Verkehrswert oder Marktwert – worin liegt der Unterschied?

Einleitung

Wer eine Immobilie verkaufen, kaufen, vererben oder bewerten lassen möchte, stößt unweigerlich auf zwei Begriffe: Verkehrswert und Marktwert. In der Praxis werden diese beiden Begriffe häufig synonym verwendet. Doch bedeutet das auch, dass sie dasselbe sind? Oder gibt es entscheidende Unterschiede, die man kennen sollte?

Tatsächlich sind sich Verkehrswert und Marktwert inhaltlich sehr ähnlich – denn beide sollen den Wert beschreiben, den eine Immobilie unter aktuellen Marktbedingungen erzielen kann. Trotzdem unterscheiden sich beide Begriffe in der rechtlichen Definition, der Verbindlichkeit und ihrer praktischen Anwendung. Besonders wenn es um steuerliche Nachweise, gerichtliche Auseinandersetzungen oder amtliche Verfahren geht, ist dieser Unterschied nicht unerheblich.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, worin sich Verkehrswert und Marktwert unterscheiden, warum der Verkehrswert in Deutschland rechtlich verbindlich geregelt ist und wann welcher Begriff in welchem Zusammenhang sinnvoll verwendet wird. Das Eulenpesch Sachverständigenbüro aus Kalkar gibt Ihnen praxisnahe Einblicke – klar, verständlich und relevant für Ihre Immobilienentscheidung.

Was genau ist der Verkehrswert?

Der Begriff Verkehrswert ist in Deutschland rechtlich definiert. Nach § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) beschreibt er den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der Lage, Beschaffenheit und sonstigen Eigenschaften der Immobilie erzielt werden kann – ohne Berücksichtigung von ungewöhnlichen Umständen.

Das bedeutet: Der Verkehrswert ist eine neutrale, realitätsnahe Einschätzung des möglichen Verkaufserlöses einer Immobilie – basierend auf anerkannten Bewertungsverfahren wie dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren. Die Grundlage hierfür bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Merkmale des Verkehrswerts:

Der Verkehrswert ist also der rechtlich gesicherte Begriff – und Grundlage für gerichtsfeste Gutachten.

Was versteht man unter dem Marktwert?

Der Begriff Marktwert stammt ursprünglich aus der internationalen Bewertungspraxis (z. B. RICS oder internationalen Bewertungsstandards). Auch er beschreibt den wahrscheinlich erzielbaren Kaufpreis einer Immobilie auf einem offenen, fairen Markt – unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage sowie unter der Annahme, dass beide Parteien freiwillig handeln.

In der deutschen Praxis wird der Marktwert häufig mit dem Verkehrswert gleichgesetzt. Tatsächlich basieren beide Begriffe auf denselben Grundlagen – nur der Verkehrswert ist in Deutschland normiert und rechtlich eindeutig geregelt. Der Marktwert hingegen ist ein offener, interpretierbarer Begriff, der vor allem in Maklergutachten, Bankbewertungen oder internationalen Bewertungen vorkommt.

Im Überblick erkennen Sie die Besonderheiten des Marktwerts:

Marktwert = realer Preis im Marktumfeld. Verkehrswert = rechtlich anerkannter Wert auf Basis gesetzlicher Vorgaben.

Wo werden die Begriffe in der Praxis unterschiedlich verwendet?

Obwohl Verkehrswert und Marktwert inhaltlich sehr nah beieinander liegen, kommt es im Alltag dennoch auf den Kontext an. Während der Marktwert vor allem im Verkaufsgespräch, in Anzeigen oder bei Maklern verwendet wird, ist der Verkehrswert der Begriff, der in amtlichen und rechtlichen Zusammenhängen gefragt ist – etwa bei Scheidungen, Erbschaften, Steuerverfahren oder Enteignungen.

Das Eulenpesch Sachverständigenbüro nutzt daher bei allen Gutachten ausschließlich den Begriff Verkehrswert – weil dieser rechtlich belastbar und deutschlandweit anerkannt ist. Wer dagegen nur eine erste Orientierung braucht, wird häufig mit dem Begriff „Marktwert“ konfrontiert – etwa auf Immobilienportalen oder bei Bankgutachten.

Nachfolgend sehen Sie typische Anwendungen im Vergleich:

Welcher Begriff verwendet wird, sollte immer zum Zweck der Bewertung passen.

Warum der Verkehrswert für rechtliche Verfahren unverzichtbar ist

Bei steuerlichen, gerichtlichen oder amtlichen Verfahren ist eine nachvollziehbare, standardisierte und rechtssichere Wertermittlung zwingend notwendig. Nur der Verkehrswert erfüllt diese Anforderungen. Der Marktwert ist hierfür nicht ausreichend, weil er nicht normiert ist und auf unterschiedlichen Interpretationen beruhen kann.

Deshalb verlangen Finanzämter bei Erbschaften, Gerichte bei Scheidungen und Behörden bei Enteignungen oder Grundsteueranpassungen grundsätzlich Gutachten auf Basis des Verkehrswerts. Diese Gutachten müssen nach den Vorgaben der ImmoWertV erstellt werden und die angewendeten Verfahren sowie alle Bewertungsfaktoren offenlegen.

Die folgende Tabelle zeigt, wann der Verkehrswert zwingend erforderlich ist:

Für verbindliche Entscheidungen braucht es verbindliche Bewertungsgrundlagen.

Was bedeutet das für Eigentümer oder Käufer?

Für Eigentümer, Käufer oder Erben bedeutet das: Wenn Sie eine rechtssichere und belastbare Bewertung benötigen, sollten Sie sich immer auf ein Gutachten zum Verkehrswert stützen. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie vorhaben, die Bewertung bei einer Behörde, einem Gericht oder dem Finanzamt vorzulegen.

Für Verkaufsentscheidungen kann auch eine Marktwerteinschätzung ausreichen – vor allem, wenn es schnell gehen soll und keine rechtlichen Anforderungen bestehen. Dennoch lohnt es sich, die Begriffe nicht zu verwechseln. Wer sich auf ein Verkehrswertgutachten stützt, ist auf der sicheren Seite – auch gegenüber Kaufinteressenten, die damit eine objektive Grundlage für Preisverhandlungen erhalten.

Die folgende Übersicht hilft Ihnen bei der Entscheidung:

Wählen Sie den richtigen Begriff – abhängig davon, was Sie mit dem Gutachten erreichen möchten.

Fazit: Beide Begriffe haben ihre Berechtigung – aber nicht dieselbe Wirkung

Verkehrswert oder Marktwert – in der alltäglichen Kommunikation werden beide Begriffe oft gleichgesetzt. Doch für Eigentümer, Käufer oder Erben ist der Unterschied wichtig. Der Marktwert ist unverbindlich, der Verkehrswert rechtlich anerkannt. Beide basieren auf ähnlichen Grundlagen – aber nur der Verkehrswert ist durch gesetzliche Regelungen eindeutig definiert.

Das Eulenpesch Sachverständigenbüro erstellt ausschließlich Verkehrswertgutachten nach den Vorgaben der ImmoWertV – damit Sie in jeder Situation auf der sicheren Seite sind. Ob Verkauf, Erbe, Scheidung oder Steuer: Mit einem verlässlichen Gutachten treffen Sie bessere Entscheidungen.

Häufig gestellte Fragen zu Verkehrswert oder Marktwert

Immer wieder erreichen uns Fragen zur Unterscheidung dieser beiden Begriffe. Viele Kunden sind unsicher, wann welcher Begriff gilt und welcher rechtlich Bestand hat. Hier finden Sie die wichtigsten Antworten.

Ist der Marktwert nicht eigentlich dasselbe wie der Verkehrswert?

Inhaltlich sehr ähnlich – aber rechtlich nicht identisch. Der Marktwert ist ein allgemeiner, oft auch international genutzter Begriff, der den wahrscheinlichen Verkaufspreis beschreibt. Der Verkehrswert hingegen ist in Deutschland gesetzlich definiert (§ 194 BauGB) und normiert. In der Praxis bedeuten sie oft das Gleiche – aber nur der Verkehrswert ist rechtlich anerkannt und gerichtsfest.

Wann reicht der Marktwert aus – und wann brauche ich den Verkehrswert?

Wenn Sie z. B. Ihre Immobilie mit einem Makler verkaufen möchten, reicht zunächst der Marktwert als Richtwert. Geht es allerdings um steuerliche Angelegenheiten, Erbschaften, Scheidungen oder Gerichtsverfahren, wird zwingend der Verkehrswert benötigt. Er muss durch ein anerkanntes Gutachten nachgewiesen werden – idealerweise durch einen zertifizierten Sachverständigen.

Was ist bei Bankbewertungen – greifen Banken auf Markt- oder Verkehrswert zurück?

Banken verwenden häufig den sogenannten Beleihungswert, der auf dem Verkehrswert basiert, aber zusätzliche Sicherheitsabschläge beinhaltet. Intern nutzen Banken dabei eigene Richtlinien – der Begriff Marktwert taucht in Bankgesprächen häufiger auf, ist aber nicht maßgeblich für die Finanzierung. Wenn Sie selbst Klarheit brauchen, ist ein unabhängiges Verkehrswertgutachten empfehlenswert.

Wird der Verkehrswert auch bei der neuen Grundsteuer verwendet?

Für die neue Grundsteuer zählt nicht der Verkehrswert, sondern ein vom Finanzamt festgelegter „Grundsteuerwert“ nach speziellen Bewertungsmodellen. Wenn dieser jedoch zu hoch angesetzt wurde, kann ein Verkehrswertgutachten helfen, den realen Wert zu belegen und gegebenenfalls Einspruch einzulegen. Auch hier gilt: Der Verkehrswert ist rechtssicher, der Marktwert nicht.

Können Makler überhaupt Gutachten zum Verkehrswert erstellen?

Makler dürfen grundsätzlich keine rechtsverbindlichen Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV erstellen – es sei denn, sie sind zugleich qualifizierte Sachverständige mit entsprechender Zertifizierung. Eine Marktpreiseinschätzung vom Makler kann ein guter erster Schritt sein – ersetzt aber kein gerichtsfestes Gutachten.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten und wann lohnt es sich?

Die Kosten für ein professionelles Verkehrswertgutachten hängen vom Objekt und Aufwand ab – beim Eulenpesch Sachverständigenbüro beginnen sie ab ca. 2.990 €. Ein solches Gutachten lohnt sich immer dann, wenn Sie auf rechtlich belastbare Zahlen angewiesen sind – z. B. bei Erbregelungen, Scheidung, Verkauf oder Steuerverfahren. Es schafft Sicherheit, vermeidet Konflikte und schützt vor Fehlentscheidungen.