Monatsarchiv 30. Juli 2020

Wertsteigerung von Immobilien

Die Wertsteigerung einer Immobilie bedeutet, den Preis eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung zu erhöhen. Die Immobilie ist also mehr wert als zu dem Zeitpunkt, an dem sie gekauft wurde.

Eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen sie durch umfassende Modernisierungen, zusätzliche Ein- oder Ausbauten oder Maßnahmen der Barrierefreiheit.

Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung:

  • Der Bodenrichtwert
  • Die Lage
  • Die Infrastruktur
  • Die Grundstückgröße und dessen Ausrichtung
  • Das Baujahr der Immobilie
  • Die Bausubstanz
  • Die Ausstattung der Immobilie

Bei einigen Immobilien wird mit der Zeit der Wert steigen, bei anderen Immobilien kann es sein, dass sie an Wert verlieren.

Deshalb sollten sie auf die Faktoren, auf die sie Einfluss haben, achten!

 

Wertminderung von Immobilien

Wertminderung durch Schimmelbefall

Wasserdampf entsteht in jeder Wohnung und in jedem Haus, der dann von der Raumluft aufgenommen wird. Feuchtigkeitsprobleme entstehen dann, wenn sich die Feuchtigkeit an Wänden und Decken niederschlägt. Bei nicht ausreichender Belüftung entsteht relativ schnell Schimmel. Im Winter ist es ebenso wichtig ausreichend zu heizen. Wärmere Luft kann nämlich mehr Feuchtigkeit aufnehmen. Mit Schimmelbildung in den Wohnräumen sind auch gesundheitliche Beeinträchtigungen verbunden und es kommt zu einer Wertminderung des Objektes.

Wertminderung durch ein undichtes Dach

Das Dach eines Hauses dient zum Schutz vor Wind und Wetter. Durch ein undichtes Dach kommt es häufig zu Feuchtigkeitsschäden in den Räumlichkeiten. Werden kleine Schäden nicht laufend behoben, so kann eine umfangreiche Dachreparatur viel Geld kosten und unter Umständen ist eine neue Dachdeckung nötig. Ein defektes Dach erzeugt Schäden im ganzen Haus, verursacht Kosten und mindert auch den Wert der Immobilie.

Wertminderung durch feuchte Wände

 Feuchte Wände beeinträchtigen die Wohnqualität und mindern auch den Wert der Immobilie. Bei Altbauten muss man mit feuchten Kellerwänden rechnen. Allerdings weisen auch immer mehr Neubauten feuchte Wände auf Grund schlechter Verarbeitung auf. Die Ursachen sind in der Regel eine defekte Abdichtung und Isolierung des Mauerwerks. So kann aufsteigende Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringen und hohe Luftfeuchtigkeit und ungesundes Klima bewirken.

Wertminderung durch eine kaputte Heizung

 Die optimale Heizungsanlage versorgt für einen Zeitraum von etwa 15-20 Jahren eine Immobilie verlässlich mit Raumwärme. Man sollte großes Augenmerk auf die laufende Wartung der Heizung legen, denn eine nur eingeschränkt leistungsfähige Heizung mindert erheblich den Immobilienwert.

Wertminderung durch marode Sanitäranlagen

 Sind die Sanitäranlagen der Immobilie in einem schlechten Zustand, so mindert das ihren Wert und auch die Wohnqualität.

Immobilienbewertung im Erbfall

Immobilienbewertung – Erbschaft und Immobilienverkauf

Wenn man alleine eine Immobilie erbt und diese verkaufen will benötigt man den Wert dieser Immobilie. Aber auch wenn eine Erbgemeinschaft besteht und das Erbe aufgeteilt werden muss, benötigt man den Wert der geerbten Immobilie. Hier gibt es zwei Möglichkeiten die Immobilie zu bewerten, die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens oder eines Kurzgutachtens.

Ein Verkehrswertgutachten listet alle Wertfaktoren einer Immobilie sehr detailliert auf und ist vor allem dann sinnvoll, wenn unter den Erben Uneinigkeit über den Wert einer Immobilie herrscht und rechtliche Auseinandersetzungen drohen.

Ein Kurzgutachten stellt kurz und übersichtlich den Wert einer Immobilie dar. Es beinhaltet nur kurze Objektbeschreibungen und Erläuterungen zu bestimmten Wertfaktoren.

Immobilienbewertung – Berechnung der Erbschaftssteuer

Das Finanzamt erhebt im Zuge der Erbschaft einer Immobilie eine Erbschaftssteuer. Für die korrekte Berechnung der Erbschaftssteuer muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Das Finanzamt nimmt für die Bewertung der Immobilie nur Durchschnittszahlen, so kann es sein das die Erbschaftssteuer zu hoch angesetzt wird. Deswegen sollte man ein qualifiziertes Wertgutachten von einem Immobiliensachverständigen durchführen lassen.

Immobilienbewertung – Entscheidungsgrundlage im Erbfall

Wer eine Immobilie erbt, braucht detaillierte Informationen rund um die Immobilie, damit er entscheiden kann, ob er sie vermietet, verkauft oder doch selbst einzieht, basierend auf Fakten und Zahlen. Ein Gutachten liefert nicht nur Angaben zum aktuellen Marktwert der Immobilie, sondern macht auch Angaben zum allgemeinen Zustand der Bausubstanz, zum Zustand von Heiz- und Elektroanlagen, Keller und Dach.

Vermietung an Angehörige

Da zur Zeit Wohnraumknappheit besteht, vermieten Eigentümer immer mehr an Angehörige. Bei Vermietung an Verwandte geht man davon aus, dass sie die Immobilie pfleglich behandeln und die Miete pünktlich eingeht. Der Angehörige profitiert von einer niedrigen Miete und der Eigentümer kann dabei sogar Steuern sparen. Trotzdem ist einiges bei der Vermietung an Angehörige zu beachten.

Voraussetzungen um Steuer zu sparen:

  • Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen worden sein.
  • Der Mietvertrag muss unbefristet sein.
  • Der Vermieter darf die vermietete Wohnung nicht selbst mitbenutzen.
  • Der Mieter darf die Räume nur als Wohnraum nutzen.
  • Der Mietvertrag muss die Höhe der vereinbarten Miete einschließlich Nebenkosten enthalten und auch festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist.
  • Die Miete darf nicht bar gezahlt werden, sondern muss per Dauerauftrag oder pünktlicher Überweisung erfolgen.

An Angehörige eine Wohnung zu vermieten, bietet Möglichkeiten zur Steuerersparnis. Das ist dann der Fall, wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen und sich somit ein Verlust statt eines Gewinns ergibt. Berechnet man allerdings weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Wird die Wohnung einem Verwandten jedoch unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. Dies kann dann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.

 

Häufigste Fehler bei Vermietung an Angehörige:

  • Der Mietvertrag fehlt.
  • Die Miete wird nicht regelmäßig gezahlt.
  • Aus dem Mietvertrag geht nicht klar hervor, ob es sich um eine Warm- oder Kaltmiete handelt.
  • Es wird nicht über die Betriebskosten abgerechnet.
  • Die Miete fließt an den Mieter wieder zurück.

 

 

Unterlagen Wohnungsverkauf

  1. Grundriss und Wohnflächenberechnung
  2. Lageplan und Baubeschreibung
  3. Teilungserklärung
  4. Grundbuchauszug
  5. Energieausweis
  6. Rechnungen zu Reparaturen und Sanierungen
  7. Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
  8. Rücklagen und Eigentümerversammlungsprotokolle
  9. Kopien aller Gebäudeversicherungen
  10. Bei vermieteten Wohnungen: aktueller Mietvertrag

 

Steuern beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken spielt die sogenannte Spekulationsfrist eine Rolle.

Bei der Spekulationssteuer spielt es eine Rolle, wie lange die Immobilie sich im Besitz des Verkäufers befand. Die Gewinne aus dem Verkauf müssen eventuell versteuert werden, wenn die Frist von zehn Jahren unterstritten wurde. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei. Auch wenn beim Verkauf kein tatsächlicher Nettogewinn erzielt wurde, ist der Verkauf steuerfrei.

Selbst genutzter Wohnraum kann fristunabhängig ohne Steuerlast von Privat verkauft werden. Der Verkäufer muss dann mindestens 3 Jahre in der Immobilie selbst gewohnt haben.

Bei Erbe oder Schenkung einer Immobilie kann es sein, dass man auch mit einer Spekulationsfrist belastet wird. Hier beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Tag des Erbes oder der Schenkung, sondern bereits mit dem Datum des Hauskaufs.

Bei der Berechnung der Spekulationssteuer spielt der erzielte Gewinn und die Steuerklasse des Verkäufers eine Rolle.

 

Zusammenfassung:

  • Nur Gewinne müssen versteuert werden.
  • Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem man das Haus gekauft hat.
  • Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, muss der Gewinn nicht versteuert werden.
  • Alternativ ist es möglich, die Eigennutzung in den beiden letzten Jahren sowie im Verkaufsjahr zu beweisen, um die Steuer zu umgehen.
  • Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von der Steuerklasse ab. Sie beträgt etwa 40 % des Gewinns.

Löschhubschrauber bei Waldbränden

Oft kommt es auch bei uns zu Waldbränden, denn je heißer es ist im Sommer umso trockener sind die Waldböden und das Holz. Eine brennende Zigarette, die achtlos weggeworfen wurde reicht meistens schon aus um einen Brand entstehen zu lassen. Dann sind Menschen und Tierleben bedroht.

Gerade großflächige Waldbrände sind vom Boden aus kaum unter Kontrolle zu bringen. Zudem kann ein Bodeneinsatz jederzeit die Feuerwehrleute selbst in Gefahr bringen. Bei vielen Waldbränden kommen deshalb Löschhubschrauber zum Einsatz. Aus sicherer Höhe können sie große Wassermengen großflächig auf die betroffenen Gebiete abgeben.

Löschhubschrauber in Akutsituationen

Natürlich verläuft die Löschung eines Waldbrandes umso effektiver, je mehr Wasser innerhalb kurzer Zeit über der zu löschenden Fläche abgegeben werden kann. Dafür sind zwei Faktoren entscheidend: Einerseits werden leistungsstarke Helikopter benötigt, die mehrere Tonnen Löschwasser auf einmal transportieren können. Andererseits können erfahrene Piloten auch mit diesen schweren Lasten schnell und präzise fliegen, so dass zwischen zwei Löschwasserabgaben nur wenig Zeit verstreicht.

Der Transport des Löschwassers erfolgt in großen Eimern. Viele Modelle bestehen aus Aluminium, andere sind aus robustem, faltbarem Material gefertigt und sind dadurch deutlich leichter. Die Löschwasserbehälter werden entweder ausstehenden Gewässern in der Nähe befüllt oder durch Fahrzeuge der Feuerwehr mit Wasser versorgt. Viele Städte oder Länder halten solche Eimer zentral vor und verwenden sie dort, wo Bedarf besteht.

 

Löschhubschrauber in Bereitschaft

Die Wahrscheinlichkeit von Waldbränden ist in anhaltenden Hitze- und Trockenheitsperioden besonders groß. Hier kann sich ein Feuer extrem schnell ausbreiten und großen Schaden anrichten. Aus diesem Grund sorgen Städte und Regionen mit hohem Waldbrand-Risiko während dieser Zeit für eine Löschhubschrauber-Bereitschaft vor Ort.

Kaufnebenkosten

Als Kaufnebenkosten werden alle zusätzlichen Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen:

  • Kosten für Gutachten
  • Maklerprovision
  • Nebenkosten für Darlehen
  • Notargebühren
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintrag
  • Finanzielle Rücklagen für Werterhalt

Im Durchschnitt bezahlen Käufer von Immobilien ein Siebtel des Kaufpreises zusätzlich als Kaufnebenkosten.

Mit einer frühzeitigen und sorgfältigen Planung aller tatsächlich anfallenden Kosten verringern sie die Gefahr einer kostspieligen Anschlussfinanzierung und bringen sich gleichzeitig in eine bessere Verhandlungsposition.

 

Immobilienmakler Sachkundenachweis

Immobilienmakler haben eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Sie müssen jedoch nicht einen Sachkundenachweis beim Gewerbeamt nachweisen.

Der Bundestag findet, dass regelmäßige Fortbildungsmaßnahmen sinnvoller sind als eine einmalige Sachkundeprüfung.

Für den Sachkundenachweis hätten Immobilienmakler und Immobilienverwalter von den Industrie- und Handelskammern der einzelnen Bundesländer in regelmäßigen Abständen geprüft werden müssen.

Der Sachkundenachweis sollte einen Ausbildungsstandard für Makler und Verwalter schaffen, da der berufliche Weg zum Immobilienmakler sehr unterschiedlich sein kann. Daher kann die Gefahr bestehen, dass manche von ihnen eine mangelnde Qualifikation haben. Hier wäre vorbeugend eine Sachkunde sinnvoll sein können. Aber im Bundestag wurde beschlossen, dass alle drei Jahre eine Weiterbildung von 20 Stunden ausreicht.

Weiterbildungen können aus vielen Bereichen gewählt werden, da ein Immobilienmakler viele Kenntnisse haben muss, beispielsweise in den Bereichen Wirtschaft, Recht sowie Wettbewerbsrecht, Finanzierung und Immobilienmarkt. Die Makler- und Bauträgerverordnung gibt Themen vor in denen sich Makler weiterbilden können. Kundenberatung, Grundlagen des Maklergeschäfts, rechtliche Grundlagen, Wettbewerbsrecht, Verbraucherschutz, Grundlagen Immobilien und Steuern oder Grundlagen der Immobilienfinanzierung sind wichtige Themen.

Die Fortbildung von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren dürfen auf verschiedene Themen aufgeteilt werden, müssen bei Nachfrage von Auftraggebern und Behörden nachgewiesen werden können.

Nachweis- und Informationspflicht:

  • Nachweise müssen gesammelt werden
  • Nachweise müssen 5 Jahre lang aufbewahrt werden
  • Nachweise müssen bei Nachfrage von Behörden vorgezeigt werden
  • Informationspflicht besteht gegenüber Auftraggebern
  • Weiterbildungen müssen erstmals im Jahr 2021 nachgewiesen werden

Nicht nur für Immobilienmakler besteht die Weiterbildungspflicht, sondern auch für Mitarbeiter. Mitarbeiter die einen Ausbildungsabschluss im Immobilienwesen haben, müssen erst drei Jahre nach Aufnahme der Tätigkeit Weiterbildungsmaßnahmen in Anspruch nehmen.

Bei Verstoß der Weiterbildungspflicht werden hohe Geldbußen fällig.

Hausbau und Hauskauf optimal vorbereiten

Jeder Hausbau oder Hauskauf will gut überlegt sein und erfordert eine sorgfältige Planung sowie Vorbereitung.

  • Präzise Planung:

Umso präziser die Planung des Immobilienerwerbs- oder Baus, desto besser wird das Kauf- oder Bauvorhaben sich verwirklichen.

  • Passende Finanzierung:

Nach der Planung kommt die Suche nach einer passenden Finanzierung und das Einholen der notwendigen schriftlichen Finanzierungszusage. Hierbei kommt es zu einer detaillierten Aufstellung der Kosten und der vorhandenen Mittel und möglichen monatlichen Belastungen.

  • Vergabephase:

Nach der Ausschreibung der Bauarbeiten werden Angebote eingeholt und detailliert verglichen. Notwendige Versicherungen müssen abgeschlossen werden und der Beginn der Bauphase muss bei der Baubehörde gemeldet werden.

  • Bauphase:

Während der Bauphase sollten ständige baubegleitende Qualitätskontrollen durchgeführt werden. Rechnungen und Lieferscheine müssen kontrolliert und gut abgeheftet werden.

  • Einzug ins neue Haus:

Der vorbereitete Einzug kann nun beginnen. Auch wenn ggf. noch das Anlegen der Außenanlagen ansteht.