Monatsarchiv 26. November 2020

Verkehrswert einer Immobilie

Die Wertermittlung der Immobilie gibt Auskunft darüber, welcher Verkaufspreis mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielt wird. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte im eigenen Interesse den Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen.

Mit einem Sachverständigengutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie gerichtsfest festgestellt.

Das Sachverständigengutachten bezieht folgende Faktoren ein:

  • Größe der Immobilie
  • Baujahr der Immobilie
  • Ausstattungsmerkmale
  • Zustand der Immobilie
  • Lage der Immobilie
  • Regionale Besonderheiten
  • Wertmindernde Faktoren
  • Werterhöhende Faktoren

Diese Dokumente werden für die Immobilienbewertung benötigt:

  • Ein maximal drei Monate alter Auszug aus dem Grundbuch
  • Ein maximal drei Monate alter Auszug aus der Flurkarte
  • Bauzeichnungen, auch von An- und Umbauten
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Nachweis über Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen
  • Wohnflächenberechnung

Die Zusammenstellung aller erforderlich Unterlagen ist der erste Schritt, um eine Immobilienbewertung optimal vorzubereiten. Der Gutachter wird die Immobilie dann gründlich vor Ort in Augenschein nehmen.

Immobilienbewertung

Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung ist ein Verfahren, welches durch die Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien geregelt ist. Das Ziel ist, durch Anwendung betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert beziehungsweise Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.

Gegenstand der Wertermittlung ist das Grundstück, welches sich aus dem Boden, alle darauf befindlichen Gebäude und Bestandteilen zusammensetzt.

Eine Immobilienbewertung benötigt man:

  • bei Kauf und Verkauf einer Immobilie
  • bei der Vermietung einer Immobilie
  • Renditebewertung bei Immobilieninvestitionen
  • Vermögensauseinandersetzungen, wie Erbschaft oder Scheidung
  • Versicherungsfall
  • Wertermittlung wegen Aufnahme eines Bankdarlehens
  • Informationszwecke
  • Steuerliche Gründe
  • Firmenübernahmen

Es gibt drei Immobilienbewertungsmethoden, das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Die Immobilienbewertungen werden durchgeführt von freien, zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Strom sparen für die Umwelt und den Geldbeutel

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Gerade in der heutigen Zeit sollte man Strom einsparen, um CO2-Emissionen zu verringern und dadurch die Umwelt zu entlasten. Auch dem jeweiligen Geldbeutel würde Stromsparen gut tun.

Tipps zum Strom sparen:

  • In energieeffiziente Haushaltsgeräte investieren
  • Kochen mit Deckel
  • Ohne Vorheizen und mit Restwärme kochen
  • Beim Wasserkocher auf Füllmenge achten
  • Standby-Verbrauch vermeiden: elektrische Geräte ganz ausschalten
  • Kühlschranktür schnell schließen
  • Kühlschrank und Gefriertruhe ab und zu abtauen lassen
  • Extra-Kühlschränke stilllegen
  • Geschirrspüler im Sparprogramm laufen lassen
  • Waschmaschine mit Warmwasseranschluss nutzen
  • Waschen ohne Vorwäsche
  • Wäsche mit 30 Grad waschen
  • Wäsche auf einem Wäscheständer trocknen lassen
  • Ökoprogramme nutzen
  • Sparduschkopf einbauen und Durchflussbegrenzer einbauen
  • Warmwasserspeicher abschalten oder durch Durchlauferhitzer ersetzen
  • Warmwassertemperatur senken
  • Warmwasserzirkulation abschalten lassen
  • Heizungspumpe niedriger stellen oder austauschen
  • Im Arbeitszimmer: auf Laptop statt PC setzen
  • Nutzungsdauer von PC, Tablet und Smartphones ausreizen
  • Gerätegröße dem Bedarf anpassen, beispielsweise Kühlschrank
  • LED-Lampen und Energiesparlampen nutzen
  • Auf Klimaanlagen verzichten
  • Zu Ökostrom wechseln

Vorbeugender und abwehrender Brandschutz

Der vorbeugende Brandschutz ist ein Einteilungsbegriff aus dem Gesamtkontext Brandschutz. Unter vorbeugenden Brandschutz versteht man alle Maßnahmen, die der Entstehung und Ausbreitung eines Brandes vorbeugen.

Der vorbeugende Brandschutz wird in drei Kategorien eingeteilt:

  1. Baulicher Brandschutz
  2. Anlagetechnischer Brandschutz
  3. Organisatorischer Brandschutz

 

Der abwehrende Brandschutz ist der zweite Einteilungsbegriff aus dem Gesamtkontext Brandschutz. Unter abwehrenden Brandschutz versteht man alle Maßnahmen, die die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten bei einem Brand ermöglichen.

Veränderungen an Eigentumswohnungen

Veränderungen an Eigentumswohnungen

Das Recht an einer Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Das Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen.

Sondereigentum einer Immobilie:

  • Die Räume der Eigentumswohnung
  • Die nicht-tragenden Innenwände
  • Die Bodenbeläge
  • Die Innenseite der Wohnungseingangstür
  • Die sanitären Anlagen
  • Die Innentüren
  • Zur Wohnung gehörende Lagerräume (Dachboden, Kellerraum)
  • Balkon (ohne Balkondecke und Außenwände)

Gemeinschaftseigentum einer Immobilie:

  • Außenwände und Fassade
  • Dach
  • Geschossdecken
  • Böden
  • Außenseite der Wohnungseingangstüren
  • Heizungsanlage für gesamte Wohnanlage
  • Kellergänge
  • Flur und Treppenhaus
  • Fahrstuhl
  • Geschossdecke Tiefgarage
  • Garten
  • Terrassen

Der Eigentümer der Wohnung kann nicht uneingeschränkt über die Eigentumswohnung verfügen, obwohl die beiden Eigentumsarten abgegrenzt und in der Teilungserklärung festgelegt sind. Auch in der Eigentumswohnung selber gibt es Regeln für die bauliche Veränderung.

Immobilienwertermittlung

Den Immobilienwert zu ermitteln ist zu verschiedenen Anlässen unumgänglich.

Um den Immobilienwert zu ermitteln, bezieht der Gutachter eine Vielzahl von Faktoren ein:

  • Zur Verfügung stehende Fläche
  • Baujahr
  • Ausstattung
  • Zustand
  • Lage
  • Regionale Faktoren
  • Wertmindernde Aspekte
  • Werterhöhende Aspekte

Der Gesetzgeber hat für die Berechnung des Immobilienwerts drei Verfahren vorgesehen:

  1. Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren wird gewählt, um gleichwertige Häuser oder Wohnungen zu bewerten, für die eine ausreichende Anzahl an erzielten Marktpreisen vorliegt.
  2. Sachwertverfahren: Fehlen Vergleichswerte kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.
  3. Ertragswertverfahren: Handelt es sich um eine gewerblich genutzte Immobilie, die dem Erzielen von Einkommen dient, wird das Ertragswertverfahren angewendet.

Steuern bei Immobilien

Als Immobilienbesitzer müssen sie in Deutschland verschiedene Steuern und Gebühren an die Behörden zahlen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundsteuer
  • Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
  • Spekulationssteuer
  • Einkommensteuer

Da die Bemessungsgrundlagen für die Berechnung dieser Steuern meistens vom Immobilienwert abhängen, ist es wichtig, diesen Wert rechtssicher in einem Gutachten festzustellen.

Steuern bei Immobilien

Immobilienbewertung bei Erbschaft oder Schenkung

Immobilienbewertung

Eine rechtmäßige Schenkung ist die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten des Eigentümers auf eine andere Person. Das heißt, anders als beim Vererben, muss nicht erst der Tod des Gönners eintreten, damit der Begünstigte das Vermögen erhält.

Eine Schenkung sollte immer in einem Vertrag festgehalten werden, genauso wie ein Erbe. Der Schenkungsvertrag muss von einem Notar beurkundet werden, damit dieser voll rechtsgültig ist.

Die Schenkung einer Immobilie bringt einige Vorteile:

  • Bei cleverer Schenkung fallen keine Steuern an
  • Eine einflussreichere Bestimmung der Vermögensaufteilung als beim Vererben
  • Lebenslanges Wohnrecht des Schenkenden
  • Die Umgehung einer Erbengemeinschaft

Dennoch wird in Deutschland insgesamt meistens vererbt und nicht verschenkt.

Eine frühzeitige Ermittlung des aktuellen Wertes des Hauses oder Grundstücks ist bei einer geplanten Schenkung unabdingbar. So kann man prüfen, welche steuerliche Belastung dieser sogenannte Verkehrswert nach sich zieht. Der Verkehrswert einer Immobilie entscheidet über die Höhe der zu zahlenden Steuern.