuellen Gegebenheiten und können Ihre Abschreibung deutlich erhöhen – ein echter Hebel für langfristige Steuerersparnisse.

Warum Sie nicht auf die Finanzamtsberechnung vertrauen sollten

Zwar verwendet das Finanzamt eigene Rechenmodelle zur Kaufpreisaufteilung – diese sind aber oft konservativ angesetzt und für den Steuerpflichtigen nachteilig. Ohne ein eigenes Gutachten kann die pauschale Berechnung nicht widerlegt werden, was zu einer dauerhaft höheren Steuerlast führt.

Selbst wenn die Finanzamtswerte auf den ersten Blick realistisch erscheinen, lohnt sich die Überprüfung. Denn die Modelle berücksichtigen weder Modernisierungen, individuelle Ausstattung noch regionale Besonderheiten. Ein Gutachten zeigt, ob der Gebäudeanteil nicht doch deutlich höher liegen könnte.

Nachfolgend finden Sie ein Beispiel zur steuerlichen Auswirkung über 20 Jahre:

Diese Beträge machen einen erheblichen Unterschied – und rechtfertigen die Investition in ein professionelles Verkehrswertgutachten mehrfach.

Wie läuft ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung ab?

Beim Eulenpesch Sachverständigenbüro beginnt alles mit einem kostenfreien Erstgespräch. Hier klären wir, ob und in welchem Umfang ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung sinnvoll ist. Anschließend folgt eine strukturierte Analyse der Immobilie – mit Vor-Ort-Termin, Prüfung der Unterlagen und Berechnung auf Basis anerkannter Bewertungsverfahren.

Das fertige Gutachten enthält eine transparente und nachvollziehbare Aufteilung sowie eine kurze Erläuterung, wie die Werte ermittelt wurden. Es kann beim Finanzamt eingereicht werden und wird in der Regel problemlos akzeptiert.

Nachfolgend finden Sie eine Übersicht zum typischen Ablauf:

Sie erhalten von uns ein fundiertes, gerichtsfestes Gutachten, mit dem Sie gegenüber dem Finanzamt optimal aufgestellt sind.

Fazit: Mehr Gebäudeanteil heißt mehr Abschreibung

Die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien ist kein reiner Formalakt – sie ist ein aktiver Hebel zur Steueroptimierung. Wer den Gebäudeanteil realistisch und nachvollziehbar ermitteln lässt, kann seine jährliche Steuerlast spürbar senken. Gerade bei vermieteten Immobilien ergibt sich daraus ein echter finanzieller Vorteil über viele Jahre.

Warten Sie nicht darauf, was das Finanzamt ansetzt – sondern gestalten Sie die Aufteilung aktiv mit. Mit einem Gutachten vom Eulenpesch Sachverständigenbüro in Kalkar, Kleve, Emmerich oder Duisburg sichern Sie sich eine rechtssichere, transparente und steuerlich anerkannte Lösung. Wir beraten Sie persönlich, individuell und mit klarem Blick auf Ihren langfristigen Vorteil.

Häufig gestellte Fragen zu Kaufpreisaufteilung bei Immobilien

Die steuerliche Behandlung von Immobilienkäufen wirft oft viele Fragen auf – insbesondere, wenn es um die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude geht. Hier finden Sie ausführliche Antworten auf die wichtigsten Fragen, die Käufer immer wieder beschäftigen.

Was genau versteht man unter Kaufpreisaufteilung?

Die Kaufpreisaufteilung beschreibt die Aufsplittung des gesamten Immobilienkaufpreises in zwei wesentliche Anteile: den Anteil für das Grundstück und den Anteil für das Gebäude. Diese Unterscheidung ist deshalb so wichtig, weil nur der Gebäudeanteil über die Jahre steuerlich abgeschrieben werden darf. Der Grundstücksanteil hingegen ist nicht abschreibbar. Die Aufteilung beeinflusst damit direkt die Höhe Ihrer steuerlichen Vorteile.

Wie berechnet das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung?

Wenn kein eigenes Gutachten eingereicht wird, greift das Finanzamt auf standardisierte Berechnungsmodelle zurück, etwa das sogenannte Verhältnisverfahren oder die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Diese Methoden setzen oft zu hohe Grundstückswerte an, was den abschreibbaren Gebäudeanteil verringert. Die Berechnung berücksichtigt meist keine Modernisierungen oder besondere Ausstattungen, was sich steuerlich nachteilig auswirken kann.

Kann ich die Aufteilung im Kaufvertrag selbst festlegen?

Grundsätzlich ja – Käufer und Verkäufer dürfen eine Kaufpreisaufteilung vereinbaren. Diese sollte jedoch realistisch und marktgerecht sein. Andernfalls wird sie vom Finanzamt ignoriert. Eine bloße Vereinbarung im Kaufvertrag genügt daher nicht, um steuerlich anerkannt zu werden. Ein professionelles Gutachten liefert hingegen eine fundierte und prüfbare Begründung für die Aufteilung und wird von Finanzbehörden in der Regel akzeptiert.

Warum sollte ich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung beauftragen?

Ein Gutachten bietet die Chance, einen höheren Gebäudeanteil und somit mehr steuerlich wirksame Abschreibungen zu erzielen. Es basiert auf einer sachverständigen Bewertung und dokumentiert nachvollziehbar, wie die Werte zustande kommen. Dadurch schaffen Sie eine rechtssichere Basis gegenüber dem Finanzamt. Insbesondere bei hochpreisigen oder sanierten Objekten kann der finanzielle Vorteil über die Jahre sehr deutlich ausfallen.

Wie hoch kann der steuerliche Vorteil durch eine optimierte Aufteilung sein?

Je nach Objektwert und Höhe der Mieteinnahmen kann sich die steuerliche Entlastung über Jahrzehnte auf mehrere zehntausend Euro summieren. Eine Erhöhung des Gebäudeanteils um nur 10 % kann bereits einen vierstelligen Unterschied bei der jährlichen Abschreibung bedeuten – insbesondere bei vermieteten Immobilien. Ein frühzeitiges Gutachten schafft hier langfristige Planungssicherheit.

Ist die Investition in ein Gutachten wirklich lohnenswert?

In den allermeisten Fällen: Ja. Die einmaligen Kosten für ein professionelles Gutachten (z. B. ab 2.990 € beim Eulenpesch Sachverständigenbüro) stehen in einem sehr günstigen Verhältnis zum steuerlichen Gesamtnutzen. Bereits nach wenigen Jahren können sich die Investitionskosten vollständig amortisieren. Gleichzeitig gewinnen Sie rechtliche Sicherheit und schützen sich vor späteren Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt.