Wenn man eine Gewerbeimmobilie als Wohnung nutzen möchte, ist dies eine Nutzungsänderung. Eine Nutzungsänderung entspricht baurechtlich der Errichtung eines neuen Gebäudes und wird auch wie ein Neubauvorhaben geprüft. Das im Gewerbegebiet geltende Bauplanungsrecht bietet den rechtlichen Rahmen. In einem Gewerbegebiet dürfen laut Baunutzungsverordnung lediglich Gewerbebetriebe angesiedelt werden. Die Baunutzungsverordnung gestattet Eigentümern eines Unternehmens, Betriebsleiter und Aufsichtspersonal eine Gewerbeimmobilie als Wohnung zu nutzen.
Diese fünf Regeln muss man befolgen, wenn man eine Gewerbeimmobilie privat nutzen möchte:
- Wer eine Gewerbeimmobilie als Wohnung nutzen möchte, sollte sich vorher beim zuständigen Bauamt informieren, ob eine Nutzungsänderung möglich ist.
- Die Bewohnbarkeit muss sichergestellt werden, indem entsprechende Umbauten vorgenommen werden. Umbauten oder die Gewährleistung des Brand- und Lärmschutzes müssen nachgewiesen werden, wenn man beabsichtigt eine Gewerbeimmobilie privat zu nutzen.
- Betrifft die Nutzungsänderung eine vermietete Immobilie, muss der Mietvertrag angepasst werden. Mietverträge für gewerbliche Objekte unterliegen anderen Bestimmungen als Mietverträge für Wohnraum.
- Die Nutzungsänderung muss dem Finanzamt mitgeteilt werden, da für den privat genutzten Teil der Immobilie im Mietvertrag keine Umsatzsteuer vorgesehen ist. Gewerbliche Immobilien unterliegen anderen Besteuerungskriterien als Immobilien, die als Wohnraum vermietet werden.
- Befindet sich die Immobilie im Gemeinschaftseigentum, müssen alle Eigentümer der Umwandlung zum Wohnraum zustimmen. Stimmen die Miteigentümer nicht zu, darf man erst dann die Gewerbeimmobilie privat nutzen, wenn dafür ein Gerichtsurteil erstritten wurde.
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