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Gewerbliche Nutzung von Wohneigentum

Ein Gewerbe ist grundsätzlich jede wirtschaftliche Tätigkeit, die auf eigene Rechnung, eigene Verantwortung und auf Dauer mit der Absicht zur Gewinnerzielung betrieben wird.

Ein Gewerbe im eigenen Haus in einem reinen Wohngebiet ohne ausdrückliche Erlaubnis zu betreiben, ist laut Baunutzungsverordnung verboten. Wohngebiete genießen gemäß Baurecht einen besonders hohen Anspruch auf Schutz vor Belästigungen, die sich durch gewerbliche Tätigkeiten ergeben. Deshalb ist dort nur dann die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum möglich, wenn damit tatsächlich keinerlei Störungen der Nachbarschaft verbunden sind.

Die einzigen Ausnahmen, die generell erlaubt sind, betreffen die Freien Berufe. Typische Freie Berufe sind:

• Notare und Rechtsanwälte
• Steuer- und Wirtschaftsprüfer
• Ärzte und Zahnärzte
• Heilpraktiker
• Schriftsteller
• Dolmetscher
• Designer
• Hebammen

Doch auch die Ausübung der Freien Berufe unterliegt Grenzen. Sie darf nur einen bestimmten Anteil der Raumnutzung ausmachen. Auch im Hinblick auf die zu erwartende Kundenfrequenz und die Anzahl der Mitarbeiter müssen ebenfalls Grenzen beachtet werden. Diese ergeben sich aus der Rechtsprechung zu diesem Thema.

Ertragswert bei Gewerbeimmobilien

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der auf den daraus erzielten, zukünftigen Einnahmen basiert. Mit dem Ertragswertverfahren wird dieser Wert ermittelt, die gesetzlichen Bestimmungen dazu sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung und im Bewertungsgesetz beschrieben.

Das Ertragswertverfahren ist bei der Unternehmensbewertung die am häufigsten angewandte und anerkannte Methode. Der Ertragswert wird hier berechnet, indem die Erträge des Unternehmens der letzten und zukünftigen drei Jahre durch einen Zinssatz, dem Kapitalisierungszinssatz, geteilt und zusätzlich Risikofaktoren einberechnet werden.

Arten von Immobiliengutachten

• Verkehrswertgutachten
• Verkehrswert ermitteln per Vergleich
• Verkehrswert ermitteln mit dem Sachwertverfahren
• Verkehrswert ermitteln mit dem Ertragsverfahren
• Kurzgutachten
• Schadensgutachten
• Bauschadengutachten
• Schimmelgutachten

Tipps zur Auswahl eines Gutachters:

• finden sie heraus, welche Art von Gutachten sie benötigen
• wählen sie einen Gutachter passend zum gewünschten Gutachten aus
• achten sie darauf, dass es sich bei dem Gutachter um einen geprüften Dipl. Sachverständigen handelt
• besprechen sie die Art und Umfang des Gutachtens vorab mit ihrem Immobiliensachverständigen

Maklerprovision

Maklerprovision:

Entgelt für den Immobilienmakler für seine Dienstleistungen in der Immobilienvermittlung.

Maklerprovision für Mietimmobilien:

Es gilt das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler für die Immobiliensuche oder Immobilienvermittlung beauftragt hat, zahlt dem Makler am Ende die Provision.

Maklerprovision für Kaufimmobilien:

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich geregelt. Die Provisionshöhe und Art der Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist abhängig vom Bundesland.

Maklerprovision nicht fällig, wenn:

• kein Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde.
• es um eine Sozialwohnung geht.
• ein bestehendes Mietverhältnis verlängert wird.
• der Makler Eigentümer/Vermieter/Verwalter der Immobilie ist.

Maklerprovision und Maklervertrag:

• Maklervertrag zur Ausbezahlung der Maklerprovision nicht erforderlich.
• Alleinauftrag dient dem Makler als Sicherheit zur Provisionsauszahlung.
• Maklerauftrag dient dem Verkäufer zur Absicherung gegen Schäden.
• Maklerauftrag sichert den Verkäufer gegen mehrfache Provisionsforderungen ab.

Immobilienbewertung Online

Bei Onlinegutachten handelt es sich um Kurzgutachten, die sich bei der Bewertung lediglich auf Basisdaten stützen.

Folgende Daten müssen Nutzer meist nur eingeben:

• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Postleitzahl
• Baujahr

Manche Onlineanbieter bieten gegen eine Gebühr ein aussagekräftiges Gutachten, mit weiteren Angaben:

• Vollständige Adresse
• Parkmöglichkeiten
• Ausstattung
• Lage

Bei diesen Bewertungen können keine individuellen Besonderheiten berücksichtigt werden. Deshalb besteht die Gefahr, dass die Immobilie fehlerhaft eingeschätzt wird.

Wichtige Faktoren, die von Onlinegutachten vernachlässigt werden:

• Zustand des Gebäudes
• Grundstückszuschnitt
• Naturschutz
• Wasserschutz
• Baulasten
• Altlasten
• Bodenrichtwert
• Künftige Erschließungs- und Ausbaubeiträge
• Im Grundbuch eingetragene Lasten und Rechte

Es ist niemals ausreichend eine Immobilienbewertung online vorzunehmen. Ein Onlinegutachten kann nur einen Schätzwert ermitteln.

Immobilienbewertung – Scheidung

Grundsätzlich ist jede Ehe eine Zugewinngemeinschaft. Ausnahmen bestehen nur dann, wenn zum Zeitpunkt der Eheschließung ein rechtsgültiger Ehevertrag geschlossen wurde, in dem andere Regelungen vereinbart werden.

Für die Zugewinngemeinschaft gilt, dass der eheliche Zugewinn ganz einfach geteilt wird.

Das gesamte Vermögen, das in der Zeit der Ehe angehäuft wurde, ist der eheliche Zugewinn. Dieser setzt sich meist aus folgenden Positionen zusammen:

• Geldvermögen auf Bankkonten
• Haushaltseinrichtung
• Autos
• Haus oder Eigentumswohnung
• Wertgegenstände
• Vermögen in Form von Aktien und Beteiligungen

Wenn eine Immobilie im Falle einer Scheidung involviert, macht diese meistens den Großteil des Zugewinns aus. Deshalb ist das Immobiliengutachten sehr wichtig. Dieses Gutachten führt rechtssicher auf, wie hoch der Zugewinn ist und ist somit Basis für den Zugewinnausgleich.

Die Immobilienbewertung ermittelt zweifelsfrei den Wert der Immobilie. Es ist wichtig, einen Sachverständigen zu beauftragen, der ein gerichtsfestes Gutachten über den Verkehrswert des Hauses erstellt.

Wertermittlung bei Gewerbeimmobilien

Bei jeder Art von Eigentumsübertragung aber auch als Basis, um die Gewerbesteuer und die Grundsteuer zu berechnen, ist die Wertermittlung unverzichtbar. Der Immobilienwert wird rechtssicher durch ein Immobiliengutachten festgestellt. Bei Gewerbeimmobilien wird der Wert der Immobilie mit dem Ertragswertverfahren festgestellt.

Bei der Wahl des Sachverständigen für ein Immobiliengutachten für Gewerbeimmobilien, sollten sie auf eine gute Ausbildung und regionale Kenntnisse achten.

Gewerbeimmobilien

Eine Gewerbeimmobilie wird überwiegend zu gewerblichen Zwecken und mit der Absicht Gewinn zu erzielen genutzt.

Gewerbeimmobilien sind beispielsweise:

• Einkaufszentren
• Supermärkte
• Läden jeder Art
• Industriegrundstücke
• Lagerhallen
• Gewerbe- und Industrieparks
• Verwaltungs- und Bürogebäude
• Arztpraxen
• Anwaltskanzleien
• Privatschulen

Wertermittlung von Gewerbeimmobilien

Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien berücksichtigt nicht nur den tatsächlichen materiellen Wert der Immobilie, sondern auch die Chancen und Risiken einer möglichen Gewinnerzielung mit den Gewerbeflächen.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren fließen mehrere Faktoren in die Immobilienbewertung mit ein:

• Alternative Verwendungsmöglichkeiten der Gewerbeimmobilie (Drittverwendungsfähigkeit)
• Einfache oder schwere Nutzungsänderung
• Regionale Faktoren – Lage
• Mögliche Gewinne
• Künftige Kosten
• Restnutzungsdauer
• Infrastruktur
• Bodenzins der Gewerbefläche

Je vielseitiger die Gewerbeflächen genutzt werden können, desto wertvoller ist die Gewerbeimmobilie.

Gewerbe- und Grundsteuer

Gewerbesteuer muss in Deutschland von jedem Gewerbetreibenden gezahlt werden. Die Gewerbesteuer wird von den Kommunen erhoben, die auch den jeweiligen Hebesatz für die Gewerbesteuer festlegen.

Die Grundsteuer wird auch an die Gemeinde gezahlt. Um die Grundsteuer zu berechnen, ist eine Kenntnis des Einheitswerts erforderlich, den das Finanzamt ermittelt und der unter dem Verkehrswert liegt.

Absicherung durch Risikolebensversicherung

Bis ein Haus vollständig abgezahlt ist, dauert es meistens Jahrzehnte. Da in dieser Zeit viel Unverhofftes passieren kann, lohnt es sich, sich mit einer Risikolebensversicherung vor Einkommensausfall und anderen Katastrophen zu schützen. Hier empfehlen Experten möglichst die komplette Darlehenssumme zu versichern. Vor allem wenn es nur einen Hauptverdiener in der Familie gibt oder es sich um eine eingetragene Lebensgemeinschaft handelt, ist eine Risikolebensversicherung sinnvoll.

Für Darlehen mit laufender Tilgung ist eine Risikolebensversicherung mit absinkender Versicherungssumme empfehlenswert. Die Versicherungssumme sinkt im gleichen Maße wie die Darlehensschuld.

Die Risikolebensversicherung darf steuerlich geltend gemacht werden. Die Beiträge sind als Sonderausgaben absetzbar und verringern so die Gesamtsteuerlast.

Verkehrswertgutachten – Inhalte und Nutzen

Zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie werden umfangreiche Fachkenntnisse benötigt. Vor allem Verkäufer aber auch Käufer von Immobilien neigen dazu emotionale Aspekte in die Preisbewertung einfließen zu lassen. Dies führt dazu, dass der emotionale Wert einer Immobilie häufig stark vom tatsächlichen Wert der Immobilie abweicht.

Die Bezeichnung Verkehrswert

De Verkehrswert bezeichnet den aktuellen und tatsächlichen Wert einer Immobilie. Diese ermittelt ein Sachverständiger anhand von Faktoren wie:

• Lage und Beschaffenheit des Baugrundstücks
• Größe, Alter und Zustand der Immobilie
• Mögliche Rechte und Belastungen

Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie

Die Ergebnisse der Verkehrswertermittlung werden von einem Sachverständigen in einem Verkehrswertgutachten zusammengefasst. En derartiges Gutachten enthält allgemeine Informationen zum Objekt, Bilder, Berechnungen und beispielsweise auch Informationen zu Mängeln und eine Schätzung bezüglich der notwendigen Kosten zur Mängelbeseitigung.

Ein Verkehrswertgutachten können Sie beispielsweise erstellen lassen, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie wissen möchten. Aber auch für bestimmte Anlässe benötigen Sie mitunter ein Verkehrswertgutachten. Dies sind gemäß § 194 Baugesetzbuch:

• Rechtliche Auseinandersetzungen vor Gericht
• Zwangsversteigerung
• Wertermittlung im Erbfall
• Erzwungene Vermögensaufteilung
• Scheidungen
• Steuerliche Zwecke
• Bilanzierungszwecke

Erstellung eines Verkehrswertgutachtens durch einen Bausachverständigen

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sollte durch einen zertifizierten Bausachverständigen durchführen. Denn dieser führt über das Fachwissen sowie die notwendigen Marktkenntnisse, um eine objektive Bewertung der Immobilie vorzunehmen und den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

Die Baubegleitung – Schutz für Bauherren

Warum sollten Sie als Bauherr unbedingt einen Bausachverständigen hinzuziehen?

Offensichtliche Baumängel wie nasse Stellen oder beschädigte Bauteile fallen meist leicht ins Auge. Aber andere Probleme werden von fachlichen Leihen meist nicht entdeckt, können jedoch im späteren Verlauf zu größeren Schäden führen. Ohne das notwendige Expertenwissen haben Sie kaum eine Chance sämtliche Mängel zu entdecken:

• Wurden Baustoffe ohne Zulassung genutzt?
• Sind Anschlüsse fachgerecht ausgeführt?
• Sind Abdichtungen der Außenwände fachgerecht ausgeführt und die Ausführung protokolliert worden?
• Sind Planungsfehler vorhanden?
• Sind vertragliche Zusatzleistungen durch die Bauherren zu erbringen?

Stärkere Position durch einen Bausachverständigen

Oftmals sind Verhandlungen mit Bauträgern und Handwerkern schwierig, denn diese versuchen Ihre Einwände kleinzureden. Mit einem fachkundigen Baubegleiter können Sie Ihre Position stärken und Mängelmeldungen besser durchsetzen.

Unsere Leistungen im Bereich der Baubegleitung in Kleve und Umgebung

• Auflistung von Baumängeln
• Kontrolle der Nachbesserungen
• Umfangreiche Dokumentation
• Beurteilung von Baumängeln und deren Auswirkungen
• Berechnungen von Preisnachlässen
• Begleitung bei der Bauabnahme

Bauexperten rechtzeitig einschalten

Bei der Begleitung eines Bauvorhabens gilt es den Sachverständigen möglichst frühzeitig hinzuzuziehen, denn wenn beispielsweise die Wände bereits verputzt oder Trockenbauplatten montiert worden sind können die dahinter versteckten Mängel nicht mehr ohne weiteres aufgespürt werden. Wir empfehlen Ihnen daher einen fachkundigen Bausachverständigen bereits vor der Unterzeichnung des Bauvertrages hinzuzuziehen.

Bereits vor Unterzeichnung des Vertrages kann unser Sachverständigenbüro unterstützend zur Seite stehen

• Sind alle Inhalte des Vertrages angemessen oder gibt es Nachteile für den Bauherren?
• Sind alle Unterlagen fehlerfrei und vollständig?
• Ist die Leistungsbeschreibung vollständig und nachvollziehbar?
• Entsprechen die geplanten Ausführungen noch den anerkannten Regeln der Technik?
• Ist das energetische Konzept stimmig?

Es empfiehlt sich den Bausachverständigen bei diesen Bauphasen hinzuzuziehen:

• Fertigstellung von Bodenplatte beziehungsweise Keller
• Fertigstellung des Rohbaus
• Dacharbeiten
• – Fassadenarbeiten
• Abschluss der Rohinstallationen
• Fertigstellung

Insbesondere gilt, dass der Gutachter die Begutachtung vornehmen sollte, bevor Arbeiten durchgeführt werden bei denen Mängel im Nachhinein nicht mehr erkennbar sind wie beispielsweise Verputz oder Estrich. Nur so können Mängel an Installationen, Anschlüssen und Übergängen festgestellt und bei Bedarf kostengünstig behoben werden.

Risiken und Folgen einer Bauabnahme

Mit der Abnahme einer Bauleistung beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist. Zudem führt dies zur Umkehr der Beweislast. Dies bedeutet für Sie, dass Sie nach Abnahme beweisen müssen, dass der jeweilige Mangel bereits zum Zeitpunkt der Bauabnahme vorhanden war. Daher sollte die Abnahme nur dann erfolgen, wenn keine gravierenden Mängel vorliegen. Mitunter kann eine Abnahme bei geringen Mängeln erfolgen, wenn diese ausreichend protokolliert worden sind.

Hinweis: Sie können die Bauabnahme auch unbeabsichtigt durch Bezahlung der Schlussrechnung vornehmen.

Vorteile einer Baubegleitung im Überblick:

• Vermeidung von nachteiligen Vertragsvereinbarungen
• Vermeidung von Planungsfehlern
• Frühzeitige Erkennung von Baumängeln
• Dokumentation während der Bauphase

Schimmelsachverständiger in Kleve und für den Niederrhein

Sie haben Probleme mit Feuchte oder Schimmel in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus und benötigen einen zertifizierten Sachverständigen für Schimmel, der eine genaue Überprüfung vornimmt? Gerne steht Ihnen die Firma Eulenpesch GmbH beratend zur Seite.

Schimmelsachverständiger in Kleve

Die Messung von Feuchte in Böden, Wänden und Decken sowie die Begutachtung und Bewertung von Schimmel in Wohn- und Nutzräumen gehört zu den Kernkompetenzen von Thomas Eulenpesch. Als DEKRA Zertifizierter Sachverständiger für Schimmelpilzbewertung wird diese Kompetenz auch in regelmäßigen Abständen unabhängig überprüft und durch jährliche Fortbildungsmaßnahmen aufrechterhalten.

Erkennen von Schimmel in Ihrer Wohnung

Insbesondere im Herbst und Winter häufen sich die Fälle von Schimmelbefall. Ursachen können Baumängel und Wasserschäden sein. Aber auch fehlerhaftes Nutzerverhalten ist weiterhin oft vorzufinden. Häufig lassen sich derartige Schäden nicht oder nur schwer mit bloßem Auge erkennen. Auch hier können moderne Messmethoden eingesetzt werden, um zu überprüfen, ob ein Befall vorliegt.

Leistungen im Überblick

• Objektbesichtigung durch DEKRA Zertifizierten Sachverständigen
• Schadensaufnahme
• Messung der Bauteilfeuchte
• Bei Bedarf Entnahme von Materialproben, Luftproben oder Abklatschproben
• Laborbericht

Durch die örtliche Nähe können Termine in Kleve, Kranenburg, Bedburg-Hau, Goch, Kalkar, Rees, Kevelaer, Geldern, Kerken, Weeze, Xanten und am Niederrhein meist zeitnah vereinbart werden. Gerne unterbreiten wir Ihnen ein individuelles Angebot.

Was kostet ein Bausachverständiger

Die Kosten für einen Bausachverständigen und Baugutachter in Kleve und Umgebung werden von der beauftragten Leistung beeinflusst. Dennoch lohnt sich die Investition in einen Bausachverständigen, denn dadurch können Sie unnötige Folgekosten oder mitunter auch Prozesse vor Gericht vermeiden.

Sie können von unseren günstigen Pauschalpreisen und regionalen Ausrichtung profitieren

Unabhängig davon ob bei der Beratung zum Verkauf oder Kauf einer Immobilie, bei der Erstellung eines Schadensgutachtens, eines Verkehrswertgutachtens oder der Begutachtung von Baumängeln und Bauschäden beziehungsweise bei der Baubegleitung bieten wir Ihnen fachlich kompetente Leistung zu günstigen Preisen an. Gerne unterbreiten wir Ihnen auch ein unverbindliches Angebot.

Vorteile der Beauftragung eines Bausachverständigen der Eulenpesch GmbH

• Günstige Pauschalpreise: Unsere Dienstleistungen können individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt werden. Durch das Angebot von Pauschalpreisen erhalten Sie eine hohe Kostensicherheit und ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis
• Kurzfristige Terminvereinbarung: Durch unsere regionale Ausrichtung können wir Ihnen in der Regel zeitnah einen Termin anbieten

Sie sind auf der Suche nach einem Baugutachter beziehungsweise einem Bausachverständigen in Kleve? Dann sind wir Ihr richtiger Ansprechpartner für Kleve und den Niederrhein!

Gerne steht Ihnen zertifiziertes Personal beratend zur Seite. Wir bieten Leistungen wie Baubegleitung, Hauskaufberatung, Immobilienbewertung, Bauabnahme sowie Beratungen bei Schimmel, Baumängeln, Bauschäden und vielen weiteren Themen rund um die Immobilie an.

Durch die regionale Ausrichtung unseres Sachverständigenbüros können regionalspezifische Aspekte ebenfalls problemlos berücksichtigt werden.

Schimmel, Feuchteschäden und feuchte Keller

Bei Feuchteschäden in Kellern, an Wänden und Decken stehen wir Ihnen mit modernen und zerstörungsfreien Messmethoden beratend zur Seite. Auch Schimmel in Haus und Wohnung wird durch zertifizierte Baugutachter für Kleve und den Niederrhein analysiert und bei Bedarf protokolliert oder ein Gutachten erstellt.

Hauskaufberatung für Kleve und den Niederrhein

Sie möchten eine Immobilie erwerben? Eine derartige Investition sollte stets gründlich geplant werden, daher ist es empfehlenswert zusätzlich einen Bausachverständigen zu beauftragen. Unsere Dienstleistungen im Rahmen der Kaufberatung umfassen unter anderem:

• Gemeinsame Besichtigung
• Beratung vor Ort
• Beurteilung der baulichen Gegebenheiten
• Günstiger Pauschalpreis

Termine können meist kurzfristig vereinbart werden

Immobilienbewertung in Kleve und Umgebung

Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen? In Abhängigkeit von Ihren Bedürfnissen erstellen wir unterschiedliche Arten von Gutachten. Gerne Beraten wir Sie im Vorfeld und unterbreiten Ihnen ein unverbindliches Angebot

• Verkehrswertgutachten
• Mietwertgutachten
• Kurzgutachten

Rund um die Errichtung und den Umbau von Immobilien: Baubegleitung, Bauabnahme und Begutachtung von Baumängeln und Bauschäden

Die Errichtung einer neuen Immobilie aber auch umfangreiche Sanierungsarbeiten sind anspruchsvoll und mit einem großen finanziellen Risiko verbunden. Gerne überwachen wir zusammen mit Ihnen das Bauvorhaben und stellen sicher, dass nach Möglichkeit keine Mängel auftreten. Aber auch dann, wenn Mängel vorliegen können Sie uns zu Rate ziehen.

Schäden durch Schimmel und Feuchte

Von Natur aus lässt sich Schimmelpilz überall in der Luft finden und ist nicht immer gefährlich solange die Konzentration gering ist. Mit den richtigen Nährstoffen von Materialien können sich Schimmelpilze ernähren und ausbreiten. Zu den wichtigsten Nährstoffen gehören zum einen die Materialien wie Papier, Tapeten, Kleister, Holz oder auch Teppichböden. Aber auch Stäube geben den Sporen ausreichend Nährstoffe um sich auszubreiten. Insbesondere dann wenn die Materialen selbst keine Nährstoffe enthalten. Die Staubpartikel setzen sich darauf nieder und bilden Plätze für einen potentiellen Schimmelpilzbefall.

Der Schimmelpilz entsteht nur bei einer entsprechend hohen Feuchtigkeit und dem notwendigen Nährstoffangebot. Das Wachstum von Schimmel kann zum einen auf und auch in Materialien erfolgen. Bei einem Schimmelpilzbefall im inneren von Wänden hilft meist nur eine hartnäckige Sanierung mit Erneuerung des Mauerwerkes. Die optimale Vorrausetzung zur Bildung von Schimmelpilzen ist eine Luftfeuchtigkeit von 80%. Der Temperaturunterschied zwischen Oberflächen bei einer hohen Luftfeuchtigkeit sorgt für eine Taubildung. Gerade dieser Tau ist meist dafür verantwortlich die Schimmelbildung zu beschleunigen, sodass ein Schimmelpilzschaden entstehen kann.

Wichtige Informationen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind

Nicht alle wichtigen Informationen sind im Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen. Daher gilt es insbesondere als Käufer diese Informationsquellen zu überprüfen um zusätzliche Kosten nach Möglichkeit auszuschließen. Während wir diese Informationen standardmäßig bei der Erstellung von Gutachten bei den zuständigen Behörden anfragen wissen viele Eigentümer und Kaufinteressenten nur von den Informationen aus dem Grundbuch und vom Alteigentümer.

Das Baulastenverzeichnis

Das sogenannte Baulastenverzeichnis wird beispielsweise im Kreis Kleve durch die Kreisverwaltung geführt. Jedoch kann dies von Region zu Region unterschiedlich sein. Bei einer Baulast handelt es sich um eine grundstücksbezogene Belastung, die gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingetragen wird. Da diese nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit angrenzenden Grundstücken steht werden diese Informationen auch nicht im Grundbuch eingetragen.

Bei einer Baulast kann es sich beispielsweise um sogenannte Abstandsflächen, Fluchtwege oder Auflagen hinsichtlich Kfz Stellplätzen handeln. Aus der Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis wird sichtbar, wer der begünstigte der jeweiligen Baulast ist und welche Belastungen sich für das eigene Grundstück daraus ergeben. Oftmals ist die davon betroffene Fläche in der Flurkarte farblich abweichend gekennzeichnet.

Diese Informationen werden nicht nur bei der Erstellung von Gutachten benötigt, sondern oftmals auch für die Genehmigung eines Immobilienkredites. Daher sollten Sie eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei der Kreisverwaltung anfordern. Sofern keine Baulast auf dem betreffenden Grundstück eingetragen ist, wird die Kreisverwaltung eine Gebühr von zehn Euro je Grundstück. Liegt hingegen eine Eintragung vor, erhöht sich diese Gebühr auf 50 € je Grundstück (Stand 03.09.2018).

Das Altlastenkataster

Eine weitere wichtige Informationsquelle für Eigentümer und Kaufinteressenten ist das sogenannte Altlasten. Dies wird ebenfalls von der Kreisverwaltung in Kleve geführt. In diesem Verzeichnis werden Flächen geführt, die unter Verdacht stehen durch frühere Einflüsse kontaminiert worden zu sein. Dabei muss zum Zeitpunkt der Eintragung noch kein Beweis vorgelegen haben, sondern der Verdacht auf die Existenz einer Altlast reicht für die Eintragung in das Verzeichnis bereits aus.

Meist handelt es sich bei den Verdächtigen Flächen um Gewerbeflächen, dennoch sind Baugrundstücke, auf denen Wohngebäude errichtet werden sollen beziehungsweise errichtet worden sind nicht zwangsläufig Altlastenfrei. Meist handelt es sich dabei um Grundstücke, auf denen sich zuvor zur Pfarreien, er war ein, Tankstellen oder andere Unternehmen befunden haben, die Chemikalien oder andere umweltgefährdende Stoffe eingesetzt haben.

Eine Eintragung in das Altlastenkataster ist dabei nicht mit einer tatsächlichen Belastung gleichzusetzen. Um die Existenz einer Altlast auszuschließen sind jedoch aufwändige und kostenintensive Bodenuntersuchungen notwendig. Ergeben diese Untersuchungen eine tatsächliche Belastung muss überprüft werden, mit welchen Maßnahmen eine Sanierung des betreffenden Grundstückes möglich wäre. Für einfache Auskünfte aus dem Altlastenkataster werden bei der Kreisbehörde keine Gebühren erhoben.

Erschließungskosten und Straßenbaubeiträge

Bei dem Erwerb eines Grundstückes beziehungsweise einer Immobilie sollte nicht nur die Zukunft in den Fokus gelegt werden, sondern auch die Vergangenheit. Denn insbesondere bei Grundstücken, die erst in jüngerer Vergangenheit erschlossen worden sind können für den zukünftigen Eigentümer noch Kosten in Form von Erschließungsbeiträgen gemäß § 127 BauGB anfallen.

Diese Kosten fallen jedoch nur einmalig an. Daher ist bei älteren Gebäuden mit diesem Posten üblicherweise nicht mehr zu rechnen. Jedoch können auf den Eigentümer zusätzliche Kosten durch sogenannte Straßenbaubeiträge zu kommen. Wenn beispielsweise der Straßenbelag erneuert und der Kanal ausgetauscht wird beziehungsweise eine Verbesserung der Straßen vorgenommen werden wie beispielsweise durch neue Energiesparlampen werden Kosten an die Anlieger weiterberechnet.

Jede Kommunalverwaltung ist dazu verpflichtet vor Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu überprüfen, welche Kosten voraussichtlich anfallen und ob diese vollständig von der Kommune übernommen werden müssen oder beispielsweise auf die Anwohner umgelegt werden können. Wir können mit unter mehrere tausend bis mehrere zehntausend € auf den jeweiligen Grundstückseigentümer zu kommen.

Maßnahmen, die bereits geplant sind, können unter anderem beim zuständigen Tiefbauamt der Kommunalverwaltung angefragt werden. Üblicherweise erhalten Sie dort jedoch nur Informationen über den geplanten Zeitpunkt aber nicht über die entstehenden Kosten. Bei der jeweiligen Kommunalverwaltung kann eine schriftliche Auskunft über mögliche Erschließungskosten, die noch anfallen beziehungsweise eine Auskunft über bereits gezahlte Erschließungsbeiträge angefordert werden. Hierfür werden Gebühren meist im Rahmen zwischen 20 € und 40 € berechnet.

5 Punkte zur langfristigen Werterhaltung

Ziel jedes Immobilieneigentümers ist es das Objekt langfristig zu nutzen und vor Schäden zu bewahren. Daher bietet es sich an, die nachfolgenden fünf Aspekte im Auge zu behalten:

• Feuchtigkeit kann der Bausubstanz schaden

Besonders häufig treten Feuchteschäden in Kellern durch unzureichende Abdichtung gegen eindringende Feuchtigkeit auf. Geeignete Maßnahmen zur Minimierung möglicher Feuchteschäden können daher nur vor Ort und unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten analysiert werden.  Ein weiterer Bereich, der oftmals übersehen wird ist das Dach einer Immobilie. Beispielsweise können sich bei Herbststürmen einzelne Dachziegel lockern und verschieben. Auch durch kleine Leckagen können größere Mengen an Feuchtigkeit eindringen und immense Schäden im Dachgeschoss verursachen. Daher gilt es insbesondere die kritischen Bereiche regelmäßig zu kontrollieren beziehungsweise kontrollieren zu lassen und Schäden möglichst unmittelbar beheben zu lassen. Nur so können Sie hohe Folgekosten vermeiden

• Belüftung des Gebäudes

Um Feuchteschäden und Schimmelschäden langfristig zu vermeiden gilt es regelmäßig zu lüften. Hierbei ist von einer Lüftung mittels Kippstellung der Fenster dringendst abzuraten, denn diese sorgt primär für eine Auskühlung der angrenzenden Bauteile jedoch nicht für einen ausreichenden Luftwechsel. Stattdessen sollte nach Möglichkeit eine Stoßlüftung oder Querlüftung vorgenommen werden.

• Regelmäßige Wartung und Instandhaltung

Um ein Gebäude langfristig nutzen zu können müssen regelmäßig Investitionen getätigt werden. Hierbei kann es sich sowohl um kleinere als auch größere Maßnahmen handeln. Eine Faustformel besagt dabei, dass jährlich durchschnittlich 1% der Herstellungskosten des Gebäudes angespart und investiert werden müssen um das Objekt langfristig gebrauchstauglich zu halten. Sofern in einem Jahr eine geringere Investition getätigt werden soll, empfiehlt es sich den verbleibenden Betrag auf einem separaten Sparkonto anzulegen.

• Verkehrssicherheit

Insbesondere begehbare Wege und Terrassen müssen regelmäßig auf mögliche Schäden überprüft werden. Dies gilt insbesondere nach stärkeren Frostperioden. Zu den Aspekten der Verkehrssicherheit zählen im Herbst und Winter auch das Räumen der Wege von Schnee, Eis und nassem Laub. Bei der Verkehrssicherheit des Gebäudes sollten auch weitere wichtige Einrichtungen und Installationsleitungen von Wasser, Gas und Strom zumindest in Augenschein genommen werden.

• Abwehr von Schädlingen, Schadstoffen und Umweltgiften

Beispielsweise Holzkäfer oder der Holzbock als tierische Schädlinge können massive Schäden am Gebäude verursachen. Derartige ungeliebte Untermieter können Sie beispielsweise anhand von Fraß Löchern in Holzbauteilen oder Holzmehl auf dem Boden erkennen. Auch Pilze wie der sogenannte echte Hausschwamm können Holzbauteile massiv zerstören und somit die Standsicherheit des Gebäudes beeinflussen.

Neben den Schäden an der Bausubstanz müssen auch Ausdünstungen beispielsweise von Klebern oder Wandfarben berücksichtigt werden. Diese können über die Atemwege aufgenommen werden und ungewünschte Reaktionen im Körper hervorrufen.  Gerne entnehmen wir vor Ort Proben und lassen diese durch ein zertifiziertes Labor auf Schadstoffe wie Formaldehyd, Holzschutzmittel, Weichmacher und einer Vielzahl von anderen Schadstoffen überprüfen.