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Immobilie vererben

Wenn sie Immobilien vererben wollen, sollten sie bereits zu Lebzeiten die eigenen Wünsche in einem Testament oder einem Erbvertrag schriftlich fixieren.

Ein Testament ist eine letztwillige schriftliche Erklärung, in der jemand die Verteilung seines Vermögens nach seinem Tode festlegt.

Der Erbvertrag ist ein Vertrag zwischen Erbe und Erblasser zu dessen Lebzeiten.

Während ein Testament eine einseitige Willenserklärung ist, handelt es sich bei einem Erbvertrag um einen zweiseitigen Vertrag zwischen dem Erblasser und den Erben. Beide Vertragsparteien müssen bei der notariellen Beurkundung anwesend sein und ihr Einverständnis erklären. Der Erbvertrag sichert die Zustimmung der Erben.  Wenn Immobilien zu vererben sind, können somit Streitigkeiten vermieden werden.

Immobilie im Scheidungsfall

Bei einer Scheidung mit Haus wird oft erbittert darum gestritten, wer im Haus wohnen bleiben darf.

Aus Kostenaspekten ist es bei einer Scheidung mit Haus sinnvoll, sich vorher darüber zu einigen, wie während der Scheidung die Immobilie geteilt wird.

Haben die Eheleute bei der Eheschließung nichts anderes vereinbart, leben sie in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft.

Generell gibt es fünf Möglichkeiten, bei einer Scheidung mit Haus den Zugewinnausgleich vorzunehmen:

• Ein Ehepartner behält nach der Scheidung die Immobilie und zahlt den Partner aus
• Das Haus wird verkauft und der Erlös abzüglich Schulden geteilt
• Das Haus wird vermietet und die Mieteinnahmen und die Kosten geteilt
• Jeder Ehepartner bewohnt einen Bereich des Hauses
• Das Haus wird zwangsversteigert

Immobilie als Altersvorsorge

Die eigenen vier Wände sind einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge zufolge die beliebteste Methode, um Rücklagen für das Alter zu schaffen. Im Ruhestand vergrößert das mietfreie Wohnen in der eigenen Immobilie den finanziellen Spielraum spürbar. Auch Mieterhöhungen müssen nicht mehr gefürchtet werden. Hinzu kommt der hohe emotionale Wert des eigenen Zuhauses. Anders als im Mietobjekt bestimmt hier kein anderer über Umfang und Zeitpunkt von Umbauten oder Modernisierungsmaßnahmen.

Während man bei der Eigennutzung einer Immobilie Geld einspart, bessert eine Vermietung das Einkommen im Alter durch feste Einkünfte auf.

Altersvorsorge durch den Erwerb einer Immobilie kann sich lohnen, egal ob selbst genutzt oder vermietet.

Grundstückspreis in der Wertermittlung

Die Nachfrage nach unbebauten Grundstücken in vielen Regionen Deutschlands ist groß. Durch den derzeitigen Bauboom steigen die Grundstückspreise.

Den Grundstückswert kann man mit dem Bodenrichtwert des Grundstücks ermitteln. Bodenrichtwerte werden pro Quadratmeter angegeben. Die Bodenrichtwerte werden auf Basis von Kaufpreissammlungen berechnet. Jedoch ist eine detaillierte Immobilienbewertung nötig, um einen verlässlichen Grundstückswert zu ermitteln.

Weitere Faktoren, die bei der Immobilienbewertung mit einbezogen werden müssen:

• Lage des Grundstücks
• Erschließungsgrad
• Grundstücksform
• Grundbuchstand und eingetragene Belastungen
• Topografie und Bodenverhältnisse
• Altlasten

Gemäß der Immobilienwertverordnung wird der Grundstückswert ermittelt.

Dafür werden folgende Verfahren angewendet:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Verfahren zur Bodenwertermittlung
• Kombiniertes Verfahren

Am häufigsten wird das Vergleichswertverfahren genutzt, um den Quadratmeterpreis zu berechnen.

Der Quadratmeterpreis bildet sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage.

Grundstücksbewertung

Eine Grundstücksbewertung ist erforderlich, wenn man ein Grundstück verkaufen möchte oder eine Immobilie bewerten lassen möchte.

Einflussfaktoren bei der Ermittlung des Grundstückswerts:

• Größe des Grundstücks
• Zuschnitt des Grundstücks
• Lage des Grundstücks
• Bodenverhältnisse und Topografie
• Im Grundbuch eingetragene Belastungen
• Grad der Erschließung
• Altlasten
• Art und Maß baulicher Nutzbarkeit

Die Immobilienwertermittlungsverordnung bildet die gesetzliche Grundlage der Grundstücksbewertung und schreibt vor, auf welche Weise Immobilien zu bewerten sind. Üblicherweise wird der Wert eines Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren berechnet. Wenn es ausreichend vergleichbare Grundstücke in der betreffenden Gegend gibt und die Verkaufspreise vieler dieser Grundstücke bekannt sind, ist dieses Verfahren anwendbar. Sonst wird der Grundstückswert über den Bodenrichtwert ermittelt.

Die Immobilie zu bewerten, ist immer dann notwendig, wenn sich die Eigentumsverhältnisse durch Verkauf, Vererben, Verschenken oder aufgrund einer Zwangsversteigerung ändern.

Der Grundstückswert bildet die Grundlage für die Festlegung eines Verkaufspreises.

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Das Grundbuch nennt den oder die jeweiligen Besitzer und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten des Grundstücks.

Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen:

• I – Namen des Eigentümers mit den Eigentumsverhältnissen
• II – Lasten, Vormerkungen, Beschränkungen und Widersprüche sowie Verfügungseinschränkungen
• III – Grundschulden und Hypotheken und Grundpfandrechte

In Deutschland ist jedes Landstück vermessen und wird zusammen mit dem Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Grundbücher werden vom Grundbuchamt verwaltet und aktualisiert.

Feuchte Wände

Umstände, die eine feuchte Wand zur Folge haben:

• Feuchtigkeit, die durch den Boden oder in Wänden hochsteigt
• Oberirdisch eindringendes Wasser
• Feuchtenester im Mauerwerk
• Falsches Lüften

Feuchte Wände bekämpfen:

• Horizontalsperre:

Eine Horizontalsperre hindert als Teil der Bauwerksabdichtung die Bodenfeuchtigkeit daran, im Mauerwerk aufzusteigen.

• Vertikalsperre:

Eine Vertikalsperre hindert Wasser daran seitlich einzudringen.

Beeinträchtigen feuchte Wände das Raumklima, steht als erstes die Ergründung der Ursache an. Ein Feuchtigkeitsmessgerät unterstützt die Suche nach einem eventuell vorhandenen Feuchtenest im Mauerwerk. Ist der Auslöser gefunden und der Schaden behoben, dient ein Hygrometer der ständigen Kontrolle der Luftfeuchtigkeit.

Was ist ein Energiesparhaus

Bei einem Energiesparhaus handelt es sich um ein Haus oder Gebäude, dessen Energiebedarf insgesamt deutlich niedriger ist als bei vergleichbaren Gebäuden. In Summe verbraucht ein Energiesparhaus weniger Energie für Warmwasser, Heizung und den Betrieb elektrischer Geräte als Durchschnittsgebäude im gleichen Segment.

Arten von Energiesparhäusern:

• Passivhaus: Ein Passivhaus zeichnet sich als Energiesparhaus dadurch aus, dass es seine Energie passiv, also indirekt gewinnt. Die Wärme, die über das Jahr benötigt wird, erreicht es durch Sonneneinstrahlung, Körperwärme der Bewohner sowie den im Energiesparhaus vorhandenen technischen Geräten. Es ist so gedämmt, dass es nur eine Notheizung für ganz besonders kalte Tage benötigt, sonst benötigt es keine Heizung.
• Nullenergiehaus: Ein Nullenergiehaus ist ein Haus, das genauso viel Energie produziert, wie es verbraucht. Die Energie wird über eine Photovoltaik-Anlage gewonnen und in einem Speicher gelagert. Wird Energie zu einem späteren Zeitpunkt gebraucht, kann sie aus dem Lager zur Verfügung gestellt werden.
• Plusenergiehaus: Ein Plusenergiehaus bezeichnet ein Energiesparhaus, das wesentlich mehr Energie erzeugt als es verbraucht. Die überschüssige Energie kann gespeichert werden, um auch an sonnenschwachen Tagen oder Jahreszeiten davon zu zehren. Wird sogar so viel produziert, dass ein hoher Überschuss entsteht, kann die Energie ins lokale Netz eingespeist und entsprechend vergütet werden.

Vor- und Nachteile eines Energiesparhauses:

Vorteile:

• Weniger Betriebskosten durch Energieeinsparung
• Teilweise autonome Energieversorgung
• Haushalte sind unabhängig von immer knapper werdenden Ressourcen
• Höhere Verkaufschancen zu besseren Preisen, da sich gut gedämmte Häuser besser verkaufen lassen
• Besseres Wohnklima aufgrund von natürlichen Baumaterialien
• Energieeinspeisung ins lokale Stromnetz bringt zusätzlich Geld ein
• Bezuschussung durch die KfW

Nachteile:

• Hohe Initialkosten sowohl für einen Neubau als auch für die Aufrüstung eines Altbaus
• Um Schimmelbildung in den Innenräumen zu vermeiden ist eine Lüftungsanlage zwingend erforderlich
• Die Kosten für die Lüftungsanlage sind sehr hoch. Die Wartung, Instandhaltung und gegebenenfalls eine Neuanschaffung sind ebenfalls mit hohen Kosten verbunden
• Nicht sachgemäß ausgeführte Wärmetauscher können Legionellen fördern, die durch die Lüftungsanlage direkt in die Atemwege gelangen

Einfluss einer Reallast

Die Reallast ist nach deutschem Sachenrecht das Recht einer bestimmten Person vom Eigentümer eines bestimmten Grundstücks wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Diese Leistungen können Geld-, Dienst- oder Sachleistungen sein. Die Reallast wird begründet, wenn sich der Eigentümer des Grundstücks und der Begünstigte darauf einigen und dieses Recht ins Grundbuch eintragen lassen.

Es gibt zwei verschiedene Arten von Reallast, die subjektiv-dingliche und die subjektiv-persönliche Reallast. Bei der subjektiv-dinglichen Reallast ist das Recht untrennbar an die jeweilige Immobilie gebunden, unabhängig davon, wer gerade Eigentümer dieser Immobilie ist. Ist das Recht jedoch als subjektiv-persönlich vereinbart, ist es an diese Person und nicht an ein bestimmtes Grundstück gebunden.

Die subjektiv-dinglichen Reallasten zählen bei der Immobilienbewertung eindeutig zu den wertmindernden Faktoren und wirken sich somit negativ auf den Immobilienwert aus.

Beim Verkauf einer Immobilie, die mit einer Reallast belastet ist, wird in den meisten Fällen der Käufer eine Löschung aus dem Grundbuch verlangen, sodass die Reallast aus dem Verkaufserlös abgelöst wird. Der Begünstigte muss der Löschung jedoch zustimmen. Ansonsten wird das Recht vom Eigentümerwechsel nicht tangiert.

Hausverkauf im Betreuungsfall

Betreuung Hausverkauf

Zur Betreuung gehört die Vertretung des Betreuten in rechtlicher Hinsicht. Der Betreuer kann entscheiden, eine Immobilie des Betreuten zu verkaufen. Das ist meist der Fall, wenn aus dem Verkaufserlös die Kosten für ein Pflegeheim bestritten werden sollen. Das Vorhaben muss mit dem Betreuungsgericht abgestimmt werden.

Bevor der gesetzliche Betreuer einen Kaufvertrag abschließt, benötigt er die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Damit die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird, muss ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, das den korrekten Immobilienwert zweifelsfrei belegt. Der Betreuer übernimmt die Stelle des Betreuten und vertritt ihn bei der Vertragsverhandlung und beim Vertragsabschluss.

Das Betreuungsgericht muss anschließend den Verkauf nochmals genehmigen. Erst dann wird der Verkauf rechtskräftig.

Beleihungswertermittlung

Der Beleihungswert spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Die Höhe des Wertes hat direkte Auswirkungen auf den möglichen Umfang des Kredites und die Finanzierungskosten, denn der Kreditgeber trifft alle weiteren Entscheidungen zur Kreditvergabe auf der Grundlage des Beleihungswertes.

Der Beleihungswert wird bei selbstgenutztem Wohneigentum in der Regel nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung.

Einige Kreditinstitute legen aber auch einen Beleihungswert fest, der dem Mittelwert aus Ertragswert- und Sachwertverfahren entspricht.

Baukindergeld

Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Der Zuschuss soll es Familien mit Kindern und Alleinerziehenden leichter machen, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Pro Kind erhält man 12.000 Euro, ausgezahlt in 10 jährlichen Raten zu je 1.200 Euro.

Voraussetzung für die Bewilligung des Baukindergelds ist, dass zum Haushalt mindestens ein Kind unter 18 Jahren gehört. Zu den Kindern zählen leibliche und adoptierte Kinder. Es spielt keine Rolle, ob die Eltern verheiratet sind. Gefördert werden Familien und Alleinerziehende, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Zum Haushalt gehört mindestens ein Kind unter 18 Jahren, für das Kindergeld bezogen wird
• Zum Stichtag ist das Haus oder die Wohnung die einzige Wohnimmobilie
• Das maximale zu versteuernde Haushaltseinkommen beträgt bei einem Kind 90.000 Euro, mit jedem weitern Kind steigt das maximale Einkommen um 15.000 Euro
• Die Wohnimmobilie befindet sich in Deutschland
• Die Staatsangehörigkeit des Antragstellers hat keinen Einfluss auf die Bewilligung

Gefördert werden Bau- und Kaufvorhaben, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 beginnen. Anträge können jedoch bis zum 31.12.2023 gestellt werden, wenn der Einzug bis zu sechs Monate vorher stattgefunden hat. Wichtig ist, dass man spätestens sechs Monate, nachdem die Wohnung oder das Haus bezogen wurde, den Zuschuss beantrage.

Zwangsversteigerung

Wenn ein Immobilienbesitzer finanzielle Probleme hat und ein Gläubiger sein Geld endlich erhalten möchte, dann kommt es zu einer Zwangsversteigerung.

Risiken beim Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung:

• Kein Einblick ins Innere der Immobilie bei einer Zwangsversteigerung:Der Zustand der Immobilie kann nicht abgeschätzt werden.

• Keinen Anspruch auf Mängelhaftung bei einer Zwangsversteigerung:Es können erhebliche Bau- und Sachmängel bestehen.

• Kosten durch eine eventuelle Zwangsräumung:Wenn der Schuldner sich weigert aus der Immobilie auszuziehen.

• Risiken durch rechtliche Mängel an der Immobilie:Zum Beispiel unzureichende Baugenehmigungen, wie auch fehlender Anschluss an die Straße oder Kanalisation.

Die Risiken beim Immobilienkauf per Zwangsversteigerung überwiegen deutlich im Vergleich zu den möglichen, preislichen Vorteilen. Zwangsversteigerungen sind ein Glücksspiel!

Wertsteigerung von Immobilien

Die Wertsteigerung einer Immobilie bedeutet, den Preis eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung zu erhöhen. Die Immobilie ist also mehr wert als zu dem Zeitpunkt, an dem sie gekauft wurde.

Eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen sie durch umfassende Modernisierungen, zusätzliche Ein- oder Ausbauten oder Maßnahmen der Barrierefreiheit.

Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung:

• Der Bodenrichtwert
• Die Lage
• Die Infrastruktur
• Die Grundstückgröße und dessen Ausrichtung
• Das Baujahr der Immobilie
• Die Bausubstanz
• Die Ausstattung der Immobilie

Bei einigen Immobilien wird mit der Zeit der Wert steigen, bei anderen Immobilien kann es sein, dass sie an Wert verlieren.

Deshalb sollten sie auf die Faktoren, auf die sie Einfluss haben, achten!

Wertminderung von Immobilien

Wertminderung durch Schimmelbefall

Wasserdampf entsteht in jeder Wohnung und in jedem Haus, der dann von der Raumluft aufgenommen wird. Feuchtigkeitsprobleme entstehen dann, wenn sich die Feuchtigkeit an Wänden und Decken niederschlägt. Bei nicht ausreichender Belüftung entsteht relativ schnell Schimmel. Im Winter ist es ebenso wichtig ausreichend zu heizen. Wärmere Luft kann nämlich mehr Feuchtigkeit aufnehmen. Mit Schimmelbildung in den Wohnräumen sind auch gesundheitliche Beeinträchtigungen verbunden und es kommt zu einer Wertminderung des Objektes.

Wertminderung durch ein undichtes Dach

Das Dach eines Hauses dient zum Schutz vor Wind und Wetter. Durch ein undichtes Dach kommt es häufig zu Feuchtigkeitsschäden in den Räumlichkeiten. Werden kleine Schäden nicht laufend behoben, so kann eine umfangreiche Dachreparatur viel Geld kosten und unter Umständen ist eine neue Dachdeckung nötig. Ein defektes Dach erzeugt Schäden im ganzen Haus, verursacht Kosten und mindert auch den Wert der Immobilie.

Wertminderung durch feuchte Wände

 Feuchte Wände beeinträchtigen die Wohnqualität und mindern auch den Wert der Immobilie. Bei Altbauten muss man mit feuchten Kellerwänden rechnen. Allerdings weisen auch immer mehr Neubauten feuchte Wände auf Grund schlechter Verarbeitung auf. Die Ursachen sind in der Regel eine defekte Abdichtung und Isolierung des Mauerwerks. So kann aufsteigende Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringen und hohe Luftfeuchtigkeit und ungesundes Klima bewirken.

Wertminderung durch eine kaputte Heizung

 Die optimale Heizungsanlage versorgt für einen Zeitraum von etwa 15-20 Jahren eine Immobilie verlässlich mit Raumwärme. Man sollte großes Augenmerk auf die laufende Wartung der Heizung legen, denn eine nur eingeschränkt leistungsfähige Heizung mindert erheblich den Immobilienwert.

Wertminderung durch marode Sanitäranlagen

 Sind die Sanitäranlagen der Immobilie in einem schlechten Zustand, so mindert das ihren Wert und auch die Wohnqualität.

Immobilienbewertung im Erbfall

Immobilienbewertung – Erbschaft und Immobilienverkauf

Wenn man alleine eine Immobilie erbt und diese verkaufen will benötigt man den Wert dieser Immobilie. Aber auch wenn eine Erbgemeinschaft besteht und das Erbe aufgeteilt werden muss, benötigt man den Wert der geerbten Immobilie. Hier gibt es zwei Möglichkeiten die Immobilie zu bewerten, die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens oder eines Kurzgutachtens.

Ein Verkehrswertgutachten listet alle Wertfaktoren einer Immobilie sehr detailliert auf und ist vor allem dann sinnvoll, wenn unter den Erben Uneinigkeit über den Wert einer Immobilie herrscht und rechtliche Auseinandersetzungen drohen.

Ein Kurzgutachten stellt kurz und übersichtlich den Wert einer Immobilie dar. Es beinhaltet nur kurze Objektbeschreibungen und Erläuterungen zu bestimmten Wertfaktoren.

Immobilienbewertung – Berechnung der Erbschaftssteuer

Das Finanzamt erhebt im Zuge der Erbschaft einer Immobilie eine Erbschaftssteuer. Für die korrekte Berechnung der Erbschaftssteuer muss der Wert der Immobilie bekannt sein. Das Finanzamt nimmt für die Bewertung der Immobilie nur Durchschnittszahlen, so kann es sein das die Erbschaftssteuer zu hoch angesetzt wird. Deswegen sollte man ein qualifiziertes Wertgutachten von einem Immobiliensachverständigen durchführen lassen.

Immobilienbewertung – Entscheidungsgrundlage im Erbfall

Wer eine Immobilie erbt, braucht detaillierte Informationen rund um die Immobilie, damit er entscheiden kann, ob er sie vermietet, verkauft oder doch selbst einzieht, basierend auf Fakten und Zahlen. Ein Gutachten liefert nicht nur Angaben zum aktuellen Marktwert der Immobilie, sondern macht auch Angaben zum allgemeinen Zustand der Bausubstanz, zum Zustand von Heiz- und Elektroanlagen, Keller und Dach.

Vermietung an Angehörige

Da zur Zeit Wohnraumknappheit besteht, vermieten Eigentümer immer mehr an Angehörige. Bei Vermietung an Verwandte geht man davon aus, dass sie die Immobilie pfleglich behandeln und die Miete pünktlich eingeht. Der Angehörige profitiert von einer niedrigen Miete und der Eigentümer kann dabei sogar Steuern sparen. Trotzdem ist einiges bei der Vermietung an Angehörige zu beachten.

Voraussetzungen um Steuer zu sparen:

• Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen worden sein.
• Der Mietvertrag muss unbefristet sein.
• Der Vermieter darf die vermietete Wohnung nicht selbst mitbenutzen.
• Der Mieter darf die Räume nur als Wohnraum nutzen.
• Der Mietvertrag muss die Höhe der vereinbarten Miete einschließlich Nebenkosten enthalten und auch festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist.
• Die Miete darf nicht bar gezahlt werden, sondern muss per Dauerauftrag oder pünktlicher Überweisung erfolgen.

An Angehörige eine Wohnung zu vermieten, bietet Möglichkeiten zur Steuerersparnis. Das ist dann der Fall, wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen und sich somit ein Verlust statt eines Gewinns ergibt. Berechnet man allerdings weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Wird die Wohnung einem Verwandten jedoch unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. Dies kann dann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.

Häufigste Fehler bei Vermietung an Angehörige:

• Der Mietvertrag fehlt.
• Die Miete wird nicht regelmäßig gezahlt.
• Aus dem Mietvertrag geht nicht klar hervor, ob es sich um eine Warm- oder Kaltmiete handelt.
• Es wird nicht über die Betriebskosten abgerechnet.
• Die Miete fließt an den Mieter wieder zurück.

Unterlagen Wohnungsverkauf

1. Grundriss und Wohnflächenberechnung
2. Lageplan und Baubeschreibung
3. Teilungserklärung
4. Grundbuchauszug
5. Energieausweis
6. Rechnungen zu Reparaturen und Sanierungen
7. Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
8. Rücklagen und Eigentümerversammlungsprotokolle
9. Kopien aller Gebäudeversicherungen
10. Bei vermieteten Wohnungen: aktueller Mietvertrag

Steuern beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken spielt die sogenannte Spekulationsfrist eine Rolle.

Bei der Spekulationssteuer spielt es eine Rolle, wie lange die Immobilie sich im Besitz des Verkäufers befand. Die Gewinne aus dem Verkauf müssen eventuell versteuert werden, wenn die Frist von zehn Jahren unterstritten wurde. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei. Auch wenn beim Verkauf kein tatsächlicher Nettogewinn erzielt wurde, ist der Verkauf steuerfrei.

Selbst genutzter Wohnraum kann fristunabhängig ohne Steuerlast von Privat verkauft werden. Der Verkäufer muss dann mindestens 3 Jahre in der Immobilie selbst gewohnt haben.

Bei Erbe oder Schenkung einer Immobilie kann es sein, dass man auch mit einer Spekulationsfrist belastet wird. Hier beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Tag des Erbes oder der Schenkung, sondern bereits mit dem Datum des Hauskaufs.

Bei der Berechnung der Spekulationssteuer spielt der erzielte Gewinn und die Steuerklasse des Verkäufers eine Rolle.

Zusammenfassung:

• Nur Gewinne müssen versteuert werden.
• Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem man das Haus gekauft hat.
• Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, muss der Gewinn nicht versteuert werden.
• Alternativ ist es möglich, die Eigennutzung in den beiden letzten Jahren sowie im Verkaufsjahr zu beweisen, um die Steuer zu umgehen.
• Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von der Steuerklasse ab. Sie beträgt etwa 40 % des Gewinns.

Kaufnebenkosten

Als Kaufnebenkosten werden alle zusätzlichen Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen:

• Kosten für Gutachten
• Maklerprovision
• Nebenkosten für Darlehen
• Notargebühren
• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintrag
• Finanzielle Rücklagen für Werterhalt

Im Durchschnitt bezahlen Käufer von Immobilien ein Siebtel des Kaufpreises zusätzlich als Kaufnebenkosten.

Mit einer frühzeitigen und sorgfältigen Planung aller tatsächlich anfallenden Kosten verringern sie die Gefahr einer kostspieligen Anschlussfinanzierung und bringen sich gleichzeitig in eine bessere Verhandlungsposition.

Immobilienmakler Sachkundenachweis

Immobilienmakler haben eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Sie müssen jedoch nicht einen Sachkundenachweis beim Gewerbeamt nachweisen.

Der Bundestag findet, dass regelmäßige Fortbildungsmaßnahmen sinnvoller sind als eine einmalige Sachkundeprüfung.

Für den Sachkundenachweis hätten Immobilienmakler und Immobilienverwalter von den Industrie- und Handelskammern der einzelnen Bundesländer in regelmäßigen Abständen geprüft werden müssen.

Der Sachkundenachweis sollte einen Ausbildungsstandard für Makler und Verwalter schaffen, da der berufliche Weg zum Immobilienmakler sehr unterschiedlich sein kann. Daher kann die Gefahr bestehen, dass manche von ihnen eine mangelnde Qualifikation haben. Hier wäre vorbeugend eine Sachkunde sinnvoll sein können. Aber im Bundestag wurde beschlossen, dass alle drei Jahre eine Weiterbildung von 20 Stunden ausreicht.

Weiterbildungen können aus vielen Bereichen gewählt werden, da ein Immobilienmakler viele Kenntnisse haben muss, beispielsweise in den Bereichen Wirtschaft, Recht sowie Wettbewerbsrecht, Finanzierung und Immobilienmarkt. Die Makler- und Bauträgerverordnung gibt Themen vor in denen sich Makler weiterbilden können. Kundenberatung, Grundlagen des Maklergeschäfts, rechtliche Grundlagen, Wettbewerbsrecht, Verbraucherschutz, Grundlagen Immobilien und Steuern oder Grundlagen der Immobilienfinanzierung sind wichtige Themen.

Die Fortbildung von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren dürfen auf verschiedene Themen aufgeteilt werden, müssen bei Nachfrage von Auftraggebern und Behörden nachgewiesen werden können.

Nachweis- und Informationspflicht:

• Nachweise müssen gesammelt werden
• Nachweise müssen 5 Jahre lang aufbewahrt werden
• Nachweise müssen bei Nachfrage von Behörden vorgezeigt werden
• Informationspflicht besteht gegenüber Auftraggebern
• Weiterbildungen müssen erstmals im Jahr 2021 nachgewiesen werden

Nicht nur für Immobilienmakler besteht die Weiterbildungspflicht, sondern auch für Mitarbeiter. Mitarbeiter die einen Ausbildungsabschluss im Immobilienwesen haben, müssen erst drei Jahre nach Aufnahme der Tätigkeit Weiterbildungsmaßnahmen in Anspruch nehmen.

Bei Verstoß der Weiterbildungspflicht werden hohe Geldbußen fällig.

Hausbau und Hauskauf optimal vorbereiten

Jeder Hausbau oder Hauskauf will gut überlegt sein und erfordert eine sorgfältige Planung sowie Vorbereitung.

• Präzise Planung:

Umso präziser die Planung des Immobilienerwerbs- oder Baus, desto besser wird das Kauf- oder Bauvorhaben sich verwirklichen.

• Passende Finanzierung:

Nach der Planung kommt die Suche nach einer passenden Finanzierung und das Einholen der notwendigen schriftlichen Finanzierungszusage. Hierbei kommt es zu einer detaillierten Aufstellung der Kosten und der vorhandenen Mittel und möglichen monatlichen Belastungen.

• Vergabephase:

Nach der Ausschreibung der Bauarbeiten werden Angebote eingeholt und detailliert verglichen. Notwendige Versicherungen müssen abgeschlossen werden und der Beginn der Bauphase muss bei der Baubehörde gemeldet werden.

• Bauphase:

Während der Bauphase sollten ständige baubegleitende Qualitätskontrollen durchgeführt werden. Rechnungen und Lieferscheine müssen kontrolliert und gut abgeheftet werden.

• Einzug ins neue Haus:

Der vorbereitete Einzug kann nun beginnen. Auch wenn ggf. noch das Anlegen der Außenanlagen ansteht.

Grundsteuerreform

Die Grundsteuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben und muss von den Eigentümern bezahlt werden. Handelt es sich um vermietete Immobilien, kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Grundsteuerreform soll zu einer gerechteren Besteuerung des Immobilieneigentums führen.

Das zuständige Finanzamt berechnet die Grundsteuer auf Basis des festgelegten Einheitswerts. Der Einheitswert ist eine Bemessungsgrundlage und soll möglichst dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Die Grundsteuer wird jedes Jahr fällig und meist vierteljährlich erhoben. Die Höhe der Steuer hängt ab vom Wohnort, der Grundstücksfläche und dem Wert des darauf errichteten Gebäudes.

Die Grundsteuer kommt den Städten und Gemeinden zu gute. Mit dieser Einnahmequelle finanzieren die Kommunen Schulen, Schwimmbäder und Kitas und investieren in den Ausbau sowie die Erneuerung der Infrastruktur.

Die Formel, mit der die Grundsteuer berechnet wird, lautet weiterhin:

Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz

Jedoch werden die Faktoren zur Bestimmung des Werts der Immobilie und die Hebesätze angepasst, sowie die Steuermesszahl stark gesenkt.

Insgesamt ist vorgesehen, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral gestaltet wird, um die Eigentümer nicht stärker zu belasten. Dennoch werden sich durch die geplanten Anpassungen die individuellen Steuerbescheide verändern. Insbesondere Mieter in großen Mehrfamilienhäusern werden nach der Grundsteuerreform weniger Steuern zahlen müssen. Eigentümer und Mieter von Einfamilienhäusern in begehrten Lagen werden jedoch wahrscheinlich höher besteuert.

Die Grundsteuerreform wird dazu führen, dass die Besteuerung von Immobilieneigentum insgesamt gerechter wird.

Geerbte Immobilie

Erbe: Vermögen, das eine Person bei ihrem Tod hinterlässt und das jemandem als Erbschaft zufällt.

Vermächtnis: Zuwendung einzelner Vermögensgegenstände durch letztwillige Verfügung.

Im Unterschied zum Erbe muss das Vermächtnis gegenüber den rechtmäßigen Erben eingefordert werden.

Bei einer Erbschaft wird nicht nur das Vermögen vererbt, sondern auch die Schulden vom Erblasser. Deswegen sollte man sich, bevor man das Erbe annimmt, genau informieren wie die finanzielle Sachlage im Zusammenhang mit der Immobilie ist.

Ein Erbschein ist bei einer Erbschaft zwingend erforderlich, damit die Begünstigten ihr Erbe erhalten können. Einzige Ausnahme ist, wenn ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag vorliegt.

Der Grundbucheintrag der Immobilie, muss bei einer Erbschaft, beim zuständigen Amtsgericht, geändert werden. Hierfür muss ein schriftlicher Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs gestellt werden.

Beim Alleinerbe sind die Verhältnisse klar, im Gegensatz zu einer Erbgemeinschaft. Bei einer Erbgemeinschaft muss das Erbe gerecht auf die einzelnen Erben aufgeteilt werden. Bei einer Immobilie wird diese dann, in den meisten Fällen, verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Wenn ein Erbe die Immobilie behalten möchte, muss er die anderen Erben auszahlen. Alle Beteiligten in einer Erbgemeinschaft müssen einstimmig einen Entschluss treffen.

Bei einer Erbschaft wird grundsätzlich eine Erbschaftssteuer fällig. Der Erbe oder die Erbgemeinschaft muss innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt des Erbfalls dafür das Finanzamt vom Erbe in Kenntnis setzen.

Die höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Wert der Immobilie ab und vom verwandtschaftlichen Verhältnis eines Erben zum Erblasser.

Immobilie richtig bewerten

Ob Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung im Falle einer Erbstreitigkeit, bei Eheangelegenheiten im Scheidungsfall, bei Immobilienkauf und Immobilienverkauf: Es gibt verschiedene Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten. Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren ermitteln den sogenannten Verkehrswert einer Immobilie anhand verschiedener Kriterien.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist eine beliebte Methode bei der Grundstücksbewertung sowie der Bewertung von eigen genutzten Immobilien, aber auch bei vermieteten Objekten. Um hier den Grundstückswert zu ermitteln, werden ähnliche Immobilien, die vor kurzem veräußert wurden, für einen Vergleich herangezogen. Zu den vergleichbaren Eigenschaften gehören unter anderem die Größe, Lage sowie Ausstattung der Immobilie. Neben dem Vergleichswert spielt zudem der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle.

Sachwertverfahren:

Der Verkehrswert von selbst genutzten Häusern sowie von besonders hochwertigen Eigentumswohnungen lässt sich ideal mithilfe des Sachwertverfahrens ermitteln. Die Basis für die Wertermittlung stellen hierbei die tatsächlichen Herstellungskosten der Immobilie dar. Mit einkalkuliert werden etwaige Schäden sowie die bisherige Nutzungsdauer.

Ertragswertverfahren:

Bei der Immobilienbewertung von Gewerbeobjekten sowie für vermietete beziehungsweise verpachtete Grundstücke wird vorzugsweise das Ertragswertverfahren angewandt. Anders als bei den vorigen Bewertungsverfahren werden hierbei die gesamten Mieteinnahmen eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten für das Wertgutachten ermittelt. Aus dem daraus resultierenden jährlichen Reinertrag und der Restnutzungsdauer der Immobilie ergibt sich dann der Ertragswert.

Denkmalimmobilie

Denkmalgeschützte Gebäude mit Auflagen

Denkmalschutz kann verschiedenste Bau-, Kultur- sowie Naturdenkmale und Gebäudeensembles aus den unterschiedlichsten historischen Epochen betreffen. Denkmalschutz hat das Ziel die Gebäude gesetzlich vor Zerfall, Zerstörung oder radikalen baulichen Veränderungen zu schützen. Dabei kann auch nur ein bestimmter Teil eines Gebäudes unter Denkmalschutz stehen. Eigentümer oder Kaufinteressenten müssen viel beachten bei denkmalgeschützten Wohnimmobilien.

Denkmalschutz: Wie erfahre ich davon?

Das Amt für Denkmalschutz erfasst in jedem Bundesland die Einzelgebäude oder zusammenhängende Gebäudekomplexe sowie ganze Straßenzüge und veröffentlicht diese in einer Liste der Baudenkmale. Bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung erfährt man ob und auch inwiefern es sich um ein geschütztes Denkmal handelt.

Makler beim Denkmalschutz

Ein existierender Denkmalschutz zu einem Gebäude spielt für die Kaufentscheidung eine wichtige Rolle, denn bei denkmalgeschützten Immobilien rücken andere Überlegungen in den Fokus, was das Thema Wertsteigerung oder Energieeffizienz betrifft.

Ein Makler ist nicht nur dazu verpflichtet über einen eventuell bestehenden Denkmalschutz zu informieren, sondern er muss potentielle Käufer über das Thema Denkmalschutz unterrichten und beraten. Somit sind Käufer dann auf der sicheren Seite mit einem erfahrenen Makler.

Denkmalschutz – Auflagen und Richtlinien

Denkmalgeschützte Wohnimmobilien unterliegen je nach Teil- oder Gesamtschutz in der Regel verschiedensten Auflagen und Richtlinien durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Dabei können sich die Vorschriften zudem von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden: Deshalb empfiehlt es sich vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung zu setzen und Auskunft über die Auflagen bei Sanierung und Umbau einzuholen. Denn nachdem ein denkmalgeschütztes Gebäude gekauft wurde, muss immer die schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden, bevor bestimmte Baumaßnahmen ergriffen werden dürfen.

Energieeffizienz und Denkmalschutz

Damit Besitzer von denkmalgeschützten Wohnimmobilien bezüglich des Denkmalschutzes und Energiesparens nicht vor unlösbaren Konflikten stehen, sind die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bei Baudenkmälern weniger streng als bei anderen Gebäuden. Hier gelten Ausnahmeregelungen, so dass die Verpflichtung entfällt einen Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf vorzulegen.

Steuervorteile durch Denkmalschutz

Steuervorteile gibt es nur für Objekte, die über eine gültige Bescheinigung des Denkmalschutzamtes verfügen, diese ist beim Finanzamt vorzulegen. Selbstnutzer sowie Vermieter denkmalgeschützter Wohnimmobilien können dann Erhaltungsmaßnahmen und Arbeiten zur Bewohn- und Benutzbarkeit in ihrer Einkommenssteuererklärung abschreiben. Sanierungskosten können auch steuerlich geltend gemacht werden.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden – KFW-Förderung

Im Rahmen der KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Denkmalförderung werden die energetische Sanierung, aber auch Einzelmaßnahmen, wie zum Beispiel der Austausch von Heizungstechnik und die Erneuerung von Fenstern gefördert. Dabei ist der Umfang der geplanten Sanierung entscheidend. Nicht entscheidend ist es, ob Baudenkmalbesitzer die Immobilie selbst bewohnen oder jedoch vermieten.

Mietpreisbremse

Checkliste Mietpreisbremse:

• Die Mietpreisbremse gilt nicht überall.Informieren sie sich vorab darüber ob ihre Immobilie in einem Gebiet liegt, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist.

• Die Landesregierungen dürfen bis zum 31. Dezember 2020, für höchstens fünf Jahre, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen, in denen die Mietpreisbegrenzung gilt.
• Die Bundesländer legen im Detail fest, in welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt.
• Bei einer Neuvermietung darf die Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Liegt die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Mieter auch nach Abschluss des Vertrages die Miete um den Anteil kürzen, der über der Zehn-Prozent-Grenze liegt.
• Die Vergleichsmiete lässt sich im ortsüblichen Mietspiegel nachlesen.
• Die Mietpreisbremse gilt nicht für neugebaute Wohnungen und Häuser oder umfassend modernisierte Immobilien.
• Die Mietpreisbremse gilt nicht für laufende Mietverträge.

Seit Januar 2019 gilt bundesweit eine verschärfte Mietpreisbremse. Vermieter müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Für den Mieter genügt eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen – der Vermieter muss schlüssig darlegen, dass der Mietzins angemessen ist.

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte sind amtliche ermittelte Durchschnittswerte, die auf Basis einer Kaufpreissammlung berechnet werden. Zusätzlich zu den realisierten Kaufpreisen für Grundstücke in der betreffenden Region werden weitere Faktoren berücksichtigt, um den Bodenrichtwert zu ermitteln:

• Größe des Grundstücks
• Zuschnitt des Grundstücks
• Beschaffenheit des Bodens
• Vorhandene Bepflanzung
• Lage des Grundstücks
• Altlasten
• Auflagen des Umweltschutzes
• Zustand der Erschließung

Die Lage des Grundstücks hat einen entscheidenden Einfluss auf den Bodenrichtwert, der auch innerhalb einer Region sehr unterschiedlich sein kann.

Generell sind die Bodenrichtwerte in den begehrten Lagen der Ballungsgebiete am höchsten und in ländlichen Regionen am niedrigsten.

Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, muss man wissen, welche Nutzungsmöglichkeiten das Grundstück bietet.

Die Grundstückswerte werden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie herangezogen, und der Verkehrswert ist die Grundlage für die Berechnung verschiedener Steuerarten:

• Grunderwerbsteuer
• Grundsteuer
• Erbschaftssteuer
• Schenkungssteuer

Der Bodenrichtwert kann also für die Berechnung steuerlicher Belange genutzt werden.

Das sollten Sie bei einem Immobilienerwerb beachten!

1. Immobilie muss zur Lebensplanung passen

• • Will ich die nächsten Jahre bzw. Jahrzehnte an diesem Ort leben?
  • Kann es mittelfristig Veränderungen meiner beruflichen Situation geben?
  • Habe ich auch unerwartete Veränderungen einkalkuliert?

2. Lage der Immobilie

• • Sind Veränderungen in naher Zukunft für die Umgebung geplant?

3. Finanzierung

• • Wie viel Eigenkapital kann ich für die Immobilie aufbringen?
  • Habe ich bei meiner Finanzplanung einen möglichen Zinsanstieg berücksichtigt?
  • Wie kann ich bei einem Verdienstausfall den Baukredit bedienen?

4. Altbau oder Neubau

• • Wo liegen meine persönlichen Vorlieben?

5. Gutachter mit Wertermittlung beauftragen

• • Ist der Kaufpreis meiner ausgesuchten Immobilie gerechtfertigt?

6. Besichtigung der Immobilie durchführen

• • Entspricht die Ausstattung der Immobilie aktuellen Standards?
  • Ist der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis einsehbar?
  • Welche Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen wurden durchgeführt?

7. Kaufvertrag und Darlehensvertrag unterschreiben

Smart Home: Immobilien der Zukunft

Smart Building ist die Bezeichnung für eine Gebäudeautomation durch digitale Vernetzung von Zwecksgebäuden, wie Einkaufszentren, Büro- und Logistikgebäuden.

Smart Home bezeichnet demgegenüber die Nutzung intelligenter Technologien in privat genutzten Gebäuden.

Mit der Gebäudeautomation werden drei Bereiche optimiert:

• die Energieeffizienz
• die Sicherheit
• der Komfort

Vor- und Nachteile der Gebäudeautomation:

• Vorteile:
  • optimierte Energieeffizienz
  • sinkende Energiekosten
  • reduzierter CO2-Ausstoß
  • erhöhte Sicherheit
  • erhöhter Komfort
• Nachteile:
  • Anfälligkeit für Reparaturen
  • Hohe Anschaffungskosten
  • Wartung
  • Anfälligkeit für Hacker-Attacken

Bebauung von Grundstücken

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmt in Deutschland die möglichen Festsetzungen bezüglich Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, der Bauweise und der überbaubare Grundstücksfläche. In Bauleitplänen für bestimmte Grundstücke wird genau definiert, welche Bauweise erlaubt ist und wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Die Baunutzungsverordnung setzt somit den Rahmen für die Bebauung des Grundstücks.

Die Arten der baulichen Nutzung sind in der Baunutzungsverordnung typisiert und geordnet. Hier werden zwei Kategorien von Arten der baulichen Nutzung unterschieden; Bauflächen als allgemeine Arten der baulichen Nutzung und Baugebiete als besondere Arten der baulichen Nutzung.

Das Maß der baulichen Nutzung gibt an, in welchen Bereichen das Grundstück bebaut werden darf und welche Richt- oder Mindestwerte für das Grundstück gelten.

Die Baunutzungsverordnung regelt:

• Nutzungsarten
• Höhe der Gebäude
• Grundflächenzahl
• Geschossflächenzahl
• In Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten die Baumassenzahl
• Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen
• Zulässigkeit von Gemeinschaftsanlagen
• Bauweise
• Baulinien
• Baugrenzen
• Bebauungstiefen
• Gebietstypen

Was ist mein Haus wert?

Übersicht über die wichtigsten Wertfaktoren:

Wertfaktor Lage – Region und direkte Umgebung:

Die Lage ist von großer Bedeutung bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie, weil sie im Gegensatz zur Ausstattung oder zum allgemeinen Zustand des Hauses nicht verändert werden kann.

Wertfaktoren Haustyp, Größe, Grundbucheinträge:

Auch wichtig bei der Immobilienbewertung ist die Immobilie selbst, das bezieht sich auf den Haustyp, die Wohnfläche des Hauses und die Größe des Grundstücks.

Wertfaktor allgemeiner Zustand und Ausstattung:

Bei der Immobilienbewertung wird auch das Alter sowie der allgemeine Zustand beziehungsweise die technische und bauliche Ausstattung des Hauses berücksichtigt.

Was ist mein Haus wert?

Übersicht über die wichtigsten Wertfaktoren:

Wertfaktor Lage – Region und direkte Umgebung:

Die Lage ist von großer Bedeutung bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie, weil sie im Gegensatz zur Ausstattung oder zum allgemeinen Zustand des Hauses nicht verändert werden kann.

Wertfaktoren Haustyp, Größe, Grundbucheinträge:

Auch wichtig bei der Immobilienbewertung ist die Immobilie selbst, das bezieht sich auf den Haustyp, die Wohnfläche des Hauses und die Größe des Grundstücks.

Wertfaktor allgemeiner Zustand und Ausstattung:

Bei der Immobilienbewertung wird auch das Alter sowie der allgemeine Zustand beziehungsweise die technische und bauliche Ausstattung des Hauses berücksichtigt.

Tipps zum Immobilienkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, bei der es viel zu berücksichtigen gibt. Hier geben wir ihnen Tipps mit denen sie den Verkauf ihres Hauses erfolgreich über die Bühne bringen.

1. Den Wert der Immobilie richtig ermitteln
2. Ein ansprechendes Exposé erstellen
3. Auf hohe Reichweite des Kaufinserates achten
4. Sicherstellung das alle Verkaufsunterlagen vollständig sind
5. Hausbesichtigungen richtig durchführen
6. Mängel nicht vertuschen
7. Richtig über Preise verhandeln
8. Liquidität des Kaufinteressenten überprüfen
9. Vorbereitung des Notartermins
10. Hinterfragen ob der private Hausverkauf sinnvoll ist oder man doch lieber einen Immobilienmakler beauftragt, der auch Sicherheit bringt

Immobilienbewertung bei Scheidung

Die wichtigsten Fakten im Überblick:

• Immobilienbewertung schafft Klarheit über den (Streit-)Wert einer Immobilie
• Gutachten durch neutralen, unabhängigen Sachverständigen
• Leichtere Einigung über Zugewinnausgleich bei Scheidung
• Immobilienbewertung idealerweise schon bei Heirat durchführen lassen
• Günstiges Kurzgutachten für außergerichtliche Scheidung
• Verkehrswertgutachten für gerichtliche Scheidung

Wertfaktoren bei der Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig.  Vor allem aber die Lage, die Art und der Zustand der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation sind entscheidend für die Wertermittlung.

• Wertfaktor Lage:

Da sich die Lage einer Immobilie im Gegensatz zum Zustand nicht ändert, kommt diesem Faktor bei der Immobilienbewertung eine besonders große Bedeutung zu. Zur genaueren Analyse wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden: Erstere bezieht sich auf die Lage einer Immobilie innerhalb einer Region und berücksichtigt auch Aspekte wie die landschaftliche Qualität und die Infrastruktur. Die Mikrolage dagegen bezieht sich auf die direkte Nachbarschaft einer Immobilie.

• Wertfaktor Immobilie:

Im Hinblick auf die Immobilie selbst spielen Aspekte wie zum Beispiel Größe, Nutzungsmöglichkeiten, Baujahr und Zustand eine Rolle. Besonders in Sachen Zustand rücken Fragen in den Fokus, zum Beispiel Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen nötig.

• Wertfaktor Marktlage:

Schließlich zählt auch die aktuelle Marktsituation zu den Faktoren, die auf den Wert einer Immobilie Einfluss nehmen. So kann etwa eine geringe Neubautätigkeit in einer Region zu höheren Immobilienpreisen führen, weil es in diesem Gebiet immer mehr zu einer Verknappung des Immobilienangebots kommt.

Verkehrswert

Es gibt verschiedene Anlässe, den Verkehrswert für eine Immobile berechnen zu lassen. Zunächst ist die Wertermittlung von Haus und Grundstück bei jeder Art von Eigentumsübertragung notwendig. Das ist vor allem beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie der Fall. Darüber hinaus sind die Feststellung von Erbanteilen oder die Berechnung des Zugewinns bei Scheidungen Anlässe, bei denen eine Wertermittlung von Immobilien vorgenommen wird. Ein Immobiliensachverständiger ermittelt in solchen Fällen den Verkehrswert, der außerdem als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer verwendet wird. Mit einem gerichtsfesten Immobiliengutachten können Bauherren oder Hauskäufern damit ihre Rechte besser durchzusetzen.

Um ein juristisch unantastbares Immobiliengutachten zu erstellen, sind Expertise und Erfahrung nötig. Beauftragen Sie daher ausschließlich hervorragend qualifizierte Sachverständige.

Ein Immobiliengutachter beurteilt unter Berücksichtigung vieler Einflussfaktoren den Zustand der Immobilie und kann davon ausgehend den Verkehrswert berechnen. Dieser ist ein Richtwert für den am freien Markt erzielbaren Verkaufspreis. Dabei werden die folgenden Faktoren einbezogen:

• Größe der Immobilie
• Baujahr
• Ausstattung
• Zustand der Immobilie
• Größe und Zustand des Grundstücks
• Lage und Infrastruktur

Es gibt drei vom Gesetzgeber vorgeschriebene Verfahren, mit denen der Verkehrswert ermittelt wird. Diese werden je nach Art der zu bewertenden Immobilie angewendet:

• Sachwertverfahren – Verkehrswert berechnen bei selbstgenutzten Immobilien
• Vergleichswertverfahren – Verkehrswert vergleichbarer Objekte berechnen
• Ertragswertverfahren – Verkehrswert gewerblicher Objekte berechnen

Makleralleinauftrag

Alleinauftrag: Bei einem Alleinauftrag beauftragt der Kunde nur einen Immobilienmakler mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Allgemeinauftrag: Bei einem Allgemeinauftrag dagegen schaltet der Kunde mehrere Immobilienmakler.

Der Immobilienmakler kann nicht ohne schriftlichen Auftrag tätig werden. Der Immobilienkäufer oder -verkäufer muss dem Makler also erst einen schriftlichen Auftrag erteilen, damit dieser für ihn tätig werden kann. Der Vertrag kann dann entweder als Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag aufgesetzt werden. Beim Alleinauftrag unterscheidet man darüber hinaus noch zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Alleinauftrag.

• Einfacher Makleralleinauftrag

Der Eigentümer verzichtet darauf, weitere Makler einzuschalten. Allerdings ist er berechtigt, die Immobilie privat ohne Makler zu veräußern. Sollte dies der Fall sein, so erhält der eingeschaltete Makler trotz Makleralleinauftrag keine Provision.

• Qualifizierter Makleralleinauftrag

Vom qualifizierten Makleralleinauftrag ist dann zu sprechen, wenn der Makler die Immobilie exklusiv verkaufen darf. Der Eigentümer überlässt dem Makler alle Verhandlungen und darf selbst keinen privaten Verkauf vornehmen. Für den Makler ist diese Vertragsart besonders reizvoll, da er beim erfolgreichen Verkauf eine Provision, auch Maklercourtage genannt, erhält.

Die Zusammenarbeit mit einem Makler bei der Wohnraumvermittlung über einen Alleinauftrag führt in der Regel schneller ans Ziel, wird seriöser abgewickelt und ist auch wirtschaftlich gesehen oft die lukrativere Methode. Der Alleinauftrag schafft Sicherheit für den Makler und damit auch den vollen Anreiz, sein Bestes zu geben. Für den Kunden wiederum bedeutet das: Er kann sich sicher sein, dass der beauftragte Immobilienmakler sich voll und ganz auf dessen Immobiliengeschäft konzentriert.

Leistungen eines Immobilienmaklers

In vielen Fällen wird ein Immobiliengeschäft mit einem Immobilienmakler abgewickelt, damit es professionell und erfolgreich ist. Dieser wird dann je nach Anfrage mit dem Kauf, dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie beauftragt. Er kümmert sich darum, dass alle erforderlichen Arbeitsschritte rund um das Geschäft zuverlässig und rechtskonform erledigt werden.

Weitergehende Dienstleistungen eines Immobilienmaklers:

1. Schneller und sicherer ans Ziel

Der Immobilienmakler nimmt seinem Kunden zahlreiche Aufgaben ab und hilft mit seinem Fachwissen, er schützt seinen Kunden vor hohen finanziellen Verlusten. Die Leistungen die ein Immobilienmakler erbringt sind ein entscheidender Faktor dafür, dass ein Immobiliengeschäft schnell, zeitsparend, rechtlich sicher und finanziell erfolgreich abgeschlossen werden kann.

2. Leistungen beim Immobilienverkauf:

• Ermittlung des Werts einer Immobilie
• Beschaffung aller zum Verkauf erforderlichen Unterlagen und Dokumente
• Beratung von Eigentümern über wichtige Details rund um den Hausverkauf
• Anfertigung eines aussagekräftigen, verkaufsförderndes Exposés
• Auswahl der richtigen Vermarktungsstrategie
• Auswahl der richtigen Verkaufsplattformen
• Organisation und Durchführung von Hausbesichtigungen
• Vorauswahl von geeigneten Käufern
• Überprüfung der Bonität der potentiellen Käufer
• Führung der Preisverhandlungen mit dem Kaufinteressenten
• Vorbereitung des Kaufvertrags
• Betreuung und Beratung während und nach dem Notartermin

3. Leistungen beim Immobilienkauf:

• Überprüfung des marktgerechten Wertes einer Immobilie
• Objektbesichtigung zusammen mit dem Kunden
• Überprüfung der vom Objektanbieter gemachten Angaben
• Untersuchung des Kaufobjekts auf Mängel
• Überprüfung aller zum Objekt vorliegenden Dokumente und Pläne
• Prüfung des Grundbuchs auf mögliche wertmindernde Einträge
• Führung der Preisverhandlungen mit dem Immobilienbesitzer
• Unterstützung bei der Gestaltung des Kaufvertrags
• Umfassende Beratung rund um den Kauf einer Immobilie

Kurzgutachten

Mit einem Kurzgutachten kann ein kleines Gutachten für eine Verkehrswertermittlung für Immobilien erstellt werden. Es unterscheidet sich im Umfang und Aufwand erheblich von einem ausführlichen Wertgutachten zur Immobilienwertermittlung und kann nur begrenzt verwendet werden.

Hauswertermittlung:

• Sichtprüfung der Immobilie innen und außen
• Prüfung unter anderem der Bausubstanz
• Ermittlung des Grundstückswertes
• Bewertung offenkundiger Baumängel und Schäden

In einem Kurzgutachten geht der Immobiliengutachter jedoch nicht im Detail auf die geprüften Faktoren ein und verzichtet auf eine ausführliche Erläuterung.

Für Preisverhandlungen oder um einen potenziellen Käufer den Wert des Hauses deutlich zu machen, ist das Kurzgutachten gerade hinreichend. Es zählt einige Haus- und Grundstücksdaten auf und dient somit auch dazu, sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Wenn es vor Gericht geht, ist dieses Gutachten allerdings nicht ausreichend. Da es auf ausführliche Erläuterungen zur Ermittlung des Hauswerts verzichtet, kann es lediglich außergerichtlich eingesetzt werden.

Ein Kurzgutachten eignet sich nur für folgende Situationen:

• eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung z.B. eines Einfamilien- / Reihenhauses
• eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung einer Eigentumswohnung bzw. von Wohnungseigentum
• bedingt für außergerichtliche Verhandlungen

Hausbesichtigungen richtig durchführen

Professionelle Hauspräsentation beim Hausverkauf ist unablässig! Darauf sollten Sie bei Hausbesichtigungen in Zuge eines Hausverkaufs besonders achten:

1. Rücken sie ihr Haus ins rechte Licht

 Bei der Besichtigung des Hauses sollten sie es von seiner besten Seite zeigen. Legen sie fest in welcher Reihenfolge sie dem Kaufinteressenten die Räumlichkeiten zeigen, planen sie eine Besichtigungstour. Gezielte optische Gestaltungsmaßnahmen können das Objekt aufwerten, hier empfiehlt sich ein Home-Staging-Unternehmen zu beauftragen. Am besten, ist es jedoch, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Als Profi ist dieser darauf spezialisiert, beim Hausverkauf auch eine klare Verkaufsstrategie zu entwickeln und umzusetzen.

2. Ehrlichkeit ist unerlässlich

 Kommunizieren sie Mängel offen und ehrlich, wenn sie ihr Haus verkaufen. Es ist ratsam eine Mängelliste zu erstellen, die optimalerweise in den Kaufvertrag mit aufgenommen wird. So kann verhindert werden, das der Verkäufer bei Verschweigen von Mängeln haftbar gemacht werden kann. Rechtlich sind sie auf der sicheren Seite, wenn sie mit einem Immobilienmakler zusammen arbeiten, er kennt sich hier mit der Gesetzeslage aus.

3. Identität des Kaufinteressenten prüfen

Bei Besichtigungen sollten sie sich von jedem Kaufinteressenten den Personalausweis zeigen lassen. So können sie sicher gehen, das es sich auch um die Person wirklich handelt. Hintergrund für diesen Rat ist, dass sich Kriminelle immer wieder als Kaufinteressenten ausgeben, um das Haus auszukundschaften.

4. Gelungene Gruppenbesichtigungen

Gruppenbesichtigungen sind neben den Einzelbesichtigungen auch beim Hausverkauf üblich. Hier sollte besonders darauf geachtet werden, dass sich die Interessentengruppe nicht zu sehr zerstreut und niemand während der Besichtigung zu lange unbeaufsichtigt ist.

5. Sachliches und souveränes Auftreten

Überzeugen sie nicht nur mit ihrem Haus, sondern auch durch ihr Auftreten. Wenn sie sich auf die Besichtigung umfassend vorbereiten, fällt es ihnen leichter, gelassen zu bleiben und bei eventuellen Einwänden kompetent zu argumentieren.

Hausbesichtigungen erfordern neben einer gründlichen Vorbereitung, viel Zeit, Fachwissen, Präsentationsstärke, verkaufsstrategisches Geschick und ein souveränes Auftreten. Wer keine Verkaufserfahrung hat oder nicht viel Zeit aufwenden kann, ist beim Hausverkauf mit einem erfahrenen Immobilienmakler sicherlich am besten beraten.

Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung gilt für Wohnraummietverhältnisse und gehört zum ordentlichen fristgebundenen Kündigungsrecht des Vermieters. Die Eigenbedarfskündigung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und gilt grundsätzlich für Wohnraummietverhältnisse, welche auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind.

Die Kündigung aus Eigenbedarfsgründen ist Ausfluss des Art. 14 GG, mithin also des Eigentumsrechts und wurde in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zugleich als Schutzrecht des Mieters ausgestaltet, da die gemietete Wohnung in der Regel seinen Lebensmittelpunkt darstellt. Somit sind abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag gem. § 573 Abs. 4 BGB unzulässig. Grundsätzlich muss also der Vermieter an der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse haben, vgl. § 573 Abs. 1 BGB, welches u. a. in der Form von Eigenbedarf auftreten kann. Der Begriff Eigenbedarf ist i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB so zu verstehen, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

Ein Widerspruchsrecht des Mieters ist in § 574 ff. BGB geregelt. Dieses Widerspruchsrecht dient dem Schutz des Mieters und soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die gemietete Wohnung der soziale Mittelpunkt des Mieters ist. Grundsätzlich kann der Mieter somit im Falle einer Kündigung durch den Vermieter immer auf dieses Widerspruchsrecht des § 574 BGB zurückgreifen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde.

Eigenbedarf bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hierbei ist zu beachten, dass dem Eigenbedarf des Vermieters nicht entgegensteht, dass ihm eine andere vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht.

Gründe für eine Immobilienbewertung

Immobilienbewertungen vom Fachmann: objektiv, marktorientiert und faktenbasiert!

Die Gründe für eine Immobilienbewertung sind vielfältig, hier einige Beispiele:

• Immobilien Verkauf
• Immobilien Kauf
• Erbe oder Schenkung
• Scheidung
• Allgemeine Vermögensübersicht

Da die Bewertung einer Immobilie sehr komplex ist und man unzählige Faktoren berücksichtigen muss, sollte man die Bewertung einem qualifizierten Sachverständigen überlassen.

Eine objektive, realistische Bewertung ist für einen Laien unmöglich, deshalb sollte man um Verluste zu vermeiden, einen Sachverständigen hinzuziehen. Dieser bringt Klarheit und Sicherheit!

Immobilienbewertung bei Verkauf und Kauf

Bei einem Immobilienverkauf, muss der Verkäufer den genauen Wert seiner Immobilie kennen, damit beim Verkauf kein Verlust entsteht oder der Wert zu hoch angesetzt wird, so dass sich kein Käufer finden lässt. Wenn jedoch eine Immobilienbewertung eines Fachmanns vorliegt, können Verkäufer und Käufer ein vernünftiges, faktenbasiertes Kaufgespräch führen.

Immobilienbewertung bei Erbe oder Schenkung

Um eine Immobilie zu vererben ist unbedingt notwendig den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Das ist zum Beispiel nötig, wenn man herausfinden möchte wie viel Erbschaftssteuer man bezahlen muss oder wenn das Erbe auf mehrere Erben aufgeteilt werden muss. Hier ist ein erfahrener Fachmann sinnvoll, um ein Gutachten mit allen wertrelevanten Faktoren zu erstellen. Der ermittelte, genaue Wert hilft dann bei der Aufteilung des Erbes und verhindert Erbstreitigkeiten.

Immobilienbewertung bei Scheidung

Wenn beide Ehepartner eine Immobilie zusammen besitzen, wirft das bei einer Scheidung häufig Fragen auf. Man fragt sich; wie soll das Eigentum aufgeteilt werden, wer muss wem wie viel bezahlten. Die Grundlage für eine gerechte Aufteilung, muss hier der Verkehrswert sein, die ein neutraler Fachmann genau ermitteln kann. So können Streitigkeiten vermieden werden und man kann sich einvernehmlich einigen.

Immobilienbewertung zur allgemeinen Vermögensübersicht

Die Bewertung der eigenen Immobilie ist für eine vollständige Vermögensübersicht ein wichtiger Bestandteil. Ein Gutachten von einem Fachmann schafft hier Klarheit über alle wertrelevanten Faktoren der Immobilie. Es ist eine enorme Erleichterung den genauen Wert seiner Immobilie zu wissen, wenn man eine Verkaufsentscheidung trifft.

Energieausweis

Ob eine Immobilie ein Energiesparer oder eher ein Energieverschwender ist, kann man schwarz auf weiß in einem Energieausweis nachlesen. Dieses bundeseinheitliche Zertifikat gibt Auskunft über den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Ein Immobilieneigentümer ist verpflichtet, bei einem Verkauf oder einer Vermietung dieses Dokument vorzulegen.

Wenn es um Immobilien geht, kommt am Thema Energieausweis keiner mehr vorbei. In knapper Steckbriefform bewertet dieses rechtliche Dokument den aktuellen Energiestandard eines Gebäudes. Die Energieeffizienz des Hauses und damit dessen Umweltverträglichkeit stehen im Mittelpunkt des Statusberichts. Welche Angaben in dem Zertifikat enthalten sein müssen, ist in der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014 klar geregelt.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, den Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis.

Wenn die Ermittlung auf dem energetischen Bedarf des Gebäudes fußt, handelt es sich um einen Bedarfsausweis. Während in einem Bedarfsausweis das Objekt unabhängig vom individuellen Nutzungsverhalten bewertet wird, stehen bei einem Verbrauchsausweis die Nutzer im Mittelpunkt. So fließt in die Ermittlung der Energiekennwerte der tatsächliche Verbrauch etwa für Warmwasser der letzten drei Jahre ein.

Plant ein Immobilienbesitzer den Verkauf oder die Vermietung seines Objekts, muss er potentiellen Interessenten den Energieausweis bereits bei der ersten Vor-Ort-Besichtigung vorlegen. Werden sich beide Seiten einig, steht der Eigentümer in der Pflicht, das Zertifikat dem Käufer bzw. Neumieter mindestens als Kopie zu übergeben.

Für den Verbrauchsausweis wendet man sich am besten an den lokalen Energieversorger oder an jenen Dienstleister, der regelmäßig die Heizdaten abliest.

Berechtigt zur Ausstellung eines Energiebedarfsausweises sind ausschließlich dafür qualifizierte Experten: Architekten, Bauingenieure, Handwerksmeister unter bestimmten Bedingungen.

Fazit:

Zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden schreibt die Energieeinsparverordnung Energieausweise vor. Das Zertifikat dokumentiert den aktuellen Status samt Energieeffizienzklasse und wird als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ausgestellt. Diese Aufgabe übernehmen bei der ersten Variante z. B. die Energieversorger, bei der zweiten ausschließlich zugelassene Experten. Es ergeben sich differenzierte Anlässe, die Urkunde vorzulegen. So ist bei Neubauten stets ein Bedarfsausweis auszustellen. Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ist ein Eigentümer verpflichtet, schon den Interessenten Einsicht in den Energieausweis zu gewähren. Allerdings ist für die Überprüfung der Angaben häufig Fachwissen notwendig.

Die Suche nach einem Immobilienmakler – 10 Tipps

1. Wählen sie einen Immobilienmakler aus ihrer Region

Achten sie bei der Auswahl ihres Immobilienmaklers darauf, dass er aus ihrer Region kommt und sich dort im Immobilienmarkt auskennt. Ein hiesiger Makler weiß über die Preissituation und Trends am regionalen Markt gut Bescheid.

2. Wie ist der Immobilienmakler ausgebildet?

Der Bezeichnung „Immobilienmakler“ erfordert keine spezielle Ausbildung. Um sicher zu gehen, dass Sie von einem seriösen und professionellen Makler betreut werden, lohnt es sich den Makler über seine Art der Ausbildung zu befragen.

3. Verfügt der Immobilienmakler über alle wichtigen Versicherungen?

Ein Immobiliengeschäft birgt immer gewisse Risiken, sowohl für den Makler als auch für den Kunden. Zum Standard eines jeden seriös arbeitenden Immobilienmaklers gehören eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, eine Rechtsschutzversicherung sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung.

4. Ist der Makler im Besitz einer Gewerbeerlaubnis?

Gemäß §34c der Gewerbeordnung benötigt ein Makler eine Erlaubnis zur Ausübung seiner Tätigkeit, die ihm seine Zuverlässigkeit bescheinigt und bestätigt, dass er sich finanziell in geordneten Verhältnissen befindet.

5. Wie sieht die Webseite des Immobilienmaklers aus?

Ist eine Webseite modern, übersichtlich und optisch ansprechend gestaltet, zeigt dies, dass dem Makler die Außenwirkung wichtig ist, er auf Qualität achtet und hohe Ansprüche an sich selbst stellt.

6. Wie lange ist der Immobilienmakler schon am Markt?

Die Arbeitserfahrung ihres Immobilienmaklers sollten sie berücksichtigen, je länger er erfolgreich auf dem Markt ist, umso kompetenter ist er.

7. Wie ist der Immobilienmakler vernetzt?

Ein guter Immobilienmakler hat meistens Kontakte zu anderen Immobilienexperten in ihrer Region. So kann er ihnen bei Bedarf auch in anderen Belangen hinsichtlich der Immobilie schnell einen guten Experten vermitteln.

8. Klare Kommunikation über Kosten und Leistungen

Ein guter Makler spricht offen und ehrlich über die Maklerprovision und welche Leistungen darin enthalten sind. Er hält ihre Abmachungen schriftlich in einem Auftrag fest.

9. Gute Erreichbarkeit und persönlicher Ansprechpartner

Der Makler sollte für sie immer gut erreichbar sein und sie sollten einen persönlichen Ansprechpartner bei Fragen haben.

10. Es zählt nicht nur Qualität

Die Persönlichkeit des Maklers sollte zu ihnen passen. Vergewissern sie sich deshalb vorher, ob sie gut mit dem Makler auskommen und ihm vertrauen.

Vor- und Nachteile von Haus und Eigentumswohnung

Eigentumswohnung

Vorteile

 Kostet normalerweise weniger als ein Haus

• Finanzierung einfacher zu bekommen
• Rückzahlung kürzer
• Belastung monatlich geringer
• Gelder für Renovierung, Instandhaltung, Modernisierung und Betrieb gering
• Unterhalt ist günstig
• Verwaltungskosten sind günstig

Nachteile

• Engen Spielraum für eigene Entscheidungen in Bezug auf Objektgestaltung oder Veränderungen
• Man muss Rücksicht auf seine Nachbarn nehmen
• Nicht unabhängig durch vorhandene Hausordnung
• Pkw-Stellplätze können ein großes Problem sein

Haus

Vorteile

• entscheidet allein über sein Grundstück und sein Haus
• Gestaltung obliegt nur einem selbst
• Hoher Freiraum
• Keller und Boden kann man ausbauen
• Hohe Lebensqualität
• Allein für alles verantwortlich

Nachteile 

• Bewirtschaftungskosten sind deutlich höher durch Steuern, Erschließungskosten, Versicherungen, Gartenversorgung und Anliegergebühren
• Reparaturen muss man selber tragen
• Hoher Zeitaufwand durch Versorgung des Hauses und Gartenarbeiten
• Anschaffung ist teuer
• Monatliche Belastung durch Fremdfinanzierung groß

Fazit

Die Gesamtkosten, die monatliche Belastung, die Größe der Familie und die Notwendigkeit einer zentralen Lage werden bei genauem Überlegen die Entscheidung beeinflussen.

Mietspiegel, Mietpreisbremse, Vergleichsmiete

Mietspiegel

In Deutschland ist der Mietspiegel eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (das sind Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. Der Mietspiegel bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Unterschieden wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel. Es gibt keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, deshalb gibt es nicht für jede Gemeinde eine solche Übersicht.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 von der Regierung beschlossen. Die Neuregelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässigen Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf. Die einzelnen Bundesländer haben hierzu die Möglichkeit bekommen, für eine Dauer von höchstens fünf Jahren Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt entsprechend zu regulieren.

Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete als ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten (geregelt in § 558 Abs. 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, wenn nicht eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde.

Kontaminierter Boden

Kontaminierter Boden ist mit Schadstoffen belastet, die Überreste der Industrialisierung sind oder den verantwortungslosen Umgang mit Chemikalien in den Boden gelangt. Vor jedem Grundstückskauf sollte ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden.

Grundstücke die potentiell mit belastet sind, sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanalgen, Grundstücke, die der Abfalllagerung und -bearbeitung dienten und Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde.

Da die Eigentümer eines Grundstücks dazu verpflichtet sind, die Altlastensanierung vornehmen zu lassen, sollte man sich vor dem Grundstückskauf darüber informieren, ob eine Verunreinigung mit Chemikalien vorliegen könnte.

Wenn der Verdacht besteht, dass kontaminierter Boden auf dem Grundstück zu finden ist, kann eine Auskunft aus dem Altlastenkataster sinnvoll sein. Ein Altlastenkataster ist ein umfassendes Register, das Altlasten und altlastverdächtige Flächen erfasst. Diese werden in Deutschland von den Umweltämtern der Länder oder auch der Kommunen in Datenbanken gespeichert, jede Altlast erhält dabei eine eindeutige Altlastenkennziffer.

Der sicherste Weg, um sich vor hohen finanziellen Risiken zu schützen, ist es vor dem Kauf ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen. Zusätzliche eigene Recherchen sind auch sinnvoll.

Durch Klauseln im Kaufvertrag sollte man sich absichern, dass eine bestimmte Bodenqualität garantiert wird.

Bei Altlasten werden Eigentümer, Verursacher oder der Verkäufer haftbar gemacht. Diese müssen für eine Sanierung des kontaminierten Bodens sorgen.

Der ehemalige Eigentümer muss Kaufinteressenten darüber informieren, dass kontaminierter Boden vorhanden ist.

Ein Bodengutachten ist der einzige zuverlässige Schutz vor einem finanziellen Schaden.

Bei kontaminiertem Boden sollte man auf den Grundstückskauf verzichten!!!

Immobilie im Alter

Mögliche Gründe warum man im Alter sein Haus verkauft und in eine Eigentumswohnung zieht:

• Angemessene Verkleinerung des Wohnraumes
• Verbesserte Mobilität durch weniger Schwellen und Barrieren
• Ruhige und zentrale Lage
• Gleiche oder bessere Infrastruktur
• Aufgrund des Lebensalters, keine neue Immobilienfinazierung
• Gesicherte Bewirtschaftung der Immobilie
• Erlös aus Verkauf deckt sämtliche Kosten des Neuerwerbs
• keine ständige Verantwortung mehr für Pflege von Haus und Garten
• mehr Zeit für Freizeit und andere Dinge, die im bisherigen Leben zu kurz kamen
• weniger Angst vor Einbrüchen während längerer Abwesenheitszeiten

Maßnahmen bei einem Wasserschaden

Ein Wasserschaden im Haus ist mit viel Ärger, Arbeit und hohen Kosten verbunden. Im Ernstfall ist schnelles Handeln erforderlich, um den Wasserschaden zu begrenzen und die Folgen so schnell wie möglich zu beseitigen.

Der Wasserschaden kann durch Ereignisse innerhalb und außerhalb der Wohnung verursacht werden

• Rohrbruch
• Defekte Wasch- oder Geschirrspülmaschine
• Überlaufene Badewanne
• Undichtes Dach
• Schäden an der Fassade des Hauses
• Hochwasser
• Starkregen

Wird durch das Wasser die Bausubstanz beschädigt, hat dies die schlimmsten Konsequenzen, denn dann sind umfangreiche, teure Sanierungsmaßnahmen notwendig.

Beim Entdecken des Wasserschadens ist schnelles, umsichtiges Handeln nötig

• Wasserzufuhr abstellen
• Stromzufuhr im betroffenen Bereich unterbrechen
• Wasser beseitigen
• Einrichtungsgegenstände trocknen
• Bei tropfender Decke Möbel abdecken
• Lüften
• Schaden dokumentieren (Fotos)
• Versicherung informieren

Hinweis: Nach einem Wasserschaden müssen Sie nicht auf die Freigabe durch die Versicherung warten. Stattdessen können sie Maßnahmen wie beispielsweise das Aufstellen von Bautrocknern und weitere Maßnahen, die zur Minderung des Schadens beitragen unmittelbar nach Kenntnisnahme des Schadens beauftragen. Derartige Kosten können als sogenannte Schadenminderungskosten beziehungsweise Schadenabwendungskosten geltend gemacht werden (§ 82 Versicherungsvertragsgesetz).

Beschleunigung der Trocknung nach einem Wasserschaden durch Fachbetrieb, um Wände, Decken und Böden zu trocknen mit verschiedenen Trocknern

• Kondensationstrockner
• Adsorptionstrockner
• Infrarot- und Dunkelstrahler

Die gründliche Trocknung ist die wichtigste Voraussetzung zur Vermeidung von Folgeschäden durch feuchtes Mauerwerk.

Bildung von Schimmel vorbeugen

Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit. Je länger Wände und Böden feucht oder sogar nass sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass sich Schimmel bildet. Deswegen ist es sehr wichtig, mit einer geeigneten Trocknungsmethode dafür zu sorgen, dass die Nässe schnell verschwindet.

Bildquelle: Infrogmation – Eigenes Werk, CC BY 2.5

Übernahme eines Wasserschadens durch die Versicherung

• Hausratversicherung: übernimmt Schäden, die von Leitungswasser verursacht wurden
• Wohngebäudeversicherung: übernimmt Schäden am Gebäude und bezahlt die Sanierung von Böden, Wänden, Heizungs- und Sanitäranlagen
• Elementarschadenversicherung: sichert Wasserschäden durch Unwetter ab
• Privathaftpflichtversicherung: kommt für den finanziellen Schaden auf, wenn man durch fahrlässiges Verhalten einen Wasserschaden in der Nachbarwohnung verursacht hat

Bei Miet- und Eigentumswohnungen gilt generell der Grundsatz, dass der Verursacher für die Schäden bezahlen muss, Verursacherprinzip.

Wasserschäden müssen umgehend gemeldet und dokumentiert werden.

Bei der Wertermittlung einer Immobilie werden Wasserschäden, Schimmel oder die drohende Gefahr solcher Schäden durch spezialisierte Sachverständige beurteilt. Rückstände eines Wasserschadens oder das Vorhandensein alter, defekter Leitungen fließen in eine Immobilienbewertung mit ein und können den Wert der Immobilie erheblich schmälern.

Worauf sollten Sie beim Hausbau achten?

Die Errichtung einer neuen Immobilie ist mit einer Vielzahl von Risiken verbunden. Daher gilt es durch geeignete Maßnahmen mögliche Risiken zu minimieren. Daher empfehlen wir Ihnen beim Hausbau auf Nummer sicher zu gehen und einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser trägt auch dazu bei, unnötige Risiken zu vermeiden. Unser Sachverständigenbüro für die Region Kleve hilft Ihnen gerne Risikofaktoren zu erkennen und frühzeitig auszuschalten.

Baubegleitung: Mängel frühzeitig identifizieren und beseitigen

Eine Baubegleitung durch unsere zertifizierten Bausachverständigen ist selbst bei der Errichtung von kleinen Immobilien sinnvoll. Denn je eher ein Fehler während der Bauphase erkannt wird, desto schneller kann dieser beseitigt werden und desto geringer ist das mögliche Schadenspotenzial. Durch den Einsatz eines Baugutachters für die Region Kleve und den Niederrhein kann somit das Risiko von Baupfusch und Baumängel deutlich reduziert werden.

Unabhängige Beratung während der gesamten Bauzeit

Unser Sachverständigenbüro in Kleve am Niederrhein steht Ihnen von der Auswahl eines Bauunternehmens bis zur Endabnahme gerne zur Verfügung. Nach Möglichkeit Bauherren und Bausachverständigen bereits vor dem ersten Spatenstich mit der Kontrolle von Baubeschreibung, Bauplänen und Bauverträgen. Dies ermöglicht Fehlerquellen bereits vor der Bauausführung deutlich zu reduzieren.

Qualitätssicherung bei Bauvorhaben in Kleve und am Niederrhein

Durch unsere baubegleitende Qualitätssicherung sollen Planungsfehler, Ausführungsfehler oder der Einsatz falscher Materialien frühzeitig erkannt werden und Baumängel, Schäden sowie Wertminderungen an ihrem Traumobjekt vermieden werden. Bei einer vollständigen Baubegleitung, die eine Begutachtung zumindest bei Fertigstellung der Bodenplatte bzw. des Kellers, Fertigstellung des Rohbaus, Fertigstellung des Ausbaus und der Rohinstallation und zum finalen Fertigstellungszeitpunkt erfolgen sollte, kann die Fehlerquote auf ein Minimum reduziert werden.

Eulenpesch Ihr Sachverständigenbüro in Kleve

Sie sind noch unschlüssig, welche Leistung sie für ihr Bauvorhaben tatsächlich benötigen. Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite und unterbreiten Ihnen ein kostenloses und unverbindliches Angebot.

Schimmelbildung im Wohnraum

Für eine bestmögliche Wohnqualität und ein gesundes Wohnen, ist eine optimale Luftfeuchtigkeit sowie eine gute Luftqualität Grundvoraussetzung. Oftmals sieht die Realität jedoch anders aus. Beispielsweise dringen flüchtige organische Verbindungen aus Möbeln, Baumaterialien und anderen Einrichtungsgegenständen heraus und belasten die Innenluft. Zusätzlich kann diese Belastung mitunter durch Ausdünstungen und Spuren von Schimmelpilzen verstärkt werden.

Eine derartige Belastung, insbesondere durch Lösemittel, Weichmacher oder Formaldehyd sowie durch Stoffwechselprodukte von Mikroorganismen können folglich auch Auswirkungen auf die Gesundheit haben. Beispielsweise können neben einer Geruchsbelästigung auch Allergien oder Erkrankungen der Atemwege und Lunge hervorgerufen werden.

Damit es nicht so weit kommt, sollten Sie bestimmte Aspekte beachten, um den Schimmelpilzen eine möglichst unattraktive Umgebung zu bieten. Denn oftmals erreichen einfache Maßnahmen aus, um ein möglichst ungünstiges Milieu für Schimmelpilze zu schaffen.

Wie kann Schimmel in der Wohnung entstehen und welche Maßnahmen sind notwendig, um die Schimmelbildung zu verhindern?

In der Natur übernehmen Schimmelpilze die Aufgabe, abgestorbene Organismen zu zersetzen und übernehmen somit eine wichtige Aufgabe im ökologischen Stoffkreislauf. Durch den Abbau von organischen Stoffen werden beispielsweise Kohlenstoffdioxid und Wasser wieder zur Verfügung gestellt.

Grundsätzlich ist eine geringe Konzentration von Schimmelsporen permanent in der Außenluft vorhanden. Somit dringt diese auch durch geöffnete Fenster und Türen in den Wohnraum ein. Ein Schimmelwachstum in Innenräumen führt seinerseits zu einer erhöhten Konzentration von Schimmelsporen sowie der zugehörigen Stoffwechselprodukte in der Innenluft.

Voraussetzungen für Schimmelwachstum

Damit Schimmel in Innenräumen beziehungsweise im Allgemeinen wachsen kann, müssen die nachfolgenden Kriterien erfüllt sein:

1. geeigneter Untergrund
2. ausreichend Feuchtigkeit
3. passende Raumtemperatur
4. angemessener pH-Wert
5. Sauerstoff

Schimmelpilze wachsen auf organischen Materialien und müssen genügend Feuchtigkeit (ungefähr mindestens 80 % Oberflächenfeuchtigkeit) zur Verfügung haben. Je nach Art des Schimmelpilzes sind unterschiedliche Raumtemperaturen ausreichen. Hinsichtlich des Sauerstoffgehaltes ist die normale Umgebungsluft mehr als ausreichend. Somit bilden beispielsweise organische Materialien wie eine Raufasertapete bei einer ausreichenden Feuchtigkeitszufuhr eine ideale Wachstumsgrundlage für Schimmelpilze.

Wodurch kann ein geeignetes Milieu für Schimmelpilze geschaffen werden?

Feuchte Wände oder Decken sollten nicht der Normalfall sein. Wenn bestimmte Bereiche des Hauses eine erhöhte Feuchtigkeit aufweisen, liegt meist ein Baumangel vor. Aber auch falsche Nutzungsgewohnheiten wie eine zu geringe Lüftung, eine falsche Lüftung oder auch eine hohe Dampfentwicklung wie beispielsweise in Küchen oder Bädern können zu erhöhten Feuchtigkeitswerten an Wänden und Decken führen.

Da sich beispielsweise beim Kochen oder Duschen der entstehende Wasserdampf an kühleren Oberflächen Decken und Wänden niederschlägt, muss darauf geachtet werden, dass diese Feuchtigkeit auch im Anschluss oder beispielsweise während des Kochens mittels Dunstabzugshaube aus dem Wohnraum heraus transportiert wird.

Wärmebrücken und feuchtes Mauerwerk als Auslöser für Schimmelpilze

insbesondere ungedämmte Außenwände und feuchtes Mauerwerk können eine Schimmelbildung in Innenräumen begünstigen. Dadurch, dass nasse oder ungedämmte Wände auskühlen wird auch schneller der sogenannte Taupunkt erreicht. Beim Taupunkt handelt es sich um die Temperatur, bei der eine Luftfeuchtigkeit von 100 % an der Oberfläche gegeben ist und somit die Luftfeuchtigkeit aus der Umgebungsluft kondensiert.

Die Problematik kann dabei beispielsweise durch eine eingeschränkte Luftzirkulation hinter Schränken verstärkt werden. Daher sollten Möbel möglichst nicht unmittelbar oder nur mit einem ausreichenden Abstand vor Außenwänden platziert werden. Auch Wärmebrücken (oftmals fälschlicherweise als Kältebrücken bezeichnet) können eine Schimmelbildung begünstigen. Derartige Wärmebrücken lassen sich beispielsweise aufgrund von geometrischen Gegebenheiten nicht immer vollständig vermeiden. Dies gilt auch für moderne, stark gedämmte Gebäude.

Regelmäßiges Lüften und Kontrolle

Um die Bildung von Schimmelpilzen in Innenräumen zu vermindern, neben den baulichen Gegebenheiten auch das Verhalten der Nutzer von grundlegender Bedeutung. Hierbei wird billigerweise zur mehrmaligen Stoßlüftung am Tag geraten. Beispielsweise nach dem Aufstehen, beim heimkommen und vor dem Schlafengehen. Bei einem erhöhten Feuchtigkeitseintrag wie beispielsweise nach dem Baden oder Duschen und nach dem Kochen sollte zusätzlich ausreichend gelüftet werden.

Darüber hinaus kann Ihnen ein Hygrometer helfen, die aktuelle Raumluftfeuchtigkeit zu messen und im Bedarfsfall schnell durch das Öffnen des Fensters zu reagieren. Zeigt sich jedoch über einen längeren Zeitraum von mehreren Wochen, dass ein optimales Lüftungsverhalten nicht zum gewünschten Ergebnis führt, ist zu überprüfen, ob beispielsweise Baumängel vorliegen. Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Verfügung und überprüfen sowohl die Bausubstanz als auch das Nutzerverhalten.

So könnten Sie Baupfusch vermeiden

Sowohl bei der Errichtung einer neuen Immobilie als auch bei Modernisierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie kann der sogenannte Baupfusch auftreten. Häufig ist es nicht die Frage, ob Baumängel vorhanden sind, sondern lediglich welche Art und in welcher Ausprägung. Daher sollten Sie geeignete Maßnahmen ergreifen, um mögliche Schäden zu vermeiden.

Mögliche Ursachen für Baupfusch

Schriftlicher Vertrag – gehen Sie auf Nummer Sicher

Um möglichst große Sicherheit für sie zu bieten und Baumängel und Baupfusch bestmöglich von vornherein auszuschließen ist der Abschluss eines schriftlichen Vertrages. Auch bei einer schriftlichen Vereinbarung sollten Sie darauf achten, dass sämtliche Inhalte korrekt angegeben und möglichst wenig Leistungen „bauseits“ und somit durch den Auftraggeber selbst ausgeführt werden müssen.

Beispielsweise ist für die Errichtung eines Kellers ein Bodengutachten unverzichtbar, um die Abdichtung gegenüber eindringender Feuchtigkeit korrekt auslegen zu können. Mitunter wird jedoch im Bauvertrag ein derartiges Bodengutachten nicht vereinbart, sodass das Bauunternehmen seinerseits derart wichtige Informationen nicht berücksichtigen und somit auch die Abdichtung mitunter nicht korrekt ausführen kann.

Qualifikation der ausführenden Unternehmen

Bei größeren Bauvorhaben kommt es häufig vor, dass Aufträge an kleine Subunternehmen vergeben werden. Diese verfügen jedoch nicht immer über die ausreichenden Qualifikationen und Erfahrungen, sodass dies auch eine Ursache von Mängeln darstellen kann.

Eine weitere häufige Problematik im Zusammenhang mit Bauvorhaben ist eine mangelnde Koordination zwischen den einzelnen Gewerken. Bei zeitlich knapp kalkulierten Bauvorhaben kann es daher auch aufgrund der mangelnden Absprache zu unnötigen Problemen kommen. Beispielsweise werden die Trockenbauwände bereits verschlossen, obwohl der Elektriker noch nicht alle Leistungen verlegt hat.

Daher sollten Sie insbesondere bei der Auswahl ihrer Vertragspartner darauf achten, dass diese über ausreichende Qualifikationen verfügen. Bei Fragen stehen Ihnen auch die Handwerkskammer sowie die jeweiligen fachspezifischen Handwerksinnungen zur Verfügung.

Eingesetzte Baustoffe

Auch die eingesetzten Baustoffe sind maßgeblich für die Qualität der Ausführung. Falsche oder minderwertige Baustoffe können auch mit Verzögerung zu Schäden am Gebäude führen. Aber auch ein hoher Zeitdruck sowie ein Kostendruck begünstigt den Einsatz von unzureichenden oder falschen Baustoffen. Darüber hinaus müssen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ausreichend geschult sein, um die jeweiligen Baustoffe fachgerecht einsetzen zu können, denn der beste und teuerste Baustoff nützt hier nichts, wenn dieser nicht korrekt verarbeitet wird.

So können Sie sich vor Baupfusch schützen

Um sich bestmöglich vor Bauvorschriften zu schützen ist es notwendig eine laufende Kontrolle während der Bauarbeiten durchzuführen. Denn, wenn sämtliche Leitungen, Rohre und andere mögliche Fehlerquellen beispielsweise hinter einer verputzten Wand nicht mehr ersichtlich sind, ist eine Aufdeckung des Baupfusches auch nicht mehr einfach möglich. Dies bedeutet, dass gerade in der frühen Bauphase eine regelmäßige Kontrolle notwendig ist, um potenzielle Fehlerquellen möglichst frühzeitig zu erkennen und kostengünstig beseitigen zu lassen.

Die Bauabnahme

Die Gewährleistungsfrist für die ausführenden Bauunternehmen beginnt stets mit der Abnahme. Daher drängen viele Unternehmen auf eine schnelle und frühzeitige Abnahme. Hierbei sollten Sie beachten, dass auch die Zahlung der Abschlussrechnung einer Abnahme gleichgestellt ist.

Da zum Zeitpunkt der Bauabnahme die Beweislast umgekehrt wird, was bedeutet, dass sie als Kunde beweisen müssen, dass die Baumängel bereits vor der Abnahme vorgelegen haben, ist eine gründliche Kontrolle während der Abnahme unabdingbar. Daher empfehlen wir Ihnen spätestens bei der Abnahme einen fachkundigen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Im Allgemeinen sollte eine Begleitung durch einen fachkundigen Bausachverständigen nicht erst für die Abnahme sinnvoll. Vielmehr sollte der Bausachverständiger bereits vor Beginn der Baumaßnahmen mit einbezogen werden. Denn dieser kann vor Abschluss des Vertrages bereits prüfen, ob dieser den Anforderungen entspricht und nicht nur im Interesse des Bauunternehmens ausgelegt ist. Um mögliche Fehlerquellen möglichst vollständig auszuschließen empfiehlt es sich mehrere Kontrollen baubegleitend durchzuführen. Dabei bieten sich folgende Zeitpunkte an:

• Fertigstellung der Bodenplatte bzw. des Kellers
• Fertigstellung des Rohbaus
• Rohinstallation von Heizung, Elektro und sanitär
• Fertigstellung des Dachstuhls und Einbau der Fenster
• Fertigstellung und Abnahme

gerne unterbreiten wir Ihnen ein unverbindliches Angebot für eine baubegleitende Qualitätskontrolle sowie die Unterstützung bei der Bauabnahme.

Immobilienkauf: Die Objektbesichtigung

Im Rahmen der ersten Besichtigung ist es kaum möglich, sämtliche wichtigen Kriterien für den Zustand der Immobilie und die finale Kaufentscheidung zu identifizieren. Daher müssen sie für ein Objekt, das einen in der näheren Auswahl gelandet ist, mehrere Besichtigungstermin einplanen. Auch sollte stets ein ausreichender Zeitraum eingeplant werden, damit eine gründliche Besichtigung und Überprüfung des Objektzustandes möglich sind. Ratsam ist es die Besichtigung stets während der Tageszeit durchzuführen.

Sie sollten sich bei einer Besichtigung stets an einer festen Struktur orientieren. Beispielsweise beginnen sie zunächst im Obergeschoss und besichtigen anschließend nach und nach die darunterliegenden Geschosse. Sie sollten sich zu einem Räumlichkeiten Notizen machen, die auch als Grundlage für eine Kaufentscheidung bzw. eine spätere erneute Besichtigung dienen.

Fassade

Die Fassade sollten Sie stets von unterschiedlichen Blickwinkeln bei einem ausreichenden Lichtverhältnis (Tageslicht) betrachten. Auffälligkeiten wie Risse, Verfärbungen oder nasse Stellen sollten im Anschluss am besten unter Begleitung eines Sachverständigen näher betrachtet werden.

Nebenräume

Häufig treten insbesondere in Nebenräumen, unter anderem in Kellerräumen oder auch in der Garage Feuchteschäden oder andere Beschädigungen auf. Daher sollten Sie möglichst genau prüfen, ob in diesen Räumlichkeiten feuchte Stellen an den Wänden zu erkennen sind oder nur bestimmte Bereiche neu gestrichen worden sind und beispielsweise Probleme zu verdecken. Auch ein modriger Geruch kann ein Indikator für verdeckte Schadstellen sein. Auch sollte überprüft werden, ob eine ausreichende Lüftung möglich ist.

Unser Tipp: Oftmals sind Schimmel- und Feuchteschäden nicht unmittelbar mit dem bloßen Auge zu erkennen. Falls Sie Gewissheit haben möchten, sollten Sie die Immobilie zusammen mit einem Bausachverständigen begutachten, um näher zu prüfen, ob eine derartige Problematik in der gewünschten Immobilie vorliegt. Der Bausachverständige kann mittels spezieller Messgeräte an besonders kritischen Stellen eine feuchte Messung durchführen und somit überprüfen, ob eine Beschädigung an der Bausubstanz vorhanden ist.

Installation

Insbesondere bei älteren Häusern sollten das Alter und der Zustand von Heizungsanlagen, Rohrleitungen und elektrischen Anlagen überprüft werden. Wurden beispielsweise alle Wartungen und Inspektionen an der Heizungsanlage durchgeführt? Existieren Kontrollberichte des Schornsteinfegers zur Abgasmessung? Oder sind alle Rohrleitungen augenscheinlich in einem guten Zustand.

Auch sollten Sie einen Blick in den Sicherungskasten der Immobilie werfen. Denn oftmals verfügen als Immobilien nur über einen unzureichenden Schutz, insbesondere fehlt häufig der sogenannte FI (Fehlerstromschutzschalter), was im Ernstfall lebensgefährlich sein kann.

Fenster und Türen

Auch der Zustand von Fenstern und Türen sollte überprüft werden. Moderne Fenster und Türen bieten beispielsweise einen deutlich besseren Schutz vor Lärm und Wärmeverlust im Vergleich zu alten einfachverglasten Fenstern und Türen. Demnach müssen sie bei alten Fenstern und Türen auch mit erhöhten Heizkosten und mitunter auch mit einer erhöhten Lärmbelastung im Vergleich zu neuen Fenstern rechnen.

Das Dach

Von grundlegender Bedeutung ist zunächst nicht die Wärmedämmung, sondern vielmehr ob das Dach überhaupt dicht ist. Denn ein undichtes Dach kann Feuchtigkeit und Schimmelbildung begünstigen und auch weitere Schäden an der Immobilie hervorrufen. Aber auch die Dämmung sollten Sie berücksichtigen, den eine schlechte Dämmung führt zu erhöhten Heizkosten im Winter und zu einer unnötig starken Erwärmung der Immobilie im Sommer. Während der Besichtigung sollten Sie nach Möglichkeit auch in Erfahrung bringen, wann die letzte Sanierung der Dacheindeckung erfolgt ist.

Wohnräume

Die einzelnen Wohnräume werden auf unterschiedliche Art und Weise genutzt.  Somit müssen dabei auch unterschiedliche Gegebenheiten berücksichtigt werden. Beispielsweise werden in der Küche auf und der Nutzung erhöhte Mengen an Feuchtigkeit produziert, die nur durch eine ausreichende Lüftungsmöglichkeit werden kann. Dementsprechend muss auch in der Küche auf mögliche Schimmelschäden geachtet werden.

Auch in den Schlafräumen, die meist mit einer geringeren Raumtemperatur genutzt werden, wird in der Nachtzeit eine erhöhte Feuchtigkeitsmenge durch die Atmung der Nutzer eingebracht. Daher kann dort insbesondere hinter Schränken auch Schimmel entstehen. Darüber hinaus sollten Sie darauf achten, dass die Räumlichkeiten ausreichend zugeschnitten sind und nach Möglichkeit ausreichenden Schutz vor Kälte im Winter und ausreichenden Schutz vor Wärme im Sommer bieten.

Das Wohnzimmer ist üblicherweise der größte Raum des Hauses und stellt den Mittelpunkt des alltäglichen Lebens dar. Im Rahmen der Besichtigung sollte bereits die Anzahl an Steckdosen und die Lage beispielsweise von Fernsehanschlüssen überprüft werden, damit diese auch bei der Einrichtung des Wohnraums berücksichtigt werden können.

Badezimmer und WC sollten ebenfalls in Bezug auf Feuchtigkeit und Schimmel kritisch betrachtet werden. Häufig bildet sich in Fugen und auf Silikon Schimmel oder es sind sogenannten Stockflecken vorzufinden. Geringe Mengen sind hierbei eher von untergeordneter Bedeutung. Viel wichtiger ist, ob ein ausreichend großes Fenster zur Belüftung vorhanden ist oder sofern es sich um ein innenliegendes Badezimmer handelt eine ausreichende anderweitige Abzugsmöglichkeit schrittweise in Form eines feuchtegesteuerten Ventilators.

Immobilienerwerb: Vorbereitung der Besichtigung

Bereits während der ersten Besichtigung einer Immobilie können Sie wertvolle Informationen sammeln. Eine gründliche Vorbereitung auf die Besichtigung ermöglicht es Ihnen Ihre Entscheidung für oder gegen die jeweilige Immobilie später deutlich einfacher treffen zu können.

Dokumente vom Makler aushändigen lassen

Lassen Sie sich spätestens während der Besichtigung wichtige Dokumente zum Objekt aushändigen. Durch eine Einsichtnahme in wichtige objektspezifische Dokumente können Sie auch umgehend feststellen, ob beispielsweise im Internet geschönte Informationen veröffentlicht worden sind oder ob ein nachträglicher Ausbau des Dachgeschosses ohne Genehmigung stattgefunden hat.

Zu den wichtigen Objektunterlagen, die sie sich aushändigen lassen sollten, zählen unter anderem:

• Flurkarten
• Altlastenauskunft
• Baulastenauskunft
• Grundbuchauszug
• Anliegerbescheinigung
• Wohnflächenberechnung
• Baupläne mit Genehmigung

Lage der Immobilie als entscheidendes Kaufkriterium

Vor oder nach der Besichtigung sollten Sie die Umgebung der Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten aufsuchen. So lassen sich unter anderem böse Überraschungen durch Lärmeinflüsse zu verschiedenen Tageszeiten oder Wochentage oder andere externe Einflussfaktoren vermeiden.

Darüber hinaus sollten Sie bei der Erkundung der Umgebung darauf achten, dass die gewünschte Infrastruktur vorhanden ist und ob die Bewohnerstruktur der Umgebung der entsprechenden Struktur entspricht. Auch können unmittelbare Nachbarn eine wertvolle Informationsquelle darstellen.

Immobilienerwerb: Vermeiden Sie den Erwerb einer überteuerten Immobilie

Nachdem sie sich für eines oder mehrerer Objekte entschieden haben, sollte in einem nachgelagerten Schritt eine allgemeine Betrachtung des regionalen Immobilienmarktes stattfinden. Nur durch eine Gesamtbetrachtung des Marktes ist es Ihnen möglich fragwürdige oder auch überteuerte Immobilien zu identifizieren. Auch die Betrachtung des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans ist hierbei wichtig, um etwaige böse Überraschungen zu vermeiden.

Der Bebauungsplan liefert Ihnen dabei Informationen, welche Art der Nutzung innerhalb eines bestimmten Bereiches zulässig ist. Hier erhalten Sie beispielsweise Informationen darüber, ob eine gewerbliche Tätigkeit erlaubt ist oder auch ob die Errichtung von weiteren Gemeindeteilen, die sich gegebenenfalls auf die Wohnqualität auswirken können, geplant sind. Üblicherweise können Sie den Bebauungsplan nach Absprache kostenlos beim Bauamt einsehen. Teilweise werden diese Informationen durch die jeweiligen Kommunen auch bereits online zur Verfügung gestellt.

Entwicklung der Immobilienpreise berücksichtigen

Sowohl vor einem möglichen Immobilienerwerb als auch vor einem geplanten Verkauf der Immobilien sollten Sie stets die Entwicklung der örtlichen Immobilienpreise berücksichtigen. Insbesondere eine Entwicklung gegen den allgemeinen Trend kann ein Indikator dafür sein, dass etwas mit der Wohngegend nicht stimmt. Als Beispiel hierfür können veränderte Flugstrecken und die dadurch bedingte Lärmbelastung oder auch die Entwicklung eines sozialen Brennpunktes genannt werden.

Sortieren Sie überteuerte Immobilien aus

Im besten Falle wird die Immobilie innerhalb des festgelegten Tilgungsplans über einen Zeitraum von 20-30 Jahre vollständig abbezahlt. Aber auch den Fall, dass mitunter ein vorzeitiger Verkauf notwendig ist sollte stets von Anfang an berücksichtigt werden. Denn wenn sie eine überteuerte Immobilie erwerben kann dies mitunter dazu führen, dass im Falle eines Falles der Verkaufspreis nicht für ausreichend die restliche Kreditsumme zu tilgen.

Daher sollte stets darauf geachtet werden, dass Immobilie erworben wird. Denn oftmals werden emotionale Einflussfaktoren stärker berücksichtigt als die finanziellen Gegebenheiten. Daher ist es empfehlenswert einen Vergleich mit den durchschnittlichen Preisen beispielsweise auf Basis der Wohnflächen in Relation zu den Kaufpreisen durchzuführen. Sollte sich hierbei zeigen, dass die Immobilie nur zu einem überdurchschnittlichen Preis erworben werden kann, sollten Käufer und Makler nach den Gründen gefragt werden.

Gerne beraten wir Sie bei einem Erwerb einer Immobilie in Kleve und Umgebung. Als qualifiziertes Sachverständigenbüro können wir sowohl die fachlichen Kenntnisse als auch die ortsbezogenen Kenntnisse beispielsweise in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienpreise im Geruch, Kleber und Umgebung mit einbeziehen.

Immobilienerwerb – Finden Sie Ihr Traumhaus

Die meisten Interessenten für eine Immobilie erwerben in Deutschland eine Bestandsimmobilie. In Abhängigkeit von den Maßnahmen zur Renovierung und Modernisierung, die der vorherige Eigentümer durchgeführt hat, sind diese Immobilien in einem unterschiedlichen Zustand auf den Markt erhältlich, was sich entsprechend auch im jeweiligen Verkaufspreis widerspiegelt.

Suche nach Immobilien auf Onlineportalen

Zur Suche nach einer passenden Immobilie werden von den meisten Interessenten Immobilienportale wie beispielsweise Immobilienscout24.de genutzt. Aber auch Immonet oder Immowelt sowie eBay Kleinanzeigen sind eine häufige Anlaufstelle für die Suche nach passenden Objekten. Portale verfügen über einen riesigen Bestand Einträgen und Möglichkeiten zur Filterung, sodass der Interessent die Suche durch eigens ausgewählte Parameter eingrenzen kann. Mitunter bieten diese Plattform auch kostenpflichtige Dienstleistungen wie beispielsweise einen regionalen Preisvergleich, demographische Daten oder auch die Möglichkeit eigenständig Suchanzeigen zu schalten.

Immobilienerwerb mit einem Makler oder einer Bank

Nicht nur die Immobilienportale sind eine wichtige Anlaufstelle, sondern auch lokale Immobilienmakler beziehungsweise mithilfe der Immobilienfirmen von Banken. Auch, wenn die Immobilienmakler meist ihre Angebote auf den Portalen inseriert haben, verfügen diese häufig über Objekte, die noch nicht inseriert worden sind. Zudem bietet die persönliche Betreuung durch den Makler oftmals Vorteile und kann dazu beitragen ein bestmögliches Objekt für die potenziellen Käuferinnen und Käufer zu finden.

Nutzung von sozialen Medien

Die sozialen Netzwerke wie Facebook sind weiterhin ein sehr beliebtes Medium. Daher kann es auch empfehlenswert sein dort lokale Gruppen zu durchsuchen bzw. eigenständig ein Inserat in Bezug auf den Wunsch nach einem Eigenheim du veröffentlichen. Hierbei sollten Sie darauf achten, ihre Traumimmobilie bestmöglich zu beschreiben, sodass ihnen nach Möglichkeit auch nur die Objekte angeboten werden, die ihren Wünschen entsprechend

Immobilienerwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung

Gelegentlich werden auch Immobilien im Rahmen einer sogenannten Zwangsversteigerung von den lokalen Amtsgerichten versteigert. Informationen über Termine und Objekte sie hier. Auf diesem Portal werden die Verkehrswertgutachten in eingeschränkter Form veröffentlicht, sodass Sie sich einen Überblick über die Immobilie verschaffen können.

Immobilienerwerb – So finden Sie Ihr Traumhaus

Die meisten Interessenten für eine Immobilie erwerben in Deutschland eine Bestandsimmobilie. In Abhängigkeit von den Maßnahmen zur Renovierung und Modernisierung, die der vorherige Eigentümer durchgeführt hat, sind diese Immobilien in einem unterschiedlichen Zustand auf den Markt erhältlich, was sich entsprechend auch im jeweiligen Verkaufspreis widerspiegelt.

Suche nach Immobilien auf Onlineportalen

Zur Suche nach einer passenden Immobilie werden von den meisten Interessenten Immobilienportale wie beispielsweise Immobilienscout24.de genutzt. Aber auch Immonet oder Immowelt sowie eBay Kleinanzeigen sind eine häufige Anlaufstelle für die Suche nach passenden Objekten. Portale verfügen über einen riesigen Bestand Einträgen und Möglichkeiten zur Filterung, sodass der Interessent die Suche durch eigens ausgewählte Parameter eingrenzen kann. Mitunter bieten diese Plattform auch kostenpflichtige Dienstleistungen wie beispielsweise einen regionalen Preisvergleich, demographische Daten oder auch die Möglichkeit eigenständig Suchanzeigen zu schalten.

Immobilienerwerb mit einem Makler oder einer Bank

Nicht nur die Immobilienportale sind eine wichtige Anlaufstelle, sondern auch lokale Immobilienmakler beziehungsweise mithilfe der Immobilienfirmen von Banken. Auch, wenn die Immobilienmakler meist ihre Angebote auf den Portalen inseriert haben, verfügen diese häufig über Objekte, die noch nicht inseriert worden sind. Zudem bietet die persönliche Betreuung durch den Makler oftmals Vorteile und kann dazu beitragen ein bestmögliches Objekt für die potenziellen Käuferinnen und Käufer zu finden.

Nutzung von sozialen Medien

Die sozialen Netzwerke wie Facebook sind weiterhin ein sehr beliebtes Medium. Daher kann es auch empfehlenswert sein dort lokale Gruppen zu durchsuchen bzw. eigenständig ein Inserat in Bezug auf den Wunsch nach einem Eigenheim du veröffentlichen. Hierbei sollten Sie darauf achten, ihre Traumimmobilie bestmöglich zu beschreiben, sodass ihnen nach Möglichkeit auch nur die Objekte angeboten werden, die ihren Wünschen entsprechend

Immobilienerwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung

Gelegentlich werden auch Immobilien im Rahmen einer sogenannten Zwangsversteigerung von den lokalen Amtsgerichten versteigert. Informationen über Termine und Objekte sie hier. Auf diesem Portal werden die Verkehrswertgutachten in eingeschränkter Form veröffentlicht, sodass Sie sich einen Überblick über die Immobilie verschaffen können.

Immobilienerwerb: Die Finanzierung

Zu einer der wichtigsten Entscheidungen im Leben zählt der Erwerb eines Eigenheims. Da die Meisten Käuferinnen und Käufer nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügen, muss zusätzliches Kapital in Form von Bankkrediten eingesetzt werden. Somit ist es notwendig, sich vor dem Erwerb der Immobilie umfassen zu informieren und die finanzielle Tragweite dieses Vorhabens auf eine solide Basis zu stellen.

Finanzierung – Ohne geht es meist nicht

Auch, wenn der Hauskauf meist eine emotionale Angelegenheit ist, sollten Sie versuchen so objektiv wie möglich an das Thema Hauskauf heranzugehen. Daher sollten Sie auch die eigene finanzielle Situation kritisch betrachten und sich diese nicht „schönrechnen“.

Stellen Sie dazu sämtliche Ausgaben und Einnahmen in einer Tabelle gegenüber. Hierbei sollten jährlich anfallende Zahlungen wie Versicherungen und Beiträge zu Vereinen ebenfalls berücksichtigt werden. Ein Vergleich zwischen Einnahmen und Ausgaben bietet Ihnen einen ersten Überblick über den möglichen finanziellen Spielraum. Den Spielraum sollten Sie nach der Kreditaufnahme auch nicht vollständig ausgeschöpft haben, denn es sollte stets ein finanzielles Polster vorhanden sein um unvorhergesehene Ausgaben wie beispielsweise bei einer defekten Waschmaschine noch handlungsfähig zu sein, ohne dass ein zusätzlicher Kredit in Anspruch genommen werden muss.

Eigenkapital im Finanzierungsmix

bei der Finanzierung Ihrer Immobilie sollte stets ein gewisser Anteil an Eigenkapital eingesetzt werden. Hierdurch kann ihr Risiko bei der Finanzierung Ihrer Immobilie gesenkt werden. Zudem fordern die meisten Banken und Kreditinstitute einen ausreichenden Anteil an Eigenkapital, bevor ein Kredit gewährt wird. Darüber hinaus kann ein höherer Eigenkapitalanteil auch dazu beitragen, dass sich von ihrer Bank bessere Konditionen erhalten.

Jedoch sollte stets eine ganzheitliche Betrachtung erfolgen, sodass ein angemessenes Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital ausgewählt werden sollte. Dies bedeutet, dass beim Erwerb der Immobilie nicht das vollständige Eigenkapital eingesetzt werden sollte. Vielmehr sollte auch nach dem Erwerb ein gewisser Anteil überbehalten werden, um kurzfristig auf unvorhergesehene Ereignisse reagieren zu können.

Setzen Sie nicht nur auf eine Bank

Bevor sie die finale Entscheidung über die Finanzierung Ihrer Immobilie treffen sollten Sie in mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken einholen. Denn ein Vergleich von Zinssätzen, Zinsbindungsfrist und die Möglichkeit von Sondertilgungen ist stets sinnvoll, um eine bestmögliche Alternative für sich zu ermitteln. Wenn Sie beispielsweise eine zusätzliche Vergütung ihres Arbeitgebers in Form einer Umsatzbeteiligung erhalten kann es sinnvoll sein einen Kreditvertrag mit einer erhöhten Sondertilgungsmöglichkeit auszuwählen, um den Kredit frühzeitig ablösen zu können. Neben Banken sind auch unabhängige Kreditvermittler ein guter Ansprechpartner.

Passende Zinsbindungsfrist auswählen

Die meisten Banken bieten üblicherweise Immobilienfinanzierungen über Zeiträume von 10-30 Jahren an. Mit steigender Zinsbindung steigt üblicherweise auch der Zinssatz an. Auf der anderen Seite führt dies auch zu einer höheren Planungssicherheit. Insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase kann es lohnend sein auf eine längere Zinsbindungsfrist zu setzen.

Weitere Kosten des Immobilienerwerbs

Zu den weiteren Kosten beim Erwerb einer Immobilie zählen Notarkosten, die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage und die Gebühren des Grundbuchamtes. Diese Kosten müssen ebenfalls bei den Erwerbskosten einer Immobilie berücksichtigt werden und betragen je nach Bundesland 10-15 % der Kaufsumme.

Insbesondere dann, wenn sie eine gebrauchte Immobilie kaufen möchten, fallen meist zusätzliche Kosten für Reparatur oder Modernisierung an. Beispielsweise für den Erwerb einer neuen Heizung, den Einbau eines neuen Badezimmers, Malerarbeiten, Bodenlegerarbeiten oder weitere Arbeiten. Diese Kosten müssen ebenfalls mit in den Gesamtpreis einbezogen werden, um im Rahmen der Finanzierung eine vollständige Deckung zu erreichen.

Förderung des Immobilienerwerbs

Neben dem Einsatz von Eigenkapital und Krediten kommen auch staatliche Fördermittel infrage. Unter anderem die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet hierbei unterschiedliche Förderprogramme in Form von Zuschüssen beispielsweise für Modernisierung und Sanierung aber auch vergünstigte Kredite. Auf den Einsatz derartiger Fördermittel sollten Sie Ihre Hausbank ansprechen, den die Beantragung erfolgt stets über die Hausbank. Zuschüsse beispielsweise zu Modernisierungsmaßnahmen, die sich auch im Nachhinein beantragen können, sind direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau zu beantragen. Hier gelangen Sie zur KfW

Sie möchten in Lehre oder Umgebung eine Immobilie erwerben und benötigen noch einen unabhängigen Sachverständigen? Gerne beraten wir Sie rund um das Thema Immobilie und überprüfen ihr Traumhaus unabhängig und objektiv. Eulenpesch GmbH – Planungs- und Sachverständigenbüro

Urteil: Einsichtsrecht des Mieters in Originalbelege bei Nebenkostenabrechnung

Bei der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters im Rahmen der Belegeinsicht grundsätzlich auf die Originalunterlagen. Ein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen besteht auch dann, wenn der Mieter aufgrund der großen Entfernung zum Sitz des Vermieters die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann.

Aus dem Urteil des LG Kempten

Das Landgericht Kempten hat in seinem Urteil (Az. 53 S 740/16) festgestellt, dass sich im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 BGB) das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen erstreckt. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer als auch der herrschenden Meinung.

Kann der Mieter aufgrund der großen Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Belegeinsicht bei sich in der Mietwohnung verlangen, muss er sich auch in diesem Fall grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen (MüKo BGB § 556 Rdnr. 88; Beck OK 2014 § 556 Rdnr. 69 d; Palandt BGB § 535 Rdnr. 97; LG Freiburg – 3 S 348/10, 1096; LG Frankfurt NZN 2000, 27; LG Hamburg WuM 2000, 197).

Der Mieter kann gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm die Überprüfung nicht in der gebotenen Weise ermöglicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Welche Rechtsfolgen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) im Falle der Verweigerung der ordnungsgemäßen Belegeinsicht nach sich zieht, ist umstritten.

Die Kammer folgt der Rechtsmeinung, wonach das Zahlungsverlangen des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu werten ist, mit der Folge, dass eine Zug- um Zug-Verurteilung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint wird.

Quelle: http://www.rechtsindex.de/mietrecht/5813-urteil-einsichtsrecht-des-mieters-in-originalbelege-bei-nebenkostenabrechnung

Bedeutung des zentrumsnahen Wohnens

In den vergangenen Jahren, insbesondere unter Berücksichtigung der demographischen Entwicklung, ist die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen und Häusern stetig angestiegen. Vor allem für ältere Personen, die gewisse Einschränkungen hinsichtlich ihrer Bewegungsfähigkeit haben, hat das zentrumsnahe Wohnen eine große Bedeutung.[1]

In diesem Kontext ist besonders die Nähe der eigenen Wohnung zu Versorgungseinrichtungen wie Lebensmittelgeschäften, aber auch von Ärzten und Apotheken von großer Bedeutung. Aber auch die Nähe zu kulturellen Einrichtungen hat insbesondere für diese Generation eine große Bedeutung.

Dennoch interessieren sich auch junge Familien für zentrumsnahe Wohnräume. Denn durch die dort vorhandene Infrastruktur sind beispielsweise kurze Wege zu Kindergärten und Schulen vorhanden. Dies steigert auch die Attraktivität des zentrumsnahen Wohnraums. Diese ist ebenfalls für Singles gegeben, da sich beispielsweise in den Stadtzentren eine Vielzahl von Lokalitäten befindet und somit ein abendliches Treffen mit anderen Menschen auf eine einfache Art und Weise ermöglicht wird.

In diesem Zusammenhang haben ehemalige Kasernen und andere militärisch genutzte Flächen eine hohe Bedeutung. Diese liegen im Vergleich zu den in den letzten Jahrzehnten erschlossenen Baugebieten oftmals sehr zentrumsnah. Somit handelt es sich hierbei um wertvolle Ressourcen, die in dieser Ausprägung häufig nicht mehr auf dem Grundstücksmarkt existieren. Dementsprechend stellt eine wohnwirtschaftliche Nutzung von ehemaligen Kasernen eine sinnvolle Alternative im Vergleich zu einem Leerstand beziehungsweise zu einer gewerblichen Nutzung dar.

[1] Vgl. Conrads, Ul, Neitzke, P. (Hrsg.) (2007) Stadtlichtungen: Irritationen, Perspektiven, Strategien, S. 74.

Grundlagen der Stadtentwicklung

Der Begriff der Stadtentwicklung umfasst dabei sowohl die räumliche als auch die historische und strukturelle Gesamtentwicklung einer Stadt. Im Weiteren bezieht sich dieser Begriff auf die Planung und Entwicklung einer Stadt und auch auf die Entwicklung eines bestimmten Quartiers.[1]

Somit handelt es sich bei der Stadtentwicklung nicht um eine zufällig verlaufende Entwicklung, sondern um eine aktive Planung und Veränderung des jeweiligen Stadtgebietes. Bei dieser Gesamtentwicklung werden auch gesellschaftliche, kulturelle, ökologische sowie wirtschaftliche Faktoren mit einbezogen. Es bedeutet, dass der Fokus nicht alleine auf die baulichen Aspekte gelegt wird. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine interdisziplinäre, zukunftsgerichtete und integrierte Herangehensweise, die durch den demographischen Wandel, die Globalisierung und weitere Faktoren beeinflusst wird.[2]

Nach Ende des Zweiten Weltkrieges in Deutschland wurde insbesondere unter Berücksichtigung der Vielzahl von zerstörten Gebäuden ein Fokus auf die Urbanisierung gelegt. Durch den wirtschaftlichen Aufschwung ergab sich für die Bevölkerung eine erhöhte Mobilität. Dadurch, dass die Bevölkerung zusätzlich auf eine deutlich bessere Infrastruktur in den 1960er Jahren zurückgreifen konnte, entwickelte sich insbesondere rund um Großstädte ein so genannter Speckgürtel. Zeitgleich wurde aber auch ein Fokus auf die Sanierung von Stadtteilen gelegt und beispielsweise kleinere Einfamilienhäuser durch Hochhäuser ersetzt.[3]

Seit den 1970er Jahren erfolgte auch eine weitere Verdichtung der sogenannten Speckgürtel, die durch eine zunehmende Verflechtung mit der Kernstadt begünstigt worden ist. Dies führte jedoch auch zu einer Zunahme der sogenannten Berufspendler. Aber auch die Anzahl der Einwohner, insbesondere von Städten, die sich in unmittelbarer Nähe von Großstädten befinden, stieg in den vergangenen Jahrzehnten kontinuierlich an.[4]

Um eine Stadt besonders auch unter Berücksichtigung von demographischen Aspekten weiterzuentwickeln, ist es im Weiteren auch notwendig, zumindest in einem gewissen Umfang nachhaltige Aspekte in der Standortentwicklung zu berücksichtigen. Grundsätzlich muss bei der Stadtentwicklung darauf geachtet werden, dass geeignete Instrumente und Methoden wie beispielsweise die Nutzung von Trendanalysen, Bevölkerungsprognosen und ein Quartiersmanagement genutzt werden. Zeitgleich muss seitens der Stadtplaner ein Stadtentwicklungsplan aufgestellt werden, der in Verbindung mit dem Flächennutzungs- und dem Bebauungsplan sowie weiteren rechtlichen Vorgaben genutzt wird.[5]

[1] Vgl. Becker, E., Gualini, E., Runkel, C., Graf Strachwitz, R. (Hrsg.) (2010) Stadtentwicklung, Zivilgesellschaft und bürgerliches Engagement, S. 141ff.

[2] Vgl. Nutz, M. (1998) Stadtentwicklung in Umbruchsituationen, S. 99.

[3] Vgl. Weidner, S. (2005) Stadtentwicklung unter Schrumpfungsbedingungen: Leitfaden zur Erfassung dieses veränderten Entwicklungsmodus von Stadt und zum Umgang damit in der Stadtentwicklungsplanung, S. 42.

[4] Vgl. Harlander, T., Bodenschatz, H. (2001) Villa und Eigenheim: Suburbaner Städtebau in Deutschland, S. 497.

[5] Vgl. Krummacher, M., Kulbach, R., Waltz, V., Wohlfahrt, N. (2003) Soziale Stadt – Sozialraumentwicklung – Quartiersmanagement: Herausforderungen für Politik, Raumplanung und soziale Arbeit, S. 37ff.

Weniger Barrieren – mehr Förderung

bodengleiche Dusche, intelligentes Assistenzsystem oder breitere Wohnungstüren – Eigenheimbesitzer, die Barrieren reduzieren und ihr Zuhause altersgerecht
umbauen, können für die Modernisierung Zuschüsse in Anspruch nehmen. Die Fördermöglichkeiten auf einen Blick.

KfW-Förderprodukte

Die KfW-Bank fördert mit dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnkomfort und die Sicherheit erhöhen sowie Barrieren reduzieren. Zu den förderberechtigten Maßnahmen zählen zum Beispiel die Reduzierung von Barrieren in Zugangsbereich und Wohnraum, der Umbau von Badezimmern, etwa durch den Einbau einer bodengleichen Dusche sowie die Installation von Treppenliften, Rampen und Assistenzsystemen. Gefördert werden die Umbauten mit zinsvergünstigten Darlehen bis maximal 50.000
Euro je Wohneinheit. Alternativ bietet die KfW einen Investitionszuschuss an. Dieser beträgt maximal 6.250 Euro je Wohneinheit. Das Förderprogramm kann von allen Privatpersonen, unabhängig von Alter und Familienstand, beansprucht und mit einem Bausparvertrag kombiniert werden.

Regionale Förderprogramme

Modernisierer können gegebenenfalls auch bei kommunalen Institutionen ihrer Region Fördermittel beantragen, wenn sie im Eigenheim Barrieren reduzieren.
Die Form und Höhe der Zuschüsse variiert von Bundesland zu Bundesland. So bezuschusst etwa das Thüringer Landesverwaltungsamt einen Umbau mit bis zu
10.000 Euro, von der Hamburgische Investitions- und Förderbank gibt es sogar bis zu 15.000 Euro. Die Investitionsbank Berlin (IBB) unterstützt die barrierearme
Wohnraumanpassung in Form eines zinsverbilligten Darlehens: Auf den Kredit der KfW-Bankengruppe gewährt sie pro Jahr zusätzlich eine weitere nominale
Zinssubvention von bis zu 0,6 Prozent. Eine Übersicht über die Fördermittel in den einzelnen Bundesländern sowie über die jeweiligen Konditionen stellt das
Bundeswirtschaftsministerium unter www.foerderdatenbank.de zur Verfügung.

Wohn-Riester

Mit Wohn-Riester unterstützt der Staat nicht nur beim Erwerb des Eigenheims. Wohn-Riester-Sparer können ihren riestergeförderten Bausparvertrag auch für
den altersgerechten Umbau ihrer Immobilie einsetzen. Dazu müssen sie mindestens die Hälfte der Investitionssumme für Maßnahmen aufwenden, die den
DIN-Vorgaben für barrierefreies Bauen entsprechen und auch mit dem restlichen entnommenen Guthaben Barrieren in oder an der Immobilie reduzieren. Wer
sein Eigenheim schon länger als drei Jahre besitzt, muss außerdem mindestens 20.000 Euro investieren, ansonsten 6.000 Euro. Für Umbaukosten, die durch
die Wohn-Riester-Förderung finanziert werden, dürfen keine anderen Förderprogramme genutzt werden.